◎ 本刊顧問、國土資源部政策法規(guī)司調(diào)研員 陳戰(zhàn)杰

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閑置土地一直沒有處理過的能直接收回嗎？

◎ 本刊顧問、國土資源部政策法規(guī)司調(diào)研員 陳戰(zhàn)杰

有問有答

問：

我縣一些土地閑置，有的閑置超過5年了，但我們一直體諒他們的難處，沒有及時發(fā)出過督促動工之類的通知。現(xiàn)在，我們想依法收回，在法律上是否有障礙？是否必須有告知程序？

答：

《閑置土地處置辦法》于2012年又進行了修改，并以國土資源部第53號令發(fā)布。

由于本案涉及的土地使用權(quán)是核心資產(chǎn)，決定收回必須十分慎重，其思路是先調(diào)查核實，再決定處置方式。

先按照《閑置土地處置辦法》第二條規(guī)定，確定是否構(gòu)成了閑置；再按照第五條的規(guī)定，向土地使用權(quán)人下發(fā)《閑置土地調(diào)查通知書》，內(nèi)容按第六條的項目填寫。土地使用權(quán)人接到通知后依照《閑置土地調(diào)查通知書》的內(nèi)容，向政府提交書面情況說明。

在這個過程中，可能存在兩種情況，應分別對待。第一種情況是政府原因造成閑置的，第二種情況是土地使用權(quán)人自己的原因造成閑置的。

第一種情況，屬于政府方面原因的，可以按照第八條規(guī)定辦理。第八條規(guī)定，有下列情形之一，屬于政府、政府有關部門的行為造成動工開發(fā)延遲的，國有建設用地使用權(quán)人應當向市、縣國土資源主管部門提供土地閑置原因說明材料，經(jīng)審核屬實的，依照本辦法第十二條和第十三條規(guī)定處置：（一）因未按照國有建設用地使用權(quán)有償使用合同或者劃撥決定書約定、規(guī)定的期限、條件將土地交付給國有建設用地使用權(quán)人，致使項目不具備動工開發(fā)條件的；（二）因土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃依法修改，造成國有建設用地使用權(quán)人不能按照國有建設用地使用權(quán)有償使用合同或者劃撥決定書約定、規(guī)定的用途、規(guī)劃和建設條件開發(fā)的；（三）因國家出臺相關政策，需要對約定、規(guī)定的規(guī)劃和建設條件進行修改的；（四）因處置土地上相關群眾信訪事項等無法動工開發(fā)的；（五）因軍事管制、文物保護等無法動工開發(fā)的；（六）政府、政府有關部門的其他行為。因自然災害等不可抗力導致土地閑置的，依照前款規(guī)定辦理。

《閑置土地處置辦法》第十二條規(guī)定，因本辦法第八條規(guī)定情形造成土地閑置的，市、縣國土資源主管部門應當與國有建設用地使用權(quán)人協(xié)商，選擇下列方式處置：（一）延長動工開發(fā)期限。簽訂補充協(xié)議，重新約定動工開發(fā)、竣工期限和違約責任。從補充協(xié)議約定的動工開發(fā)日期起，延長動工開發(fā)期限最長不得超過一年；（二）調(diào)整土地用途、規(guī)劃條件。按照新用途或者新規(guī)劃條件重新辦理相關用地手續(xù)，并按照新用途或者新規(guī)劃條件核算、收繳或者退還土地價款。改變用途后的土地利用必須符合土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)規(guī)劃；（三）由政府安排臨時使用。待原項目具備開發(fā)建設條件，國有建設用地使用權(quán)人重新開發(fā)建設。從安排臨時使用之日起，臨時使用期限最長不得超過兩年； （四）協(xié)議有償收回國有建設用地使用權(quán)；（五）置換土地。對已繳清土地價款、落實項目資金，且因規(guī)劃依法修改造成閑置的，可以為國有建設用地使用權(quán)人置換其它價值相當、用途相同的國有建設用地進行開發(fā)建設。涉及出讓土地的，應當重新簽訂土地出讓合同，并在合同中注明為置換土地；（六）市、縣國土資源主管部門還可以根據(jù)實際情況規(guī)定其他處置方式。 除前款第四項規(guī)定外，動工開發(fā)時間按照新約定、規(guī)定的時間重新起算。 符合本辦法第二條第二款規(guī)定情形的閑置土地，依照本條規(guī)定的方式處置。

《閑置土地處置辦法》第十三條規(guī)定，市、縣國土資源主管部門與國有建設用地使用權(quán)人協(xié)商一致后，應當擬訂閑置土地處置方案，報本級人民政府批準后實施。 閑置土地設有抵押權(quán)的，市、縣國土資源主管部門在擬訂閑置土地處置方案時，應當書面通知相關抵押權(quán)人。

第二種情況，屬于土地使用權(quán)人自身原因的，按照《閑置土地處置辦法》第九條辦理。經(jīng)調(diào)查核實后，由國土局下發(fā)《閑置土地認定書》，內(nèi)容按照第十條填寫；然后按第十一條規(guī)定在門戶網(wǎng)站上公布；再按第十四條做出處置，滿一年，未滿兩年的，下達《征繳土地閑置費決定書》，征繳閑置費。超過兩年的，報經(jīng)有批準權(quán)的人民政府批準后，下達《收回國有建設用地使用權(quán)決定書》，無償收回國有建設用地使用權(quán)。閑置土地設有抵押權(quán)的，同時抄送相關土地抵押權(quán)人。《征繳土地閑置費決定書》和《收回國有建設用地使用權(quán)決定書》內(nèi)容按《閑置土地處置辦法》第十六條的規(guī)定填寫。

告知土地使用權(quán)人有要求聽證的權(quán)利，有行政復議和提起行政訴訟的權(quán)利。

根據(jù)以上規(guī)定，可以知道，盡管你局一直沒有督促，但只要開始收回閑置土地，就必須按照法定的程序辦理，首先必須調(diào)查核實。不能因為已經(jīng)超過了多年，就簡化程序，那樣，容易引起行政訴訟，成為被告。（本文摘自《國土資源170個怎么辦》一書）