猶如有一種股市叫中國股市，世界上有一種房地產市場叫中國房地產市場。在特定階段，兩個市場都承擔了中國改革的重要責任，這固然有中國特色市場經濟的特定客觀、歷史原因，也是國內投資渠道狹窄，普通投資者缺乏投資知識、盲目跟風心理（羊群效應）的一種反映。

買房，對大部分家庭來說，承載的不僅僅是一個“蝸居”功能，更多則是對財富增值的預期。也不知道“炒房”這個詞語什么時候在中國出現(xiàn)的，最早應源于香港的“炒樓花”，但談到這個概念，便想起“荷蘭郁金香泡沫”。很多人剛剛經歷股市的大震蕩，便說房地產市場沒有這個現(xiàn)象，那他們是忘記了如果沒有08年政府的“四萬億”投資，07年底到08年初房地產市場斷崖式下跌可能演變成為一場災難。

我經常被問：“現(xiàn)在買某某房未來會漲嗎？”我經常反問：“你買房的目的是什么？是為了居??？還是為了投資？”普通的購房人幾乎不問自己這些問題，最終買了以后，出現(xiàn)諸多不如意。

在我看來，買房最簡單應該區(qū)分為居住需求與投資需求。居住需求，不用太糾結是否房價能升多少，主要關注交通便利性、配套成熟度、經濟承受能力等幾方面。交通便利，可以減少上下班的路途時間，從而可以增加閑暇時間。配套成熟度，核心是學校、醫(yī)療、生活設施等，不是每一個家庭都會換房的，中國的教育資源相對集中，“學位房”相當長的時間都有存在的空間。中國人的置業(yè)觀念導致“剛需”這個概念，而為了“面子”，又產生了“超前消費”，進而出現(xiàn)了“房奴”，看好你的“錢袋子”（正確評價經濟承受能力），才能保證你的生活質量。

投資需求（包括改善需求），即使撇開復雜的投資理論，也必須關注資產配置的概念，即要把全部的資產統(tǒng)籌考慮，現(xiàn)金、有價證券（包括股票投資）、房地產投資需要有一個比例控制，兼顧流動性和增值預期（風險偏好）。房地產投資一個經典的三原則是“地段、地段、還是地段”。在解決了基本居住需求以后，投資對自然環(huán)境、居住群體、稀缺性需要著重考慮。良好的自然環(huán)境包括山、水、空氣等，而人造環(huán)境相對可復制性高，切忌被自己的眼睛“蒙蔽”，多多對比就好。居住群體（鄰居）這個因素經常被忽視，但請相信和“比爾.蓋茨”做鄰居，與和“蠟筆小新”做鄰居相比，你的“房價”PE值差異很大?！跋∪薄睂θ魏我粋€投資品都是不可或缺的因素，而前面兩點事實上亦體現(xiàn)在這個因素里。

買房切忌“非理性”，在限購期間，“假離婚買房”完全是非理性的極端表現(xiàn)，不能讓政府對市場的“不敬畏”扭曲基本的投資倫理。未來，或許可以嘗試對中國房地產的某些“傳說”嘮叨一下。 （作者/李向民，資深地產金融人士）