從成本和管理著手破解運營難題

從成本和管理著手破解運營難題

綠色建筑之所以不綠色，究其原因，就是后期運營不到位。程大章指出，要使綠色建筑真正做到名副其實的“綠色”，那就迫切需要提高綠色建筑運營水平，而破解運營難題必須從成本和管理兩方面著手。

綠色建筑不能不計成本

程大章表示，在建設綠色建筑時，首先必需是實行面向成本的設計，該設計方式稱為DFC（Design For Cost）。目前我國在建造綠色建筑時，有一個誤區(qū)——不計成本地構(gòu)建綠色亮點工程。他指出，建造綠色建筑時必須在滿足用戶需求和綠色目標的前提下，盡可能降低生命期成本。建設者須以面向成本的設計方法來分析綠色建筑的建造過程、運行維護、報廢處置等全生命期中各階段成本組成情況，要通過評價找出影響建筑物運行成本過高的部分，優(yōu)化設計降低全生命期成本。建設者（項目投資方、設計方）須提供綠色設施的建設成本和運行成本分析資料，以說明工程的合理性及可持續(xù)性，減少建設時的盲目行為，提高綠色水平。

同時，綠色建筑運營的增量成本應有所補償。綠色建筑建設有增量成本，運營相應地也有增量成本。綠色建筑在節(jié)能和節(jié)水方面的經(jīng)濟效益是有限的，許多建設增量成本的回收分析其實并不靠譜，綠色建筑更多應是廣義的環(huán)境和生態(tài)效益。程大章認為，凡是通過綠色運營標識認證的建筑物，可按星級適當增加物業(yè)管理費，以彌補其運行的增量成本，因為使用人已經(jīng)獲得了良好的環(huán)境服務，并也需要承擔社會責任。這樣一來，可以在機制上使綠色建筑的物業(yè)管理企業(yè)得到合理的工作回報，提高物業(yè)管理人員在管理運營綠色建筑時的積極性。

優(yōu)化管理模式非常關(guān)鍵

程大章表示，要提高綠色建筑運營水平，除了控制建設成本和補償運營的增量成本以外，更重要的是要優(yōu)化管理模式，提高管理水平。

運營的能耗、水耗、材耗、使用人的舒適度等，是反映綠色目標是否達成的重要數(shù)據(jù)。通過這些數(shù)據(jù)，可以全面掌握綠色設施的實時運行狀態(tài)，及時發(fā)現(xiàn)問題、調(diào)整設備參數(shù)。同時還可以根據(jù)數(shù)據(jù)積累的統(tǒng)計值，比對找出設施的故障和資源消耗的異常，改進運行，提升建筑物的能效。經(jīng)過幾年的積累后，運營數(shù)據(jù)、成本和收益將能正確反映綠色建筑的實際效益。

程大章表示，要做到掌握這些真實的數(shù)據(jù)不斷完善綠色建筑的運營，就需要采取PDCA管理模式。他解釋道，PDCA模式，首先需要確定綠色目標（plan），通過對建筑物的運營（do）獲得數(shù)據(jù)，找出建筑在節(jié)能環(huán)保上的缺陷（check），提出調(diào)整優(yōu)化能源利用方案和新的能效實現(xiàn)目標（action），以此完成一個循環(huán)。PCDA是一個無限的循環(huán)，采用PDCA可以使能效的管理以螺旋式上升地向良性方向發(fā)展。綠色建筑只有通過有效的運營，堅持PDCA管理模式，才能持續(xù)生存。

另外，綠色建筑不管有多么先進的技術(shù)手段、產(chǎn)品裝備，要想獲得真正的節(jié)能收益，最終都得靠“管”，“管”本身只是區(qū)別于“自動地”管還是“人工地”管，但總是離不開人。這就需要明確綠色建筑管理者的責任與地位。物業(yè)管理機構(gòu)接手綠色建筑項目，應承擔綠色設施運行正常并達到設計目標的責任，獲得綠色評價標識。程大章同時建議，獲得綠色評價標識，物業(yè)管理機構(gòu)應得到80%的榮譽和不低于50%的獎勵，政府應適時頒發(fā)“綠色建筑物業(yè)管理企業(yè)”證書，以鼓勵重視綠色建筑工作的物業(yè)管理企業(yè)。

程大章總結(jié)到，要破解綠色建筑運營難題，需應用生命期成本分析的科學方法，掌握綠色建筑建設、運行維護所構(gòu)成的生命期成本，合理選用綠色技術(shù)。同時逐步完善綠色建筑運營的體制與機制，提高管理水平，使我國的綠色建筑走上持續(xù)發(fā)展的道路。