房地產(chǎn)去庫(kù)存，農(nóng)村如何“解放”城市

█本刊編輯部

房地產(chǎn)去庫(kù)存，農(nóng)村如何“解放”城市

█本刊編輯部

隨著持續(xù)的建筑與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的日漸增多，城市住宅的庫(kù)存問(wèn)題日漸暴露出來(lái)，一定程度上說(shuō)，高庫(kù)存已成為阻礙房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的絆腳石。問(wèn)題表現(xiàn)為房地產(chǎn)供過(guò)于求，市場(chǎng)消化周期加長(zhǎng)，最終必然會(huì)引起，諸如：金融信貸問(wèn)題、銀行賬款問(wèn)題、區(qū)域政策制定與落實(shí)問(wèn)題、地方性經(jīng)濟(jì)改革問(wèn)題等。這些問(wèn)題的預(yù)防與避免，必須解決房地產(chǎn)庫(kù)存問(wèn)題，也就是說(shuō)如何盡快消化庫(kù)存。

國(guó)家認(rèn)為，在“殲滅”樓市庫(kù)存的問(wèn)題上，農(nóng)民工市民化將發(fā)揮重要作用。因此，12月14日，中共中央政治局召開(kāi)會(huì)議要求，通過(guò)加快農(nóng)民工市民化，推進(jìn)以滿(mǎn)足新市民為出發(fā)點(diǎn)的住房制度改革，擴(kuò)大有效需求，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)。

其實(shí)， 2015下半年以來(lái)，在中央定調(diào)去庫(kù)存后，住建部召集地方房管部門(mén)相關(guān)負(fù)責(zé)人進(jìn)行培訓(xùn)，研究去庫(kù)存方案，提出政策指導(dǎo)方向?qū)⒃谠瓉?lái)支持城市居民的基礎(chǔ)上，增加對(duì)農(nóng)民與農(nóng)民工購(gòu)房的支持力度?？梢哉f(shuō)，對(duì)于庫(kù)存高的二三線城市、對(duì)價(jià)格相對(duì)容易承受的地區(qū)，支持農(nóng)民購(gòu)房是擴(kuò)大購(gòu)房人群的有效措施。但是，這一政策、策略、途徑，是否可以解決二三線城市的房地產(chǎn)過(guò)剩問(wèn)題，如何才能發(fā)揮實(shí)效，值得深入思考。

新型城鎮(zhèn)化背景下的農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)房，實(shí)為系統(tǒng)工程。讓農(nóng)民進(jìn)城買(mǎi)房，不能只圖去庫(kù)存.必須從其實(shí)際入住的角度考慮，這還需要一系列配套改革跟進(jìn)，比如戶(hù)籍制度改革、農(nóng)村承包土地的經(jīng)營(yíng)權(quán)和農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)依法有償轉(zhuǎn)讓和抵押貸款的試點(diǎn)等等。

現(xiàn)階段地方政府也在加快研究去庫(kù)存的政策，但在經(jīng)濟(jì)下行壓力較大的背景下，財(cái)政吃緊，給予農(nóng)民大幅度的購(gòu)房補(bǔ)貼不太現(xiàn)實(shí)。因此，政策設(shè)置難度較大。其實(shí)對(duì)于農(nóng)民來(lái)說(shuō)，有錢(qián)在城市買(mǎi)房的已經(jīng)購(gòu)買(mǎi)，剩下未買(mǎi)的人群中，給予政策支持后有能力購(gòu)買(mǎi)的只占少數(shù)，大多數(shù)屬于給補(bǔ)貼也買(mǎi)不起的。

現(xiàn)階段農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)房的貸款風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償機(jī)制尚不健全，貸款執(zhí)行難度較大。另外，土地流轉(zhuǎn)與農(nóng)村制度改革未定的背景下，農(nóng)民有效擔(dān)保難定，因此，貸款還款監(jiān)督執(zhí)行較為困難。

其實(shí)在購(gòu)房后面臨的問(wèn)題更多，對(duì)于農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)房后，戶(hù)籍、醫(yī)療、教育等公共服務(wù)保障的跟進(jìn)需要大量財(cái)力支持，對(duì)地方財(cái)政水平要求較高。如果進(jìn)城后不能平等享有城鎮(zhèn)居民的公共服務(wù)，那將很難定居下來(lái)，購(gòu)房就只能成為投資行為，以等待房?jī)r(jià)升值后獲利，但在三四線城市這種可能性并不大。此外，對(duì)于其在原農(nóng)村擁有的宅基地與耕地的處置方式也極為難定。如果購(gòu)房農(nóng)民獲得戶(hù)籍需要用原有宅基地和耕地的利益換取，那么鼓勵(lì)購(gòu)房政策的效果就會(huì)大打折扣。即使農(nóng)民進(jìn)了城購(gòu)了房，也還存在“后顧之憂(yōu)”。

因此，僅通過(guò)金融支持鼓勵(lì)農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)房遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，讓更多的農(nóng)民樂(lè)于進(jìn)城購(gòu)房，營(yíng)造他們適宜居的配套設(shè)施，賦予他們穩(wěn)定的居民權(quán)利預(yù)期，則更為現(xiàn)實(shí)和重要，這樣才能起到既幫助房地產(chǎn)去庫(kù)存，又促進(jìn)公共服務(wù)均等化、培育擴(kuò)大消費(fèi)群體的雙重作用。