山東淄博棚改“鬧劇”

鄭旭++郭鵬

之所以要搭乘棚改順風(fēng)車，是因?yàn)橐坏┏晒?，開發(fā)商就可以得到免收行政事業(yè)性收費(fèi)、

經(jīng)營(yíng)性收費(fèi)減半等許多優(yōu)惠措施，進(jìn)而降低項(xiàng)目建設(shè)成本，減少投資風(fēng)險(xiǎn)。

2015年12月18日，山東省淄博市棚戶區(qū)改造領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室（下稱淄博市棚改辦）向淄博市臨淄區(qū)房管局出具了一份認(rèn)定意見(jiàn)書，認(rèn)定該局此前提請(qǐng)審查的“綠蔭假日風(fēng)景（農(nóng)機(jī)公司小區(qū)）改造項(xiàng)目”不屬于棚戶區(qū)改造范圍。

至此，這個(gè)曾在一年多的時(shí)間里，兩度由初審機(jī)關(guān)審查通過(guò)并報(bào)送的棚改項(xiàng)目，被攔在規(guī)定和制度之外。

這是一個(gè)讓臨淄區(qū)房管局頗為尷尬的認(rèn)定結(jié)論，以至于該局相關(guān)負(fù)責(zé)人在接受《民生周刊》記者采訪時(shí)也不得不承認(rèn)，雖然出發(fā)點(diǎn)是讓部分群眾可以通過(guò)享受國(guó)家棚改政策進(jìn)而提升居住質(zhì)量，但作為棚改項(xiàng)目的初審機(jī)關(guān)，“由于一些環(huán)節(jié)不確定因素較多，試試看的心理確實(shí)存在?！?/p>

然而，始終對(duì)項(xiàng)目心存質(zhì)疑的當(dāng)?shù)厝罕娝坪醪⒉唤邮苓@樣的回應(yīng)。在他們看來(lái)，上述項(xiàng)目是由當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)開發(fā)商操盤的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，之所以要搭乘棚改順風(fēng)車，是因?yàn)橐坏┏晒?，“開發(fā)商就可以得到免收行政事業(yè)性收費(fèi)、經(jīng)營(yíng)性收費(fèi)減半等許多優(yōu)惠措施，進(jìn)而降低建設(shè)成本，減少投資風(fēng)險(xiǎn)?！?/p>

問(wèn)題的關(guān)鍵是，有受訪群眾指出，盡管最近幾年其他省市也有“暗箱操作”棚改項(xiàng)目的個(gè)案見(jiàn)諸報(bào)端，但與其不同的是，無(wú)論最終結(jié)果如何，上述項(xiàng)目都是淄博的一場(chǎng)棚改“鬧劇”。原因是，“臨淄區(qū)房管局在明知項(xiàng)目原址住宅房屋已經(jīng)滅失，且已不符合擬申報(bào)棚改項(xiàng)目審查條件前提下，仍舊堅(jiān)持為開發(fā)商爭(zhēng)取政策紅利?！?/p>

事起采光權(quán)追索

綠蔭假日風(fēng)景項(xiàng)目位于淄博市臨淄區(qū)晏嬰路以北、齊園路以東?！睹裆芸酚浾邚淖筒┦袊?guó)土資源局臨淄分局了解到，該項(xiàng)目總占地面積為10.48畝，規(guī)劃用途為二類居住地、商業(yè)用地。項(xiàng)目原址實(shí)為臨淄區(qū)臨園生活區(qū)的77號(hào)住宅樓、沿街商業(yè)平房以及一座國(guó)有企業(yè)倉(cāng)庫(kù)。

作為臨淄城區(qū)人口密度較大的居民聚集區(qū)，臨園生活區(qū)共有98棟六層單元住宅樓?！拔覀冞@些住宅樓最早的起建于1997年，最晚的是2000年動(dòng)工?！本幼∮诖说囊恍I(yè)主告訴《民生周刊》記者。

受訪者王伯華是78號(hào)住宅樓的一名業(yè)主，據(jù)其所述，一直以來(lái)臨淄區(qū)都是淄博重要的工業(yè)基地，區(qū)內(nèi)擁有眾多老牌國(guó)有企業(yè)，作為一種特殊的福利待遇，上世紀(jì)90年代后期，多家國(guó)有企業(yè)開始為所屬職工建造福利房。

“‘臨園實(shí)際上就是各企業(yè)福利房連片而成的生活區(qū)?！贝藿鸺渍f(shuō)，綠蔭假日風(fēng)景項(xiàng)目所占用的77號(hào)住宅樓，是臨淄農(nóng)機(jī)公司職工住房，“公司解體后，房屋產(chǎn)權(quán)都?xì)w職工個(gè)人了?！?/p>

關(guān)于上述說(shuō)法，《民生周刊》記者分別在淄博市國(guó)土資源局臨淄分局、淄博市臨淄區(qū)房管局得到了證實(shí)。

事實(shí)上，綠蔭假日風(fēng)景項(xiàng)目從籌建之初就頗不寧?kù)o。

為給項(xiàng)目建設(shè)騰出凈地，項(xiàng)目原址上的沿街商業(yè)平房以及一座國(guó)有企業(yè)倉(cāng)庫(kù)已經(jīng)在2014年之前拆除完畢。2014年1月，最后一名77號(hào)住宅樓的業(yè)主在與開發(fā)商達(dá)成拆遷補(bǔ)償協(xié)議后，該樓被整體拆除，隨后施工單位進(jìn)場(chǎng)基建。

而臨園生活區(qū)的業(yè)主們直到此時(shí)才知道，開發(fā)商要在上述區(qū)域內(nèi)建設(shè)一座層高為22層的商住兩用建筑，大家紛紛表示不滿。這其中，78號(hào)住宅樓的業(yè)主們表現(xiàn)得最為激進(jìn)，他們一方面通過(guò)各種方式向施工單位提出抗議不許其施工，一方面選出維權(quán)代表向當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門投訴開發(fā)商侵犯了自己的采光權(quán)。

原來(lái)，臨園生活區(qū)在規(guī)劃設(shè)計(jì)之初由于缺乏科學(xué)性，導(dǎo)致住宅樓群建成后，樓宇之間的間距較小。而相對(duì)其他樓宇，78號(hào)住宅樓是距77號(hào)住宅樓最近的一棟建筑，因此崔金甲等業(yè)主擔(dān)心，“如果開發(fā)商的項(xiàng)目建成了，那它的樓體就要高出我們這棟樓16層，真到那時(shí)我們的采光權(quán)就會(huì)被侵犯?！?/p>

經(jīng)專業(yè)機(jī)構(gòu)實(shí)地測(cè)量，業(yè)主們的顧慮有了權(quán)威數(shù)據(jù)的印證。隨后，臨淄區(qū)規(guī)劃局要求項(xiàng)目開發(fā)單位降低主體建筑層高，并重新報(bào)請(qǐng)審批。

降了層高漲了成本

“如果按照原有的設(shè)計(jì)規(guī)劃執(zhí)行，我們的這個(gè)項(xiàng)目建成后一定會(huì)很漂亮，也會(huì)成為臨淄的標(biāo)志性建筑。”作為綠蔭假日風(fēng)景項(xiàng)目的開發(fā)商，山東綠蔭置業(yè)發(fā)展有限公司（下稱“綠蔭置業(yè)”）副總經(jīng)理史利興在接受《民生周刊》記者采訪時(shí)說(shuō)。

按照他的說(shuō)法，由于項(xiàng)目原址距臨淄區(qū)委、區(qū)政府很近，而無(wú)論是沿街的商業(yè)平房還是臨園生活區(qū)臨街的住宅樓，在層高、外觀還是社會(huì)效益上，都已經(jīng)與城區(qū)快步發(fā)展互不協(xié)調(diào)，因此“當(dāng)初該區(qū)領(lǐng)導(dǎo)均有意通過(guò)市場(chǎng)化運(yùn)作的方式，將這一地段進(jìn)行改造”。

作為臨淄區(qū)的本土民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)，2011年前后，“綠蔭置業(yè)”決定順勢(shì)而為，以合作開發(fā)的形式一舉拿下了該地段的開發(fā)權(quán)，并很快完成了對(duì)沿街的商業(yè)平房以及倉(cāng)庫(kù)的補(bǔ)償、拆遷等項(xiàng)目起建前的初始工作。

然而，在史利興看來(lái)，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的難點(diǎn)在于對(duì)老舊小區(qū)的拆遷和被拆遷戶的安置問(wèn)題上，除非開發(fā)商做出讓步，否則項(xiàng)目就不會(huì)如期推進(jìn)。

“剛開始與業(yè)主是按1：1的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)談的，沒(méi)人接受。后來(lái)加到1：1.1，還是談不妥。直到談到1：1.5時(shí)，業(yè)主們才陸陸續(xù)續(xù)同意，并承諾盡快完成搬遷，接受安置。”他透露。

淄博當(dāng)?shù)匾晃恢O熟房地產(chǎn)市場(chǎng)行情的人士在受訪時(shí)表示，上述開發(fā)商能夠給出“1：1.5”的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)際上已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出了當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)均價(jià)?！俺怯休^大的利潤(rùn)空間，否則開發(fā)商不會(huì)冒這樣的風(fēng)險(xiǎn)。”這位業(yè)內(nèi)人士猜測(cè)。

“也不能說(shuō)是冒險(xiǎn)，對(duì)于公司而言，成本、利潤(rùn)和工程進(jìn)度都是考量的要素?！笔防d解釋，如果從“綠蔭置業(yè)”接盤后算起，項(xiàng)目進(jìn)展就一直處于待工狀態(tài)，對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)公司而言是玩不起的“內(nèi)耗”。

他認(rèn)為，與其他開發(fā)項(xiàng)目不同的是，綠蔭假日風(fēng)景項(xiàng)目涉及的補(bǔ)償戶數(shù)并不多，加之設(shè)計(jì)規(guī)劃的22層，密度較高，成本可控，因此“與其和業(yè)戶在補(bǔ)償上討價(jià)還價(jià)，不如滿足業(yè)戶的要求，讓他們受益后項(xiàng)目也能盡早開工”。

2014年1月18日，臨園生活區(qū)77號(hào)住宅樓最后一名業(yè)主在補(bǔ)償協(xié)議書上簽了字。一周后，這棟房齡不足20年的六層建筑化為一片瓦礫。

原本以為可以開工大吉的“綠蔭置業(yè)”做夢(mèng)也沒(méi)想到，新的阻力來(lái)自于項(xiàng)目的“鄰居們”。

正如前文所述，因涉及采光問(wèn)題，“綠蔭置業(yè)”被當(dāng)?shù)匾?guī)劃部門要求降低層高并重新履行報(bào)批程序。最終，綠蔭假日風(fēng)景項(xiàng)目自降層高11層后，通過(guò)了規(guī)劃審批。

“實(shí)際上這個(gè)項(xiàng)目我們除了骨頭只剩下湯了。”史利興說(shuō)，從22層降到11層，這無(wú)形之中壓縮了項(xiàng)目本身的利潤(rùn)空間，也增加了公司的建設(shè)成本。

2014年8月，“綠蔭置業(yè)”組織編寫了一份申報(bào)材料，將綠蔭假日風(fēng)景項(xiàng)目作為棚戶區(qū)改造項(xiàng)目按程序報(bào)送至臨淄區(qū)房管局，請(qǐng)求其對(duì)項(xiàng)目是否符合棚改標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行審查。

搭乘棚改順風(fēng)車之后

采訪中，史利興向《民生周刊》記者解釋，公司后來(lái)將綠蔭假日風(fēng)景項(xiàng)目當(dāng)做棚戶區(qū)改造項(xiàng)目進(jìn)行申報(bào)，原因是公司打聽到，按照政策，“棚改項(xiàng)目在建設(shè)審批環(huán)節(jié)上可以簡(jiǎn)化很多程序?！?/p>

他進(jìn)一步闡明，由于對(duì)項(xiàng)目設(shè)計(jì)規(guī)劃進(jìn)行了調(diào)整，此后，相關(guān)的其他審批手續(xù)均需要重新呈報(bào)待審。原本計(jì)劃1年6個(gè)月就能完成的項(xiàng)目只能將開工時(shí)間順延，“所以報(bào)請(qǐng)棚改項(xiàng)目主要還是為了盡早開工?！?/p>

然而，有多位受訪者認(rèn)為，作為項(xiàng)目的開發(fā)商，“綠蔭置業(yè)”這樣的解釋至少隱瞞了一個(gè)核心問(wèn)題，那就是一旦棚改項(xiàng)目申請(qǐng)成功，開發(fā)商就可以得到免收行政事業(yè)性收費(fèi)、經(jīng)營(yíng)性收費(fèi)減半等許多優(yōu)惠措施，進(jìn)而降低建設(shè)成本。

“如果按照這個(gè)項(xiàng)目總面積計(jì)算，享受國(guó)家棚改政策后，開發(fā)商至少獲得300余萬(wàn)元的政策性補(bǔ)貼?！鼻拔臉I(yè)內(nèi)人士分析。

“‘綠蔭置業(yè)通過(guò)所在街道辦向我們局里提出申請(qǐng)后，我們也進(jìn)行了初查。”臨淄區(qū)房管局一周姓負(fù)責(zé)人在受訪時(shí)稱，作為臨淄人，他此前對(duì)項(xiàng)目原址的情況比較了解，“畢竟它位于城市的中心，對(duì)城市面貌是減分的?！?/p>

該負(fù)責(zé)人強(qiáng)調(diào)說(shuō)：“開發(fā)商申報(bào)的時(shí)候雖然已經(jīng)把房子（77號(hào)住宅樓）拆了，但是經(jīng)過(guò)核實(shí)，這個(gè)小區(qū)沒(méi)有綠化、物業(yè)，配套很不完善，關(guān)鍵一點(diǎn)是我們報(bào)上去以后上面有審查環(huán)節(jié)，市棚改辦能卡住。如果我們不報(bào)上去，項(xiàng)目就和政策完全不沾邊，報(bào)上去就有機(jī)會(huì)，也有通過(guò)的可能性?！?/p>

臨淄區(qū)房管局住房保障科科長(zhǎng)徐強(qiáng)回憶，2014年9月，該局按照棚改項(xiàng)目申報(bào)流程逐級(jí)上報(bào)后，2015年3月，山東省棚改辦將項(xiàng)目列入棚改計(jì)劃，但到7月份這個(gè)項(xiàng)目又被調(diào)整出去?！昂髞?lái)他們公司又報(bào)了一次，我們初審后還是按程序繼續(xù)上報(bào)，但是否符合條件得市棚改辦來(lái)定?！?/p>

一年之內(nèi)，一個(gè)由本地開發(fā)商操盤的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，經(jīng)過(guò)臨淄區(qū)房管部門把關(guān)后，兩度申報(bào)為棚戶區(qū)改造項(xiàng)目，而審查通過(guò)的依據(jù)僅僅是項(xiàng)目原址所在的小區(qū)“沒(méi)有綠化、物業(yè)，配套很不完善”。這樣的解讀很快就形成了一場(chǎng)蝴蝶效應(yīng)。

2015年夏天，當(dāng)聽說(shuō)77號(hào)住宅樓要被列為棚改項(xiàng)目后，包括78號(hào)住宅樓在內(nèi)的更多臨園生活區(qū)業(yè)主們紛紛要求當(dāng)?shù)卣畬⑵淞腥敫脑旆秶?/p>

“我們的房子和77號(hào)住宅樓同在一個(gè)小區(qū)，又屬同一時(shí)期建設(shè)的，如果這樣的話，那我們也應(yīng)該是棚改對(duì)象?！笔茉L業(yè)主據(jù)理力爭(zhēng)。

事實(shí)上，當(dāng)?shù)卣膲毫€不僅如此。有知情人告訴記者，除了生活區(qū)業(yè)主要求“被棚改”之外，原77號(hào)住宅樓等待回遷入住的業(yè)主們因開發(fā)商未能按期交房，而到政府辦公駐地上訪。

或因如此，淄博市棚改辦在2015年12月18日出具的認(rèn)定書強(qiáng)調(diào)，棚戶區(qū)是指城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，簡(jiǎn)易結(jié)構(gòu)房屋較多、建筑密度較大、使用年限久、房屋質(zhì)量差，建筑安全隱患多等區(qū)域。而臨淄區(qū)房管局申請(qǐng)認(rèn)定的綠蔭假日風(fēng)景改造項(xiàng)目始建于1997年，水、電、暖齊全，戶均建設(shè)面積88.89平米，相鄰建筑完好，據(jù)此認(rèn)定該項(xiàng)目不屬于棚戶區(qū)改造項(xiàng)目。

采訪中，盡管臨淄區(qū)房管局周姓負(fù)責(zé)人將77號(hào)樓以外的業(yè)主訴求，視為“別有用心之舉”，但史利興表示，這說(shuō)明臨淄老百姓對(duì)提高自己住房質(zhì)量的渴望。

“如果有機(jī)會(huì)，我們還會(huì)參與棚改項(xiàng)目建設(shè)，雖然收益不如商品房，但對(duì)于目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，投資棚改項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)還是最小的?！彼f(shuō)。