■郭穩(wěn)柱 ■銅川礦務(wù)局棚戶區(qū)改造辦公室，陜西 銅川 727000

1 扶持金融機(jī)構(gòu)信貸融資，拓寬融資渠道

在中央對(duì)各地區(qū)政府實(shí)施棚戶區(qū)改造資金補(bǔ)助不足的情況下，各地政府，首先，可通過(guò)金融機(jī)構(gòu)貸款進(jìn)行融資;其次，可鼓勵(lì)企業(yè)或民間資本來(lái)參與棚戶區(qū)改造工程，第三，政府可進(jìn)行棚改工程招、投標(biāo)工作，引進(jìn)信譽(yù)好，資金雄厚的開發(fā)公司來(lái)承擔(dān)棚戶區(qū)改造工程。政府應(yīng)制定相關(guān)優(yōu)惠政策和法律、法規(guī)，實(shí)行稅費(fèi)減免、貸款支持、行政事業(yè)性收費(fèi)免征等，運(yùn)用各種渠道和方式來(lái)籌集資金，在一定程度上彌補(bǔ)政府資金緊缺的情況，確保棚戶區(qū)改造工程的順利進(jìn)行。

棚戶區(qū)改造的最大受益者是原棚戶區(qū)居民，在整個(gè)棚戶區(qū)改造項(xiàng)目中政府和開發(fā)商也占據(jù)一定利潤(rùn)份額。要想在棚戶區(qū)改造中三者利益均衡，是不可能達(dá)到的，只有通過(guò)利益博弈，實(shí)現(xiàn)效益最大化。政府實(shí)施棚戶區(qū)改造的目的是為了改善困難群眾的住房，改變城市的現(xiàn)狀，城市發(fā)展了，就會(huì)吸引更多的企業(yè)來(lái)投資建設(shè)，城市成功營(yíng)銷，招商引資，帶動(dòng)城市各行各業(yè)的發(fā)展。開發(fā)商所為棚戶區(qū)改造項(xiàng)目的投資者，可以通過(guò)棚戶區(qū)改造，打造企業(yè)知名度，獲取政府優(yōu)惠扶持項(xiàng)目，促進(jìn)企業(yè)自身的發(fā)展。棚戶區(qū)居民在住房條件好了、生活環(huán)境美化了的同時(shí)，對(duì)政府的決策理會(huì)有信心，更加支持和擁護(hù)了。所以說(shuō)，棚戶區(qū)改造是一項(xiàng)實(shí)現(xiàn)利益雙贏的惠民政策。

2 拆遷安置、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)明確，執(zhí)行公開、透明

棚戶區(qū)改造工程是一個(gè)多方利益的結(jié)合，包括了政府、個(gè)人和開發(fā)商。在棚戶區(qū)拆遷工作中，利益問(wèn)題往往是導(dǎo)致拆遷難已繼續(xù)，土地?zé)o法平整出讓的關(guān)鍵所在。對(duì)于棚戶區(qū)改造中的拆遷補(bǔ)償面積和補(bǔ)償費(fèi)用額度應(yīng)該嚴(yán)格控制，在前期工作中要做好摸底調(diào)查，征尋棚戶區(qū)居民的改造意見(jiàn)，有效防止暴力和暴利的情況出現(xiàn)。對(duì)開發(fā)商進(jìn)行嚴(yán)格的資質(zhì)審查，對(duì)原實(shí)施過(guò)棚戶區(qū)改造工程，并且信譽(yù)良好的開發(fā)企業(yè)，優(yōu)先選取，加強(qiáng)政府對(duì)開發(fā)企業(yè)的管控。政府及時(shí)出臺(tái)相關(guān)的法律、法規(guī)和政策相關(guān)細(xì)則，在保障被拆遷居民利益的同時(shí)，對(duì)超出拆遷規(guī)定時(shí)間搶種及搶建，違建的物業(yè)一律不予經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。政策執(zhí)行公開、透明，讓棚改居民對(duì)政府放心，對(duì)自己的未來(lái)充滿信心。

3 補(bǔ)償方式多樣化

將保障性住房政策有效的融入到棚戶區(qū)改造中，要在“補(bǔ)磚頭”的同時(shí)多以“補(bǔ)人頭”為主，緩解建設(shè)住房用地的壓力。棚戶區(qū)拆遷安置中由于安置房屋有限，經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房等公共福利性住房可以暫時(shí)緩解棚戶區(qū)被拆遷居民的住房問(wèn)題。但經(jīng)濟(jì)適用住房與廉租住房的數(shù)量有限，并且還要為其他有需要的人群安排。所以，政府可以在運(yùn)用經(jīng)適房和廉租房解決棚戶區(qū)拆遷居民安置的同時(shí)，多以提供貨幣補(bǔ)償為主，讓具有一定支付能力的被拆遷居民能自己租房。在緩解安置房源壓力的同時(shí)，還可帶動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。但需要加強(qiáng)對(duì)獲補(bǔ)償居民的資格審查查詢程序和力度。避免出現(xiàn)，只有住廉租房資格的人員住了經(jīng)濟(jì)適用房，未達(dá)到購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房資格的，卻購(gòu)買了經(jīng)濟(jì)適用房的情況出現(xiàn)。有效緩解還建、安置房源的壓力。

4 改造透明、規(guī)劃合理

對(duì)原城中村居民實(shí)施舊城改造，宜采取限制性人均面積就近安置為主;要求以原同等面積住房異地安置的，可根據(jù)土地所在區(qū)域價(jià)值差給予一定的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。原集體用地征為國(guó)有后，除去改造建設(shè)費(fèi)用和城市建設(shè)的各項(xiàng)費(fèi)用外，其余的可以以市場(chǎng)價(jià)格的30%作為城市維護(hù)建設(shè)費(fèi)，70%作為集體的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。該經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償可為村民繳納社會(huì)保險(xiǎn)和養(yǎng)老保險(xiǎn)，并為想創(chuàng)業(yè)的村民提供低息或無(wú)息貸款，以支持他們創(chuàng)業(yè)、就業(yè)，維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定。

在棚戶區(qū)改造后的建設(shè)用地及規(guī)劃上，應(yīng)適當(dāng)合理規(guī)劃安排商業(yè)區(qū)、文化區(qū)、休閑區(qū)及物流區(qū)等城市發(fā)展項(xiàng)目，努力做到集約用地，擴(kuò)大就業(yè)和促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。注重城市開發(fā)建設(shè)的整體性、差異性和長(zhǎng)期性。在棚戶區(qū)的改造中，可強(qiáng)制采取在原地塊規(guī)劃修建的商品居住用地的10%用于保障房建設(shè);在棚戶區(qū)改造和城中村改造中，對(duì)于土地嚴(yán)格實(shí)行招，拍，掛。房地產(chǎn)開發(fā)商投標(biāo)的土地出讓金價(jià)格一樣時(shí)，選擇房屋銷售價(jià)格低者中標(biāo);房屋銷售價(jià)格過(guò)高的開發(fā)商，土地出讓金價(jià)格可以考慮調(diào)增。防止開發(fā)商囤地，控制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。

5 政策落實(shí)到位，加強(qiáng)監(jiān)督管制

棚戶區(qū)改造，是政府主導(dǎo)的民生工程，理所當(dāng)然是政府行為。政府在組織、實(shí)施棚戶區(qū)改造工作中應(yīng)該有專門的機(jī)構(gòu)和人員負(fù)責(zé)。但是，政府一切行為及后果由全民“買單”;因此，作為國(guó)家授權(quán)的行政管理機(jī)構(gòu)，政府沒(méi)有理由機(jī)構(gòu)臃腫、大而全、小也全。政府特殊的角色，容易權(quán)利尋租，只能宏觀管理，不能大包大攬。在棚戶區(qū)改造中，完全可以采用國(guó)外“代建制”管理模式。委托一家專門進(jìn)行建設(shè)管理的咨詢公司或中介公司負(fù)責(zé)組織和實(shí)施管理。政府可以通過(guò)政策引導(dǎo)、社會(huì)監(jiān)理簡(jiǎn)單、媒體跟蹤報(bào)道、被遷待安置群體代表的多途徑監(jiān)理管理實(shí)現(xiàn)棚戶區(qū)改造管理的公開、公正、透明。政府要妥善協(xié)調(diào)好各方的利益關(guān)系，處理好新形勢(shì)下的人民內(nèi)部矛盾，建立健全化解社會(huì)矛盾的機(jī)制，化解社會(huì)矛盾是維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定的關(guān)鍵，社會(huì)穩(wěn)定才能不斷發(fā)展，才能促進(jìn)和諧社會(huì)的建立。

總之，關(guān)于城市棚戶區(qū)改造，表面上看似扶貧的民生工程，實(shí)際上這個(gè)問(wèn)題非常復(fù)雜，不僅涉及制度、體制、法律、政策、收入分配與再分配模式，而且涉及文化、社會(huì)、經(jīng)濟(jì)多個(gè)層面，錯(cuò)綜復(fù)雜的矛盾交織在一起，形成城市畸形發(fā)展、貧富懸殊、兩極分化和此類棚戶區(qū)問(wèn)題。無(wú)論社會(huì)如何發(fā)展，政府對(duì)于低收入群體的扶持、幫助，保障低收入群體的基本(住房、社會(huì))需求責(zé)無(wú)旁貸。否則，社會(huì)穩(wěn)定可能面臨復(fù)雜、嚴(yán)峻局面。

［1］衛(wèi)欣．國(guó)外住房保障制度比較研究［J］，城市問(wèn)題，2012(8)．

［2］李釗．“城中村”改造途徑的思考［J］，安徽建筑，2011(3)．