土地收儲在城市開發(fā)建設中的作用

張志鋼

摘要：隨著我國經(jīng)濟的高速發(fā)展，城市規(guī)模的不斷擴大，城市的發(fā)展進入快車道，城市開發(fā)建設的步伐不斷加快。城市的發(fā)展離不開土地，科學有序的土地收儲工作為城市的開發(fā)建設提供了必不可少的土地資源，保證了城市開發(fā)建設對土地的需求。城市開發(fā)包括各個領域，范圍廣，涉及面大。包括：能源交通、建筑工程、工業(yè)、農業(yè)等各行各業(yè)，所有這些都離不開土地。這就要求土地收儲部門精心規(guī)劃，科學部署，有法可依，高效務實的做好土地收儲工作，為城市開發(fā)建設提供好土地這個資源。

關鍵字：土地收儲；城市開發(fā)

土地收儲工作項目流程如下：1、申請城市規(guī)劃，管理部門對收儲規(guī)劃。2、對收儲的地塊進行定界。3、依據(jù)土地的總體規(guī)劃要求，審定規(guī)劃條件和用地指標。4、對手出地塊權屬、性質、使用等基本情況進行審定，為收儲方案提供可靠依據(jù)。5、方案經(jīng)審核后，政府審批后起草收地批文和用地許可，簽發(fā)后報政府審批。6、執(zhí)行確定補償方案，辦理拆遷許可證，發(fā)拆遷公告，確定拆遷機構，簽訂補償協(xié)議。7、根據(jù)協(xié)議支付補償款，收回土地原件及拆遷補償協(xié)議書等，將收儲地塊納入土地儲備庫。8、注銷原土地使用權，提交土地登記材料，辦理土地登記，核發(fā)土地儲備證。

土地成為凈地后進入招、拍、掛程序，實現(xiàn)土地資源利用最大化。土地收儲及招、拍、掛對改善城市基礎設施建設，增加地方財政收入，提高土地市場的公開性，透明性方面起到了積極的作用。

在城市開發(fā)過程中，往往有些項目急于落地，政府部門也希望早日開花結果，初見成效，提高財政稅收，解決就業(yè)等實際問題。在這種急于求成的思想下違背土地收儲程序，違規(guī)操作，人為干預，暗箱操作，先上項目后補手續(xù)的情況時有發(fā)生。甚至發(fā)生有些項目做假招標，假摘牌的情況。這樣不僅擾亂了土地市場秩序，而且違反了土地管理法，也違反了土地收儲工作的法定程序，造成了土地市場不能正常有序的進行。沒有公開、公平、公正的良好土地市場環(huán)境，土地市場就會顯示公正，勢必造成不公平的結果。從而導致土地市場矛盾不斷，甚至激化矛盾，給城市的開發(fā)建設帶來不穩(wěn)定的因素。要想使土地市場公平有序的良性發(fā)展，必須在城市開發(fā)建設中，嚴格依照土地管理法對土地收儲工作的要求，認證貫徹執(zhí)行行業(yè)標準，自覺維護土地市場的穩(wěn)定，為土地收儲工作健康有序的發(fā)展提供有力的保障。

在城市開發(fā)建設的過程中，也有些項目雖然依法按照土地收儲程序拿地，但是由于項目匆忙上馬，導致項目后續(xù)資金跟不上，或是由于利益驅使，囤積土地等各種原因多年沒有回遷安置，造成大量拆遷戶上訪，給拆遷戶造成了經(jīng)濟上的損失，同時身心也受到了傷害。不僅給政府的形象上造成了極大的負面影響，而且使人民群眾對政府的公信力產(chǎn)生了質疑。針對這種情況，土地收儲部門應嚴格依照土地管理法的要求，堅決對停工二年以上的項目收回其土地使用權，依法重新招、拍、掛，盤活土地資源，使土地資源的利用高效的運行起來。

土地收儲工作在城市開發(fā)建設的過程中，對棚戶區(qū)的開發(fā)建設，改造過程發(fā)揮了積極的重要作用。由于國家加大了對民生的投入，對棚戶區(qū)進行了大量的建設和改造，使改革開放的成果匯集百姓。棚戶區(qū)的改造是利國利民的大事，土地收儲部門首當其沖，工作量激增。具體如下：一、落實政府棚改方案，扎實有效的做好前期摸排工作，掌握了大量一手數(shù)據(jù)資料，為政府的科學決策提供有力的支持。二、做好征地拆遷工作。1、把政府的棚改政策、方案公示出去，做好宣傳工作，讓拆遷戶懂得政策。2、開聽證會聽取拆遷戶的意見，使拆遷戶參與到棚改工作中來。3、做好安置補償方案的落實，使拆遷戶的利益有保障。4、分配方案，采取公開透明的方式，采取先拆遷先安置的方案。對于特殊家庭，特殊安撫對象，政府有義務采取優(yōu)先安置的權力，使安置分配方案工作做到公正透明、科學有序更加人性化。三、做好拆遷后，凈地出讓前建設項目具備施工的條件。1、場地平整。指建筑物及條件現(xiàn)場基本平整，無需機械平整，人工簡單平整即可進入施工狀態(tài)。2、路通。指場外道路已鋪到施工現(xiàn)場周圍入口處，滿足車輛出入條件。3、電通。指施工用電接到施工現(xiàn)場，具備施工用電的條件。4、水通。專指給水。指達到施工用水條件。也有的指給水，排水兩個環(huán)節(jié)。5、通訊。指通訊設施完備，達到接線通話標準。6、熱力、燃氣主管道具備初始安裝條件。

棚改工程是國家惠及民生的工程，怎么樣把好事辦好，給決策者帶來不小的挑戰(zhàn)。首先土地收儲工作需要做什么，怎么做，既要依照土地管理法的要求做事，又不能拘泥于現(xiàn)實情況，更不能不作為、亂作為，不得損害拆遷戶的利益，切實把棚改工作做好夯實。使人民群眾能安居樂業(yè)，也提高了政府的公信力，促進社會和諧的發(fā)展。

土地是稀有資源，在城市開發(fā)建設的各個領域中有著不可替代的作用。土地收儲工作更是與人們的生活息息相關。在城市開發(fā)建設高速發(fā)展過程中，要珍惜土地資源的高效利用，不能大量重復建設，浪費土地資源。我國有十三億人口，要確保18億畝耕地的紅線，保證糧食安全。所以在城市的開發(fā)建設中，要嚴把項目關，不能為了政績盲目上項目，大量的重復建設不僅使產(chǎn)能過剩，給國家經(jīng)濟上造成重大損失，同時也浪費了大量土地資源，使土地的使用效率低下。人為的造成了土地資源的緊張，擾亂了土地市場的正常秩序，這是與市場經(jīng)濟背道而馳的行為，也是需要我們反思的地方。

新形勢下，城市的開發(fā)建設給土地收儲工作帶來了新的機遇和挑戰(zhàn)，土地收儲工作將會嚴格依照土地管理法的要求，積極運作，保護好土地資源，促進土地市場健康穩(wěn)定的發(fā)展，為城市的開發(fā)建設提供有力的支持和保障。