縣級(jí)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀及存在的問(wèn)題——以句容市房地產(chǎn)為例

文 / 張鳴峰 鐘永彬

江蘇農(nóng)林職業(yè)技術(shù)學(xué)院

句容云優(yōu)網(wǎng)絡(luò)有限公司

進(jìn)入21世紀(jì)以來(lái)句容市房地產(chǎn)行業(yè)飛速發(fā)展，在本地開(kāi)發(fā)商賺的滿盆金箔的同時(shí)也引來(lái)了不少外地開(kāi)發(fā)商。大量的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)加速了句容城市化的進(jìn)程，同時(shí)也出現(xiàn)了配套設(shè)施跟不上、秩序混亂等一系列的問(wèn)題，本文就句容房地產(chǎn)的一些問(wèn)題做一些簡(jiǎn)單的分析。

進(jìn)入21世紀(jì)以來(lái)，全國(guó)房地產(chǎn)進(jìn)入飛躍發(fā)展的新時(shí)期，房?jī)r(jià)一路飆升房地產(chǎn)行業(yè)創(chuàng)造了輝煌的成就，成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)?；谂菽?jīng)濟(jì)和城鎮(zhèn)居民購(gòu)買力不足的擔(dān)憂，政府在前幾年對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)一直保持打壓和政策引導(dǎo)的態(tài)度。自2014年以來(lái)全國(guó)樓市走入低谷，國(guó)家首次在政府報(bào)告中沒(méi)有提及打壓房產(chǎn)，緊接著取消限購(gòu)、降低利率等利好政策出臺(tái)讓不少一二線城市房地產(chǎn)迎來(lái)了發(fā)展的新機(jī)遇，但三四線城市由于房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)于飽和短暫的銷量上升也未能解決房地產(chǎn)行業(yè)高庫(kù)存的壓力。

句容市地處蘇南，緊鄰南京，是南京的東南門戶，素有“南京新東郊、金陵御花園”的美譽(yù)（圖1）。全市總面積1385km2,人口60萬(wàn)。轄16個(gè)鎮(zhèn)、1個(gè)街道辦事處和一個(gè)省級(jí)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)。句容南鄰常州、東臨鎮(zhèn)江，經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)也逐步成為地方經(jīng)濟(jì)的支柱型產(chǎn)業(yè)，2014年跟隨全國(guó)樓市的大環(huán)境，句容不少房地產(chǎn)項(xiàng)目也均已進(jìn)入低谷時(shí)期，但剛需樓盤依然存在著一定的市場(chǎng)，目前句容樓市需求主要以剛需型為主。

圖1 句容市區(qū)

一、2014年句容樓市回顧

2014年3月2日房?jī)r(jià)調(diào)控政策首次未被寫(xiě)入政府工作報(bào)告中，這意味著中央政府要把市場(chǎng)作用和政府作用結(jié)合起來(lái)，由市場(chǎng)規(guī)律來(lái)引導(dǎo)房?jī)r(jià)走勢(shì)，進(jìn)一步壓縮發(fā)地產(chǎn)泡沫，讓更多人能夠買得起房，從而進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的健康、穩(wěn)定的發(fā)展。繼2014年7月28日以后，全國(guó)各大城市紛紛取消限購(gòu)以及中國(guó)人民銀行提出下調(diào)大款利率等利好政策，使得高庫(kù)存壓力下的房地產(chǎn)行業(yè)獲得了一次喘息的機(jī)會(huì)，截至2014年12月26日，句容樓市商品房總成交套數(shù)為15807套，總成交金額為111.08億元，與2013年同期相比同比下滑9個(gè)百分點(diǎn)，很多業(yè)內(nèi)人士提出了“崩盤論”、“拐點(diǎn)論”等說(shuō)法，句容樓市2014年均價(jià)為6766元/㎡與2013年句容樓市均價(jià)6790元/㎡相比下降了24元/㎡，從總體來(lái)看句容樓市依然保持平穩(wěn)發(fā)展（圖2）。

圖2 2010-2014年句容樓市各類商品房成交均價(jià)走勢(shì)

二、近幾年房地產(chǎn)句容房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的情況

（一）近5年來(lái)句容市房地產(chǎn)發(fā)展情況

句容市區(qū)房產(chǎn)從2010年到2013年句容市樓市成交量呈逐步上升趨勢(shì)，進(jìn)入2014年以來(lái)受全國(guó)房地產(chǎn)大環(huán)境影響成交量出現(xiàn)了停止上升的現(xiàn)象，成交均價(jià)也開(kāi)始逐步回落。截至目前位置句容樓市庫(kù)存量已經(jīng)達(dá)到22372套，與去年同期相比增加了4473套房源，同期增加24.3%，句容房地產(chǎn)市場(chǎng)庫(kù)存去化壓力是非常之大（圖3）。

圖3 2010-2014年全市商品房成交走勢(shì)情況

（二）2014年——2015年2月句容房地產(chǎn)成交情況

2014年句容樓市成交量跌宕起伏，7月份樓市成交跌入低谷，從8月份呈現(xiàn)逐步增長(zhǎng)趨勢(shì)，從去年12月分開(kāi)始句容樓市開(kāi)始走下坡路（圖4）。能迎來(lái)所謂的返鄉(xiāng)潮購(gòu)房熱，傳統(tǒng)的“金三銀四”、“金九銀十”均未能點(diǎn)燃句容樓市的激情，樓市庫(kù)存的不斷上升、開(kāi)發(fā)商不斷的“零首付”、“特價(jià)”等優(yōu)惠的出現(xiàn)，讓不少購(gòu)房者持幣觀望的心態(tài)越來(lái)越濃。

圖4 2014年1月-2015年2月句容房地產(chǎn)成交情況

三、2015年句容市房地產(chǎn)發(fā)展情況

進(jìn)入2015年1月以來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)似乎也伴隨這天氣進(jìn)入了冬季，羊年開(kāi)頭成交量嚴(yán)重萎縮，2015年1月份句容樓市共成交商品房1107套，2月份句容樓市共成交商品房832套，與2014年同期相比分別下降39.1%和41.4%，樓市成交出現(xiàn)嚴(yán)重下滑趨勢(shì)。房地產(chǎn)市場(chǎng)趨于飽和，價(jià)格也在逐步回落，房地產(chǎn)失去了投資升值的意義，更多投資人不得不放棄投資房產(chǎn)而選擇其他投資渠道，但由于百姓投資渠道有限以及不少剛需一族的產(chǎn)生，房地產(chǎn)銷售仍然存在可發(fā)展的空間。

2014年取消限購(gòu)的“多米諾骨牌”相繼倒下、銀行降息等優(yōu)惠政策不斷出現(xiàn)，帶來(lái)了句容樓市的探底回升的趨勢(shì)，第四季度的句容樓市有所緩和，但遠(yuǎn)不能解決句容樓市供大于求的基本現(xiàn)狀，2015年1、2月份相繼出現(xiàn)成交量下滑，句容樓市房冷地冷或?qū)⒗^續(xù)。2015年3月1日央行決定再次下調(diào)貸款利率0.25個(gè)百分點(diǎn)，本來(lái)對(duì)樓市來(lái)說(shuō)無(wú)疑是一個(gè)大好消息，但同樣3月1日國(guó)家國(guó)土資源局頒發(fā)了《不動(dòng)產(chǎn)登記條例》，這一條例的條例的出臺(tái)必然是為未來(lái)房產(chǎn)稅征收做好了準(zhǔn)備，這將會(huì)大大抑制住房地產(chǎn)行業(yè)里的炒房行為，未來(lái)持有過(guò)多的房產(chǎn)將會(huì)成為負(fù)擔(dān)，房地產(chǎn)投資價(jià)值越來(lái)越小，在未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)投資性房產(chǎn)購(gòu)房者不會(huì)大批量增加，句容樓市房源相對(duì)充足，基本不會(huì)出現(xiàn)房?jī)r(jià)大漲的趨勢(shì)。

四、句容房地產(chǎn)存在問(wèn)題

（一）價(jià)格波動(dòng)幅度大，購(gòu)房者持幣觀望

自2014年下半年以來(lái)，不少樓盤打出了超低單價(jià)、超低總價(jià)、地震、海嘯、直降等促銷字眼，價(jià)格出現(xiàn)了跳躍式的波動(dòng)，在吸引了不少人關(guān)注的同時(shí)也傷害了廣大購(gòu)房者的購(gòu)房激情，第一是購(gòu)房者看著超低價(jià)格過(guò)去，但是自己所獲得價(jià)格要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于廣告營(yíng)銷所提出來(lái)的價(jià)格；第二是不少購(gòu)房這頻繁看到降價(jià)，誤認(rèn)為真的降價(jià)了，持幣觀望的心里越來(lái)越濃，總是害怕買完房子之后再次降價(jià)。

（二）缺乏合理規(guī)劃

句容市房地產(chǎn)在規(guī)劃方面也存在很多不足，城北片區(qū)在2013年銷售較紅火，但隨著小區(qū)居民入住的同時(shí)各種配套設(shè)施并沒(méi)有完善起來(lái)，這種現(xiàn)狀不僅僅給城北居民帶來(lái)生活的不便，也影響著城北房地產(chǎn)的銷售，曾今的高檔樓盤如今很少有人問(wèn)津。句容城西則存在著配套設(shè)施嚴(yán)重缺乏、工業(yè)區(qū)嚴(yán)重?cái)_民的多種問(wèn)題，寶地廣場(chǎng)以及開(kāi)發(fā)區(qū)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的到來(lái)將會(huì)終結(jié)城西片區(qū)沒(méi)有配套設(shè)施的遺憾，但是工業(yè)區(qū)的污染或多或少的存在這，包括種種空氣污染、噪音污染等等。

（三）消費(fèi)群體少

句容本地工業(yè)項(xiàng)目較少，大部分年輕人都紛紛選擇外出打工，直接在其他城市定居。沒(méi)有工業(yè)項(xiàng)目也就意味著沒(méi)有就業(yè)渠道，無(wú)法吸引更多的外來(lái)人口進(jìn)入句容。隨著國(guó)家宏觀政策的調(diào)控，房地產(chǎn)投資增值空間越來(lái)越小，不少投資者都已經(jīng)把投資目光從房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)移到其他項(xiàng)目，所剩下的人群暫時(shí)不具備購(gòu)房能力，這一現(xiàn)象嚴(yán)重制約了句容房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。

五、來(lái)句容房地產(chǎn)發(fā)展的建議

（一）政府加強(qiáng)政策引導(dǎo)，規(guī)范廣告管理

在過(guò)去的房地產(chǎn)銷售中通?？梢钥吹健盎鸨J(rèn)籌”、“火爆銷售”等詞語(yǔ)，但自從2014年以來(lái)句容房產(chǎn)市場(chǎng)“地震”、“海嘯”等新名詞不斷出現(xiàn)。政府部門要加強(qiáng)房地產(chǎn)行業(yè)的價(jià)格監(jiān)控和廣告監(jiān)控，避免價(jià)格戰(zhàn)以及一些聳人聽(tīng)聞的廣告擾亂本市房地產(chǎn)市場(chǎng)，同時(shí)積極做好房地產(chǎn)行業(yè)媒體宣傳工作，嘗試打消購(gòu)房者心里的顧慮，架好開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房者之間的互通橋梁，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，購(gòu)房者對(duì)小區(qū)舒適性的要求越來(lái)越高，在句容房地產(chǎn)市場(chǎng)趨于飽和的情況下，政府要督促開(kāi)發(fā)商不斷提高樓盤品質(zhì)，這樣房地產(chǎn)企業(yè)在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中才能站穩(wěn)腳跟。

（二）加快工業(yè)化進(jìn)程，吸引更多外來(lái)人口入住句容

句容擁有60萬(wàn)人口，僅僅依靠句容人來(lái)消化目前的樓市庫(kù)存，依然存在很大的壓力，加大環(huán)?？萍柬?xiàng)目的招商引資力度，既能留得住句容的人才也能引的進(jìn)更多的外來(lái)人口，從而帶動(dòng)市區(qū)房地產(chǎn)項(xiàng)目的發(fā)展。加快招商引資的力度將會(huì)迎來(lái)句容工業(yè)經(jīng)濟(jì)、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)等各行業(yè)齊步增長(zhǎng)的繁榮景象。工業(yè)區(qū)要盡快落實(shí)擾民工廠搬遷升級(jí)工作，還市民一個(gè)健康、安靜的居住環(huán)境，更加有利于句容房地產(chǎn)市場(chǎng)的同步發(fā)展。

（三）控制土地供應(yīng)量，房地產(chǎn)多樣化轉(zhuǎn)變

樓市成交量日趨萎縮，政府部門應(yīng)當(dāng)適當(dāng)控制土地上市場(chǎng)，從而從某種程度上開(kāi)控制房源的上市量，進(jìn)一步控制本地房地產(chǎn)庫(kù)存量。自2009年以來(lái)，國(guó)家不斷出臺(tái)相應(yīng)的政策來(lái)控制不斷上漲的房地產(chǎn)價(jià)格，未來(lái)句容的住房將會(huì)出現(xiàn)一下幾種模式：一是由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商依照經(jīng)濟(jì)模式供應(yīng)的商品房、二是政府提供的經(jīng)濟(jì)適用房、三是由政府提供的廉租房、四是政府可能提出更多的住房供應(yīng)名次類型。句容市政府可以嘗試回購(gòu)商品房來(lái)用作拆遷安置房或者其他房源，這樣不僅僅可以起到節(jié)約土地的作用，對(duì)句容房地產(chǎn)庫(kù)存也起到了減壓的作用。句容本地有著極其優(yōu)越的旅游資源，茅山以及各大水庫(kù)等，政府可以充分利用句容自然環(huán)境的優(yōu)勢(shì)，適當(dāng)增加旅游房地產(chǎn)的投資，不斷的吸引外地和本地游客在購(gòu)買旅游地產(chǎn)來(lái)作為第二居所。

（四）加強(qiáng)城區(qū)配套設(shè)施的規(guī)劃建設(shè)，強(qiáng)化對(duì)外宣傳

句容城西、城北區(qū)域應(yīng)加強(qiáng)公園、商場(chǎng)等配套設(shè)施的建設(shè)，小區(qū)居民出門就能享受家門口的服務(wù)才是鄉(xiāng)鎮(zhèn)購(gòu)房者在市區(qū)選擇購(gòu)房的最終目的，有了好的配套設(shè)施才能更好的服務(wù)房地產(chǎn)行業(yè)以及其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)，才能更好的吸引更多的購(gòu)房者入住。句容西鄰南京東臨常州，有著極其優(yōu)越的地里位置優(yōu)勢(shì)，政府要充分發(fā)揮自身優(yōu)勢(shì)不斷地像友鄰城市宣傳句容，從而吸引更多的外地人來(lái)句容購(gòu)買商品房，從而加快本地房地產(chǎn)庫(kù)存的去化速度。

六、結(jié)語(yǔ)

城市越來(lái)越快發(fā)展的同時(shí)，句容城市居住人口在逐漸上升，剛需買房的家庭也在逐漸增加。句容房產(chǎn)市場(chǎng)在南京東郊扮演著重要角色，房產(chǎn)市場(chǎng)良性發(fā)展至關(guān)重要。為了房地產(chǎn)行業(yè)的長(zhǎng)久健康發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)要注重自身品質(zhì)的提升，政府部門要充分做好規(guī)劃、協(xié)調(diào)工作，讓更多外來(lái)企業(yè)扎根句容，讓更多外來(lái)人口扎根句容，才能更好的促進(jìn)句容房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。

[1]馬永宏,程燕民.懷化市房地產(chǎn)發(fā)展問(wèn)題及對(duì)策研究[J].經(jīng)濟(jì)研究導(dǎo)刊，2012（10）

[2]沈蘇華.影響縣域城市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展因素的分析--以海安縣房地產(chǎn)為例[J].現(xiàn)代商業(yè)，2009（26）

[3]鎮(zhèn)江房地產(chǎn)信息網(wǎng),http://www.zjfdc.net/zjfdc/

[4]龐元.上海房地產(chǎn)市場(chǎng)近年走勢(shì)與2000 年趨勢(shì)預(yù)測(cè)[J].中國(guó)房地產(chǎn).2000(08)