曾慧娟

住宅開發(fā)接近飽和后，定位年輕時尚的朝陽大悅城在2011年建成運營，使得區(qū)域內(nèi)商業(yè)氛圍更為成熟。但經(jīng)過四年的發(fā)展，目前朝青板塊商業(yè)仍存在兩極分化的現(xiàn)象，也因為諸多項目定位高端，其底商租金較高，對社區(qū)型商業(yè)形成極大的掣肘。

時尚、高端的生活圈

擁有23萬平米的朝陽大悅城，是朝青商圈的核心，它滿足了周邊居民購物、服務、娛樂等綜合性需求；在大悅城向北700米，有活力東方奧特萊斯，其以“品牌折扣工廠店”為賣點，與大悅城遙相呼應。

在餐飲方面，以朝陽大悅城為依托，不乏金錢豹、唐宮、便宜坊、全聚德等中高端餐飲。但是深入社區(qū)后，中小型餐館卻十分缺乏，星河灣等高端社區(qū)中，鮮見便民的中小型餐飲，而在天鵝灣社區(qū)內(nèi)部，很難看到大型連鎖的餐飲、洗衣等社區(qū)服務業(yè)態(tài)。步行10-15分鐘，除了星河灣中街的一家“翰皇”，很難找到社區(qū)服務連鎖店或者自營店。

一位業(yè)主告訴記者，走路不到10分鐘就能到達大悅城，臨街商鋪的社區(qū)服務功能大多數(shù)都可在大悅城附近實現(xiàn)。星河灣定位高端，底商租金也隨之“水漲船高”，在這一區(qū)域做社區(qū)商業(yè)不被看好。但是記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，朝陽大悅城是定位于時尚、流行、性感、潮流等“多重年輕風格”的國際化青年城市綜合體，其社區(qū)服務功能雖然對附近的星河灣、天鵝灣等中高端社區(qū)有所補充，但是相對于數(shù)百米外的黃杉木店村500戶居民來說，“大悅城的東西有點貴”。

兩極分化

在朝青板塊靠南的財滿街、興隆家園一帶的興隆街，是一條類似于“女人街”的商業(yè)街區(qū)，集中了數(shù)十家中低端餐飲。它們距離興隆家園、阿曼寓所和財滿街步行都不足10分鐘，相較于星河灣、天鵝灣一帶，興隆街也是朝青板塊南部“頗接地氣”的區(qū)域。此外，興隆街正北的卜蜂蓮花超市也滿足了阿曼寓所、黃杉木店村居民絕大部分的生活需求。

位于阿曼寓所、富華家園西面，連接朝陽路和朝陽北路的一條社區(qū)街道上，社區(qū)商業(yè)相對集中，不同于天鵝灣一帶并不實用的“高大上”，這一帶的業(yè)態(tài)則顯得雜亂無章——雖不乏小吃、五金、干洗等商家，但是分布缺乏規(guī)劃。足療養(yǎng)生、小超市、茶葉店與外貿(mào)服裝店分布密集，甚至還有經(jīng)濟型酒店，但是居民最需要的大中型商超、洗衣連鎖店、連鎖餐飲等卻距離頗遠；馬路西面，黃杉木店村向東部延伸出的熟食、蔬菜等小型攤鋪，不僅不能滿足附近社區(qū)消費需求，反而占用馬路，使得阿曼寓所和富華家園西面原本不寬敞的街道每到高峰時間更是“堵不堪言”。

記者了解到，黃杉木店村目前還有村民400戶左右，人均月收入多數(shù)不足千元，對他們來說，朝陽大悅城和卜蜂蓮花的商品有些昂貴，而村前菜市場的拆除讓他們似乎沒有太多選擇。一位村民告訴記者，近兩年，東旭菜市場、黃杉木店村辦菜市場相繼拆除，這給他們的生活帶來很多不便。而對于近在咫尺的阿曼寓所和富華家園的居民來說，最大的不便在于洗衣連鎖和大型商超的缺乏：“兩家小型洗衣店服務并不怎么樣，也不像連鎖洗衣店那樣服務有標準。說實話，特別好的衣服都不太敢拿去洗。而家門口的那家小超市甚至不能刷卡，每到下班高峰，附近惟一的卜蜂蓮花超市人滿為患?！币晃桓蝗A家園的住戶抱怨說。

記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，雖然距離不遠，但是商鋪租金價格相去甚遠。因為西北部朝陽大悅城的存在，天鵝灣北面和西邊的臨街商鋪因大悅城的商業(yè)中心“帶動效應”和高端社區(qū)“高端住戶”雙重因素，底商租金遠遠高于天鵝灣東部的阿曼商街。附近居民在臨街商鋪中難“接地氣”的社區(qū)服務，而在阿曼商街中，缺乏標準化的連鎖服務機構又難滿足居民需求。

“高端”擠壓社區(qū)商業(yè)空間

記者在走訪天鵝灣小區(qū)發(fā)現(xiàn)，該板塊底商雖然地處社區(qū)，卻鮮見便利店、連鎖洗衣店等社區(qū)商業(yè)項目，反而集中了不少高端商業(yè)項目。以天鵝灣朝陽北路臨街30家商鋪為例，其中養(yǎng)生、美體會所就占到將近1/3。

此外，該區(qū)域底商不乏動物醫(yī)院、漁具專營等業(yè)態(tài)。臨街的朝陽大悅城，集中了冠軍溜冰場、玩具反斗城、藍天城、小鬼當佳等商家。

業(yè)內(nèi)人士表示，朝青板塊中很多社商的選擇缺乏統(tǒng)一規(guī)劃。社區(qū)中用于商業(yè)的店鋪盈利模式定位于殺雞取卵式的“物業(yè)出售”而非細水長流的“營業(yè)收入”，開發(fā)商在開發(fā)小區(qū)項目時未曾規(guī)劃該小區(qū)的商業(yè)配比，選擇將商業(yè)物業(yè)出售以盡快回收資金并賺取利潤。

因此，社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)主要由經(jīng)營者自主選擇。這種選擇導居民需求與社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)不匹配。比如美容養(yǎng)生、健身的經(jīng)營業(yè)態(tài)過剩，小型餐飲及社區(qū)教育、連鎖服務的經(jīng)營業(yè)態(tài)缺少。雖說周邊有大型購物中心朝陽大悅城，卻讓不少居民面臨“不近不遠”的尷尬局面。另外，因為高端住戶人氣尚未形成，物業(yè)不能形成較濃的商業(yè)氛圍。一些商貿(mào)設施的開發(fā)、調(diào)研論證不充分，定位模糊；社區(qū)商業(yè)物業(yè)建成后分割租售，無法開展整體經(jīng)營，形不成集聚效應。加之租金昂貴，一些物業(yè)無人承租、空置多年的現(xiàn)象并不少見。