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      房屋測(cè)量在房產(chǎn)管理過程中的重要性

      2016-02-12 07:31:05高盼攀吳迪彬
      質(zhì)量探索 2016年6期
      關(guān)鍵詞:房屋測(cè)繪測(cè)量

      高盼攀 吳迪彬

      慈溪市土地勘測(cè)規(guī)劃設(shè)計(jì)院有限公司,浙江省 慈溪市 315300

      房屋測(cè)量在房產(chǎn)管理過程中的重要性

      高盼攀 吳迪彬

      慈溪市土地勘測(cè)規(guī)劃設(shè)計(jì)院有限公司,浙江省 慈溪市 315300

      在房產(chǎn)管理中,房屋測(cè)量技術(shù)的地位非同尋常,由于房屋登記具有時(shí)間短、任務(wù)重的特點(diǎn),在房屋管理中的很多歷史遺留問題,諸如房屋面積測(cè)定和評(píng)估,房屋類別的確定都需要借助于房屋測(cè)量技術(shù),同時(shí)隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷發(fā)展,房屋測(cè)量技術(shù)可以廣泛應(yīng)用于城建征地規(guī)劃和房屋管理方案設(shè)計(jì)中,由于房產(chǎn)管理涉及房屋的各個(gè)方面,對(duì)房屋測(cè)量也出現(xiàn)了多樣性要求。

      房產(chǎn)管理;房屋測(cè)量;重要性

      1 房產(chǎn)測(cè)繪的原因與意義

      1.1 房產(chǎn)測(cè)繪是房地產(chǎn)交易的重要環(huán)節(jié)

      在房地產(chǎn)交易和管理過程中,房產(chǎn)測(cè)繪具有十分重要的作用。房地產(chǎn)的規(guī)劃、開發(fā)、交易等等都需要在房產(chǎn)測(cè)繪的基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)。隨著房地產(chǎn)的發(fā)展,對(duì)于房產(chǎn)測(cè)繪的要求與專業(yè)性要求逐漸提高,提供更加全面具體科學(xué)的檢測(cè)數(shù)據(jù),以便房產(chǎn)的更好使用。

      消費(fèi)者的權(quán)益,業(yè)主的利益都與房產(chǎn)測(cè)繪直接相關(guān),產(chǎn)權(quán)管理部門對(duì)于房屋產(chǎn)權(quán)的確認(rèn),產(chǎn)權(quán)人對(duì)于產(chǎn)權(quán)保護(hù)的需求,都需要房產(chǎn)測(cè)繪作為依據(jù)。也就是說,當(dāng)業(yè)主對(duì)于房產(chǎn)的劃分界限,測(cè)量面積不標(biāo)準(zhǔn)而導(dǎo)致利益受到侵犯時(shí),就能夠通過房產(chǎn)測(cè)繪的方法維護(hù)自身合法權(quán)益。房產(chǎn)測(cè)繪為相關(guān)部門的管理工作提供了便利的條件,維護(hù)了業(yè)主的權(quán)益,使個(gè)人財(cái)產(chǎn)、國家房產(chǎn)免受損失,利于社會(huì)的和諧發(fā)展。

      1.2 房產(chǎn)測(cè)繪與房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展息息相關(guān)

      房屋面積的計(jì)算方式與衡量標(biāo)準(zhǔn)種類很多,對(duì)于普通消費(fèi)者而言,掌握測(cè)量方法十分困難并且沒有必要,這時(shí)房產(chǎn)測(cè)繪就會(huì)起到重要的作用。有些開發(fā)商為謀求自身利益,利用人們對(duì)于房屋測(cè)量上弱點(diǎn)房屋面積上做手腳,誤導(dǎo)人們進(jìn)行消費(fèi),這樣的情況下,消費(fèi)者的權(quán)益受到侵犯,極易產(chǎn)生房產(chǎn)交易糾紛,不利與房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康長久發(fā)展。

      房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展也會(huì)影響到城市的發(fā)展,城市的拆遷,開發(fā)與重建都需要房產(chǎn)檢測(cè)的數(shù)據(jù)信息作為參考,城市的發(fā)展也會(huì)帶動(dòng)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,兩者相互促進(jìn),促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)的良好發(fā)展,這也是房產(chǎn)測(cè)繪的重要意義之一。

      2 房屋測(cè)量在房產(chǎn)管理中的地位及其重要性分析

      首先,房屋測(cè)量對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)籍管理意義重大,房地產(chǎn)管理的核心內(nèi)容之一是進(jìn)行房屋所有權(quán)的管理,因此要實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)管理的法律化、制度化和程序化,就必須充分依靠房屋測(cè)量。通過房屋測(cè)量才能進(jìn)行有效的房屋基本情況的審計(jì)和評(píng)估,房屋測(cè)量的質(zhì)量和結(jié)果直接影響到房屋所有權(quán)的登記,因此房屋測(cè)量部門要科學(xué)決策,嚴(yán)格執(zhí)行國家的各項(xiàng)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范,這樣才能為房產(chǎn)管理提供參考資料,減輕房產(chǎn)管理的工作量。

      其次,房屋測(cè)量還對(duì)房地產(chǎn)管理中的市場(chǎng)管理意義重大,隨著住房制度改革不斷深化,新建住房的利用率不斷提高,房屋的買賣和交易行為也越來越頻繁,作為房屋管理部門在進(jìn)行管理時(shí)需要提供一定的法律依據(jù),而房屋測(cè)量則客觀上提供了這一需要,這也有利于保證消費(fèi)者的合法權(quán)益,促進(jìn)房地產(chǎn)銷售和房屋消費(fèi)市場(chǎng)的活躍,使房屋消費(fèi)者放心,使房產(chǎn)管理進(jìn)入一個(gè)良性的科學(xué)的運(yùn)作軌道。

      3 房產(chǎn)測(cè)繪的質(zhì)量控制的內(nèi)容

      3.1 房產(chǎn)測(cè)繪的質(zhì)量控制點(diǎn)

      人員培訓(xùn)、資源配置和設(shè)備儀器管理、外業(yè)測(cè)繪和內(nèi)業(yè)測(cè)繪是時(shí)房屋測(cè)繪過程中的四個(gè)控制點(diǎn)。

      3.2 房屋測(cè)繪的控制點(diǎn)的分析

      房產(chǎn)測(cè)繪的主要人員有:內(nèi)業(yè)數(shù)據(jù)計(jì)算和資料整理員、外業(yè)測(cè)繪員和產(chǎn)品檢驗(yàn)員。進(jìn)行房屋測(cè)繪的工作人員在工作前都必須經(jīng)過嚴(yán)格的培訓(xùn),培訓(xùn)合格者才能進(jìn)行房屋測(cè)繪的相關(guān)工作。

      房屋測(cè)繪的儀器和資源十分豐富,比如標(biāo)尺、玻璃纖維尺、水準(zhǔn)儀等儀器,還有應(yīng)用程序和設(shè)備,主要包括繪圖儀。筆記本電腦等等。

      外業(yè)測(cè)繪是指在計(jì)算機(jī)中繪制出的,根據(jù)施工單位提供的施工圖或者竣工圖進(jìn)行繪制的草圖。其中會(huì)包括相關(guān)的數(shù)據(jù)設(shè)計(jì),比如外墻的厚度、陽臺(tái)的尺寸以及保溫板的厚度等相關(guān)數(shù)據(jù),之后將草圖打印出來,交給相關(guān)人員使用。同時(shí),不僅要對(duì)外圍實(shí)際尺寸進(jìn)行測(cè)量,還要對(duì)特殊的建筑,比如多層或高層建筑中的頂層尺寸進(jìn)行測(cè)量。需要實(shí)際測(cè)量的包括房屋進(jìn)深開間、層高、陽臺(tái)寬度與內(nèi)外墻厚度,還有外圍的樓梯走廊等等。

      內(nèi)業(yè)測(cè)繪是指在外業(yè)測(cè)繪的基礎(chǔ)上,內(nèi)業(yè)對(duì)于相關(guān)數(shù)據(jù)的處理。在與外業(yè)測(cè)繪數(shù)據(jù)的對(duì)比中尋找偏差,看是否需要進(jìn)行修改。根據(jù)不同的偏差,查找產(chǎn)生偏差的原因,在具體提出相應(yīng)的解決措施。在計(jì)算機(jī)中繪圖,調(diào)整相關(guān)尺寸,從而計(jì)算出全樓的建筑總面積、每套房間的建筑面積、全樓總套的建筑面積和公用建筑面積的分?jǐn)傁禂?shù),然后進(jìn)行表格的填寫,最后由計(jì)算機(jī)計(jì)算出相關(guān)系數(shù)即可。

      4 房屋測(cè)量在房產(chǎn)管理中的作用

      房屋測(cè)量技術(shù)是一項(xiàng)專業(yè)技術(shù)要求很高的工作它的發(fā)展是建立在現(xiàn)代測(cè)繪技術(shù)的基礎(chǔ)上的,隨著商品房建設(shè)數(shù)量的高漲,當(dāng)前對(duì)房屋測(cè)量的需求也越來越大,特別是涉及房屋所有權(quán)的歸屬和房產(chǎn)分割等問題時(shí),房屋測(cè)量成為解決房屋糾紛的重要的科學(xué)的法律依據(jù)。房屋測(cè)量獲得的測(cè)量數(shù)據(jù)往往是第一手的,都具有很強(qiáng)的法律效力,有了這些依據(jù),才能有效載入房屋所有權(quán)屬證書,因此在房產(chǎn)管理中,房屋測(cè)繪結(jié)果是發(fā)放房屋權(quán)屬證書和財(cái)政稅收的重要依據(jù)。只有合理的利用房屋測(cè)量技術(shù),才能穩(wěn)步的推進(jìn)房屋管理和合理的房屋規(guī)劃建設(shè),提高土地的利用率,從而更好地調(diào)配和使用房屋和土地,有計(jì)劃安排新舊城區(qū)居民房屋的拆遷和改造,為新發(fā)展住宅區(qū)規(guī)劃提供便利條件,同時(shí)房屋測(cè)量的數(shù)據(jù)和結(jié)果,也是進(jìn)行城鎮(zhèn)房地產(chǎn)管理和房屋規(guī)劃研究的重要基礎(chǔ)資料。由此可見,房屋測(cè)量技術(shù)雖然專業(yè)性強(qiáng)。

      房屋測(cè)量提供了準(zhǔn)確的測(cè)量圖紙資料和數(shù)據(jù)庫,不僅對(duì)私有房屋管理意義重大,也為正確掌握城鎮(zhèn)居民房屋和土地的使用現(xiàn)狀和變化提供了一定的參考,通過房屋測(cè)量的數(shù)據(jù),城鎮(zhèn)房屋管理部門可以對(duì)公私各占有的房產(chǎn)數(shù)量和面積進(jìn)行合理的統(tǒng)計(jì),徹底清除違法違章房屋,從而形成動(dòng)態(tài)的房屋管理和監(jiān)測(cè)體系。

      房屋測(cè)量技術(shù)的重要之處還在于它為統(tǒng)計(jì)各類房屋的數(shù)量和比重提供了可支撐的數(shù)據(jù),這些數(shù)據(jù)可以廣泛應(yīng)用于現(xiàn)代房產(chǎn)管理和房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)理論研究。房屋測(cè)量為房產(chǎn)稅的征收提供了必要的依據(jù),房產(chǎn)測(cè)量為城鎮(zhèn)財(cái)政、稅收等部門研究和確定居民房屋土地分類等級(jí)、制定稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)提供了參照,在一定程度上保證了房產(chǎn)稅費(fèi)的征收,避免了稅收管理部門的損失。此外,房產(chǎn)測(cè)量圖中所顯示的所有房屋的權(quán)屬范圍,是經(jīng)測(cè)量統(tǒng)計(jì)后逐幢房屋清理得出的產(chǎn)權(quán),房屋的產(chǎn)權(quán)經(jīng)過住戶申請(qǐng)登記,是由主管部門逐戶審核確認(rèn)的,房產(chǎn)測(cè)量圖也是加強(qiáng)房產(chǎn)管理、核定產(chǎn)權(quán)、頒發(fā)房屋權(quán)屬證書、保障房屋所有者的合法權(quán)益的依據(jù)之一。

      [1]覃芳.淺談房產(chǎn)測(cè)量在城市發(fā)展中的重要作用[J].民營科技.2009.10.

      [2]胡秀英.規(guī)范房產(chǎn)測(cè)量強(qiáng)化行政管理[J].湖南測(cè)繪,2014.5.

      [3]鄭振.淺議房產(chǎn)測(cè)量在房產(chǎn)管理中的作用[J].行政管理,2015.2.

      [4]賴寶軍.房產(chǎn)測(cè)量中的幾個(gè)問題的探討[J].中國新技術(shù)新產(chǎn)品.2008.11.

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