楊培玉 ，吳東云，范文利，李友強(qiáng)，李秀雯

(濰坊市國(guó)土資源局經(jīng)濟(jì)區(qū)分局，山東 濰坊　261000)

濰坊經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)土地利用現(xiàn)狀分析及集約利用對(duì)策研究

楊培玉 ，吳東云，范文利，李友強(qiáng)，李秀雯

(濰坊市國(guó)土資源局經(jīng)濟(jì)區(qū)分局，山東 濰坊261000)

以濰坊經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)為例，分析了當(dāng)?shù)赝恋乩矛F(xiàn)狀及土地利用中存在的問(wèn)題，提出了制定科學(xué)合理的規(guī)劃、提高閑置土地利用率、提高土地產(chǎn)出效益等提高土地集約利用水平的對(duì)策，為其他開發(fā)區(qū)土地集約利用提供借鑒。

土地集約利用；現(xiàn)狀分析；濰坊經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)

引文格式：楊培玉 ，吳東云，范文利，等.濰坊經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)土地利用現(xiàn)狀分析及集約利用對(duì)策研究[J].山東國(guó)土資源，2015，31(1)：80-83.YANG Peiyu，WU Dongyun，F(xiàn)AN Wenli，etc.Analysis on Present Condition of Land use and Relative Countermeasures of Concentrated Land Use in Weifang Economic and Technological Development Zone[J].Shandong Land and Resources,2015，31(1):80-83.

開發(fā)區(qū)作為改革開放的先行區(qū)域，是現(xiàn)代工業(yè)的集聚中心，在城市建設(shè)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展方面都發(fā)揮了巨大的作用。然而有些開發(fā)區(qū)由于缺乏產(chǎn)業(yè)規(guī)劃和政策導(dǎo)向，或者盲目攀比，不同程度出現(xiàn)了土地閑置、利用率低下等問(wèn)題，土地資源稀缺已成為當(dāng)前許多開發(fā)區(qū)發(fā)展的主要瓶頸，嚴(yán)重制約著開發(fā)區(qū)的進(jìn)一步發(fā)展。為保證經(jīng)濟(jì)社會(huì)可持續(xù)發(fā)展，提高土地資源持續(xù)保障能力，必須建立集約高效的開發(fā)區(qū)用地模式[1]。

1　研究區(qū)概況

山東濰坊經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)于1994年5月經(jīng)山東省人民政府批準(zhǔn)成立，2006年4月經(jīng)國(guó)家發(fā)改委重新審核確認(rèn)為省級(jí)開發(fā)區(qū)。

山東濰坊經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)是濰坊市經(jīng)濟(jì)特區(qū)和對(duì)外開放的窗口，是山東半島最具活力的投資熱點(diǎn)地區(qū)之一。開發(fā)區(qū)位于濰坊市區(qū)北部，面積約106km2，現(xiàn)轄張氏街道、北城街道、雙楊街道3個(gè)街道，83個(gè)村，總?cè)丝诩s15萬(wàn)人，其中36個(gè)村約53km2于2013年5月由濰坊市寒亭區(qū)劃歸經(jīng)濟(jì)區(qū)管理，該文研究范圍為經(jīng)濟(jì)區(qū)2006—2012年土地利用現(xiàn)狀變化情況，故以經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)原管轄區(qū)域?yàn)檠芯繉?duì)象。

2　 土地利用現(xiàn)狀分析

2.1土地利用現(xiàn)狀及構(gòu)成

根據(jù)2012年濰坊經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)土地變更調(diào)查資料，2012年全區(qū)土地總面積5375.93hm2，其中農(nóng)用地2953.08hm2，占全區(qū)土地總面積的55%；建設(shè)用地2422.85hm2，占全區(qū)土地總面積的45%；沒(méi)有未利用地(表1)。

根據(jù)土地詳查數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，濰坊經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)2012年土地利用分類結(jié)構(gòu)如圖1所示，從圖中可以看出濰坊經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)建設(shè)用地比重達(dá)到45%，開發(fā)程度很高。2012年農(nóng)用地、建設(shè)用地分類結(jié)構(gòu)如圖2，從農(nóng)用地分類結(jié)構(gòu)圖可以看出濰坊經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)以耕地、園地為主的農(nóng)業(yè)用地結(jié)構(gòu)，其中耕地占77%，園地占11%，林地占8% ,設(shè)施農(nóng)用地4%。這種結(jié)構(gòu)反映了開發(fā)區(qū)以種植業(yè)為主、養(yǎng)殖為輔的農(nóng)業(yè)用地特色。從建設(shè)用地分類結(jié)構(gòu)圖可以看出，濰坊經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)城市化程度高，交通便利，農(nóng)村居民點(diǎn)用地占建設(shè)用地比重達(dá)到22%，說(shuō)明開發(fā)區(qū)的城市化仍有很大發(fā)展空間。

表1　濰坊經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)2012年土地利用現(xiàn)狀結(jié)構(gòu)

圖1　2012年濰坊經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)土地利用分類結(jié)構(gòu)圖

圖2　2012年濰坊經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)農(nóng)用地、建設(shè)用地分類結(jié)構(gòu)圖

2.2土地利用動(dòng)態(tài)變化分析

該文通過(guò)濰坊經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)2005年，2012年主要土地類型結(jié)構(gòu)及面積變化來(lái)分析開發(fā)區(qū)土地利用動(dòng)態(tài)變化情況。2005年，2012年土地利用結(jié)構(gòu)變化情況如圖3所示，2005—2012年土地利用變化幅度如表2所示。

圖3　2005年，2012年濰坊經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)土地利用分類結(jié)構(gòu)圖

從表2可以看出，濰坊經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)2005年農(nóng)用地面積3542.63hm2，建設(shè)用地面積1733.81hm2，未利用地面積102.27hm2，分別占土地總面積的65.86%,32.23%,1.90%。2012年農(nóng)用地面積2953.08hm2，建設(shè)用地面積2422.85hm2，未利用地面積0hm2，分別占土地總面積的54.93%,45.07%,0。與2005年相比農(nóng)用地、建設(shè)用地、未利用地的變化量分別為-589.55hm2,698.04hm2,-102.27hm2，內(nèi)部結(jié)構(gòu)變化的百分比分別是-10.93%,12.83%,-1.90%。在過(guò)去的7年期間建設(shè)用地呈急速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，農(nóng)用地急速減少，末利用地已全部開發(fā)利用。

表2　濰坊經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)2005—2012年土地利用變化幅度(hm2，%)

2.3土地利用經(jīng)濟(jì)效益

經(jīng)過(guò)7年的發(fā)展，濰坊經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力突飛猛進(jìn)，工業(yè)化進(jìn)程進(jìn)一步加快。全區(qū)2005—2012年主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)如表3所示。

表3　經(jīng)濟(jì)區(qū)2005—2012年主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)變化幅度(萬(wàn)元)

自2005年以來(lái)，濰坊經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)經(jīng)歷了一個(gè)高速發(fā)展時(shí)期，從2005年到2012年的7年間，地區(qū)生產(chǎn)總值增長(zhǎng)率年均達(dá)到了31.73%。2012年全區(qū)生產(chǎn)總值353077萬(wàn)元，比2005年增加243472萬(wàn)元，增長(zhǎng)率為222.14%。

在2012年地區(qū)生產(chǎn)總值構(gòu)成中，第一產(chǎn)業(yè)6723萬(wàn)元，占全區(qū)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的1.90%；第二產(chǎn)業(yè)253426萬(wàn)元，占全區(qū)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的71.78%；第三產(chǎn)業(yè)92928萬(wàn)元，占全區(qū)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的26.32%。與2005年相比，第一產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值占全區(qū)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的比重下降了3.92個(gè)百分點(diǎn)；第二產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值占全區(qū)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的比重下降了3.75個(gè)百分點(diǎn)；第三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值占全區(qū)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的比重上升了7.67個(gè)百分點(diǎn)。從中可以看出，濰坊經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)是一個(gè)典型的工業(yè)性開發(fā)區(qū)，但第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，年增長(zhǎng)率達(dá)到50.66%。

3　土地利用中存在的問(wèn)題

通過(guò)以上分析，濰坊經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)土地利用中主要存在以下問(wèn)題：

(1)土地利用率高，后備資源嚴(yán)重不足。濰坊經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)土地利用率已達(dá)100%，土地后備資源嚴(yán)重不足。

(2)農(nóng)用地面積銳減。據(jù)土地利用現(xiàn)狀變更調(diào)查統(tǒng)計(jì)，從2005—2012年，全區(qū)農(nóng)用地減少589.55hm2，減少比率達(dá)到10.93%。造成耕地銳減的原因：一是基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)全面推進(jìn)，新增用地量較大；二是各類企業(yè)用地大增；三是經(jīng)濟(jì)區(qū)后備資源貧乏，開發(fā)量補(bǔ)充不了耕地減少量。

(3)建設(shè)用地增長(zhǎng)速度快。隨著經(jīng)濟(jì)區(qū)的成立和招商引資規(guī)模的擴(kuò)大，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)用地、工礦用地等建設(shè)用地面積不斷擴(kuò)大。從2005—2012年，建設(shè)用地增加689hm2。到2012年底，建設(shè)用地面積已達(dá)2422.85hm2，占全區(qū)面積的45.%。

(4)農(nóng)村居民點(diǎn)布局分散，人均占地大，土地利用率較低。2012年全區(qū)農(nóng)村居民點(diǎn)用地517.72hm2，人均占地168m2，而且布局分散、零亂，土地資源浪費(fèi)嚴(yán)重。受傳統(tǒng)觀念影響，普遍在村莊外圍建新居，形成一些程度不同的空心村。此外由于大部分村鎮(zhèn)建設(shè)沒(méi)有規(guī)劃，且農(nóng)民法律知識(shí)缺乏，法制觀念淡薄，導(dǎo)致用地隨意性較大，公共設(shè)施用地嚴(yán)重不足，村容村貌較差。

(5)存在一定程度土地閑置現(xiàn)象。開發(fā)區(qū)內(nèi)還存在一些變相的土地閑置現(xiàn)象，主要表現(xiàn)在：①由于開發(fā)區(qū)發(fā)展?jié)摿Υ?、速度快，土地出讓的價(jià)格又相對(duì)優(yōu)惠，土地升值潛力大，部分企業(yè)拿地之后不進(jìn)行開發(fā)，等待時(shí)機(jī)進(jìn)行炒賣，或者改變土地用途進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，使開發(fā)區(qū)一些土地長(zhǎng)期處于閑置狀態(tài)；②受產(chǎn)業(yè)政策、市場(chǎng)前景的影響，贏利預(yù)期下降，企業(yè)項(xiàng)目通過(guò)審批立項(xiàng)并獲得土地使用權(quán)后不再愿意進(jìn)行投資建設(shè)，導(dǎo)致土地閑置；③受國(guó)際金融危機(jī)的影響，部分企業(yè)資金不足，造成建設(shè)延期或者“半截子”工程。④一些企業(yè)由于經(jīng)營(yíng)不善，處于破產(chǎn)或面臨破產(chǎn)狀態(tài)，導(dǎo)致土地閑置。

4　提高土地集約利用水平對(duì)策

(1)制定科學(xué)合理的用地規(guī)劃。開發(fā)區(qū)應(yīng)從自身的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、資源環(huán)境和傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)出發(fā)，以節(jié)約集約利用土地為根本指導(dǎo)方針，科學(xué)編制用地規(guī)劃[1，2]，確定開發(fā)區(qū)發(fā)展的目標(biāo)定位，發(fā)展步驟，并加大控制性詳細(xì)規(guī)劃的編制力度。同時(shí)，每年要根據(jù)發(fā)展情況及形勢(shì)制定年度土地利用規(guī)劃，及時(shí)調(diào)整不合適宜的發(fā)展規(guī)劃。

(2)加大對(duì)閑置土地的清理和處置力度，提高閑置土地利用率。首先是嚴(yán)格控制土地供應(yīng)量，在已供土地未充分開發(fā)利用之前不得新占用地。同時(shí)加強(qiáng)用地項(xiàng)目的審批、審核，根據(jù)項(xiàng)目的用地性質(zhì)、規(guī)模、投資的大小確定用地規(guī)模，不得多占土地出現(xiàn)浪費(fèi)現(xiàn)象。其次強(qiáng)化行政、經(jīng)濟(jì)手段，對(duì)滿一年未動(dòng)工開發(fā)的閑置土地，按照有關(guān)規(guī)定征收相當(dāng)于土地出讓金20%以下的土地閑置費(fèi)，對(duì)滿2年未動(dòng)工開發(fā)的閑置土地，堅(jiān)決依法無(wú)償收回土地使用權(quán)；同時(shí)對(duì)效益和稅收低的企業(yè)提出轉(zhuǎn)移生產(chǎn)意見(jiàn)，建立低效用地企業(yè)逐步退出機(jī)制。最后，積極開展舊村改造工程，搞好舊村改造，不但能促進(jìn)城鎮(zhèn)化一體化發(fā)展，也使存量建設(shè)用地價(jià)值最大化[3-6]。

(3)調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變?cè)鲩L(zhǎng)方式，提高土地產(chǎn)出效益。針對(duì)部分企業(yè)投資不足，容積率低，產(chǎn)出率和財(cái)稅貢獻(xiàn)率不高及土地長(zhǎng)期閑置等現(xiàn)象，從源頭上抓起，促使企業(yè)朝著節(jié)約集約利用土地的方向努力，提高土地產(chǎn)出效益。首先是政策扶持，從多方面對(duì)企業(yè)進(jìn)行扶持，包括生產(chǎn)、銷售、稅收、財(cái)政、技術(shù)改造等方面，讓企業(yè)輕裝上陣，全心全意抓生產(chǎn)、促銷售。二是項(xiàng)目集約引進(jìn)，在招商引資中，提高投資準(zhǔn)入門檻，挑選實(shí)力強(qiáng)信譽(yù)好的企業(yè)，突出招引科技含量高、附加值高、投資強(qiáng)度高、有上市潛力的項(xiàng)目和稅源性項(xiàng)目。最后是條件約束，簽訂投資協(xié)議時(shí)，在遵守國(guó)家相關(guān)法律法規(guī)的基礎(chǔ)上，對(duì)投資強(qiáng)度、容積率、覆蓋率、行政辦公占地率等方面加以規(guī)范約束，對(duì)投入產(chǎn)出率、財(cái)稅貢獻(xiàn)率等也要有硬性承諾和獎(jiǎng)懲條款。

(4)建立土地集約利用動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)體系。建立開發(fā)區(qū)土地利用動(dòng)態(tài)管理系統(tǒng)，定期補(bǔ)充更新數(shù)據(jù)，并進(jìn)一步補(bǔ)齊詳細(xì)到地塊的相關(guān)數(shù)據(jù)，開展針對(duì)宗地的土地集約利用評(píng)價(jià)工作，為提高開發(fā)區(qū)土地科學(xué)管理水平打下基礎(chǔ)。

(5)用市場(chǎng)機(jī)制提高土地利用率。市場(chǎng)機(jī)制在土地資源的優(yōu)化配置中起著基礎(chǔ)性作用，開發(fā)區(qū)應(yīng)注重發(fā)揮市場(chǎng)機(jī)制的作用，加強(qiáng)一級(jí)市場(chǎng)的管理，搞活二級(jí)市場(chǎng)，提高土地使用效率。

(6)加強(qiáng)宣傳教育，樹立依法用地觀念。開發(fā)區(qū)多處城郊，農(nóng)民土地法制意識(shí)淡薄，存在亂占、亂用等違法行為。因此，必須廣泛深入持久地開展土地法律法規(guī)宣傳活動(dòng)，增強(qiáng)民眾的土地危機(jī)感和保護(hù)耕地的緊迫感，逐步形成珍惜土地、合理用地、依法用地的社會(huì)風(fēng)尚，提高貫徹執(zhí)行《土地管理法》及相關(guān)土地政策的自覺(jué)性。

[1]李莉.開發(fā)區(qū)土地集約利用問(wèn)題研究——以武漢經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)為例[D].武漢：華中科技大學(xué)，2006.

[2]鄭煒，王小軍，劉勝祥.武漢經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)土地利用現(xiàn)狀分析[J].國(guó)土資源科技管理，2005，(3)：48-52.

[3]宋芹.濱州市城鄉(xiāng)建設(shè)用地統(tǒng)籌與集約利用關(guān)系探討[J].山東國(guó)土資源，2013,29(10-11):125-127.

[4]韓巧鳳 鮑金生.莫旗土地利用現(xiàn)狀分析及土地可持續(xù)利用對(duì)策研究[J].工作研究，2011，(4)：88-89.

[5]曹慶偉，蘭吉文，潘宇騫.煙臺(tái)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)節(jié)約集約用地探討[J].山東國(guó)土資源，2013,29(3):55-56.

[6]吳楷釗,王長(zhǎng)委,李常興，等.省級(jí)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)土地集約利用潛力分析——以廣州市花都區(qū)為例[J].廣東農(nóng)業(yè)科學(xué),2010,(8):339-341.

Analysis on Present Condition of Land use and Relative Countermeasures of Concentrated Land Use in Weifang Economic and Technological Development Zone

YANG Peiyu，WU Dongyun，F(xiàn)AN Wenli，LI Youqiang，LI Xiuwen

(Weifang Economic and Technological Development Branch Bureau of Weifang Bureau of Land and Resources，Shandong Weifang 261000，China)

In this paper, taking Weifang Economic and Technological Development Zone as an example, present condition and problems occurred in land use have been analyzed. Some countermeasures are put forward to improve the level of concentrated land use, such as making a scientific and rational plan, improving the utilization of idle land, and improving land productivity benefits. It will provide some references for other development zones.

Concentrated land use；analysis of present condition；countermeasures; Weifang Economic and Technological Development Zone

2014-02-25；

2014-05-05；編輯：陶衛(wèi)衛(wèi)

楊培玉(1985—)，男，山東濰坊人，工程師，主要從事國(guó)土資源管理、測(cè)繪方面工作；E-mail:yangpeiyu113@163.com

F301.2

C