艾莉

2015年2月在辭舊迎新的春節(jié)假期中悄然過(guò)去。與喜慶的節(jié)日氣氛相比，2月份上海的房地產(chǎn)市場(chǎng)卻顯得比較平淡，上海樓市的整體供應(yīng)量創(chuàng)下了12個(gè)月最低。由于正值跨年之際，購(gòu)房者本身的購(gòu)買欲望就不高，加之開發(fā)商自身企業(yè)的年會(huì)、總結(jié)和年終盤點(diǎn)等，都減緩了市場(chǎng)推盤的節(jié)奏。所以，樓盤供應(yīng)偃旗息鼓，實(shí)屬意料之中。

然而，進(jìn)入3月份，整休后的開發(fā)商各個(gè)都摩拳擦掌，打算在今年的房地產(chǎn)市場(chǎng)有所作為。不少樓盤不是加推，就是新盤搶先開盤。對(duì)此，“房?jī)r(jià)點(diǎn)評(píng)網(wǎng)”認(rèn)為，未來(lái)幾個(gè)月上海樓市將進(jìn)入熱銷階段，不但眾多的樓盤會(huì)紛紛亮相，且一系列的樓盤優(yōu)惠措施也將出臺(tái)。有購(gòu)房意愿的購(gòu)房者，不妨在這一時(shí)間段選擇出手。

為了向購(gòu)房者提供最新鮮、最實(shí)用的購(gòu)房指導(dǎo)，“房?jī)r(jià)點(diǎn)評(píng)網(wǎng)”針對(duì)未來(lái)3個(gè)月內(nèi)上海即將開盤的樓盤，綜合評(píng)分細(xì)則，制定出推薦樓盤榜單，具體見(jiàn)推薦榜單圖：

評(píng)分細(xì)則：基于克而瑞數(shù)據(jù)庫(kù)對(duì)市場(chǎng)的監(jiān)測(cè)，以及分析師對(duì)樓盤的高頻次拜訪。“房?jī)r(jià)點(diǎn)評(píng)網(wǎng)”首先篩選出上海市3個(gè)月內(nèi)即將開盤的所有樓盤，從產(chǎn)品指標(biāo)和價(jià)格指標(biāo)兩個(gè)維度標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)樓盤進(jìn)行綜合評(píng)定。

產(chǎn)品指標(biāo)（60%）：包括戶型、物業(yè)服務(wù)、車位、裝修、區(qū)位5個(gè)指標(biāo)，將各項(xiàng)指標(biāo)進(jìn)行打分（1-5分，保留小數(shù)點(diǎn)后2位），分?jǐn)?shù)按照比例（CRIN-IN后臺(tái)規(guī)定比例）匯總計(jì)算，得出產(chǎn)品指標(biāo)分?jǐn)?shù)。

上海近期預(yù)開盤樓盤推薦榜單。

價(jià)格指標(biāo)（40%）：由“克而瑞指導(dǎo)價(jià)”與“開發(fā)商意向銷售價(jià)”的價(jià)差比決定，按照賦值法得出指標(biāo)分?jǐn)?shù)（1-5分，保留小數(shù)點(diǎn)后2位）。

需要說(shuō)明的是：作為重要因素的“開發(fā)商意向銷售價(jià)”主要由分析師通過(guò)實(shí)地調(diào)研獲取，在開發(fā)商預(yù)報(bào)價(jià)的基礎(chǔ)上，扣除優(yōu)惠折扣等因素所得。如開發(fā)商報(bào)價(jià)為價(jià)格段則暫取其的中間值，力圖最真實(shí)地反映樓盤開盤時(shí)可能的實(shí)際售價(jià)。

上榜樓盤共性分析

此次上榜的樓盤以全新開盤的“小鮮肉”項(xiàng)目為主，多數(shù)樓盤均為第一次在上海樓市亮相。除華僑城西康路989為內(nèi)環(huán)內(nèi)的大平層產(chǎn)品，其他樓盤均為外環(huán)以外的公寓產(chǎn)品，面積段上也以舒適性較高的小面積公寓占多。與上一批的預(yù)開樓盤相同，此次上榜的樓盤依然以精裝交付為主流做法，且從已知的裝修品牌來(lái)看，裝修品質(zhì)均屬于市場(chǎng)較高水平。上榜樓盤的報(bào)價(jià)基本與周邊樓盤或板塊均價(jià)持平，分析師認(rèn)為從目前了解的樓盤定價(jià)來(lái)看，均屬于合理水平。后期樓盤的信息變動(dòng)，分析師將持續(xù)關(guān)注。

同時(shí)，我們對(duì)上榜的樓盤進(jìn)行了綜合評(píng)分分析：

No.1 華僑城西康路989

預(yù)計(jì)開盤時(shí)間：2015年3月， ? ? ? ? ? ? ?房源信息：200平方米以上大平層，裝修情況：全裝修（裝修標(biāo)準(zhǔn)7000元/平方米）。CRIC指導(dǎo)價(jià)：57709元/平方米。開發(fā)商意向銷售價(jià)：57000元/平方米。

分析師點(diǎn)評(píng)：華僑城西康路989位于內(nèi)環(huán)內(nèi)的內(nèi)普陀板塊，地理區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯。環(huán)擁長(zhǎng)壽路、靜安寺、梅泰恒、人民廣場(chǎng)、淮海路等多處城市商圈，商業(yè)氛圍濃厚。樓盤一期早在2010年開盤，目前也已售罄。此次加推的產(chǎn)品與一期相同，以200平方米以上的大平層為主，且配有7000元/平方米的裝修，樓盤整體品質(zhì)符合其改善型產(chǎn)品的定位。在內(nèi)環(huán)內(nèi)土地供應(yīng)愈發(fā)緊張的今天，西康路989作為內(nèi)普陀板塊唯一的在售大平層公寓，其產(chǎn)品稀缺性不言而喻，值得改善型置業(yè)者關(guān)注。

No.2 融創(chuàng)紫荊公館

預(yù)計(jì)開盤時(shí)間：2015年4月 ，房源信息：80-130平方米精裝公寓。裝修情況：全裝修（裝修標(biāo)準(zhǔn)4500元/平方米）。CRIC指導(dǎo)價(jià)：45088元/平方米，開發(fā)商意向銷售價(jià)：44500元/平方米。

分析師點(diǎn)評(píng)：樓盤位于寶山的共富共康板塊，按照政府規(guī)劃，致力于將該區(qū)域打造為高端改善型居住區(qū)。作為該區(qū)域地塊首個(gè)推出的樓盤，未來(lái)升值空間有保障。樓盤的戶型設(shè)計(jì)向“正綠城產(chǎn)品”——上海御園看齊，戶型設(shè)計(jì)合理，舒適性高。首批推盤房源全精裝交付，包含地?zé)?、新風(fēng)系統(tǒng)等。從目前公布的裝修品牌來(lái)看，裝修品質(zhì)較高，綜合來(lái)看樓盤性價(jià)比極高。

No.3 盤古嘉德豪庭

預(yù)計(jì)開盤時(shí)間：2015年3月，房源信息：76平方米二房、88-108平方米三房。裝修情況：毛坯（搭配少量精裝）。CRIC指導(dǎo)價(jià)：18366元/平方米，開發(fā)商意向銷售價(jià)：18000元/平方米。

分析師點(diǎn)評(píng)：盤古嘉德豪庭所處的嘉定新城以相對(duì)較低的價(jià)格水平和良好的規(guī)劃，成為越來(lái)越多剛需置業(yè)者的首選區(qū)域。樓盤靠近11號(hào)線白銀路站，周邊競(jìng)品樓盤，如保利天鵝語(yǔ)、新城香溢瀾庭、新城香溢璟庭、白銀時(shí)代等，多數(shù)銷售情況良好且接近尾盤。即將在2015年3月開盤的盤古嘉德豪庭將是周邊唯一的全新開盤樓盤。從產(chǎn)品上看，樓盤體量小，僅有8棟樓，棟距較大，社區(qū)居住舒適度較高。盡管本次推案以毛坯為主，但后期會(huì)推出部分精裝房源。整體來(lái)看，屬于性價(jià)比較高的小面積公寓產(chǎn)品。因?yàn)槠渚哂信c周邊競(jìng)品相比較低的報(bào)價(jià)優(yōu)勢(shì)，值得剛需置業(yè)客戶關(guān)注。

No.4 朗詩(shī)里程

預(yù)計(jì)開盤時(shí)間：2015年3月，房源信息：61-98平方米，一至三房花園洋房。裝修情況：毛坯。CRIC指導(dǎo)價(jià)：10245元/平方米。開發(fā)商意向銷售價(jià)：10000元/平方米。

分析師點(diǎn)評(píng)：樓盤位于浦東南匯的臨港新城板塊，盡管區(qū)域有16號(hào)線導(dǎo)入，但是樓盤距離軌交站還有一定距離，以交通出行而論，不算十分便利。區(qū)位上的偏遠(yuǎn)，決定了臨港新城現(xiàn)在算是整個(gè)浦東的價(jià)值洼地。項(xiàng)目10000元/平方米的報(bào)價(jià)，對(duì)于首置客戶來(lái)說(shuō)非常有吸引力。樓盤主推小面積公寓，在戶型上贈(zèng)送面積較多。作為多層公寓，90%的得房率對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)也十分實(shí)惠?？傮w來(lái)說(shuō)樓盤的性價(jià)比較高，值得預(yù)算不多的首置客戶關(guān)注。

No.5 華府188

預(yù)計(jì)開盤時(shí)間：2015年3月，房源信息：90平方米兩房，120平方米、150平方米四房。裝修情況：精裝交付。CRIC指導(dǎo)價(jià)：32154元/平方米，開發(fā)商意向銷售價(jià)：31500元/平方米。

分析師點(diǎn)評(píng)：樓盤位于上海極具升值潛力的浦東川沙板塊，靠近2號(hào)線川沙站，軌交出行便利。樓盤推出的戶型多為舒適性較高的大面積戶型。目前樓盤已確定精裝交付，盡管裝修標(biāo)準(zhǔn)尚未公開，但從已知的裝修品牌來(lái)看，整體裝修品質(zhì)較高。樓盤物業(yè)由知名的綠城物業(yè)提供，物業(yè)服務(wù)水平有保障。分析師認(rèn)為其31250元/平方米的報(bào)價(jià)，還是比較合理的。

以上樓盤信息截至2015年2月28日，后續(xù)開盤情況，分析師將持續(xù)關(guān)注，具體信息請(qǐng)留意“房?jī)r(jià)點(diǎn)評(píng)網(wǎng)”（www.fangjiadp.com）