人口流動(dòng)對(duì)房?jī)r(jià)影響的實(shí)證研究

李詩(shī)墨

摘 要：房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)和主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，因此房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展對(duì)于現(xiàn)代國(guó)家的經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展起到積極、關(guān)鍵的作用。近十年來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)伴隨著中國(guó)的經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)了一個(gè)飛速發(fā)展繁榮的階段，但是其中也夾雜著一系列問(wèn)題，引起了許多學(xué)者的關(guān)注研究。本文結(jié)合中國(guó)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的特點(diǎn)，主要從勞動(dòng)力流動(dòng)的角度，著重分析了人口流動(dòng)對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格的解釋力，對(duì)房?jī)r(jià)的預(yù)測(cè)和調(diào)控具有借鑒意義。首先，本文回顧中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)自1990年至今的發(fā)展歷程，并對(duì)其進(jìn)行簡(jiǎn)要分析，參考其他學(xué)者的以往研究，提出作者觀點(diǎn)。第二部分對(duì)房地產(chǎn)領(lǐng)域中的住宅價(jià)格進(jìn)行經(jīng)濟(jì)分析，將外來(lái)人口流動(dòng)因素加入回歸分析模型，構(gòu)造簡(jiǎn)單的回歸模型，進(jìn)行實(shí)證研究。最后得出結(jié)論：房地產(chǎn)的"黃金時(shí)代"已經(jīng)結(jié)束，但根據(jù)各區(qū)域人口流動(dòng)的集中度和發(fā)展水平的相應(yīng)變動(dòng)，房?jī)r(jià)變動(dòng)幅度會(huì)有不同。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)業(yè)；人口流動(dòng)；區(qū)域經(jīng)濟(jì)

一、導(dǎo)論

自改革開放以來(lái)，中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)驚人的發(fā)展速度令世界矚目。根據(jù)中經(jīng)網(wǎng)1991——2013年統(tǒng)計(jì)年報(bào)，大致看來(lái)，從1991年至今，中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)分為四個(gè)階段：一是1991—1995年的上升期，這一階段商品房的銷售價(jià)格增速提高。二是1995—2002年，這一時(shí)期商品房?jī)r(jià)格增速持續(xù)回落。三是2002年到2013年的房?jī)r(jià)飛漲期，并且增速持續(xù)加快。雖然2008年受到美國(guó)次貸危機(jī)的影響，商品房?jī)r(jià)格有所下降，但總體來(lái)看，就在這近十年內(nèi)中國(guó)房地產(chǎn)得到了飛速發(fā)展。從具體區(qū)域來(lái)看，沿海城市以及東部各大城市的房?jī)r(jià)更加驚人，以北京、上海、深圳為首的發(fā)達(dá)城市住宅銷售平均價(jià)格在2萬(wàn)/每平米左右。另一方面，近年來(lái)，中國(guó)的城市化進(jìn)程也不斷推進(jìn)，農(nóng)村勞動(dòng)力進(jìn)入城市務(wù)工、不斷向非農(nóng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移和城市轉(zhuǎn)移，隨之而來(lái)的是中國(guó)的城市數(shù)量增加、規(guī)模擴(kuò)大。中國(guó)城市人口密度在

2005年由不足1000人/平方公里迅速增長(zhǎng)到約2200人/平方公里，從2006年至今中國(guó)城市人口密度雖然增長(zhǎng)緩慢，但一直穩(wěn)定在高點(diǎn)，趨于飽和狀態(tài)。

隨著我國(guó)城鎮(zhèn)住房制度改革的深入與城市化發(fā)展推進(jìn)，是否在很大程度上推動(dòng)了房地產(chǎn)價(jià)格的上漲？尤其自2003年起房?jī)r(jià)漲幅隨著中國(guó)城市人口密度的上漲出現(xiàn)了擴(kuò)大的趨勢(shì)。那么，中國(guó)城市房?jī)r(jià)的上漲與人口向城市遷移相關(guān)度如何呢？人口向不同城市的遷移會(huì)對(duì)不同城市的房?jī)r(jià)影響如何呢？本文建立計(jì)量模型，結(jié)合我國(guó)各大主要城市的數(shù)據(jù)，檢驗(yàn)人口流動(dòng)和城市化對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格的解釋力。

二、文獻(xiàn)綜述

早先國(guó)外學(xué)者Harwood（1977）提出經(jīng)濟(jì)變化、人口遷移、基礎(chǔ)設(shè)施，特別是道路建設(shè)、人口出生率、銀行貸款、政府政策等因素都會(huì)引起房地產(chǎn)市場(chǎng)的周期性波動(dòng)。近幾年，中國(guó)對(duì)房地產(chǎn)研究的理論也在快速發(fā)展。段忠東（2008）通過(guò)面板數(shù)據(jù)模型考察中國(guó)14個(gè)城市房地產(chǎn)價(jià)格與宏觀經(jīng)濟(jì)基本面關(guān)系，發(fā)現(xiàn)：當(dāng)考慮到房?jī)r(jià)自身因素影響時(shí)，宏觀基本面對(duì)房?jī)r(jià)的解釋力大大下降。在2001年后，房?jī)r(jià)的上漲逐漸背離經(jīng)濟(jì)基本面，這種背離在2003年后擴(kuò)大，同時(shí)房?jī)r(jià)的正自相關(guān)影響也大大加強(qiáng)，這說(shuō)明房?jī)r(jià)的上漲包含了越來(lái)越多的投資和投機(jī)成分。許多學(xué)者對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲并且居高不下的現(xiàn)象給出了觀點(diǎn)。本文結(jié)合中國(guó)城市化進(jìn)程中國(guó)內(nèi)勞動(dòng)力遷移的實(shí)際特點(diǎn)，從區(qū)位、人口流動(dòng)等角度分析中國(guó)一線城市、二線城市和三線城市的商品住宅的發(fā)展前景。

三、人口流動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的實(shí)證研究

理論上，房地產(chǎn)可分為商業(yè)性地產(chǎn)、商品住宅、保障性住房等，本文研究重點(diǎn)主要放在商品住宅領(lǐng)域。

（一）經(jīng)濟(jì)分析?，F(xiàn)代西方經(jīng)濟(jì)學(xué)地租理論，主要從供求關(guān)系來(lái)研究，馬歇爾認(rèn)為，地租理論不過(guò)是供求理論中特定的一種主要應(yīng)用而已。

住宅作為一種商品，供求關(guān)系最具影響力。從供給方面來(lái)看，影響住宅供給量的因素主要有以下：（1）住宅價(jià)格，價(jià)格高低直接影響房地產(chǎn)開發(fā)商的盈利水平大小。一般認(rèn)為，住宅市場(chǎng)的供給量會(huì)隨著價(jià)格的上升而增加，會(huì)隨著價(jià)格的下降而減少。（2）建筑成本，它與住宅市場(chǎng)的供給量呈反向變化，城市土地使用成本在其中占有主要成分，其次房地產(chǎn)商能取得的貸款利率對(duì)建造成本也有顯著影響。

影響住宅需求的因素主要有以下幾點(diǎn)：（1）住宅價(jià)格，一般來(lái)說(shuō)，住宅的需求量和價(jià)格成反比，但是如果住宅市場(chǎng)中的投機(jī)需求占主導(dǎo)地位時(shí)，二者之間又會(huì)呈現(xiàn)正向變動(dòng)。（2）人均可支配收入，就低收入群體而言，他們對(duì)住宅的需求量不會(huì)隨著些微收入的增長(zhǎng)而有所增加，只有中等收入群體和高收入群體的收入增長(zhǎng)時(shí)，他們對(duì)住宅需求量由于居住需求或投資需求會(huì)隨之增加。（3）城市人口數(shù)量和結(jié)構(gòu)，一個(gè)社會(huì)中，城市年輕人比例越高，對(duì)住宅市場(chǎng)的消費(fèi)就會(huì)越強(qiáng)烈。另外，近幾年，隨著大批人口向中國(guó)沿海城市和各大城市務(wù)工以及中國(guó)城市化進(jìn)程加快，帶來(lái)城市住宅市場(chǎng)火爆的局面。這應(yīng)該是中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格快速上漲的主要原因。（4）貸款利率，個(gè)人能取得的購(gòu)房貸款利率減少，住房需求會(huì)隨之變得強(qiáng)烈。（5）政策影響，經(jīng)濟(jì)政策也會(huì)對(duì)住宅需求產(chǎn)生重要影響。例如自2013年國(guó)務(wù)院出臺(tái)的“國(guó)五條”強(qiáng)制實(shí)施限購(gòu)，對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)降溫起到了一定作用。

（二）北京市人口流動(dòng)與房?jī)r(jià)的回歸分析。本文選擇包括住宅銷售價(jià)格，外來(lái)常住人口數(shù)量的雙變量計(jì)量模型，可以更清晰地說(shuō)明外來(lái)人口對(duì)房?jī)r(jià)變動(dòng)的解釋力程度。

（1）住宅價(jià)格：住宅價(jià)格按消費(fèi)方式可分為出售價(jià)格和出租價(jià)格，本文所采用的是商品住宅的出售價(jià)格。根據(jù)《中經(jīng)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)數(shù)據(jù)庫(kù)》得到2002——2013年統(tǒng)計(jì)年報(bào)的北京市年度住宅的平均銷售價(jià)格。（2）外來(lái)人口常住數(shù)量：本文的研究重點(diǎn)是中國(guó)城市化下人員流動(dòng)對(duì)房?jī)r(jià)的影響，這里的勞動(dòng)力遷移是指務(wù)工人員帶來(lái)的人口流動(dòng)。所采用的數(shù)據(jù)來(lái)源于《2012北京統(tǒng)計(jì)年鑒》中北京市2002—2011年常住外來(lái)人口2012和2013年數(shù)據(jù)沒(méi)有取得，所以作者按以往常住外來(lái)人口增長(zhǎng)率近似估計(jì)而求得。

表1 2002——2011年北京市人口比例表 計(jì)量單位：萬(wàn)人

我們可以設(shè)定雙變量模型為：Price=c（1）+c（2）*pop+e

C（1）為截距項(xiàng)，pop代表北京市常住外來(lái)人口數(shù)量，price表示北京市住宅平均銷售價(jià)格，e為隨機(jī)誤差項(xiàng)。

根據(jù)Eviews的結(jié)果，得到計(jì)量方程：

Price=-9934.966+750.7158*pop

T = （-5.54） （12.27）

P = 0.0002 0.0000

R-squared=0.93774

從回歸結(jié)果，可以解釋出：如果北京市的常住外來(lái)人口比每增加一萬(wàn)人，則住宅平均銷售價(jià)格提高750.71元/平方米。t值約為12.27，而獲得此t值的p值近乎為零，說(shuō)明常住人口之比的斜率系數(shù)是高度顯著的。截距系數(shù)C也是高度顯著的，t值約為-5.54，獲得此t值的p值近乎為零。R-squared約為0.9377，表明外來(lái)人口的遷移率解釋了北京市住宅價(jià)格93.77%的變異。

北京是中國(guó)的經(jīng)濟(jì)中心，隨著外來(lái)人口向北京遷移會(huì)產(chǎn)生巨大的住房需求，刺激房?jī)r(jià)上漲，可以解釋近幾年北京房?jī)r(jià)以驚人的速度上漲，以及蟻?zhàn)宓痊F(xiàn)象的出現(xiàn)。但是，北京作為中國(guó)為數(shù)不多的國(guó)際化都市，外來(lái)人口遷移可以解釋它的房?jī)r(jià)增速加快，那么人口遷移能否使用與中國(guó)其他各大城市呢？在人口快速流動(dòng)下，中國(guó)東部、中部、西部城市的房?jī)r(jià)會(huì)有怎樣的變化呢？

（三）區(qū)域差異化下的房?jī)r(jià)回歸分析。接下來(lái)進(jìn)行虛擬變量回歸模型分析：各個(gè)城市人口遷移率引起相應(yīng)城市住宅價(jià)格的變化。采用的是2012年的中國(guó)31個(gè)省市的人口遷移率相關(guān)截面數(shù)據(jù)。

另外，不同省市的地理位置、生活環(huán)境和基礎(chǔ)設(shè)施也會(huì)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商的投資意愿以及住宅的需求市場(chǎng)產(chǎn)生影響。加拿大經(jīng)濟(jì)學(xué)家哥德伯格和欽洛依曾經(jīng)說(shuō)過(guò)：“城市土地的決定因素，第一是區(qū)位，第二是區(qū)位，第三還是區(qū)位。1”這詮釋了區(qū)位對(duì)土地價(jià)值的決定性作用。土地是房地產(chǎn)開發(fā)的物質(zhì)和空間基礎(chǔ)，土地區(qū)位的不同必然會(huì)影響到其自身的開發(fā)方式和所開發(fā)房產(chǎn)的價(jià)格。因此，該模型也將這31個(gè)省市的位置因素納入了模型的變量因素

將虛擬變量帶入模型，得到：price=c（1）+c（2）*D1+c（3）

*D2+e，其中，price為31個(gè)省市2012年住宅的平均銷售價(jià)格，數(shù)據(jù)來(lái)源于《中經(jīng)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)數(shù)據(jù)庫(kù)》。D1—0，凈人口遷入率為負(fù)數(shù)的省市；1，其他省市。D2—0，西部省市；1，東部和中部省市。

模型的回歸結(jié)果如下：

Price=2535.56+3305.51*D1+3163.64*D2

t = （3.04） （3.37） （3.36）

p= （0.0051） （0.0022） （0.0022）

R-squared=0.4113

可以看出，共同截距項(xiàng)c（1）代表了虛擬變量賦值為（0，0）的省市的住宅平均銷售價(jià)格。差別斜率c（2）和c（3）表明不同省市住宅平均價(jià)格的差異。因此，c（2）表明凈遷移率為正的省市與其他省市的房?jī)r(jià)差異，前者房?jī)r(jià)會(huì)比后者平均高出3305元；c（3）表明了東部和中部省市與其他省市的房?jī)r(jià)差異，東中部地區(qū)的房?jī)r(jià)要比西部地區(qū)平均高出3163元。并且，由p值可證明，各個(gè)變量在5%統(tǒng)計(jì)水平下都是統(tǒng)計(jì)顯著的。

由此可以得出結(jié)論：隨著人口流動(dòng)，人口遷移率在不同省市間影響著其房?jī)r(jià)，當(dāng)一個(gè)城市的遷入人口大于遷出人口，其房?jī)r(jià)會(huì)隨之上升。2002—2013年期間，中國(guó)的城鎮(zhèn)化得到了很快的發(fā)展，伴隨著大量外來(lái)常住人口涌入城市務(wù)工，這對(duì)于各大城市房?jī)r(jià)接踵上漲起到了催化劑的作用。

四、結(jié)合人口流動(dòng)對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)未來(lái)趨勢(shì)分析

隨著政府對(duì)投機(jī)性購(gòu)房的打擊，對(duì)于北京、上海、深圳等一線城市的房?jī)r(jià)很難再有所提高，但是由于它們作為國(guó)際化大都市，有著人口密度較高的特點(diǎn)，所以像一線城市的中心地帶這樣的稀缺資源，房?jī)r(jià)依然會(huì)居于高位。根據(jù)城市輻射效應(yīng)，城市中心地區(qū)的發(fā)達(dá)程度會(huì)帶動(dòng)其近郊地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，因此在這些一線城市的近郊地區(qū)，住宅價(jià)格應(yīng)該高于其他落后城市的房?jī)r(jià)，而本地區(qū)房?jī)r(jià)卻隨著人口流動(dòng)的變化做出相應(yīng)增降。

對(duì)于一些二線城市，例如南京、廈門、杭州、沈陽(yáng)等，雖然發(fā)達(dá)程度和人口密集度不如一線城市，但是它們的房?jī)r(jià)在一線城市的帶動(dòng)下也曾加速上漲。但它們的房?jī)r(jià)收入比高于正常值，房?jī)r(jià)回落的趨勢(shì)明顯。同時(shí)另一方面，中國(guó)工業(yè)化進(jìn)程已經(jīng)達(dá)到中期，產(chǎn)業(yè)升級(jí)和發(fā)展轉(zhuǎn)型提上日程。改革開放以來(lái)，一線城市利用自身地理、人才優(yōu)勢(shì)首先帶動(dòng)了社會(huì)各產(chǎn)業(yè)的建設(shè)和承擔(dān)了發(fā)展職責(zé)，吸引大量外國(guó)資本、技術(shù)進(jìn)入。現(xiàn)在，在人員工資、土地價(jià)格、房屋價(jià)格和原材料價(jià)格都輪番暴漲后，這些城市的傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)效益基本達(dá)到了飽和狀態(tài)，。為了保證利潤(rùn)率，較低端的、傳統(tǒng)的產(chǎn)業(yè)需要向生產(chǎn)成本更低的二線城市轉(zhuǎn)移。這樣不僅能夠促進(jìn)二線城市的就業(yè)，增強(qiáng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)實(shí)力，還能帶動(dòng)區(qū)域內(nèi)商業(yè)用房乃至住房的，而產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也會(huì)帶動(dòng)工業(yè)用房發(fā)展。所以隨著產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移步伐的推進(jìn)會(huì)帶動(dòng)相應(yīng)二線城市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的催化劑。而甘肅省、陜西省、貴州省的人口遷出率較高，說(shuō)明在這些經(jīng)濟(jì)發(fā)展相對(duì)落后的省份存在大量的外出務(wù)工人員。站在另一角度，這些務(wù)工人員在外賺得的收入中有相當(dāng)一部分會(huì)流回這些省份，通過(guò)消費(fèi)、投資等方式，帶動(dòng)當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展。有新聞報(bào)道在2015年春節(jié)期間，一線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)景象低迷，但是非一線城市的住宅市場(chǎng)交易量增加。因此，這些城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)近期不會(huì)有大幅度下降波動(dòng)，反而具有發(fā)展的潛力。

五、結(jié)論

本文針對(duì)中國(guó)人口流動(dòng)的現(xiàn)實(shí)特點(diǎn)，對(duì)北京市進(jìn)行實(shí)證研究，將外來(lái)常住人口數(shù)量納入計(jì)量模型。分析得出結(jié)論：外來(lái)人口數(shù)量的上升對(duì)近幾年北京房?jī)r(jià)快速上漲有顯著影響；并且人員流動(dòng)對(duì)不同城市地區(qū)房?jī)r(jià)變化也有顯著影響，人口遷移率為正數(shù)的城市房?jī)r(jià)比人口遷移率為負(fù)數(shù)的城市平均高3305元，而東部城市的房?jī)r(jià)也比中西部城市房?jī)r(jià)平均高3163元。根據(jù)不同地區(qū)的地理位置和經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度，房?jī)r(jià)會(huì)持續(xù)穩(wěn)定或是回落。

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