曹飛

摘 要？演旅游地產(chǎn)看似地產(chǎn)，其本質(zhì)卻是旅游業(yè)引導(dǎo)下旅游業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)的較為深度的產(chǎn)業(yè)間融合，與傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)有著本質(zhì)不同；新型城鎮(zhèn)化的核心特征是以人為本，這意味著新型城鎮(zhèn)化放棄了以地以房為本和以建為本的傳統(tǒng)城鎮(zhèn)化。鑒于旅游地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)融合的特性，其在新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略推進(jìn)過程中有著特殊的作用，文章分析了地產(chǎn)引導(dǎo)的旅游地產(chǎn)投資特點(diǎn)和旅游引導(dǎo)的旅游地產(chǎn)投資特點(diǎn)，并就旅游地產(chǎn)和城鎮(zhèn)化耦合協(xié)同推進(jìn)發(fā)展提出了相關(guān)的政策建議。

關(guān)鍵詞？演城鎮(zhèn)化；旅游地產(chǎn)；融合

[中圖分類號(hào)]F299.2 [文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼] A [文章編號(hào)]1673-0461（2015）10-0061-04

一、傳統(tǒng)城鎮(zhèn)化與新型城鎮(zhèn)化的本質(zhì)及特點(diǎn)

實(shí)施新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略是我國現(xiàn)代化建設(shè)的大戰(zhàn)略，中央城鎮(zhèn)化工作會(huì)議提出了推進(jìn)農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化、提高城鎮(zhèn)建設(shè)用地利用效率等6個(gè)任務(wù)。城鎮(zhèn)化的推進(jìn)可以說有兩種主要的方式，傳統(tǒng)的城鎮(zhèn)化模式就是城市用地規(guī)模的擴(kuò)大，地方政府不斷通過征地等方式擴(kuò)大城市投資建設(shè)，城市化的直接表征形式就是城市規(guī)模的不斷擴(kuò)大和用地規(guī)模的不斷擴(kuò)大?？偺卣魃蟻碇v，傳統(tǒng)城市化的特征主要表現(xiàn)為：第一，以物為本，對(duì)土地資本價(jià)值的追逐和土地利用效率的低下并存。一方面，地方政府之間利用國有土地進(jìn)行招商引資競(jìng)爭(zhēng)，壓低工業(yè)用地價(jià)格，吸引企業(yè)落地生根[1]，這種背景下全國開發(fā)區(qū)土地利用面積擴(kuò)展迅猛，雖然經(jīng)過幾輪宏觀調(diào)控，但總體來說工業(yè)地價(jià)偏離其價(jià)值，利用效率很低。這也表現(xiàn)在地方政府在基建項(xiàng)目和樓堂館所建設(shè)上對(duì)土地資源的浪費(fèi)。另一方面，地方政府壟斷著土地使用權(quán)出讓市場(chǎng)，相對(duì)工業(yè)用地來說，住宅和商業(yè)地租大幅攀升，從而使得商品房價(jià)高居不下，不論對(duì)于轉(zhuǎn)移進(jìn)城的農(nóng)民工還是城市低收入居民，稱為真正的市民的成本都太高。地方政府則利用巨大的土地財(cái)政收入進(jìn)行大拆大建的物質(zhì)的城鎮(zhèn)化。第二，以物為本的城鎮(zhèn)化，必然意味著忽略了以人文本。一方面，現(xiàn)有城市化率統(tǒng)計(jì)中相當(dāng)一部分比例的城鎮(zhèn)人口并沒有實(shí)現(xiàn)真正的城鎮(zhèn)化，只有極少數(shù)的農(nóng)民工能順利在經(jīng)濟(jì)上融入城市，在社會(huì)文化上融入城市則需要更長時(shí)間。更多的非戶籍城市人口不能或僅能部分的享受城市公共服務(wù)，這部分人口是典型的“偽城鎮(zhèn)化”。另一方面，政治集權(quán)縱向府際關(guān)系下的政績考核制度使得政府將過多的公共財(cái)政資金投入到基礎(chǔ)設(shè)施當(dāng)中，但與城鄉(xiāng)居民福利高度相關(guān)的醫(yī)療資源、教育資源、養(yǎng)老資源的投入由于在短期內(nèi)難以出現(xiàn)明顯的改進(jìn)，地方政府往往將其作為政績的累贅，這就表現(xiàn)在政府重視土地上的物質(zhì)建設(shè)，而輕視對(duì)人的精神關(guān)懷和物質(zhì)關(guān)懷。第三，傳統(tǒng)城鎮(zhèn)化與工業(yè)化和農(nóng)村現(xiàn)代化脫節(jié)很大，“三化”呈現(xiàn)嚴(yán)重的非協(xié)同發(fā)展。一方面產(chǎn)業(yè)聚集度不高，城市戶籍人口和享受城市福利的人口比重不能覆蓋城鎮(zhèn)人口，造成了城鎮(zhèn)化落后與工業(yè)化，也造成了產(chǎn)業(yè)效率低下，產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力不高。另一方面重視城市建設(shè)尤其是重視大城市建設(shè)造成中小城鎮(zhèn)的產(chǎn)業(yè)吸納人口能力不足，土地利用效率低下，由于農(nóng)村建設(shè)、農(nóng)村勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移和農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化均不能獨(dú)立于城鎮(zhèn)化，因此“三農(nóng)”問題依然嚴(yán)峻。第四，要素的單向流動(dòng)性。表現(xiàn)在地方政府對(duì)農(nóng)村土地強(qiáng)制征收單向性，農(nóng)村勞動(dòng)力能向城鎮(zhèn)流動(dòng)但城鎮(zhèn)人口不能向農(nóng)村流動(dòng)，資金、信息等要素也基本呈現(xiàn)出單向流動(dòng)性，漸進(jìn)式的改革需要時(shí)間，但這本身不是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的應(yīng)有之義。總的來說，傳統(tǒng)的城鎮(zhèn)化呈現(xiàn)出典型的政府主導(dǎo)型城市化特征，忽略了市場(chǎng)機(jī)制和社會(huì)治理在城鎮(zhèn)化過程中的基礎(chǔ)作用和重要作用，這種城鎮(zhèn)化的結(jié)果是城市建設(shè)物質(zhì)化、農(nóng)村建設(shè)落后化，產(chǎn)業(yè)集聚度低，大中城市公共服務(wù)質(zhì)量高但吸納人口能力弱，中小城鎮(zhèn)人口城鎮(zhèn)化成本低但卻沒有產(chǎn)業(yè)聚集效應(yīng)無法吸納過多農(nóng)村勞動(dòng)力，也就是城市病和農(nóng)村病并存、二三產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力和農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力均低，農(nóng)村勞動(dòng)力融入城市成本高，城鎮(zhèn)居民飽受城市病之苦。

新型城鎮(zhèn)化的核心特征是以人為本，這是區(qū)別以物為本的傳統(tǒng)城鎮(zhèn)化的關(guān)鍵所在，以人為本不能機(jī)械地理解為農(nóng)村勞動(dòng)力實(shí)現(xiàn)真正城鎮(zhèn)化的過程，也表征城鎮(zhèn)居民在不同城鎮(zhèn)間流動(dòng)的過程，當(dāng)然也意味著城市勞動(dòng)力向城鄉(xiāng)一體化后的農(nóng)村流動(dòng)的“逆城鎮(zhèn)化”過程，雖然這是個(gè)長期的階段，但理解城鎮(zhèn)化，顯然要從更寬的角度來分析?？傮w特征上，新型城鎮(zhèn)化應(yīng)體現(xiàn)出以下特征：第一，新型城鎮(zhèn)化重視城鎮(zhèn)化，其也蘊(yùn)含了城鄉(xiāng)一體化而非城鄉(xiāng)一樣化，城鄉(xiāng)部分一體化而非城鄉(xiāng)全部一體化。一方面農(nóng)業(yè)生產(chǎn)方式和農(nóng)耕文明與城市文明有著較大的區(qū)別，因此農(nóng)村勞動(dòng)力城鎮(zhèn)化的過程中農(nóng)村建設(shè)絕不能遵循城鎮(zhèn)建設(shè)的模式，如果農(nóng)村建設(shè)城鎮(zhèn)化、消滅農(nóng)民農(nóng)業(yè)，那將是對(duì)農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化和城鎮(zhèn)化、工業(yè)化的極大破壞，農(nóng)村建設(shè)必須要遵循低碳、環(huán)保、有機(jī)、循環(huán)的模式。另一方面，城鄉(xiāng)一體化并非意味全部一體化，而是部分一體化，比如教育二元、醫(yī)療養(yǎng)老二元應(yīng)該逐步消除，而基層治理等則予以保護(hù)起來。對(duì)于中小城鎮(zhèn)的建設(shè)，同樣不能遵循大城市的模式，不同城市之間，也不能遵循千篇一律的城鎮(zhèn)化模式。它們都要進(jìn)行公共服務(wù)的均等化，這樣才能引導(dǎo)農(nóng)村勞動(dòng)力和城鎮(zhèn)居民在城鎮(zhèn)之間、城鄉(xiāng)之間合理流動(dòng)與分布，同時(shí)消除城市病與農(nóng)村病。第二，新型城鎮(zhèn)化意味著市場(chǎng)機(jī)制要在城鎮(zhèn)化、工業(yè)化、農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化過程中發(fā)揮基礎(chǔ)作用[2]，也意味著社會(huì)治理將發(fā)揮重要作用。單一的政府有形之手直接導(dǎo)致資源配置效率低下，長遠(yuǎn)的看導(dǎo)致了“三化”的非協(xié)同發(fā)展，政府的有形之手應(yīng)該在市場(chǎng)失靈和社會(huì)失靈的地方介入，而不是對(duì)城鄉(xiāng)人口流動(dòng)限制，對(duì)資本在城市間的流動(dòng)的干預(yù)、對(duì)自治主體、行業(yè)協(xié)會(huì)的過多干預(yù)。也就是說政府應(yīng)該從要素資源配置的角色轉(zhuǎn)移到糾正市場(chǎng)失靈和社會(huì)失靈的角色上來。第三，要素配置的非協(xié)同到要素配置的協(xié)同。傳統(tǒng)城鎮(zhèn)化低效率的一個(gè)關(guān)鍵因素就是要素配置之間的非協(xié)同，即土地要素的控制權(quán)經(jīng)過中央政府的計(jì)劃分配，由地方政府壟斷支配，政府通過土地、稅收、行政級(jí)別等相關(guān)政策間接干預(yù)資本流動(dòng)，資本流動(dòng)和土地資本形成低效率的產(chǎn)業(yè)聚集，勞動(dòng)力在二元戶籍的人口管理制度下自由流動(dòng)，這就表現(xiàn)在土地資源配置的行政化、勞動(dòng)力流動(dòng)市場(chǎng)化和非社會(huì)化，資本流動(dòng)的半市場(chǎng)化。由此可見，行政權(quán)力不當(dāng)干預(yù)和土地制度、人口制度、政績考核制度的改革將是新型城鎮(zhèn)化推進(jìn)的重中之重。第四，政策導(dǎo)向是農(nóng)村勞動(dòng)力融入城市，這種融入，不僅體現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)上能從二三產(chǎn)業(yè)中獲取收益，而且體現(xiàn)在社會(huì)文化生活上逐漸融入城市生活，因此要求產(chǎn)業(yè)集聚與城鎮(zhèn)化協(xié)同推進(jìn)，保障農(nóng)村勞動(dòng)力的收入來源。同時(shí)地方政府要從重視物質(zhì)的城鎮(zhèn)化中解脫出來，將更多的財(cái)力逐步轉(zhuǎn)移到民生建設(shè)而非利用效率低下的城鎮(zhèn)物質(zhì)建設(shè)上來。endprint

二、不同開發(fā)模式的旅游地產(chǎn)促進(jìn)城鎮(zhèn)化的特點(diǎn)

新型城鎮(zhèn)化的核心在于人的城鎮(zhèn)化，雖然強(qiáng)調(diào)了人的城鎮(zhèn)化為核心，但城鎮(zhèn)化建設(shè)中不可避免的仍然要進(jìn)行大規(guī)模的投資，除了工商業(yè)投資和基礎(chǔ)設(shè)施投資、農(nóng)業(yè)投資，最直觀的表現(xiàn)要滿足城鎮(zhèn)居民和農(nóng)村轉(zhuǎn)移人口需求的房地產(chǎn)開發(fā)投資，旅游地產(chǎn)則是諸多的地產(chǎn)產(chǎn)品中的一類。旅游產(chǎn)品集合了吃、住、行、游、購、娛等諸多活動(dòng)，旅游產(chǎn)品分布在城市、城郊、農(nóng)村的諸多區(qū)域，結(jié)合豐富的特殊的旅游資源（自然的或人文的或其他的）而投資建設(shè)的地產(chǎn)項(xiàng)目，從區(qū)域上來講，其分布在城市、城郊和農(nóng)村有旅游休閑觀光價(jià)值的地方，因此旅游地產(chǎn)的良性開發(fā)投資可以促進(jìn)新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略的順利推進(jìn)。相對(duì)于傳統(tǒng)的住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)和工業(yè)地產(chǎn)及其他產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，旅游地產(chǎn)有其特殊性：一般來說其融合了觀光休閑、旅游度假、購物居住等一體的養(yǎng)老類、旅游休閑觀光類、居住類、文化類或商業(yè)類地產(chǎn)[3]，而非傳統(tǒng)單一功能的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，更本質(zhì)的意義在于其應(yīng)該是旅游產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的無縫結(jié)合的產(chǎn)物，而不僅僅是以旅游為主或以地產(chǎn)為主，兩者應(yīng)該盡可能的相互交融相互促進(jìn)，這也正是新型城鎮(zhèn)化要求的應(yīng)有之義，而不是破壞旅游資源的房地產(chǎn)投資或配套不全的旅游景觀設(shè)施。

（一）旅游引導(dǎo)的旅游地產(chǎn)開發(fā)促進(jìn)城鎮(zhèn)化發(fā)展的特點(diǎn)

新型城鎮(zhèn)化強(qiáng)調(diào)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌和以人為本，這其中又包含了環(huán)境友好、生態(tài)優(yōu)美、產(chǎn)城互動(dòng)、資源利用高效集約等內(nèi)涵要素，合理運(yùn)用旅游業(yè)推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略，有著重要的特殊的優(yōu)勢(shì)和意義：第一，新型城鎮(zhèn)化要求城市按照產(chǎn)業(yè)規(guī)模進(jìn)行人口聚集，按產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進(jìn)行人口聚集，而不是各城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)雷同重復(fù)，打破傳統(tǒng)的人口向大中城市集中；同時(shí)，傳統(tǒng)城鎮(zhèn)化模式中各城市之間開發(fā)建設(shè)千篇一律毫無個(gè)性，新型城鎮(zhèn)化要求根據(jù)城市自身特點(diǎn)和資源稟賦建立低碳型城市、生態(tài)型城市，抑或是工業(yè)城市或旅游城市、農(nóng)區(qū)集聚城市、商貿(mào)城市、交通樞紐城市等不同特色的城市，因此旅游資源稟賦不突出的城市絕不能刻意打造旅游城市，而旅游資源稟賦優(yōu)越的城市也不能盲目模仿其他城市打造毫無個(gè)性的城市，這類城市完全可以通過旅游資源的開發(fā)引導(dǎo)旅游地產(chǎn)開發(fā)，充分挖掘旅游資源，彰顯城市個(gè)性，提升城市魅力。第二，新型城鎮(zhèn)化要求城市功能完善，以旅游資源引導(dǎo)的地產(chǎn)開發(fā)，對(duì)完善城市功能有著重要的作用。具有完善城市功能的城市可以提供較為完善的城市服務(wù)，旅游地產(chǎn)開發(fā)后，客觀上要求政府或者企業(yè)對(duì)相關(guān)的旅游地產(chǎn)進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施配套和相關(guān)生產(chǎn)生活設(shè)施的配套，否則旅游地產(chǎn)就不可能成為旅游地產(chǎn)，因此旅游地產(chǎn)的發(fā)展對(duì)提升城市全面服務(wù)功能和服務(wù)水平，優(yōu)化城市環(huán)境和提升城市品質(zhì)有重要作用。同時(shí)，旅游產(chǎn)業(yè)所具有的資源節(jié)約、低碳排放、綠色友好的特征也可以引領(lǐng)政府和城市居民的環(huán)保生態(tài)意識(shí)，促進(jìn)生態(tài)、宜游、低碳、宜居、健康、宜業(yè)、綠色可持續(xù)的城市建設(shè)，旅游資源的適度開發(fā)也使得傳統(tǒng)的鄉(xiāng)土和老城文化得以保護(hù)，與現(xiàn)代的城市文明高度耦合發(fā)展。第三，旅游地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)引導(dǎo)的相關(guān)產(chǎn)業(yè)的跟進(jìn)投資，增加城市的聚集能力，提升城市經(jīng)濟(jì)活力，新型城鎮(zhèn)化也要求產(chǎn)城互動(dòng)，轉(zhuǎn)變產(chǎn)業(yè)發(fā)展方式，追求產(chǎn)業(yè)的集約高效低碳發(fā)展，因此旅游產(chǎn)業(yè)引導(dǎo)的旅游地產(chǎn)業(yè)必將和其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)如交通運(yùn)輸業(yè)、零售業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)等加深融合趨勢(shì)，旅游業(yè)和旅游地產(chǎn)將使得各種生產(chǎn)要素通過各種產(chǎn)業(yè)相互滲透，引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展，從而最終提升城市的聚集水平，這正體現(xiàn)了旅游業(yè)和旅游地產(chǎn)長產(chǎn)業(yè)鏈條、拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長能力強(qiáng)的特征，也順應(yīng)了城鄉(xiāng)居民消費(fèi)升級(jí)的總體趨勢(shì)[4]。第四，新型城鎮(zhèn)化強(qiáng)調(diào)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌和以人為本，在具有旅游資源的中小城鎮(zhèn)開發(fā)旅游地產(chǎn)和旅游資源，有助于提供便利多樣的城市居民旅游休閑平臺(tái)，滿足城市居民的高質(zhì)量高品質(zhì)周末休閑需求，但前提同樣是結(jié)合小城鎮(zhèn)的旅游資源稟賦進(jìn)行地產(chǎn)資源開發(fā)和旅游資源開發(fā)，而不是不結(jié)合實(shí)際的遍地開花的旅游地產(chǎn)開發(fā)[5]，也不是因旅游資源的開發(fā)而使得地域特色和民族特色消減甚至消失的開發(fā)[6]。因地制宜的適度的旅游地產(chǎn)和旅游資源的開發(fā)也有助于相關(guān)農(nóng)業(yè)從業(yè)人員收入的提高，有助于縮小城鄉(xiāng)差距，同時(shí)也適當(dāng)?shù)奶岣咿r(nóng)村土地效率，實(shí)現(xiàn)農(nóng)業(yè)資源與旅游資源的融合，促進(jìn)農(nóng)村人員的就地城鎮(zhèn)化。

（二）地產(chǎn)引導(dǎo)旅游地產(chǎn)開發(fā)促進(jìn)城鎮(zhèn)化發(fā)展的特點(diǎn)

而以地產(chǎn)引導(dǎo)的旅游地產(chǎn)開發(fā)對(duì)新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略的推進(jìn)有著明顯的弊端：第一，以地產(chǎn)開發(fā)引導(dǎo)的旅游地產(chǎn)開發(fā)是以傳統(tǒng)的房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)模式為出發(fā)點(diǎn)，因此其核心是房地產(chǎn)而不是旅游，房地產(chǎn)業(yè)的核心資源是土地，因此這種開發(fā)建設(shè)模式下，旅游地產(chǎn)的開發(fā)往往淪為地產(chǎn)開發(fā)而不是旅游地產(chǎn)開發(fā)，旅游不再作為核心資源引導(dǎo)地產(chǎn)開發(fā)，因此極易造成房地產(chǎn)企業(yè)打著開發(fā)旅游資源的旗號(hào)盲目圈地占地進(jìn)行傳統(tǒng)的地產(chǎn)開發(fā)，不僅破壞了旅游資源，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)本身也是一種沖擊，更不符合新型城鎮(zhèn)化的要求。第二，旅游地產(chǎn)與旅游業(yè)與本身以及與相關(guān)產(chǎn)業(yè)融合的問題。旅游地產(chǎn)本身要具有使用價(jià)值，然后才具有投資價(jià)值，因此以地產(chǎn)引導(dǎo)開發(fā)的旅游地產(chǎn)建設(shè)往往不具備相適應(yīng)的配套設(shè)施，比如單一的海濱別墅的開發(fā)，由于缺乏良好的生活生產(chǎn)設(shè)施，這些旅游地產(chǎn)使用率極低，在大部分時(shí)間成為鬼樓，毫無疑問，這與新型城鎮(zhèn)化的初衷直接相悖。此外，即使是具備旅游資源稟賦的地區(qū)，旅游地產(chǎn)和旅游資源的開發(fā)也要順應(yīng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，產(chǎn)業(yè)集聚是城市化發(fā)展的結(jié)果，而同時(shí)城市化本身也要依靠產(chǎn)業(yè)聚集，因此泛旅游產(chǎn)業(yè)群和其他產(chǎn)業(yè)群的共同發(fā)展后才更適合發(fā)展旅游地產(chǎn)。第三，以地產(chǎn)開發(fā)引導(dǎo)的旅游地產(chǎn)建設(shè)本身不利于新型城鎮(zhèn)化的推進(jìn)，新型城鎮(zhèn)化要求將農(nóng)村人口有序轉(zhuǎn)移到不同規(guī)模級(jí)別的城市當(dāng)中，不論是何種規(guī)模級(jí)別的城市進(jìn)行城鎮(zhèn)化，客觀上都要求土地的集約利用和人口的順利城市化，地產(chǎn)開發(fā)引導(dǎo)的旅游地產(chǎn)建設(shè)以土地開發(fā)增值為第一要義而不是以綜合土地價(jià)值提升為目的，除了上文中提到的土地資源浪費(fèi)外，也不利于相關(guān)產(chǎn)業(yè)的積聚，更關(guān)鍵的是對(duì)就地城鎮(zhèn)化的農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員沒有推動(dòng)作用，能推進(jìn)健康的城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略的旅游地產(chǎn)開發(fā)模式必將是地產(chǎn)開發(fā)反哺旅游業(yè)開發(fā)，同時(shí)旅游項(xiàng)目及相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也成功地帶動(dòng)地產(chǎn)開發(fā)的成功，也能將相關(guān)的農(nóng)村人口就地高效城鎮(zhèn)化。第四，旅游業(yè)是一種集吃、住、行、游、購、娛為一體的一種復(fù)合型產(chǎn)業(yè)，旅游業(yè)體現(xiàn)的一種動(dòng)態(tài)產(chǎn)業(yè)；而地產(chǎn)業(yè)是一種土地開發(fā)升值為盈利模式的一種產(chǎn)業(yè)，土地是一種不動(dòng)產(chǎn)，因此地產(chǎn)業(yè)體現(xiàn)出來的是一種不動(dòng)產(chǎn)業(yè)，所以旅游地產(chǎn)的開發(fā)體現(xiàn)出動(dòng)靜產(chǎn)業(yè)結(jié)合的特征，以地產(chǎn)開發(fā)引導(dǎo)的旅游地產(chǎn)建設(shè)本身具有一定的矛盾性，旅游業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)動(dòng)靜結(jié)合的主要產(chǎn)品如分時(shí)度假產(chǎn)品在不動(dòng)產(chǎn)業(yè)中的比例相對(duì)較小，而更廣義的旅游地產(chǎn)產(chǎn)品種類未來將是旅游產(chǎn)品的重要一種。因此，簡(jiǎn)單意義上僅旅游地產(chǎn)的開發(fā)對(duì)城鎮(zhèn)化的推進(jìn)可能沒有想象中的那么大，廣義旅游地產(chǎn)開發(fā)的相關(guān)整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈條的構(gòu)建對(duì)推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化的意義更大。endprint

三、新型城鎮(zhèn)化推進(jìn)與旅游地產(chǎn)發(fā)展相互融合促進(jìn)的政策建議

旅游地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)和新型城鎮(zhèn)化的推進(jìn)之間存在著協(xié)同或非協(xié)同的發(fā)展，以旅游為導(dǎo)向還是以地產(chǎn)為導(dǎo)向進(jìn)行的旅游地產(chǎn)開發(fā)模式完全不同，很明顯以旅游理念為導(dǎo)向的旅游地產(chǎn)開發(fā)差異化推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化發(fā)展，以地產(chǎn)開發(fā)理念為導(dǎo)向的旅游地產(chǎn)開發(fā)將重走傳統(tǒng)城市化的老路徑?；蛘哒f前者重蹈覆轍的以物為本，后者是因地制宜的以人為本。

從推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化和合理開發(fā)旅游地產(chǎn)協(xié)同發(fā)展的角度來看，應(yīng)堅(jiān)持以下原則和方法，第一，有效挖掘城鎮(zhèn)內(nèi)部及周邊鄉(xiāng)村地區(qū)人文或地理旅游資源，以旅游業(yè)引導(dǎo)旅游地產(chǎn)開發(fā)。地方政府要從盲目的以廉價(jià)土地資源為代價(jià)的工業(yè)招商引資活動(dòng)惡性競(jìng)爭(zhēng)中脫離出來，更加因地制宜地促進(jìn)本地二三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展以帶動(dòng)城鎮(zhèn)化的發(fā)展，這其中尤要結(jié)合本地特色建立以旅游業(yè)引導(dǎo)旅游地產(chǎn)推進(jìn)城鎮(zhèn)化的模式。第二，新型城鎮(zhèn)化背景下的旅游地產(chǎn)開發(fā)中的四種開發(fā)形式：土地一級(jí)開發(fā)、公共設(shè)施建設(shè)，旅游休閑項(xiàng)目建設(shè)和旅游房地產(chǎn)開發(fā)，其中一級(jí)開發(fā)為基礎(chǔ)，公共配套是關(guān)鍵，要大力投入適合旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和房地產(chǎn)開發(fā)投資，尤其是那些獨(dú)具特色的旅游資源，前期以地產(chǎn)反哺基礎(chǔ)設(shè)施投資和旅游開發(fā)，后期則以旅游項(xiàng)目反哺旅游地產(chǎn)的開發(fā)，最終實(shí)現(xiàn)旅游和地產(chǎn)的雙贏[7-8]。加快旅游資源和旅游地產(chǎn)的物業(yè)管理系統(tǒng)、融資管理、市場(chǎng)營銷系統(tǒng)的建設(shè)。第三，以旅游地產(chǎn)為導(dǎo)向的城鎮(zhèn)化建設(shè)倡導(dǎo)低碳排放的工業(yè)化模式，因此要大力推進(jìn)與旅游地產(chǎn)開發(fā)配套的現(xiàn)代旅游業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，這樣的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)更有利于實(shí)現(xiàn)居民福利的增加。政府要積極創(chuàng)新機(jī)制體制，在具有旅游資源的地區(qū)適度的開發(fā)利用資源，促使旅游地產(chǎn)開發(fā)和相關(guān)的配套產(chǎn)業(yè)成為當(dāng)?shù)氐闹еa(chǎn)業(yè)，引導(dǎo)當(dāng)?shù)剞r(nóng)業(yè)人口就地高質(zhì)量的城鎮(zhèn)化。第四，按區(qū)位和資源稟賦的不同合理地配置土地資源以促進(jìn)旅游城鎮(zhèn)化，旅游地產(chǎn)開發(fā)中休閑項(xiàng)目建設(shè)是根本，而旅游地產(chǎn)的開發(fā)是推進(jìn)城鎮(zhèn)化的核心，這種核心產(chǎn)品可以以城市和農(nóng)村為據(jù)點(diǎn)展開，比如城市中的休閑商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)、城鄉(xiāng)結(jié)合部和農(nóng)村的第二休閑居住地產(chǎn)開發(fā)[9]、第三度假休閑居住地產(chǎn)開發(fā)、養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)、酒店地產(chǎn)開發(fā)、莊園地產(chǎn)開發(fā)和新農(nóng)村旅游地產(chǎn)綜合開發(fā)等。

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A Study on the Promoting and Merging Mechanism

for the Tourism Real Estate and the New Urbanization

Cao Fei

（Project Management and Real Estate Institute， Henan University of Economics and Law， Zhengzhou 450046， China）

Abstract： The essence of tourism real estate could be defined as an inter-industrial product between tourism industry and real estate industry. The prosperity of the tourism real estate is guided by the development of the tourism industry and presenting a merging phenomenon of the two industries. From this perspective， it's fundamentally different from the traditional real estate industry. One the other hand， the human-oriented feature of the new urbanization indicates that the traditional house-oriented and construction-oriented urbanization has been abandoned. Considering the industry-merging feature of the tourism real estate and its peculiar role in the strategic promoting process of the new urbanization， the article respectively analyzed the features and characteristics of tourism real estate investment guided by real estate industry and tourism industry. It also proposed some relevant policy recommendations to promote tourism real estate and urbanization achieve integrating coordination.

Key words： urbanization；real estate tourism；merging

（責(zé)任編輯：張積慧）endprint