何秀梅

經(jīng)濟(jì)下行壓力下的房地產(chǎn)投資價(jià)值

何秀梅

隨著當(dāng)前我國(guó)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入前期政策、消化結(jié)構(gòu)和調(diào)整增速換擋的三期疊加階段，國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r已經(jīng)步入“新常態(tài)”。站在長(zhǎng)遠(yuǎn)的角度來(lái)看，這對(duì)順利完成我國(guó)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整是非常有利的，但站在短期角度來(lái)看，當(dāng)前我國(guó)面臨經(jīng)濟(jì)下行壓力這一巨大挑戰(zhàn)，受這種情況的影響，房地產(chǎn)的投資價(jià)值如何判斷和分析就顯得至關(guān)重要，本文對(duì)此進(jìn)行簡(jiǎn)要論述。

經(jīng)濟(jì)下行壓力 房地產(chǎn)投資價(jià)值 方向

一、2016上半年經(jīng)濟(jì)形勢(shì)

2016年上半年，在寬松的貨幣政策、積極的財(cái)政政策以及房地產(chǎn)新政的共同作用影響下，我國(guó)的宏觀經(jīng)濟(jì)在持續(xù)探底過(guò)程中逐漸呈現(xiàn)出企穩(wěn)的跡象。企業(yè)利潤(rùn)增速轉(zhuǎn)正、PPI負(fù)增長(zhǎng)大幅度收窄、CPI重返“2時(shí)代”、房地產(chǎn)類數(shù)據(jù)反彈。這表明，中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)不會(huì)發(fā)生“硬著陸”，其雄厚的經(jīng)濟(jì)存量、廣闊的縱深空間以及強(qiáng)大的中央政府，決定了中國(guó)經(jīng)濟(jì)能夠承受世界經(jīng)濟(jì)“長(zhǎng)期停滯”和“新平庸”的沖擊。

然而，值得注意的是，在部分宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)短期趨穩(wěn)的同時(shí)，也出現(xiàn)以下幾個(gè)方面的變化：第一，“去產(chǎn)能”還在布局階段，過(guò)剩行業(yè)產(chǎn)品價(jià)格卻開(kāi)始出現(xiàn)大幅度波動(dòng)；第二，三線、四線房地產(chǎn)“去庫(kù)存”還沒(méi)有開(kāi)始，一線、二線房地產(chǎn)價(jià)格卻出現(xiàn)全面上揚(yáng)；第三，對(duì)“僵尸企業(yè)”和高債務(wù)企業(yè)的整治還沒(méi)有實(shí)質(zhì)性展開(kāi)，大量高負(fù)債國(guó)有企業(yè)卻已經(jīng)大規(guī)模進(jìn)軍土地市場(chǎng)、海外并購(gòu)市場(chǎng)和金融投資市場(chǎng)；第四，“去杠桿”各類舉措剛開(kāi)始布局，但宏觀債務(wù)率卻持續(xù)上揚(yáng)，部分指標(biāo)已經(jīng)大大超過(guò)警戒線；第五，“降成本”如火如荼地展開(kāi)，但各類宏觀稅負(fù)指標(biāo)卻在持續(xù)加重，企業(yè)總體盈利能力持續(xù)下滑；第六，房地產(chǎn)投資增速超預(yù)期反彈，各類新開(kāi)工項(xiàng)目大幅度上揚(yáng)，但民間投資增速卻直線回落；第七，M2增速保持穩(wěn)定，但M1增速卻出現(xiàn)持續(xù)上揚(yáng)，M1-M2缺口持續(xù)擴(kuò)大；第八，居民收入增速持續(xù)超過(guò)GDP增速，但勞動(dòng)力生產(chǎn)率，以及企業(yè)盈利能力卻出現(xiàn)持續(xù)下滑；第九，對(duì)外投資增速急劇上揚(yáng)，但出口增速卻持續(xù)低迷；第十，各類技術(shù)指標(biāo)進(jìn)步神速，新經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)動(dòng)力開(kāi)始顯現(xiàn)，但總體勞動(dòng)生產(chǎn)效率卻依然處于持續(xù)下滑的區(qū)間；第十一，工業(yè)等傳統(tǒng)行業(yè)有所企穩(wěn)，但服務(wù)業(yè)和新興行業(yè)卻開(kāi)始呈現(xiàn)疲態(tài)；第十二，政策類投資增速回升，但消費(fèi)卻出現(xiàn)持續(xù)回落。

這十二類現(xiàn)象充分說(shuō)明，中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行依然面臨四個(gè)方面的問(wèn)題：一是供給側(cè)改革的著力點(diǎn)還沒(méi)有完全找到。二是穩(wěn)增長(zhǎng)政策并沒(méi)有緩解宏觀經(jīng)濟(jì)深層次問(wèn)題，反而出現(xiàn)各類扭曲現(xiàn)象，資源配置效率持續(xù)惡化，經(jīng)濟(jì)主體的現(xiàn)狀沒(méi)有得到改善。三是經(jīng)濟(jì)回落的負(fù)反饋機(jī)制開(kāi)始發(fā)生變化，經(jīng)濟(jì)內(nèi)生性下滑的壓力有所加劇，“生產(chǎn)效率預(yù)期下滑”+“投資的預(yù)期收益下滑”+“收入增速預(yù)期下滑”，所帶來(lái)的市場(chǎng)型投資疲軟和消費(fèi)疲軟開(kāi)始向深度蔓延；短期產(chǎn)出與中期潛在產(chǎn)出的負(fù)向強(qiáng)化機(jī)制、超國(guó)民收入分配帶來(lái)“消費(fèi)-投資”困局；實(shí)體經(jīng)濟(jì)與虛擬經(jīng)濟(jì)相對(duì)收益下滑帶來(lái)進(jìn)一步“脫實(shí)向虛”問(wèn)題。這些新難題已經(jīng)成為中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)擺脫持續(xù)探底困境的核心障礙。四是當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)的短期企穩(wěn)構(gòu)建在大規(guī)模政策寬松和泡沫化房地產(chǎn)復(fù)蘇之上，實(shí)體經(jīng)濟(jì)與虛擬經(jīng)濟(jì)之間的分化，決定了中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)還沒(méi)有形成持續(xù)穩(wěn)定或復(fù)蘇的基礎(chǔ)。

二、2016年上半年樓市概況

2016年已接近尾聲，一線城市以及部分強(qiáng)二線地市和房市漲聲一片。

上半年市場(chǎng)延續(xù)了2015年下半年以來(lái)的行情。其中，57座城市商品住宅成交2.06億平方米，同比增長(zhǎng)33%，核心及省會(huì)城市普漲，部分強(qiáng)二線熱點(diǎn)城市表現(xiàn)尤為突出，領(lǐng)漲全國(guó)。統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，受連番政策“救市”以及15年低基數(shù)影響，1～5月全國(guó)商品房交易量同比大幅增長(zhǎng)。但成交金額增速（50.7%）遠(yuǎn)大于銷售面積增速（33.2%），表明上半年商品房成交中高單價(jià)房源占比大幅上升，印證當(dāng)前市場(chǎng)成交結(jié)構(gòu)上房?jī)r(jià)快速上漲同時(shí)銷售主要集中在一、二線熱點(diǎn)城市。CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)同樣顯示，各線城市均出現(xiàn)普漲現(xiàn)象，南京、武漢、天津、鄭州等熱門二線城市成交量同比漲幅已經(jīng)超過(guò)50%，其中南京、天津更較去年同期翻了一倍。

三、經(jīng)濟(jì)下行壓力下的市場(chǎng)分析

不難發(fā)現(xiàn)，全球央行已經(jīng)把貨幣政策寬松發(fā)揮到極致，但經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇進(jìn)程仍然遲滯，而且沒(méi)有發(fā)生大面積通脹，美歐日（包括今日的中國(guó)）都需要為走出通縮而戰(zhàn)。這一輪的寬松政策之下，大規(guī)模投放的貨幣并未在全球引發(fā)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，而是在貨幣流動(dòng)速度下降的背景下落入流動(dòng)性陷阱和推升廣義價(jià)格中去。所以，超發(fā)的貨幣很多并沒(méi)有流入實(shí)體經(jīng)濟(jì)（民營(yíng)經(jīng)濟(jì)感受尤為明顯，信貸寬松民營(yíng)實(shí)體公司融資依舊很艱難），因而也未引發(fā)通脹。超發(fā)的貨幣被資產(chǎn)價(jià)格所吸收。經(jīng)濟(jì)衰退期超發(fā)貨幣，引發(fā)了大類資產(chǎn)價(jià)格的異動(dòng)。

隨著英國(guó)退歐的發(fā)酵，中國(guó)經(jīng)濟(jì)重回下行通道，通脹見(jiàn)頂回落逐步確認(rèn)，市場(chǎng)對(duì)貨幣政策再寬松預(yù)期逐步升溫，多數(shù)機(jī)構(gòu)認(rèn)為三季度將迎來(lái)至少一次的降息或降準(zhǔn)，未來(lái)或?qū)⒂瓉?lái)一次降息、三次以上降準(zhǔn)。這在資產(chǎn)荒的今天對(duì)包括一、二線樓市在內(nèi)的樓市短期有明顯帶動(dòng)作用。

同時(shí)有這樣一個(gè)背景，三、四線城市庫(kù)存問(wèn)題依舊很突出，所以整個(gè)中國(guó)有安全度的城市在縮水，這就導(dǎo)致了眾多的開(kāi)發(fā)商集中在少數(shù)有安全度的城市，即4個(gè)一線城市，8～16個(gè)的強(qiáng)二線。所以這一輪大家看到地王不是遍地開(kāi)花，不是多個(gè)城市都出現(xiàn)地王，而是在少數(shù)城市出現(xiàn)地王地王的集中度越來(lái)越高。地王不是遍地開(kāi)花，而且拿地王的公司比較集中，更大的一塊是國(guó)企、央企，還有一部分當(dāng)?shù)氐凝堫^企業(yè)。

若切換到財(cái)務(wù)角度看這個(gè)問(wèn)題，可以認(rèn)為在房地產(chǎn)行業(yè)利潤(rùn)走低的時(shí)候，肯定大家會(huì)爭(zhēng)搶資源，這一點(diǎn)各行各業(yè)都一樣。資金比較寬松的情況下出現(xiàn)地王是正常的。在利息越來(lái)越低的情況下，不拿錢是傻瓜，現(xiàn)在不拿，就意味著把大好河山拱手相讓，所以大家看到在土地市場(chǎng)動(dòng)輒出現(xiàn)三四十家同時(shí)參拍，這背后其實(shí)是資本的泛濫。當(dāng)下的市場(chǎng)中央企的資金成本只有0%～2%。上市公司TOP50，增發(fā)發(fā)債的成本集中在3.5%～6%，部分金融公司（包括保險(xiǎn)、投資、金融租賃公司）都手握重金。

按照地產(chǎn)周期循環(huán)規(guī)律，本輪上行周期在二季度基本見(jiàn)頂，后面兩到三季度即將進(jìn)入的周期是“量跌價(jià)升”和“量縮價(jià)穩(wěn)”，之后進(jìn)入“量?jī)r(jià)齊縮”階段，宣告階段性上漲告一段落。

但是即將到來(lái)的新一輪貨幣寬松政策或?qū)⒀泳徎蚺まD(zhuǎn)這一局面，可見(jiàn)的周期內(nèi)一、二線城市房?jī)r(jià)上漲動(dòng)力猶在。由于一二季度需求集中放量，未來(lái)周期內(nèi)需求的再度積累需要時(shí)日，較為平穩(wěn)的成交量將也將放緩上述城市價(jià)格上漲的腳步。同時(shí)，那些地處大都市圈內(nèi)的衛(wèi)星城在下階段需求溢出的情況下將迎來(lái)新一輪上漲。

四、房地產(chǎn)投資價(jià)值受宏觀政策影響比較大

我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)受政策的影響非常明顯，這是因?yàn)槲覈?guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)資金以及土地市場(chǎng)源頭上歸屬于國(guó)家。當(dāng)前，我國(guó)貨幣政策經(jīng)歷了數(shù)次的調(diào)整中能夠清晰地表現(xiàn)出來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)受貨幣政策的調(diào)整影響是比較大的，特別是存貸款利率政策的調(diào)整對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響。2008年之后，我國(guó)各大商業(yè)銀行為了響應(yīng)政策，紛紛推出了住房貸款優(yōu)惠政策，包括降低首付、利率折扣等，這些政策帶動(dòng)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的大幅回升，受此影響，各大城市的房地產(chǎn)價(jià)格迅速上漲，直至供需結(jié)構(gòu)嚴(yán)重失衡。為此，我國(guó)政府又推出“限購(gòu)、限貸”等各項(xiàng)房地產(chǎn)調(diào)控政策，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的增速開(kāi)始下滑。

滲瀝液處理過(guò)程產(chǎn)生的污泥，經(jīng)離心泵排入濃縮池，經(jīng)濃縮后的污泥經(jīng)泵輸送至污泥脫水機(jī)脫水處理，最終污泥含水率80%。所以污泥入爐方式通過(guò)泵與管道輸送到給料斗，采用污泥分離器保證污泥在料斗中均勻分散開(kāi)。隨垃圾一起通過(guò)推料器推入爐膛進(jìn)行焚燒。

隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)步入“新常態(tài)”，自2012年底，我國(guó)全國(guó)各城市開(kāi)始出現(xiàn)分化現(xiàn)象，有些城市房?jī)r(jià)開(kāi)始下滑。為此，2013年7月5日，國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于金融支持經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整和轉(zhuǎn)型升級(jí)的指導(dǎo)意見(jiàn)》，提出對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)繼續(xù)秉持“有保有壓”原則，促進(jìn)市場(chǎng)需求結(jié)構(gòu)合理回歸。2014年9月30日，中國(guó)人民銀行、中國(guó)銀監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步做好住房金融服務(wù)工作的通知》，對(duì)于貸款購(gòu)買首套普通自住房的家庭貸款最低首付款比例為30%，貸款利率下限為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍。與此同時(shí)，央行還修改了首套房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。這些政策對(duì)于保持房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定具有非常重要的作用。2015年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)上，是十八大后首次在中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)上明確提及“房?jī)r(jià)”。會(huì)議明確提出，要鼓勵(lì)房地產(chǎn)市場(chǎng)消費(fèi)，化解房地產(chǎn)市場(chǎng)的存量。

雖然不斷出臺(tái)各項(xiàng)房地產(chǎn)政策穩(wěn)定、刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展和繁榮，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格確也因此實(shí)現(xiàn)了一定程度的恢復(fù)及增長(zhǎng)（見(jiàn)圖1）。

但我們必須注意到，與其他產(chǎn)業(yè)政策一樣，隨著邊際效應(yīng)的遞減，房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)政策的靈敏性正在逐步下降。

五、影響房地產(chǎn)價(jià)值的因素

（一）政府投資

政府在某一地段的資金投入將直接影響到該地區(qū)的交通、就業(yè)、配套設(shè)施建設(shè)，以及房產(chǎn)需求。以英國(guó)為例，英國(guó)地鐵系統(tǒng)的夜行列車（Night Tube）8月通車，連通倫敦市中心和市郊。在過(guò)去12個(gè)月里，St Johns Wood和Cockfosters兩個(gè)車站周邊房?jī)r(jià)已上漲9%。租金方面，倫敦3區(qū)到6區(qū)之間房屋租金在過(guò)去兩年內(nèi)增長(zhǎng)20%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于倫敦7%的平均漲幅。

（二）商業(yè)規(guī)模

以酒店公寓投資為例。作為一種短期租賃形式，這是一種極易受到商業(yè)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展直接影響的投資。2015年，美國(guó)酒店業(yè)投資人在酒店收購(gòu)、新項(xiàng)目開(kāi)發(fā)和資本項(xiàng)目方面的投資高達(dá)破紀(jì)錄的405億美元。邁阿密作為美國(guó)首屈一指的旅游勝地，每年吸引大量游客來(lái)到這里。所以酒店公寓也是佛州最熱門的房產(chǎn)投資類型之一。

（三）就業(yè)機(jī)會(huì)

就業(yè)-空置率-房?jī)r(jià)/租金

就業(yè)和房?jī)r(jià)一直都有密不可分的聯(lián)系。就業(yè)意味著人口流動(dòng)，人口代表住房需求。當(dāng)房源供應(yīng)跟不上需求，房?jī)r(jià)和租金就會(huì)出現(xiàn)上漲。

（四）人口增長(zhǎng)及組成

人口組成（包括年齡、種族、性別、收入水平）和人口增長(zhǎng)是房產(chǎn)投資時(shí)需要考慮也經(jīng)常被忽略的因素，因?yàn)樗鼈儗⒂绊懖煌吭搭愋偷男枨蠛头績(jī)r(jià)。

比如如果當(dāng)?shù)厥杖胂陆?，孩子們搬離父母家開(kāi)始獨(dú)立生活，這對(duì)大戶型房子的房?jī)r(jià)會(huì)有什么影響？

通過(guò)了解相關(guān)問(wèn)題，可以幫助投資者在房產(chǎn)地段、類型、面積等方面作出更加明智的決定。

同時(shí)，持續(xù)的人口增長(zhǎng)意味著不斷增加的房產(chǎn)需求，當(dāng)供應(yīng)跟不上需求時(shí)，房?jī)r(jià)將不斷上漲

2015年Infrastructure Australia發(fā)布澳洲基礎(chǔ)設(shè)施審計(jì)報(bào)告，報(bào)告指出悉尼2016年將凈增8萬(wàn)人口。根據(jù)最新人口統(tǒng)計(jì)，大悉尼地區(qū)平均每戶住宅居住2.7個(gè)人。假定新增的8萬(wàn)人口也是相同的家庭組成，這意味著悉尼這一年需要額外提供29630套住宅，目前的實(shí)際數(shù)字僅為22750套，短缺率高達(dá)25%。

圖1 北京市住宅投資收益率趨勢(shì)圖

結(jié)果就是悉尼房?jī)r(jià)猛漲：過(guò)去4年里，悉尼房?jī)r(jià)漲幅高達(dá)59%。

六、未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資策略分析

投資價(jià)值的實(shí)現(xiàn)依賴于兩點(diǎn)，一是房地產(chǎn)價(jià)值的增長(zhǎng)，二是變現(xiàn)。從目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資價(jià)值來(lái)看，以北京為例，從指數(shù)走勢(shì)來(lái)看，目前北京的住宅投資價(jià)值仍在增長(zhǎng)，這主要是由于房?jī)r(jià)以及房租的上漲。但是，從真實(shí)的成交來(lái)看，成交周期的拉長(zhǎng)是不爭(zhēng)的事實(shí)。由于北京是全國(guó)房?jī)r(jià)最堅(jiān)挺的城市，因此可以預(yù)見(jiàn)其他城市的成交周期也在拉長(zhǎng)。

拉長(zhǎng)的成交周期一方面是由于市場(chǎng)上的供給越來(lái)越多，另一方面是由于房?jī)r(jià)高啟，很多需求者事實(shí)上不具有真正的購(gòu)買力。這樣就使變現(xiàn)成為一個(gè)未來(lái)的房地產(chǎn)投資必須要慎重對(duì)待的問(wèn)題。

雖然投資需要謹(jǐn)慎，但由于我國(guó)確實(shí)處于城市化過(guò)程之中，未來(lái)依然會(huì)有大量非城市人口進(jìn)入城市，這些人依然需要城市邊緣價(jià)格相對(duì)低廉的住房作為棲身之所。而且，我國(guó)社會(huì)已經(jīng)步入老齡化，養(yǎng)老地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)依然會(huì)有較好的發(fā)展前景。

從物業(yè)品類上看，住宅投資依然是首選，商業(yè)地產(chǎn)投資前景堪憂，寫字樓投資亦得等待下個(gè)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)周期的到來(lái)。在住宅之中，由于土地資源的稀缺性主導(dǎo)因素，別墅物業(yè)未來(lái)的增長(zhǎng)價(jià)值依然值得期待。公寓式豪宅隨著住宅科技的進(jìn)步，未來(lái)的增值潛力可能會(huì)更多地依賴于鄰里資源與社交關(guān)系的充分挖掘。而作為未來(lái)城鄉(xiāng)格局重新劃分的城郊區(qū)別墅，未來(lái)會(huì)迎來(lái)一段時(shí)間的價(jià)值增長(zhǎng)區(qū)間。

七、結(jié)語(yǔ)

房地產(chǎn)是一個(gè)回報(bào)率最高的行業(yè)，長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，市場(chǎng)能將錯(cuò)誤糾正過(guò)來(lái)，擋不住的是潮流，是市場(chǎng)規(guī)律。未來(lái)10～20年，房地產(chǎn)業(yè)的增長(zhǎng)并沒(méi)有結(jié)束，市場(chǎng)的恢復(fù)是必然的，購(gòu)房者把握時(shí)機(jī)找準(zhǔn)切入點(diǎn)，及早進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)才是最重要的。

（作者單位為天津港灣置業(yè)有限公司）

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