文/本刊記者 李冰漪

以卓越的核心競爭力迎接競爭挑戰(zhàn)
——專訪普洛斯中國區(qū)總裁楊傳德

特別策劃|物流地產(chǎn)——駛?cè)肱畈l(fā)展快車道

文/本刊記者 李冰漪

近幾年來，中國物流地產(chǎn)風生水起，作為全球物流地產(chǎn)巨頭的普洛斯，牢牢地占據(jù)著市場第一把交椅的地位。對于這一行業(yè)，普洛斯有哪些獨特的經(jīng)營之道？目前國內(nèi)的物流地產(chǎn)業(yè)處于怎樣的發(fā)展階段？對于有意跨入這一領域的企業(yè)，如何才能在愈發(fā)激烈的競爭中立于不敗之地？為此本刊記者對普洛斯中國區(qū)總裁楊傳德進行了專訪。

在競爭中進步

2003年，普斯洛將物流地產(chǎn)概念引入中國，以其獨特的經(jīng)營理念，形成了來勢迅猛的“普洛斯模式”。就在不久前，普洛斯宣布設立中國物流基金二期，基金目標規(guī)模達70億美元，這是迄今為止最大規(guī)模的專注于中國物流基礎設施開發(fā)的基金?；鸲诘脑O立將加強普洛斯的網(wǎng)絡效應，更好地服務客戶，支持普洛斯抓住當前的市場機遇，推動中國業(yè)務的深入發(fā)展。

物流地產(chǎn)與金融的結(jié)合是普洛斯實現(xiàn)擴張的最大法寶。通過物流地產(chǎn)基金模式，普洛斯將投資回收期從10年以上縮短了2～3年。同時，快速回籠的資金被用于新項目開發(fā)，項目成熟后再置入基金，從而形成物業(yè)開發(fā)、物業(yè)管理與基金管理部門間的閉合循環(huán)，這種資產(chǎn)和現(xiàn)金的加速循環(huán)推動了普洛斯的內(nèi)生規(guī)模擴張，并實現(xiàn)輕資產(chǎn)、高周轉(zhuǎn)運營。

現(xiàn)在，進入物流地產(chǎn)這一行業(yè)的企業(yè)不斷增加，隨著萬科這樣傳統(tǒng)的地產(chǎn)企業(yè)也開始進入這個領域，今后的競爭會愈加激烈。因此業(yè)內(nèi)有人認為，物流地產(chǎn)雖然回報比較穩(wěn)定，而且前景值得預期，但已經(jīng)不像以前能夠獲得那么高的盈利了。對此，普洛斯中國區(qū)總裁楊傳德認為，這種情況的確存在。早先的房地產(chǎn)經(jīng)營住宅遇到了限購政策，然而就在此時，電商的發(fā)展帶來了轉(zhuǎn)機，傳統(tǒng)房地產(chǎn)企業(yè)有很多轉(zhuǎn)向了物流地產(chǎn)這個行業(yè)。到現(xiàn)在，物流地產(chǎn)成為房地產(chǎn)業(yè)里最熱門的領域?？墒菤w根結(jié)底，做好一個行業(yè)最重要的要素，核心還是運營。因為從全球來講，經(jīng)營房地產(chǎn)，資金并不是最大的困難，最重要的是拿到資源和客戶。在物流地產(chǎn)這個領域，如果做得很強大了，就會形成聚集效應，吸引來客戶和投資人，合作伙伴就會越來越多，這樣就形成了一個良性循環(huán)。雖然每年新入行的企業(yè)雖然很多，但如果運營不好，就難免淪為被收購的對象，所以說最重要的還是運營。

此外，楊傳德表示，物流地產(chǎn)領域的競爭一直都有，并不是普洛斯進入中國后才遇到了競爭，我們一直都有競爭，我們也歡迎競爭。因為我們并不是看競爭對手做什么我們就做什么，而是看我們的客戶需要什么，就把我們的資源、我們的中心投入到那里。我們對自己的運營模式充滿信心，能走好自己選擇的道路。

業(yè)內(nèi)認為，普洛斯的競爭優(yōu)勢在于普洛斯擁有一流的基金管理平臺，通過基金管理平臺與全球投資機構(gòu)合作，持有高品質(zhì)的地產(chǎn)資產(chǎn)。同時加強網(wǎng)絡化效應，提高服務全球化客戶的能力，在建立更強的客戶關系的同時保持整個財務狀況良好。基金管理平臺使普洛斯能從更多的渠道獲得收益，如資產(chǎn)管理費、基金管理費、租賃費、物業(yè)管理費和長期激勵費用等。正是基于與全球眾多機構(gòu)長期合作關系以及多年資本管理經(jīng)驗，普洛斯通過發(fā)展廣泛的業(yè)務和使用來自第三方的資本杠桿保持了穩(wěn)定的資產(chǎn)增長。

打造核心競爭力

談到運營模式，引發(fā)了記者的興趣，究竟是怎樣的運營模式，使普洛斯多年來攻無不克戰(zhàn)無不勝，牢據(jù)業(yè)內(nèi)榜首呢？

對此，楊傳德認為，我們跟客戶不只是一個點的合作，我們很重視客戶的需要，我們希望能夠為客戶的發(fā)展鋪路架橋，不光是倉庫方面，而是搭建整個系統(tǒng)的網(wǎng)絡，以此實現(xiàn)雙贏。普洛斯在全國土地儲備一千多萬平方米，有這個能力幫客戶搭建起網(wǎng)絡。當然，這個網(wǎng)絡可能在表面看不到。比如寶馬汽車集團在華共有5個零配中心，寶馬在選擇零配中心倉庫所在地的時候之所以選擇與普洛斯合作，是因為普洛斯不僅能為寶馬提供優(yōu)質(zhì)的倉儲資源，而且能以普洛斯在中國的物流園區(qū)網(wǎng)絡為寶馬提供最優(yōu)化的零配中心網(wǎng)點布局方案。又比如，現(xiàn)在倉庫的工作不單是簡單地貼標簽，很多客戶把自己公司越來越多的工作都放在倉庫里面完成，在這種情況下，我們的倉庫就要給客戶提供一個好的工作環(huán)境。所以我們這種模式可以算是一個增值的服務——利用我們的資源，提高客戶的經(jīng)營方面水準，這始終是我們的一個發(fā)展理念與方向。

與普洛斯長期合作的某家企業(yè)負責人曾透露，普洛斯在客戶管理方面的秘密武器就是先進的網(wǎng)絡系統(tǒng)，這一系統(tǒng)囊括了對內(nèi)部流程和客戶服務的所有管理。從分析客戶的需求和選址入手，對施工過程進行嚴格的成本控制，對預算以及施工建造過程管理都將建設成本降到最低。物業(yè)交付使用后，繼續(xù)對客戶和物業(yè)進行管理，在充分評估收益風險后簽定租約，并將每家客戶的租約輸入系統(tǒng)，最大可能地保證投資的安全性。楊傳德透露，普洛斯在中國的物流園區(qū)網(wǎng)絡布點已達600個左右。

楊傳德表示，現(xiàn)在倉庫里面的功能越來越多，投資的資源、資金、設備越來越大，所以對一些客戶來講，他們的投入也越來越多。如果客戶找第三方物流公司，只是簽幾年的合同，到期后又要重新談，但普洛斯可以把更先進的營運模式帶進來，為其提供更多高端、自動化的設備，這樣與我們的合作就會更加穩(wěn)定形成良性循環(huán)。所以客戶可以放心地進行長期投資。

可見，普洛斯對自身的角色定位是“資源整合者”，而非單純的“出租倉庫”，這是它最有亮點的地方。普洛斯將客戶、投資人、政府、合作伙伴都聚集在自己創(chuàng)造的增值服務平臺上，為客戶提供“一站式”供應鏈服務和整合性的解決方案，以滿足客戶在運營和財務方面等各種需求。如為客戶做方案設計、選址、設施設計與開發(fā)建設、物業(yè)管理、聯(lián)合營銷、定制化服務，在不同的市場，為客戶提供高質(zhì)量的物流設施網(wǎng)絡平臺等，各種優(yōu)化服務大大增加了客戶的黏度。

國內(nèi)物流地產(chǎn)前景廣闊

相對于比較成熟的歐美日等發(fā)達國家和地區(qū)，中國的物流地產(chǎn)尚在起步階段，存在著回報率等方面的差異。然而，在楊傳德看來，從物流地產(chǎn)的回報率來看，其實中國比日本與美國都要高。因為在日本，普洛斯絕大部分的物業(yè)資產(chǎn)都在東京，那里地價寸土寸金，因此租賃方面的回報率比中國要低。當然現(xiàn)在中國的地價也在不斷攀升，在臨港，我們早期建庫就是一層，后來出現(xiàn)兩層，到現(xiàn)在三層的也已蓋好。不過日本的資金成本低，使用效率高，在中國上一個項目投入的資金，在日本也許可以做四五個項目。而且日本用人相對來說也很少，這樣也節(jié)省了大量的人力成本。

楊傳德認為，日本倉儲水平普遍很高，基本都是比較現(xiàn)代化的、高水平的倉庫。但在中國，很多物流地產(chǎn)企業(yè)還有差距。當然，這也說明中國的發(fā)展空間很大，今后的發(fā)展速度會更快。

從現(xiàn)有設施來看，中國國內(nèi)大部分倉庫過小、陳舊，無法與普洛斯現(xiàn)代化的物流設施媲美。資料顯示，中國人均倉庫面積只有美國的1/12，中國物流地產(chǎn)市場總供應量為5.5億平方米，預計2029年可達到24億平方米，人均倉儲面積也只達到美國的1/3。

楊傳德表示，現(xiàn)在普洛斯每年開發(fā)300多萬平方米，我們還將一直保持高速增長。普洛斯獨特的企業(yè)文化促使我們有意識地不斷走在行業(yè)頂端，并隨著客戶發(fā)展不斷優(yōu)化。所以這也是我們過去十年發(fā)展迅速的重要因素，今后我們將一如既往地踐行這一理念，并隨時關注分享業(yè)內(nèi)的最新成果，使中國的物流地產(chǎn)實現(xiàn)更大地跨越。