龔小鋒

自2013年宣布轉(zhuǎn)型文化旅游地產(chǎn)開發(fā)以來(lái)，新華聯(lián)不動(dòng)產(chǎn)一直積極尋求項(xiàng)目落地。今年以來(lái)，新華聯(lián)不動(dòng)產(chǎn)在多地開動(dòng)旅游項(xiàng)目，近日還高調(diào)宣布將地產(chǎn)板塊更多的資金轉(zhuǎn)到投資文化旅游產(chǎn)業(yè)，投資旅游項(xiàng)目200億元。

湖南再下一城

這一次，新華聯(lián)又打了湖南的“主意”，不過，這次的目標(biāo)似乎更加宏偉。7月13日，新華聯(lián)不動(dòng)產(chǎn)宣布，公司正籌劃并購(gòu)湖南省湘西芙蓉古鎮(zhèn)、老司城、猛洞河等系列旅游資產(chǎn)。截至目前，公司已與湖南省湘西州永順縣人民政府就合資成立文化旅游公司初步達(dá)成一致。

從公告來(lái)看，擬合作項(xiàng)目均為當(dāng)?shù)貎?yōu)質(zhì)景點(diǎn)。芙蓉鎮(zhèn)是一座具有兩千年歷史的古鎮(zhèn)，位于酉水之濱，享有湘西“四大名鎮(zhèn)”、“小南京”之美譽(yù)；老司城是800多年土司轄制的政治、經(jīng)濟(jì)、文化和軍事中心，2001年被國(guó)務(wù)院確定為全國(guó)重點(diǎn)文物保護(hù)單位，2015年7月列入世界文化遺產(chǎn)名錄；猛洞河全長(zhǎng)100多公里，沿途自然風(fēng)光優(yōu)美獨(dú)特，有“天下第一漂”之稱。

根據(jù)新華聯(lián)與永順縣洽談初步結(jié)果，規(guī)劃在芙蓉鎮(zhèn)新建高級(jí)星級(jí)酒店，開發(fā)高端旅游地產(chǎn)、復(fù)制老司城土司衙署區(qū)、打造精品景點(diǎn)景觀、實(shí)施猛洞河漂流提質(zhì)擴(kuò)容等，創(chuàng)造“芙蓉鎮(zhèn)—猛洞河”國(guó)家5A級(jí)景區(qū)，這樣可以有效實(shí)現(xiàn)對(duì)永昌6大景點(diǎn)的串聯(lián)。

“收購(gòu)景區(qū)核心資源，這屬于國(guó)內(nèi)旅游地產(chǎn)開發(fā)不多見的形式。”海南錦誠(chéng)董事長(zhǎng)王路表示，通常，國(guó)內(nèi)旅游地產(chǎn)是以地產(chǎn)銷售為導(dǎo)向，像新華聯(lián)這樣的做法，往往是通過拿下景區(qū)的經(jīng)營(yíng)權(quán)，進(jìn)行升級(jí)，增加體驗(yàn)型項(xiàng)目，進(jìn)而深度開發(fā)。

興業(yè)證券一份研報(bào)顯示，湘西優(yōu)質(zhì)旅游資源眾多，旅游產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展。擁有一個(gè)世界文化遺產(chǎn)、8個(gè)4A級(jí)和5個(gè)3A級(jí)景點(diǎn)，集歷史文化、民俗、山水風(fēng)光于一體。湘西全州2014年接待游客達(dá)2，811萬(wàn)人次，同比增長(zhǎng)21%，實(shí)現(xiàn)旅游收入174.5億元，同比增長(zhǎng)20.40%。

這并非新華聯(lián)在湖南的首次“大單”，此前新華聯(lián)還投資了湖南炎陵神農(nóng)谷、湖南國(guó)際銅官窯國(guó)際旅游度假中心。從地域來(lái)看，湖南已經(jīng)是新華聯(lián)布局的重點(diǎn)。

從2012年以來(lái)，新華聯(lián)拋出的諸多文化旅游項(xiàng)目，依托當(dāng)?shù)丨h(huán)境、歷史人文資源，主要形式為以生態(tài)住宅、生態(tài)小鎮(zhèn)和商業(yè)綜合體為主，總投資一般在50億至100億元之間。除了上述湖南項(xiàng)目外，還包括安徽蕪湖文化老街、北京順義溫泉和西寧多巴等文化旅游度假項(xiàng)目。

從項(xiàng)目選址看，上述項(xiàng)目距離二線城市較近。如銅官窯遺址項(xiàng)目地處長(zhǎng)沙郊區(qū)，距離長(zhǎng)沙火車站僅35公里。蕪湖則與合肥、南京兩大省會(huì)城市呈三角之勢(shì)，駕車距離在200公里左右。

在海南錦誠(chéng)董事長(zhǎng)王路看來(lái)，相比在云南和海南等地的全國(guó)性旅游資源，目前新華聯(lián)所布局的項(xiàng)目，更多傾向于區(qū)域型旅游地產(chǎn)，利用城市人文資源或大型旅游景區(qū)，將游客融入到文化旅游項(xiàng)目里。

投資海外地產(chǎn)

隨著海外市場(chǎng)投資商機(jī)的涌現(xiàn)，拓展海外項(xiàng)目成為兵家必爭(zhēng)之地。韓國(guó)是海外投資置業(yè)的熱土，國(guó)內(nèi)諸多開發(fā)商早已紛紛“殺入”韓國(guó)，新華聯(lián)要在韓國(guó)再下一城了。

6月下旬，新華聯(lián)發(fā)布公告稱，公司和韓國(guó)美緞新城開發(fā)株式會(huì)社簽署了合作備忘錄，商討在韓國(guó)西北部的仁川廣域市一帶開發(fā)綜合度假村項(xiàng)目。公告顯示，該項(xiàng)目位于韓國(guó)仁川廣域市，土地面積約183萬(wàn)平方米，土地轉(zhuǎn)讓價(jià)格約2080億韓元（約11億元人民幣）。但由于尚未簽署正式協(xié)議，項(xiàng)目尚存在不確定性。

近日，韓國(guó)當(dāng)?shù)孛襟w援引仁川的一名政府官員表示，新華聯(lián)不動(dòng)產(chǎn)關(guān)于該地塊的度假村構(gòu)想在6月底提交，但投資規(guī)模尚未確定。

不過，韓國(guó)方面希望招商引資的力度能夠更大些。今年韓國(guó)方面曾宣布，將在年底前發(fā)放兩份綜合度假村的經(jīng)營(yíng)許可。

韓國(guó)政府特別指出，希望興建和經(jīng)營(yíng)度假村的各方必須在建議書中承諾，投資至少1萬(wàn)億韓元（約9億美元）。

在這之前，新華聯(lián)已經(jīng)在韓國(guó)濟(jì)州島投資度假項(xiàng)目。2014年初，新華聯(lián)與韓國(guó)大韓貿(mào)易投資振興公社、黑石度假村株式會(huì)社正式簽約，合資開發(fā)韓國(guó)濟(jì)州島錦繡山莊項(xiàng)目。

濟(jì)州島作為韓國(guó)最大島嶼，也是典型的火山島，風(fēng)光迷人。濟(jì)州島還是國(guó)際公認(rèn)的第五大博彩勝地，旅游地產(chǎn)潛力巨大。

該項(xiàng)目涵蓋旅游度假酒店、高級(jí)度假公寓、中國(guó)食街，總建筑面積約70萬(wàn)平方米，開發(fā)周期為6年，擬分3期開發(fā)，預(yù)計(jì)總投資額近百億元。

“目前韓國(guó)的旅游度假項(xiàng)目還是很有前景的，也沒有出現(xiàn)泡沫或過剩風(fēng)險(xiǎn)?！币幻煜ば氯A聯(lián)的人士表示，不過，由于韓國(guó)氣候類似中國(guó)東北，冬天極為寒冷，因此不適合做銷售型的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，但卻適合做持有類旅游度假項(xiàng)目。

除了韓國(guó)以外，在去年，新華聯(lián)還以3億元人民幣的價(jià)格，在馬來(lái)西亞柔佛州購(gòu)買了一塊約4.73萬(wàn)平方米的地塊，用來(lái)投資建設(shè)南洋度假中心。

無(wú)論是布局韓國(guó)或馬來(lái)西亞，新華聯(lián)對(duì)海外旅游地產(chǎn)的攻勢(shì)或許才剛剛開始。

后期運(yùn)營(yíng)有待觀察

在國(guó)內(nèi)外旅游地產(chǎn)火力全開，意味著新華聯(lián)不動(dòng)產(chǎn)走上了轉(zhuǎn)型之路。

新華聯(lián)2014年年報(bào)也顯示，期內(nèi)公司共獲取土地3606.86畝，占年內(nèi)新增土地64.03%。按照計(jì)劃，新華聯(lián)將由過去住宅地產(chǎn)與商業(yè)地產(chǎn)9∶1的比重，調(diào)整為住宅地產(chǎn)與商業(yè)、旅游地產(chǎn)5∶5的比重。

今年5月，新華聯(lián)集團(tuán)董事局主席兼總裁傅軍介紹，新華聯(lián)正在戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，已決定地產(chǎn)板塊要把更多的資金、更多的項(xiàng)目轉(zhuǎn)到投資文化旅游產(chǎn)業(yè)，投資旅游項(xiàng)目200億元。

新華聯(lián)的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目十分重視體驗(yàn)，因而以建博物館、做仿古風(fēng)格旅游街、打造新一代駐場(chǎng)秀、開發(fā)第五代海洋館、建設(shè)兒童樂園作為重點(diǎn)，差異化競(jìng)爭(zhēng)。

大幅投資旅游地產(chǎn)也給新華聯(lián)不動(dòng)產(chǎn)的盈利指標(biāo)帶來(lái)了拖累。新華聯(lián)在今年上半年公告中指出，雖然此次業(yè)績(jī)預(yù)告未經(jīng)審計(jì)機(jī)構(gòu)審計(jì)，但是公司今年上半年歸屬上市公司股東的凈利潤(rùn)同比會(huì)出現(xiàn)50%到66%的降幅，預(yù)計(jì)盈利在6500萬(wàn)元到9600萬(wàn)元之間，上年同期新華聯(lián)的盈利則超過1.9億元。

記者多次撥打新華聯(lián)不動(dòng)產(chǎn)總經(jīng)理蘇波，均無(wú)人接聽。據(jù)新華聯(lián)不動(dòng)產(chǎn)董秘杭冠宇表示，由于目前公司處在開發(fā)前期的項(xiàng)目比重較大，項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)需要一定周期。隨著項(xiàng)目開發(fā)的推進(jìn)，進(jìn)入下半年以后，項(xiàng)目的結(jié)算收入增加，在財(cái)務(wù)上會(huì)有很大的改善。

“旅游地產(chǎn)是典型的資金密集型行業(yè)，尤其是持有部分需要資金沉淀，需要長(zhǎng)期低廉的資金成本，如果使用利息較高的開發(fā)貸等資金，開發(fā)商自身必然比較難受?！蓖趼氛f，中小型開發(fā)商做旅游地產(chǎn)，首先要解決融資結(jié)構(gòu)問題。

新華聯(lián)大幅推進(jìn)旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，也被市場(chǎng)認(rèn)為有些“用力過猛”。據(jù)新華聯(lián)方面透露，由于前期對(duì)市場(chǎng)預(yù)期值較高，投入較多，而受行業(yè)影響，實(shí)際情況與預(yù)期有差異，因而公司做出了相應(yīng)調(diào)整。

新華聯(lián)在其半年報(bào)中表示要減少文化旅游項(xiàng)目的開發(fā)數(shù)量，做精、做強(qiáng)三到四個(gè)項(xiàng)目，適當(dāng)放緩個(gè)別區(qū)域的投資開發(fā)節(jié)奏。

據(jù)新華聯(lián)集團(tuán)董事局主席兼總裁傅軍在5月表示，新華聯(lián)最看重的是三大項(xiàng)目。第一個(gè)是在韓國(guó)濟(jì)州島的錦繡山莊，該項(xiàng)目已經(jīng)征1358畝地，并購(gòu)了一個(gè)高爾夫球場(chǎng)，下一步將建設(shè)酒店、娛樂、購(gòu)物和健康美容等項(xiàng)目；第二個(gè)項(xiàng)目是長(zhǎng)沙銅官窯古鎮(zhèn)；第三個(gè)則是安徽蕪湖項(xiàng)目，已經(jīng)開工一年。

不過，截至目前，新華聯(lián)的文化旅游項(xiàng)目仍在前期施工建造中，因此無(wú)從考究實(shí)際運(yùn)營(yíng)效果，市場(chǎng)仍認(rèn)為新華聯(lián)的旅游地產(chǎn)與文化結(jié)合的效果有待觀察。