文博

時(shí)下，我國(guó)住房市場(chǎng)已跨越數(shù)量短缺階段，市場(chǎng)需求開(kāi)始從追求數(shù)量向追求質(zhì)量轉(zhuǎn)變。在此趨勢(shì)下，改善型、季節(jié)性、第二住房、高舒適度住宅、適老住宅、青年公寓等差異化、特色鮮明需求，將成為市場(chǎng)供給的重點(diǎn)。從土地政策上看，堅(jiān)持分類(lèi)調(diào)控、分地施策，在解決熱點(diǎn)城市供給不足與三四線(xiàn)城市供應(yīng)過(guò)量問(wèn)題的同時(shí)，也已開(kāi)始注重經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型中的新興產(chǎn)業(yè)需求。因此，有關(guān)專(zhuān)家認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)的轉(zhuǎn)型，將會(huì)促使政府加大改革力度、激發(fā)市場(chǎng)活力，結(jié)合地方發(fā)展實(shí)際，加快出臺(tái)總部研發(fā)、倉(cāng)儲(chǔ)物流、休閑養(yǎng)老、城市更新、文化旅游、設(shè)施農(nóng)業(yè)等領(lǐng)域用地政策，加快支持房地產(chǎn)角色轉(zhuǎn)換。通過(guò)轉(zhuǎn)型、升級(jí)，讓房地產(chǎn)業(yè)由經(jīng)濟(jì)發(fā)展發(fā)動(dòng)機(jī)變?yōu)榉€(wěn)定器。

房企轉(zhuǎn)型是行業(yè)大勢(shì)所趨

從近期相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)總體比較平穩(wěn)，甚至較去年有所回暖，無(wú)論從區(qū)域還是房企來(lái)看均持續(xù)分化。根據(jù)國(guó)海證券最近數(shù)據(jù)顯示，8月重點(diǎn)城市一手房成交量環(huán)比與同比分別下降5.4%、增加30.9%，全年累計(jì)同比增加30.5%；去庫(kù)存化方面，重點(diǎn)城市周期平均為29周，一線(xiàn)城市平均為23.8周；二手房方面，8月重點(diǎn)城市二手房成交量環(huán)比與同比分別下降14.3%、增加128.8%，全年累計(jì)同比增加91.3%；8月百城住宅平均價(jià)格為10787元/平方米，環(huán)比升0.95%，同比升0.15%。專(zhuān)家指出，房地產(chǎn)企業(yè)生存拐點(diǎn)正在到來(lái)，長(zhǎng)期看，必定會(huì)有越來(lái)越多的開(kāi)發(fā)商退出這個(gè)行業(yè)，而繼續(xù)呆在這個(gè)行業(yè)的多數(shù)企業(yè)也將轉(zhuǎn)型，這是行業(yè)大勢(shì)所趨。

作為GDP占比中的大塊頭，未來(lái)經(jīng)濟(jì)發(fā)展依然少不了房地產(chǎn)貢獻(xiàn)。但這種貢獻(xiàn)會(huì)從增長(zhǎng)轉(zhuǎn)為穩(wěn)定，即以住房投資和住房消費(fèi)為主，更多地給宏觀經(jīng)濟(jì)提供一個(gè)穩(wěn)定基礎(chǔ)。在樓市繁榮期，部分房企高負(fù)債，就意味著高杠桿，這是有利于快速擴(kuò)張的。但在市場(chǎng)平穩(wěn)期或低迷期，仍出現(xiàn)高負(fù)債，這種現(xiàn)象，多屬于經(jīng)營(yíng)壓力和風(fēng)險(xiǎn)的顯現(xiàn)。因此，業(yè)內(nèi)人士分析，未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)高效、穩(wěn)定可持續(xù)發(fā)展，就是對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的最大貢獻(xiàn)。所以說(shuō)，房企數(shù)量由增轉(zhuǎn)降的歷史性拐點(diǎn)正在到來(lái)，據(jù)了解，截至目前，宣布轉(zhuǎn)型的上市房企已超過(guò)50家。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的同質(zhì)化嚴(yán)重、房企業(yè)績(jī)的分化等因素也將迫使部分房企尋求轉(zhuǎn)型，從當(dāng)前來(lái)看，房企轉(zhuǎn)型已成為一種常態(tài)。當(dāng)然也有一些例外，譬如龍湖地產(chǎn)在轉(zhuǎn)型方面就沒(méi)有邁出實(shí)質(zhì)性的步伐，仍然堅(jiān)持區(qū)域聚焦策略，深耕環(huán)渤海、長(zhǎng)三角、華南等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)區(qū)域，具體在操作層面主要是布局具有較大發(fā)展?jié)摿屯顿Y價(jià)值的區(qū)域，如在北京日前正式亮相的東壩項(xiàng)目就是如此。此外，融創(chuàng)地產(chǎn)的情況和策略也與龍湖地產(chǎn)非常相似。

眼下，2015年已經(jīng)過(guò)去三個(gè)季度，房企轉(zhuǎn)型展現(xiàn)出眾生百態(tài)，從“互聯(lián)網(wǎng)+”，到“+保險(xiǎn)”、“+金融”、“+醫(yī)療”，再到布局大消費(fèi)、大金融，房企正將觸角伸向各行各業(yè)，甚至拋棄房地產(chǎn)主業(yè)。據(jù)媒體報(bào)道，江蘇一家原本每年利潤(rùn)只有一兩百萬(wàn)元的物業(yè)管理公司，近兩年做起了代客養(yǎng)花生意，利潤(rùn)迅速擴(kuò)大四五倍。通過(guò)這一不起眼的業(yè)務(wù)，該公司掌握了海量的客戶(hù)數(shù)據(jù)，下一步準(zhǔn)備利用這些數(shù)據(jù)，聯(lián)絡(luò)三甲醫(yī)院發(fā)展社區(qū)醫(yī)療服務(wù)。它們還希望借助強(qiáng)大的苗圃培育能力進(jìn)入更多小區(qū)，并在形成一定規(guī)模后，打造一個(gè)面向社區(qū)的電商平臺(tái)。這樣的故事或許對(duì)房企轉(zhuǎn)型帶來(lái)一定的啟發(fā)。

房企轉(zhuǎn)型跨界五花八門(mén)

今年以來(lái)，在轉(zhuǎn)型方式上，可以說(shuō)房企是各顯神通，瘦身、分拆、跨界五花八門(mén)。如恒大地產(chǎn)擴(kuò)張礦泉水、糧油等領(lǐng)域。萬(wàn)達(dá)堅(jiān)持去地產(chǎn)化，先后將目光投向馬德里競(jìng)技足球俱樂(lè)部、同程旅游等企業(yè)。綠地集團(tuán)參股了上海市農(nóng)商行、東方證券等。萬(wàn)科則發(fā)力物業(yè)管理。今年上半年，碧桂園、中海等房企先后宣布，計(jì)劃分拆旗下業(yè)務(wù)獨(dú)立上市，碧桂園籌劃分拆酒店業(yè)務(wù)，中海地產(chǎn)則宣布將物業(yè)管理業(yè)務(wù)分拆上市。

8月17日晚間，浙江廣廈發(fā)布公告：公司決定在未來(lái)三年內(nèi)逐步退出房地產(chǎn)行業(yè)，進(jìn)入有發(fā)展?jié)摿驮鲩L(zhǎng)空間的新領(lǐng)域，實(shí)施產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型。同一日晚間，另一家浙江房企萊茵達(dá)置業(yè)正式公告，將公司名稱(chēng)由“萊茵達(dá)置業(yè)股份有限公司”更名為“萊茵達(dá)體育發(fā)展股份有限公司”，簡(jiǎn)稱(chēng)“萊茵體育”，這也是其正式剝離房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，向體育行業(yè)轉(zhuǎn)型的信號(hào)。實(shí)際上，自去年起，房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型的消息就不斷傳出。以萬(wàn)達(dá)、萬(wàn)科等為代表的大型房企先后試水互聯(lián)網(wǎng)，并涉足投資金融、智能家居等行業(yè)。而華業(yè)地產(chǎn)、宜華地產(chǎn)、華麗家族等中小型房企則干脆來(lái)“斷臂式”轉(zhuǎn)型。

今年6月，萬(wàn)科、SOHO中國(guó)宣布與UBER在多個(gè)城市開(kāi)展合作，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)與京東金融敲定深度合作。此前，奧園與方興、華遠(yuǎn)與360、正榮集團(tuán)與小米、景瑞與YOU+公寓，都已經(jīng)簽下了不同模式的合作。萬(wàn)達(dá)集團(tuán)則與互聯(lián)網(wǎng)巨頭百度和騰訊聯(lián)手成立萬(wàn)達(dá)電子商務(wù)公司，計(jì)劃在大型購(gòu)物中心和商場(chǎng)之外，再建一個(gè)從線(xiàn)上到線(xiàn)下的零售平臺(tái)。此外，萬(wàn)達(dá)還攜手快錢(qián)公司打造了中國(guó)首個(gè)商業(yè)地產(chǎn)眾籌項(xiàng)目——“穩(wěn)賺1號(hào)”。

萬(wàn)科則推出了第一款針對(duì)業(yè)主的手機(jī)APP——“住這兒”，通過(guò)接入各個(gè)社區(qū)商鋪和服務(wù)項(xiàng)目搜集業(yè)主的生活開(kāi)支數(shù)據(jù)，調(diào)整服務(wù)內(nèi)容和社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)等。而擁抱“互聯(lián)網(wǎng)+”最全面的當(dāng)屬恒大集團(tuán)。6月18日，恒大健康互聯(lián)網(wǎng)社區(qū)醫(yī)院首個(gè)項(xiàng)目開(kāi)業(yè)，“互聯(lián)網(wǎng)+醫(yī)療”戰(zhàn)略正式啟動(dòng)。此戰(zhàn)略構(gòu)建基于“互聯(lián)網(wǎng)+”的健康管理實(shí)體、云體、醫(yī)院聯(lián)合體和健康生態(tài)綜合體“四體聯(lián)動(dòng)”健康管理體系，打造新型O2O社區(qū)服務(wù)模型。

今年7月底，恒大也宣布和騰訊合作，雙方將在社區(qū)O2O方面圍繞三方面內(nèi)容展開(kāi)：發(fā)展“物聯(lián)網(wǎng)智慧化”社區(qū)，連接社區(qū)監(jiān)控、門(mén)禁、停車(chē)、家庭及個(gè)人智能設(shè)備等；發(fā)展“互聯(lián)網(wǎng)家居”服務(wù)，真正滿(mǎn)足用戶(hù)裝修、軟裝、家電等全方位家裝一站式解決的需求，實(shí)現(xiàn)“拎包入住”；發(fā)展“互聯(lián)網(wǎng)金融”服務(wù)，為社區(qū)用戶(hù)提供理財(cái)、保險(xiǎn)等社區(qū)金融服務(wù)。

擁抱互聯(lián)網(wǎng)成為房企轉(zhuǎn)型新方向

其實(shí)，從2011年開(kāi)始已經(jīng)是中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)黃金時(shí)代與白銀時(shí)代的分界線(xiàn)。2011年之前的約十年，行業(yè)利潤(rùn)率很高，絕大部分時(shí)間段，開(kāi)發(fā)商不管大中小，過(guò)得都是“胡吃海喝”的蜜日子。而從2011年開(kāi)始，行業(yè)利潤(rùn)率持續(xù)下滑，微利項(xiàng)目甚至虧損項(xiàng)目越來(lái)越多。三四線(xiàn)城市中小房企的苦苦掙扎自不必說(shuō)，即便是在一線(xiàn)城市風(fēng)光搶地的那些大房企，誰(shuí)也不敢拍胸脯保證高價(jià)地一定能帶來(lái)高利潤(rùn)。房地產(chǎn)行業(yè)在告別高增長(zhǎng)的黃金時(shí)代后，轉(zhuǎn)型或者徹底揮別房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成房企共同的選擇。與此同時(shí)，在“互聯(lián)網(wǎng)+”時(shí)代，互聯(lián)網(wǎng)改造和升級(jí)一切傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的呼聲不絕于耳，如何擁抱互聯(lián)網(wǎng)正成為房地產(chǎn)企業(yè)探索轉(zhuǎn)型的新方向。

2015年，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)是一個(gè)糾結(jié)的年份：一方面，政策暖風(fēng)頻吹，資金面利好不斷；另一方面，市場(chǎng)萎靡之勢(shì)并無(wú)改觀，對(duì)傳統(tǒng)商業(yè)模式的質(zhì)疑之聲絡(luò)繹不絕，房企破產(chǎn)危局、名企紛紛轉(zhuǎn)型的消息不斷傳來(lái)。尤其進(jìn)入8月份，越來(lái)越多的房企公布了2015年的中期業(yè)績(jī)。截至8月13日，有25家房地產(chǎn)公司發(fā)布了2015年半年度報(bào)告，其中業(yè)績(jī)盈利并提升的有9家，業(yè)績(jī)下滑或者虧損的有16家。在業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)的房企中，蘇寧環(huán)球和海德股份是僅有的兩家業(yè)績(jī)?cè)龇^(guò)100%的公司。

但就是這兩個(gè)業(yè)績(jī)?cè)龇罡叩墓?，卻先后公布了自己的轉(zhuǎn)型計(jì)劃：蘇寧環(huán)球稱(chēng)：公司自2015年確立大文體、大健康、大金融“三大板塊”戰(zhàn)略方向以來(lái)，便一直積極尋求與相關(guān)領(lǐng)域優(yōu)勢(shì)企業(yè)合作機(jī)會(huì)，籌劃推動(dòng)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型；8月5日，海德股份公布重大資產(chǎn)出售預(yù)案，公司擬將持有的平湖耀江房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司24%股權(quán)，出售給平湖耀江的控股股東耀江房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司。一旦交易完成，公司將基本退出房地產(chǎn)市場(chǎng)，主營(yíng)業(yè)務(wù)將只保留貿(mào)易業(yè)務(wù)。

這兩個(gè)案例并不是個(gè)案，房地產(chǎn)行業(yè)在告別高增長(zhǎng)的黃金時(shí)代后，轉(zhuǎn)型或者徹底揮別房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為不少房企共同的選擇。有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，如果說(shuō)2014年提出“互聯(lián)網(wǎng)+”的概念，是房地產(chǎn)“互聯(lián)網(wǎng)+”的雛形，那么2015年，尤其是下半年，將真正打開(kāi)房地產(chǎn)行業(yè)全面與互聯(lián)網(wǎng)融合的局面，才是房地產(chǎn)業(yè)真正實(shí)現(xiàn)“互聯(lián)網(wǎng)+”的元年。

針對(duì)今年以來(lái)房地產(chǎn)業(yè)如此多的轉(zhuǎn)型，有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，一是地價(jià)水漲船高，人工成本、融資成本的上升吞噬了較大比例利潤(rùn)率，房企自此告別了高利潤(rùn)時(shí)代；二是因核心盈利能力下滑、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)加劇，在利潤(rùn)不斷下調(diào)的背景下，越來(lái)越多的非專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)公司被迫轉(zhuǎn)型或離開(kāi)房地產(chǎn)領(lǐng)域；三是房地產(chǎn)的發(fā)展環(huán)境已經(jīng)發(fā)生了變化，從供求關(guān)系看，除了北京、深圳為首的一線(xiàn)城市，由于聚集效應(yīng)強(qiáng)勁、房地產(chǎn)市場(chǎng)新增需求量旺盛之外，全國(guó)的大部分城市過(guò)去供不應(yīng)求的市場(chǎng)，被現(xiàn)在供應(yīng)充足、競(jìng)爭(zhēng)激烈的新環(huán)境取代；四是人口紅利效應(yīng)已經(jīng)不在，而土地成本居高，土地增值速度減慢，也給行業(yè)發(fā)展帶來(lái)巨大的壓力。