馮京津

近日，領(lǐng)先全球的房地產(chǎn)服務(wù)商戴德梁行發(fā)表最新的全球商業(yè)研究報(bào)告，指出紐約的第五大道上段（Upper 5thAvenue）是全球最昂貴的商業(yè)街道，2015年租金達(dá)每平方英尺3500美元，較第二位的香港銅鑼灣高出接近50%。

戴德梁行的《全球主要大街》報(bào)告追蹤全球超過(guò)500條主要商業(yè)街道，并按該行數(shù)據(jù)所計(jì)算的頂級(jí)商鋪?zhàn)饨馂檫@些街道排名。2015年第27期《全球主要大街》報(bào)告指出，雖然過(guò)去12個(gè)月全球經(jīng)濟(jì)不明朗因素增加，但報(bào)告所涵蓋的街道中，約35%街道的商鋪?zhàn)饨鹑杂猩蠞q。報(bào)告還列出了全球65條鋪?zhàn)庾罡叩纳虡I(yè)街道，每個(gè)國(guó)家列出了其最昂貴的一條街道。

該期報(bào)告中，紐約的第五大道上段蟬聯(lián)全球最昂貴商業(yè)街道，截至2015年第二季度，當(dāng)?shù)氐哪甓蠕佔(zhàn)膺_(dá)到每平方英尺3500美元，同比上升3.6%，較第二位的香港銅鑼灣鋪?zhàn)飧叱?6%（銅鑼灣的年度鋪?zhàn)鉃槊科椒接⒊?399美元）。全球十大最昂貴商業(yè)街的名單如下：

亞太區(qū)方面，中國(guó)商業(yè)市場(chǎng)正面對(duì)因零售放緩及旅客人數(shù)減少導(dǎo)致的商鋪?zhàn)饨鹣陆?，但這也促成了更多國(guó)際奢侈品牌及名店進(jìn)駐。然而中國(guó)政府的加息措施，或會(huì)影響消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)力。另外，澳大利亞及新西蘭，以及馬尼拉大都會(huì)地區(qū)則受到國(guó)際知名品牌的垂青。

戴德梁行亞太區(qū)商業(yè)地產(chǎn)租戶代表主管寧孝言表示：“亞洲整體商業(yè)市場(chǎng)的前景較為正面，預(yù)料未來(lái)五年間以美元計(jì)算的銷售增長(zhǎng)平均可望達(dá)到8.5%。旅客人數(shù)增加，為核心、人流暢旺的商業(yè)地區(qū)的零售需求提供了穩(wěn)健增長(zhǎng)的基礎(chǔ)。雖然亞太區(qū)內(nèi)電商崛起已是不爭(zhēng)事實(shí)，但實(shí)體商店仍然重要，商鋪業(yè)主需要做的就是改良購(gòu)物環(huán)境及顧客體驗(yàn)，以期爭(zhēng)取更多客源。”

預(yù)計(jì)到2018年，中國(guó)將成為全球最大的零售市場(chǎng)。雖然主要商業(yè)街道上的實(shí)體商店及購(gòu)物中心仍然很受歡迎，但隨著電商及網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷市場(chǎng)大行其道，實(shí)體商店的銷售增長(zhǎng)亦見(jiàn)放緩。而目前市場(chǎng)由國(guó)內(nèi)電商主導(dǎo)的局面，令外國(guó)的電商難以加入分一杯羹。另一方面，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)前景被看淡，加上政府的反腐工作，為奢侈品市場(chǎng)發(fā)展增添不確定因素。不過(guò)，國(guó)內(nèi)中產(chǎn)階級(jí)的擴(kuò)張預(yù)計(jì)將有助于中高檔輕奢侈品牌的快速增長(zhǎng)。

值得注意的是，中國(guó)的購(gòu)物商場(chǎng)正積極轉(zhuǎn)型為一站式的時(shí)尚生活體驗(yàn)場(chǎng)所，并大量運(yùn)用休閑娛樂(lè)等設(shè)施，以打造有別于網(wǎng)上購(gòu)物的體驗(yàn)，同時(shí)開(kāi)拓更多收入來(lái)源。在北京，商場(chǎng)開(kāi)發(fā)商不只提供零售空間，更要打造購(gòu)物體驗(yàn)的目的地，因此，商場(chǎng)普遍增設(shè)更多餐飲及兒童教育等消費(fèi)元素。上海的商業(yè)經(jīng)營(yíng)者更多地通過(guò)手機(jī)購(gòu)物應(yīng)用及免費(fèi)Wifi無(wú)線上網(wǎng)等新科技，在打造線上至線下的購(gòu)物體驗(yàn)的同時(shí)也收集到顧客消費(fèi)模式的信息和數(shù)據(jù)。此外，上海迪士尼樂(lè)園明年開(kāi)幕，預(yù)計(jì)也會(huì)推動(dòng)新一輪以兒童消費(fèi)為主的商業(yè)熱潮。

香港的銅鑼灣今年繼續(xù)成為亞太區(qū)最昂貴的商業(yè)地段，全球排名第二，然而受到銷售下跌及旅客人數(shù)減少的影響，區(qū)內(nèi)主要街道的鋪?zhàn)庖裁鎸?duì)下調(diào)的壓力。不過(guò)，從正面來(lái)看，銅鑼灣區(qū)部分店鋪?zhàn)饨鹣陆担瑢?duì)租戶則較為有利。

臺(tái)灣方面的一線商鋪?zhàn)饨饎t有所增長(zhǎng)，主要原因是新入駐的國(guó)際品牌愿意付出頂級(jí)租金進(jìn)駐人流最高的位置，以及旅客消費(fèi)也有所增加。不過(guò)，部分餐飲店鋪則選擇進(jìn)駐人流亦不弱但租金更便宜的百貨公司，以節(jié)省租賃開(kāi)支。

歐洲、中東及非洲

巴黎香榭麗舍大街繼續(xù)成為歐洲、中東及非洲地區(qū)最昂貴的商業(yè)街，倫敦新邦德街則緊隨其后。本年租金升幅最強(qiáng)勁的商業(yè)街是都柏林的格拉夫頓街（Grafton Street）、倫敦的柯芬園（Covent Garden），以及米蘭及羅馬的主要商業(yè)大街。另一方面，俄羅斯及烏克蘭的主要商業(yè)街鋪?zhàn)鈩t跌幅顯著，這是由于兩國(guó)的沖突令經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)及零售下跌所致。

戴德梁行歐洲、中東及非洲地區(qū)商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)部主管賈斯汀泰勒（Justin Taylor）表示：“在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的地區(qū)，就業(yè)情況有所改善、實(shí)際工資增加，以及消費(fèi)信心回升至較健康的水平，都會(huì)有利于零售業(yè)的發(fā)展?！?/p>

“從歐洲、中東及非洲地區(qū)來(lái)看，雖然部分國(guó)家的經(jīng)濟(jì)及政治環(huán)境不明朗，但預(yù)料零售市場(chǎng)的表現(xiàn)仍會(huì)改善。隨著不少地區(qū)的銷售額出現(xiàn)強(qiáng)勁的增長(zhǎng)，商戶租賃需求殷切，加上商鋪供應(yīng)短缺，我們預(yù)期最受歡迎的商業(yè)街道的租金仍將繼續(xù)上升。商鋪供應(yīng)緊張，影響著商業(yè)街道的版圖，不少地區(qū)的熱門(mén)商業(yè)區(qū)域都是從固有商業(yè)街向外擴(kuò)展，令核心商業(yè)范圍變得更廣?！?/p>

美洲

美洲方面，紐約曼哈頓川流不息的人群，加上海外旅客慕名而至，大街上奢侈品牌林立，令紐約商業(yè)街的地位穩(wěn)如泰山，品牌持續(xù)擴(kuò)張。事實(shí)上，美洲十大最昂貴商業(yè)街名單中，位于美國(guó)的地點(diǎn)就占了七個(gè)，其余三個(gè)地點(diǎn)分別是多倫多、溫哥華及布宜諾斯艾利斯。

芝加哥及舊金山的商鋪?zhàn)饨鸪尸F(xiàn)健康增長(zhǎng)，預(yù)料在國(guó)際品牌穩(wěn)健的租賃需求下，鋪?zhàn)馍齽?shì)仍會(huì)持續(xù)。在芝加哥，商業(yè)集中于密歇根大道及一些主要街道，預(yù)料旗艦店鋪將會(huì)選擇進(jìn)駐這些核心街道以外的位置，從而拓寬核心商業(yè)區(qū)的范圍。舊金山則一直得益于于蓬勃的旅游業(yè)發(fā)展，加上當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)有所改善，令奢侈品牌紛紛搶占鋪位，當(dāng)?shù)刂穆?lián)合廣場(chǎng)（Union Square）的空置率跌至歷來(lái)最低的1.1%，租金則在截至本年六月的過(guò)去一年內(nèi)上漲了13%，增幅少于之前一年的21%。

戴德梁行北美洲商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)部副董事長(zhǎng)吉恩施皮格爾曼（Gene Spiegelman）說(shuō)：“展望明年，能源開(kāi)支減少及就業(yè)情況穩(wěn)定，將會(huì)刺激民眾消費(fèi)，有助美洲特別是美國(guó)的商業(yè)市場(chǎng)保持上升的態(tài)勢(shì)。零售商將繼續(xù)開(kāi)設(shè)更多實(shí)體商店，以支援業(yè)務(wù)的擴(kuò)充，以及與網(wǎng)上商店一較高下，爭(zhēng)奪客源。與此同時(shí)，國(guó)際奢侈品牌仍將繼續(xù)占據(jù)主要大街的核心商業(yè)位置，特別是在最受旅客歡迎的觀光城市，名牌林立仍會(huì)是這些商業(yè)街的重要特色?！?/p>