鄭偉

如果投資者的投資規(guī)模是一定的，那么選擇投資地點和投資項目就變得至關(guān)重要。城鎮(zhèn)化正在影響各國社會經(jīng)濟變革，城市人口的增長給海外投資者提供了更加多樣化的目標(biāo)城市投資選擇。

2015年上半年，全球跨境房地產(chǎn)投資活動持續(xù)升溫，交易量增長9%。地緣政治變化、投資者風(fēng)險管控和投資多元化的需求成為跨境房地產(chǎn)投資強有力的推動力。與此同時，全球人口結(jié)構(gòu)和城市化結(jié)構(gòu)的變化也使投資決策變得更加復(fù)雜。

致同中國咨詢服務(wù)主管合伙人劉東東認(rèn)為，“國內(nèi)房地產(chǎn)投資的‘黃金十年已經(jīng)過去了，如果能夠從‘黃金十年真正過渡到‘白銀十年，那么對整個行業(yè)來說都是好事。實際上，‘黃金十年和‘白銀十年反映的是我國房地產(chǎn)行業(yè)的快速增長和野蠻式增長的時代已經(jīng)一去不復(fù)返了?！痹谶@種大背景下，房地產(chǎn)行業(yè)將可能不再是高利潤的行業(yè)，未來的競爭也會更加激烈。房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展到一定規(guī)模的時候，除了考慮中國境內(nèi)，還要考慮全球范圍內(nèi)的產(chǎn)業(yè)布局和資產(chǎn)配置。對于大型企業(yè)而言，進行全球資產(chǎn)資源配置是保持資產(chǎn)穩(wěn)定性和增長持續(xù)性的內(nèi)在要求。同時，國家出臺了一系列利好政策，鼓勵房地產(chǎn)企業(yè)走出去，越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)為擺脫產(chǎn)能過剩的困局，到境外進行大規(guī)模投資。

發(fā)掘海外投資和增長的機遇

致同會計師事務(wù)所發(fā)布的2015房地產(chǎn)和建筑業(yè)報告《發(fā)掘海外投資和增長的機遇》顯示，如果投資者的投資規(guī)模是一定的，那么選擇投資地點和投資項目就變得至關(guān)重要。此外，向新興市場投資可能會花費較多時間，而收集最新行業(yè)見解以做出投資決策對客戶來說具有相當(dāng)挑戰(zhàn)性。因此，在權(quán)衡海外房地產(chǎn)投資的多個機會時，投資者可能傾向于依賴自己熟悉的領(lǐng)域，并憑著直覺來推進決策。這導(dǎo)致了投資風(fēng)險，會使投資者錯失潛在的機遇，甚至在已經(jīng)開始的項目上出現(xiàn)誤判。

Kersten Muller是致同英國稅務(wù)合伙人及房地產(chǎn)部的負責(zé)人，擁有超過16年的工作經(jīng)驗。Kersten曾為多名私營機構(gòu)投資者在英國及歐洲的房地產(chǎn)項目提供稅務(wù)咨詢服務(wù)，其中包括位于倫敦（如Kings Cross倫敦國王十字）、慕尼黑、法蘭克福、巴黎及巴塞羅那的多個大型項目。他在協(xié)助上市及非上市公司處理資金方面擁有深厚經(jīng)驗，同時也長期為多家房地產(chǎn)投資信托公司提供咨詢。在他看來，中國的房地產(chǎn)開發(fā)商在進行海外投資時普遍面臨一些風(fēng)險和挑戰(zhàn)。

首先是不了解海外市場的風(fēng)險?！袄?，歐洲市場跟其他市場的差別很大。對于任何投資者或有投資意向的企業(yè)的CFO來說，首要的是必須先了解這個市場，最簡單的是當(dāng)?shù)卣业揭粋€合適的顧問來幫助你?！逼浯?，企業(yè)在進行海外資產(chǎn)配置時需要考慮的重要問題還包括稅務(wù)?！斑€是以歐洲為例。眾所周知，歐洲的每個國家都有各自不同的稅法；而且中國的投資者去歐洲投資的過程相當(dāng)復(fù)雜；再加上要在歐洲多個區(qū)域進行融資，融資方式也有很多限制。所有這些點匯成了在歐洲進行房地產(chǎn)投資時伴隨的風(fēng)險?！?最后，Kersten Muller還強調(diào)，企業(yè)在進行海外房地產(chǎn)投資時還需要有足夠的時間來做正確的決策?！霸跉W洲有很多不同的法律監(jiān)管方面的規(guī)定，考慮到這些規(guī)定的復(fù)雜程度，我們必須確保做任何決策之前有充分的時間來學(xué)習(xí)和研究，從而避免可能會面臨的損失?！?/p>

留給CFO的考驗

每個企業(yè)的CFO負責(zé)的具體工作在每個企業(yè)也不盡相同，在進行海外投資中所扮演的角色有時候也不一樣。劉東東建議，如果僅從財務(wù)的角度出發(fā)，或者從財務(wù)相關(guān)方面去考量，無論是投融資、使稅收結(jié)果最優(yōu)化，或是對于收購目標(biāo)公司財務(wù)的調(diào)查，都需要由企業(yè)CFO直接負責(zé)?！皩τ谥贫撕Ｍ馔顿Y戰(zhàn)略但缺乏跨境并購?fù)顿Y經(jīng)驗的企業(yè)而言，尤其是在剛開始進行海外并購時，我建議他們必須聘請顧問來進行協(xié)助，然后逐漸開始儲備人才和進行團隊建設(shè)。這是企業(yè)進行海外投資的有力保障?！?/p>

在劉東東看來，中國的房地產(chǎn)開發(fā)商在處理海外投資問題時有以下幾個方面不容忽視。首先是要確保投資必須符合目的地國家的法律法規(guī)和政策，及相關(guān)的財務(wù)要求。其次，對于風(fēng)險方面，除了Kersten提到的有關(guān)稅務(wù)、法律法規(guī)、融資成本方面的風(fēng)險之外，文化習(xí)俗、社會慣例、社區(qū)/社會責(zé)任等方面都有可能存在潛在的風(fēng)險。實際上，中國企業(yè)赴海外投資時，在任何一個國家都會遇到這些問題。第三，英、美和澳洲等發(fā)達國家比較強調(diào)一個企業(yè)履行的社區(qū)社會責(zé)任，企業(yè)如果不做好相關(guān)的調(diào)查、公共關(guān)系的準(zhǔn)備，就可能很難建立起良好的聲譽，也就無法為未來的進一步投資奠定良好的基礎(chǔ)。第四，企業(yè)在赴海外投資時還會面臨匯率風(fēng)險。“匯率風(fēng)險實際上也是投資的基礎(chǔ)風(fēng)險，在過去的幾年里，綠地、萬達、復(fù)星等領(lǐng)先企業(yè)進行了大量的對外投資，現(xiàn)在如果人民幣貶值，其海外資產(chǎn)配置在未來的12個月內(nèi)是比較有利的。反過來講，在兩三年前人民幣處于升值預(yù)期的時候，如果進行海外投資，就需要考慮如何避免人民幣升值所形成的海外投資匯率風(fēng)險的發(fā)生。這是企業(yè)在進行海外投資時需要考慮的重要風(fēng)險，并且需要有應(yīng)對的安排?！弊詈?，企業(yè)在向海外投資時，境外的運營管理對于我國企業(yè)而言也是一個考驗。如何用當(dāng)?shù)厝诉M行具體的運營和管理，并對當(dāng)?shù)氐墓芾韴F隊進行有效管理都是企業(yè)要面對的挑戰(zhàn)。

海外投資房地產(chǎn)新趨勢

據(jù)Kersten介紹，2015年上半年以來，以歐洲為目的地的海外房地產(chǎn)投資呈現(xiàn)出一些新特點。“對海外投資者來說，倫敦、法蘭克福、巴黎等歐洲重要城市的競爭越來越激烈，但同時也有一些新興機會不容忽視?！盞ersten解釋說，房地產(chǎn)市場的細分度和聚焦程度更高了，居住用的房地產(chǎn)越來越重要。針對此，致同開發(fā)了一些軟件來幫助投資者和開發(fā)商進行相關(guān)的研究或?qū)嵉卣{(diào)查?！拔覀円部吹皆絹碓蕉嗟墓具x擇與當(dāng)?shù)仄髽I(yè)合作，建立合資公司，從當(dāng)?shù)氐暮献骰锇槟莾喝〉孟鄳?yīng)的經(jīng)驗和支持。他們對當(dāng)?shù)厥袌龅钠?、對?dāng)?shù)叵M者的熟悉度、對本土風(fēng)險的詳細了解，以及他們與當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)各方顧問之間的關(guān)系都可以幫助中國企業(yè)更加快速、順利地進入當(dāng)?shù)厥袌?，同時更好地應(yīng)對之前談到的各方面風(fēng)險。”

致同《發(fā)掘海外投資和增長的機遇》報告顯示，投資者的本能是希望在著名的、有吸引力的地方投資，這一希望常常變成城市房地產(chǎn)開發(fā)的驅(qū)動力。正如一些開發(fā)商在赴海外選擇房地產(chǎn)投資時，盲目追求在紐約這樣的城市參與地標(biāo)建筑的投資，或是投資于倫敦等熱門城市。這種投資本能是有正當(dāng)?shù)慕?jīng)濟原因的：大規(guī)模且仍在增長的人口意味著商業(yè)集中，因此企業(yè)愿意為辦公空間支付更高的價格。而且這些城市與其他地方之間的交通便利，往往有著豐富的文化和休閑選擇。但Kersten提醒說，從2008年、2009年開始，海外投資背景發(fā)生了明顯改變。一線城市地標(biāo)性建筑購入的趨勢還會繼續(xù)，由于很多人想買，導(dǎo)致了競爭變得更加激烈，價格也被炒得更高。“我們可以看到很多海外投資者主要關(guān)注一線城市，一般不太關(guān)注二線城市。但從報告里可以看到，城市人口的增長給海外投資者提供了更加多樣化的目標(biāo)城市投資選擇。隨著人口和經(jīng)濟的增長，二線城市也成為房地產(chǎn)投資的沃土，特別是當(dāng)主要城市的機遇已日漸稀少，競爭資本推高價格因而收益出現(xiàn)下降時?！?/p>

風(fēng)險防控的管理會計抓手

在現(xiàn)代企業(yè)中，管理會計滲透入生產(chǎn)經(jīng)營和資本運營各關(guān)鍵環(huán)節(jié)，對促進風(fēng)險防控、提升效益發(fā)揮著越來越重要的影響。

文/章儀

作為市場經(jīng)營的主體，企業(yè)無論是從事生產(chǎn)經(jīng)營，還是開展資本運營，都只是達成預(yù)期目標(biāo)的路徑與手段。如果說企業(yè)各項活動的出發(fā)點是營業(yè)利潤，那么落腳點就是現(xiàn)金流，而最終歸宿則是經(jīng)濟增加值。結(jié)合工作實踐，本文擬從生產(chǎn)經(jīng)營中的項目預(yù)算管理、績效考核中的內(nèi)部管理報表，以及資本運營中的財務(wù)可行性分析等角度，談?wù)勔怨芾頃嫗樽ナ?，促進風(fēng)險防控、提升企業(yè)效益的體會。

項目預(yù)算管理

凡事預(yù)則立，不預(yù)則廢。經(jīng)營企業(yè)就是經(jīng)營風(fēng)險，作為一個中性詞，風(fēng)險意味著不確定性，因而不能腳踩西瓜皮，滑到哪里算哪里，更不能盲人騎瞎馬，夜半臨深池。全面預(yù)算管理作為管理會計的重要工具之一，應(yīng)用到具體經(jīng)營項目上，我們的做法就是把編制項目預(yù)算表，作為合同審核的前置條件，從決策程序上予以規(guī)范，且項目管理始于預(yù)算編制，終于現(xiàn)金流入。通過層層分析釋放風(fēng)險，步步推進項目收益，在規(guī)模與效益、技術(shù)與市場、目標(biāo)預(yù)期與資源保障等之間擇優(yōu)選擇，追求風(fēng)險可控下的收益實現(xiàn)，即在業(yè)務(wù)承接上做到有所為，更有所不為。

細節(jié)決定成敗。為準(zhǔn)確核算項目收益，就必須做到財務(wù)管理精細化。根據(jù)項目特點與成本屬性，我們將全口徑項目成本分解為八類，除了業(yè)務(wù)部門耳熟能詳?shù)闹苯硬牧铣杀荆òㄖ饕牧?、輔助材料、外協(xié)外包工程）與直接人工成本外，還包括直接項目費用、流轉(zhuǎn)稅金及附加、項目借款利息與管理費用分?jǐn)?，并明確各類成本的具體核算內(nèi)容與計算依據(jù)。

由于項目預(yù)算編制屬管理會計業(yè)務(wù)范疇，服從并服務(wù)于內(nèi)部管理需要，其理念、方法與財務(wù)會計必然存在著差異，比如管理費用科目核算的合同印花稅，由于金額太小，大家通常忽略不計，但作為成本項，編制項目預(yù)算時我們要求列入直接項目費用。根據(jù)權(quán)責(zé)發(fā)生制原則，只有實際發(fā)生的借款利息支出，才會在我們財務(wù)會計的筆下資本化，或列支為財務(wù)費用，但在項目預(yù)算與績效管理時，我們則從資金時間價值角度，要求根據(jù)項目實時現(xiàn)金流情況，按照當(dāng)期利率水平虛擬計算項目資金不足時的資金占用成本。對于超過一定期限的逾期應(yīng)收款項，實施更為嚴(yán)格的謹(jǐn)慎性原則，直接作為壞賬損失核減項目利潤，并同時減計該項目及所屬責(zé)任部門的現(xiàn)金存量。

項目預(yù)算主表為項目收益預(yù)算表與項目資金預(yù)算表，附表包括各類項目成本明細表，以及現(xiàn)金流出明細表。

紙上得來終覺深淺，絕知此事須躬行。正是得益于事前的項目風(fēng)險分析與經(jīng)營預(yù)算編制，大家的思想才在不斷的碰撞交鋒、溝通交流中升華，不僅知其然，更知其所以然，通過換位思考，進而反躬自省，持續(xù)改善各自行為。就項目管理而言，任何業(yè)務(wù)都不再僅僅是財務(wù)資產(chǎn)部、項目管理部、技術(shù)開發(fā)部或市場營銷部某一部門的事，都與你我正相關(guān)，因而需要上下同心、左右合力、相互補位、共同站臺，這里除了業(yè)務(wù)水平、工作能力的提升外，更有經(jīng)營觀念、管理理念的轉(zhuǎn)變，即形成利益共同體，打造業(yè)務(wù)一團隊。

績效考核中的內(nèi)部管理報表

業(yè)財相融是我們的追求目標(biāo)與努力方向，初期相融不夠?qū)僬Ｇ闆r，但財務(wù)業(yè)務(wù)兩張皮現(xiàn)象必須杜絕。不然業(yè)務(wù)部門總結(jié)成績是“形勢大好”，比如新簽了多少合同、完成了多少產(chǎn)值、實現(xiàn)了多少收入、開展了多少研發(fā)、申報了多少專利等，而財務(wù)部門的經(jīng)濟分析卻是“哀鴻遍野”，比如資產(chǎn)負債率高位徘徊、公司現(xiàn)金流持續(xù)緊張、應(yīng)收賬款居高不下、主導(dǎo)產(chǎn)品盈利能力呈下降趨勢、三項費用同比增幅較大、研發(fā)成果轉(zhuǎn)化率不高等。

這樣的業(yè)務(wù)從量報喜、財務(wù)重質(zhì)報憂，再加上相互推諉抱怨，就是當(dāng)前部分企業(yè)，特別是經(jīng)營困難企業(yè)的管理舊常態(tài)。如何扭曲平行線，勾勒同心圓，避免雞同鴨講，實現(xiàn)同頻共振？對于所有實體部門或事業(yè)部，我們的做法是以內(nèi)部績效管理報表為交流平臺與對話基礎(chǔ)，一把尺子量到底，大家都講普通話。

思路決定出路。根據(jù)內(nèi)部管理需要，我們設(shè)計的績效管理報表以現(xiàn)金流為核心、以管理利潤為重點、以合同額為依托，為的就是打牢底子、掙夠面子、過好日子。做企業(yè)不能光講規(guī)模，只賺吆喝不賺錢。如果沒有一定的規(guī)模支撐，企業(yè)效益就是無源之水和無本之木，因而必須辯證看待、妥善處理規(guī)模與效益之間的關(guān)系。內(nèi)部績效管理報表的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，來源于每個項目的實時全面匯總，真實客觀地反映了各個事業(yè)部的整體情況，因而不是伸縮的彈簧秤，而是精準(zhǔn)的刻度尺。我們大力推行內(nèi)部績效管理報表，不管是順向牽引還是同步推進，乃至反向倒逼，其導(dǎo)向或目的都只有一個——即風(fēng)險可控下的收益實現(xiàn)，即通過事前算盈，做到心中有數(shù)，規(guī)避重大風(fēng)險；通過事中監(jiān)管，嚴(yán)格控制成本，體現(xiàn)利潤為重；通過事后考核，加強績效管理，牢記現(xiàn)金為王。

資本運營中的財務(wù)可行性分析

相對于大家輕車熟路的產(chǎn)品經(jīng)營，資本運營不可控因素更多、風(fēng)險更大。投資決策更要依程序、講規(guī)矩、詳分析、細梳理，否則摔幾個跟頭、多交點學(xué)費事小，遭遇滅頂之災(zāi)就悔之晚矣，這樣的例子不勝枚舉。

比如，某礦業(yè)公司投資部為了盡快完成投資指標(biāo)，做出業(yè)績，對投資決策流程中的資源評估環(huán)節(jié)缺乏應(yīng)有謹(jǐn)慎，在沒有拿到合格的資源報告書情況下，依靠經(jīng)驗倉促購買，結(jié)果由于資源不實遭受欺詐。盡管最后走司法程序獲得了部分補償，卻元氣大傷，更喪失了其他投資機會。正所謂“事前預(yù)放小支出，災(zāi)后補救大成本”，不應(yīng)將程序倒置。

由于歷史原因，目前企業(yè)辦社會現(xiàn)象還較為普遍，企業(yè)額外承擔(dān)的相應(yīng)資金與費用支出，事實上也存在著一定的涉稅風(fēng)險，可謂兩頭不討好。就該類業(yè)務(wù)而言，如果財務(wù)會計的工作是準(zhǔn)確核算各期的實際支出，并予以適當(dāng)歸集與分配的話，那么管理會計則需要從企業(yè)利益最大化出發(fā)，權(quán)衡以上支出的發(fā)生模式與路徑。

我們以某中型企業(yè)的實際案例來做一演示：其辦公生產(chǎn)區(qū)、大學(xué)生公寓、投資性房地產(chǎn)、職工住宅小區(qū)等未徹底實施水電分離，包括物業(yè)管理部門的辦公費，以及小區(qū)水電費等在內(nèi)，企業(yè)每年都要為此付出相當(dāng)多的財力。實施徹底的水電分離改造，則需要企業(yè)一次性投入近百萬資金，由于當(dāng)前資金較為緊張，該方案是否具有必要性、可行性與經(jīng)濟性呢？為支持決策，財務(wù)管理部會同公司辦公室、物業(yè)管理部等部門開展專項論證工作，通過收集整理近四年基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，最終形成了表2～表4三份報表（數(shù)量及金額指標(biāo)單位為萬度、萬噸、萬元）。

在以上報表基礎(chǔ)上，財務(wù)管理部進一步分析，發(fā)現(xiàn)僅由于價差原因，單位承擔(dān)大學(xué)生公寓及住宅東區(qū)電費為36.56萬元，大學(xué)生公寓水費為0.57萬元。對于已單獨裝表的西區(qū)住宅，由于部分住戶拒交等原因，單位承擔(dān)的水電費總額35.94萬元，其中電費13.12萬元，水費22.82萬元，合計73.07萬。

2010年～2013年，小區(qū)發(fā)生的物業(yè)維修費分別為2.42萬元、2.73萬元、2.98萬元、3.49萬元，小計11.62萬元。

2010年～2013年，物業(yè)管理部門人工成本分別為18.47萬元、19.73萬元、22.36萬元、21.49萬元，小計82.05萬元。結(jié)合具體崗位設(shè)置分析，小區(qū)物業(yè)管理人工成本43.07萬元。

細算之下可以發(fā)現(xiàn)，近四年在不考慮跑冒滴漏，以及其他隱形開支情況下，企業(yè)額外支付的費用總額竟達127.76萬元。也正是基于以上分析，公司做出了水電分離改造的決策。

在管理會計重要性不斷體現(xiàn)的今天，我們廣大的財務(wù)人員須與時俱進，完成“會計+管理”的轉(zhuǎn)型。曾有業(yè)內(nèi)人士總結(jié)，財務(wù)會計基于當(dāng)前業(yè)務(wù)核算價值，有如跳水比賽前面的規(guī)定動作，而管理會計基于未來發(fā)展創(chuàng)造價值，則屬于后面的自選動作，當(dāng)然是難度系數(shù)越大，發(fā)揮得越完美，最終得分越高，達成自我實現(xiàn)。于企業(yè)而言，在經(jīng)濟新常態(tài)的發(fā)展背景下，必須摒棄以往資源消耗型、投資推動型增長模式，通過技術(shù)進步與管理創(chuàng)新，走集約型、內(nèi)涵式發(fā)展道路，盡管知易行難，但別無選擇。

（作者單位為宜昌佐邦財務(wù)管理咨詢有限公司）