龔小鋒

10年前，富力地產(chǎn)在香港聯(lián)交所主板上市，此后大SOHO中國、碧桂園、恒大、萬科等等龍頭房企紛紛赴港上市。10年后，內(nèi)地房企開啟了一波回歸A股的潮流。

無論是之前的綠地借殼金豐，還是近期的萬達(dá)商業(yè)、富力地產(chǎn)、易居中國，都成為這一浪潮的代表性企業(yè)，而在8月，萬達(dá)和富力相關(guān)股東都將會齊聚一方，共商回歸A股的大計。

沖刺A股

從最初沖刺A股，到轉(zhuǎn)道H股，兜兜轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)之后，萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)如今再度回歸A股。8月18日，萬達(dá)商業(yè)H股股東和內(nèi)資股東將匯聚萬達(dá)北京總部，商議萬達(dá)商業(yè)在A股發(fā)行方案。

8月4日，大連萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)股份有限公司發(fā)布公告稱，決定將A股發(fā)行數(shù)量上限由3億股縮減至2.5億股，不過募資總額不變，仍為不超過120億元。募集資金將主要用于開發(fā)南京仙林萬達(dá)茂、濟(jì)南高新萬達(dá)廣場等5個物業(yè)項(xiàng)目。

2005年于港交所上市的富力地產(chǎn)，今年宣布重啟回歸A股的計劃，這是八年來富力第五次向A股發(fā)起沖擊。

根據(jù)富力地產(chǎn)公告，將于8月12日舉行2015年臨時股東大會，主要目的就是為審議通過在中國境內(nèi)首次公開發(fā)行A股股票并上市的特別決議案。根據(jù)預(yù)案，富力地產(chǎn)準(zhǔn)備申請在上交所或深交所發(fā)行不超過10.8億股A股，每股面值人民幣0.25元。

從發(fā)行規(guī)模和募資的用途來看，富力地產(chǎn)此次回A股融資可謂大手筆。富力地產(chǎn)稱，公司擬將募集的資金用于9個項(xiàng)目，該9個項(xiàng)目部分資金需求約人民幣350億元。發(fā)行A股將募集的金額尚未能確定，但預(yù)期不會超過人民幣350億元。

地產(chǎn)企業(yè)所謂的“A股發(fā)行”含義較為模糊。事實(shí)上，H股企業(yè)回歸A股參照兩大模式，一類是換股吸收合并，形式與內(nèi)地的再融資（借殼重組）類似，操作難度大；另一類是直接IPO，操作相對容易，但I(xiàn)PO耗費(fèi)的時間精力仍然較大，預(yù)計上市周期會較長。

與萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)和富力地產(chǎn)堅定回歸A股的表態(tài)相比，易居中國的表態(tài)較為模糊。6月9日，當(dāng)易居中國的兩大股東——周忻和沈南鵬共同發(fā)起私有化要約時，市場紛紛猜測此舉是為了回歸A股。

目前，易居中國對于私有化只是提出了要約，還要和投資者繼續(xù)談判。根據(jù)易居中國掌門人周忻的表態(tài)，私有化之后是整體上市還是分拆上市都有可能，在A股或美股都有可能，周忻本人更傾向于美股。

搭建A+H雙平臺

和港股相比，A股在這半年里經(jīng)歷了一場牛市。“A股高漲，新股上市也加快了速度，為上市企業(yè)融資創(chuàng)造了良好的條件”

克而瑞研究中心分析師朱一鳴認(rèn)為，政府對于房地產(chǎn)融資的限制已經(jīng)放開， A股比港股更有優(yōu)勢，富力等房企希望能抓住窗口期。

目前來看，投資開發(fā)類企業(yè)估值較低，大型藍(lán)籌公司集中在8-15倍市盈率，中小房企市盈率在20-50倍；服務(wù)類型房地產(chǎn)企業(yè)估值最高，普遍在50倍市盈率以上。以易居中國為例，回歸A股前，市值僅為68億，如回歸A股若成功，參考同類型企業(yè)，估值有望翻10倍左右。

在內(nèi)地上市的萬達(dá)院線和在香港上市的萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)就是兩個對比鮮明的例子。其中，在A股上市的萬達(dá)院線上市后連拉了12個漲停板，市值突破1300億元，輕松斬獲90.96倍市盈率。

由于萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的商業(yè)模式未被香港資本市場熟知并認(rèn)可，這導(dǎo)致其市值未完全釋放，市盈率僅8.354。相比之下，如果萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)戰(zhàn)A股，廣泛被認(rèn)可的商業(yè)模式將更利于其市值管理，若其回A股計劃成功實(shí)施，該公司將同時擁有A+H兩個上市平臺。

朱一鳴認(rèn)為，A+H模式將使海外和內(nèi)地兩個上市平臺相互補(bǔ)充，未來資產(chǎn)注入的可操作空間將更大，融資的效率將大大提高。而這對萬達(dá)這種處在轉(zhuǎn)型期的房企好處更大，對其自身融資、推進(jìn)輕資產(chǎn)化更有優(yōu)勢。

對于重回A股的原因，富力地產(chǎn)聯(lián)席董事長兼總裁張力近期表示，一是公司的戰(zhàn)略問題，二是為了拓展融資渠道，三是，A+H是每個H股企業(yè)必走的道路，富力也不例外。目前富力地產(chǎn)在香港僅以4倍出頭的市盈率交易，若回歸A歸，股價翻倍是大概率事件。

富力的表現(xiàn)也迫使其渴望在資本市場重振雄風(fēng)。在過去的8年時間，富力地產(chǎn)曾三次未完成業(yè)績目標(biāo)。2014年實(shí)現(xiàn)協(xié)議銷售額544億元，雖然同比增長29%，卻依然沒有完成全年600億元的銷售目標(biāo)。更讓市場失望的是，富力地產(chǎn)上市10年來首次宣布不發(fā)放股息，而過去9年來其平均股息分派率均在40%以上。

國內(nèi)股市走牛也確實(shí)讓很多內(nèi)資港股公司產(chǎn)生了回歸A股，實(shí)現(xiàn)A+H股的計劃。比如今年徽商銀行、哈爾濱銀行H股后擬“回歸”，另外，銀河證券今年年初閃電增發(fā)240億港元，獲得投資人高額認(rèn)購，也被看做是其回歸A股的前奏。

仍存不確定性

對A股發(fā)行，萬達(dá)顯得深思熟慮。萬達(dá)一位高管表示，萬達(dá)商業(yè)制定A股發(fā)行方案將陸續(xù)發(fā)送給各股東，在8月18日前各大股東也需要提交對A股發(fā)行方案的意見。目前部分券商投行已接到萬達(dá)部分股東的咨詢，個別股東甚至花重金請了私人資本運(yùn)作高手。

不過，目前萬達(dá)究竟在上交所還是深交所上市還存在不確定性。萬達(dá)存在登陸上海交易所的可能性，其理由是2017年萬達(dá)金融總部將落地上海自貿(mào)區(qū)，萬達(dá)希望在上海自貿(mào)區(qū)搭建REITs交易平臺。

不過，基于新任萬達(dá)金融的負(fù)責(zé)人陸肖馬在深交所擔(dān)任高管多年，萬達(dá)商業(yè)登陸深市的可能性較大。未來，深諳資本之道的陸肖馬，將在萬達(dá)金融板塊的籌備中扮演重要角色。

無論在哪個交易所，如萬達(dá)登陸A股成型，萬達(dá)的金融板塊將包括： REITs平臺、同時面向境內(nèi)和境外發(fā)行的A+H上市平臺。

不過，由于監(jiān)管機(jī)構(gòu)審批等關(guān)系，最后的結(jié)果和時間均無法確定。萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)表示，因獲得中國證監(jiān)會及中國其他監(jiān)管機(jī)構(gòu)的批準(zhǔn)的時間無法確定，董事認(rèn)為A股發(fā)行決議案的有效期須為十二個月。

同樣的期限依然限制著富力地產(chǎn)最新回A預(yù)案，該決議案有效期為“臨時股東大會、類別股東會議（以通過時間靠后的為準(zhǔn)）審議通過之日起12個月內(nèi)有效?！睋Q言之，明年8月前，市場還且看富力地產(chǎn)回A沖刺能否落定結(jié)果。

“A股劇烈震蕩之時，內(nèi)房股要回歸A股并不容易?！秉S立沖指出，盡管富力地產(chǎn)等注冊地在內(nèi)地的H股要回歸A股，不存在技術(shù)難度，但至今沒有成功案例。這一年多以來，除了綠地等個別國企能通過借殼等形式在A股上市之外，還沒有其他地產(chǎn)企業(yè)完成在A股IPO的案例。

由于房地產(chǎn)行業(yè)本身的特殊性，國家政策雖然對行業(yè)再融資放寬，但涉及上市還是較為謹(jǐn)慎。

富力地產(chǎn)十年來曾多次嘗試回歸A股，卻多次流產(chǎn)，原因包括國內(nèi)IPO叫停，調(diào)控亂市等等。

近期，由于A股市場接連遭遇重挫，政府考慮暫停IPO應(yīng)對股市大跌，這也給地產(chǎn)企業(yè)重回A股之路蒙上一層陰影。不過，張力表示，停止IPO只是暫時的，等股票回歸理性時，估計A股還是會重啟的。