文/張真　中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)　北京　100000

經(jīng)濟(jì)L型走勢(shì)下的房地產(chǎn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革

文/張真中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)北京100000

國(guó)民經(jīng)濟(jì)L型走勢(shì)新常態(tài)下，房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)了一些新情況、新變化，這是此次房地產(chǎn)行業(yè)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的基礎(chǔ)和原點(diǎn)，本文結(jié)合行業(yè)實(shí)際情況和發(fā)達(dá)國(guó)家經(jīng)驗(yàn)，針對(duì)這些新情況、新變化提出了五項(xiàng)供給側(cè)改革的具體方向和措施，涉及到房地產(chǎn)上下游產(chǎn)業(yè)，涵蓋土地、設(shè)計(jì)、施工和物業(yè)等多個(gè)環(huán)節(jié)。

供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革；L型走勢(shì)；住宅產(chǎn)業(yè)化；工業(yè)旅游地產(chǎn)

當(dāng)前，中國(guó)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入換擋期，經(jīng)濟(jì)總體呈現(xiàn)L型走勢(shì)。作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)行業(yè)，也相應(yīng)進(jìn)入調(diào)整期，呈現(xiàn)出很多新特征，一是住房市場(chǎng)總量滿足，局部短缺；二是住房的需求層次和居住觀念發(fā)生了變化；三是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的內(nèi)涵發(fā)生了很大變化。這些新的變化和趨勢(shì)，是此次房地產(chǎn)行業(yè)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的基礎(chǔ)和原點(diǎn)，本論文結(jié)合行業(yè)實(shí)際情況和發(fā)達(dá)國(guó)家經(jīng)驗(yàn)，提出了5項(xiàng)具體的供給側(cè)改革方向和措施，涵蓋土地、設(shè)計(jì)、施工和物業(yè)等多個(gè)上下游相關(guān)環(huán)節(jié)。

1、優(yōu)化地區(qū)間土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，減少人口流出地區(qū)的土地供應(yīng)，增加住房緊張地區(qū)的供應(yīng)。

當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出“總量滿足，局部短缺”的特點(diǎn)，大量的中西部、東北、非城市群三四線城市住宅存量很大，而一線城市、重點(diǎn)二線城市，及其周邊地區(qū)的住宅缺口仍然很大。這些表現(xiàn)在市場(chǎng)上，就是深圳、南京和東莞、燕郊等地房?jī)r(jià)持續(xù)快速上漲，首次置業(yè)比例高達(dá)60%以上，中小戶型熱銷，住房租售比持續(xù)偏高；而在普通三四線城市，多為改善型需求，100m2以上戶型成為市場(chǎng)主體，房屋租賃市場(chǎng)長(zhǎng)期低迷。在這種行情下的房地產(chǎn)行業(yè)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，必然要求調(diào)整開(kāi)發(fā)思路，優(yōu)化區(qū)域供應(yīng)結(jié)構(gòu)，在住房供求關(guān)系緊張地區(qū)適度增加用地規(guī)模，對(duì)房地產(chǎn)庫(kù)存較高的城市，減少直至停止住房用地供應(yīng)。此外，還可以采取多種方式靈活供地，除了一次性出讓土地，還可采取租賃、先租后讓、租讓結(jié)合等新方式，提高土地配置效率。

2、調(diào)整土地供應(yīng)種類，與世界接軌，增加住宅土地供應(yīng)。

中國(guó)的新增建設(shè)用地中的住宅用地比例一直偏低，長(zhǎng)期在20%以下，遠(yuǎn)低于國(guó)際上通行的45%。地方政府更加看重工商業(yè)，把城市定位為本地區(qū)的工業(yè)中心和商業(yè)中心，偏離了集中居住屬性，大量新增建設(shè)用地被低效用于建廠房、蓋商廈、蓋寫(xiě)字樓，這造成：一是工業(yè)園區(qū)招商困難，沒(méi)有工業(yè)資源稟賦的城市也上馬工業(yè)園區(qū)，招商時(shí)除了土地低價(jià)或免費(fèi)，還要再提供其它優(yōu)惠和補(bǔ)貼。二是商業(yè)用房嚴(yán)重過(guò)剩，庫(kù)存1.5億平米，一些地方需要二、三十年的去化周期，商業(yè)用地的使用年限才40年。這其中尤以商業(yè)綜合體為甚，全國(guó)存量4 億m2，在大中城市里人均1m2，全市所有男女老少同時(shí)都站在里面也不擁擠。再加上這幾年電子商務(wù)和物流大發(fā)展，網(wǎng)上購(gòu)物日益普及，經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)實(shí)體商鋪的需求大大減少，大量的空置商鋪在中小城市多有出現(xiàn)，商業(yè)用地在未來(lái)會(huì)更加過(guò)剩。

3、優(yōu)化住宅的設(shè)計(jì)和質(zhì)量，生產(chǎn)綠色低碳、諧宜居的好住宅。

在全國(guó)城鎮(zhèn)人均居住面積達(dá)到了35m2的大環(huán)境下，全國(guó)很多地區(qū)，特別是居住了4億多人口的三四線城市，基本的住房需求已得到滿足，改善性需求成為市場(chǎng)主體，以前是有房住，現(xiàn)在是住好房。相應(yīng)的，在這些地區(qū)房地產(chǎn)也率先告別了高速發(fā)展，進(jìn)入了中低速平穩(wěn)階段，呈現(xiàn)出L型走勢(shì)。在此形勢(shì)下，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展方向也應(yīng)相應(yīng)調(diào)整，不再著力于多拿地、快蓋房的高速開(kāi)發(fā)建設(shè)，而應(yīng)更加注重匠人精神，建造低碳環(huán)保的百年好房子：一是優(yōu)質(zhì)的全裝修，裝修游擊隊(duì)的施工質(zhì)量毫無(wú)保障，一直在消費(fèi)者投訴中占有很高比例，現(xiàn)在全裝修逐漸被市場(chǎng)認(rèn)可。二是推廣綠色零排放技術(shù)，打造環(huán)保社區(qū)。相關(guān)成熟技術(shù)主要有新風(fēng)系統(tǒng)、太陽(yáng)能照明和熱水、垃圾分類回收、中水灌溉處理、廚余垃圾粉粹機(jī)等。三是創(chuàng)建“互聯(lián)網(wǎng)+”智能社區(qū)，包括家庭遠(yuǎn)程控制/監(jiān)控、小區(qū)人工智能識(shí)別門禁、保潔機(jī)器人等。四是引入高水平創(chuàng)新型物業(yè)服務(wù)公司，應(yīng)用APP，再造物業(yè)服務(wù)流程。物業(yè)公司還可以自營(yíng)裝修、充電汽車租賃、家庭照顧等新業(yè)務(wù)，發(fā)揮在最后1公里上的優(yōu)勢(shì)。

4、推廣住宅產(chǎn)業(yè)化，提高住房質(zhì)量，降低建造成本。

當(dāng)前住宅產(chǎn)業(yè)化的大部分建筑設(shè)計(jì)、施工技術(shù)和產(chǎn)品研發(fā)已經(jīng)比較成熟，逐步建立了技術(shù)支持和部品部件供應(yīng)體系。開(kāi)發(fā)建設(shè)中遇到的主要問(wèn)題有：一是中小城市大多缺少配套企業(yè)，建筑裝配部品通常具有體積大、銷售半徑小的特點(diǎn)，異地采購(gòu)會(huì)大幅增加不確定性和運(yùn)輸費(fèi)用；二是設(shè)計(jì)、施工單位對(duì)此技術(shù)不熟練，邊干邊學(xué)，容易出差錯(cuò)、交學(xué)費(fèi)。這些都是新技術(shù)推廣期不可避免的情況，隨著高校和科研院所、設(shè)計(jì)單位、開(kāi)發(fā)企業(yè)、施工企業(yè)、部品部件企業(yè)通力合作，改進(jìn)完善全產(chǎn)業(yè)鏈上下游銜接，住宅產(chǎn)業(yè)化技術(shù)在工期、質(zhì)量和經(jīng)濟(jì)方面的優(yōu)勢(shì)就會(huì)快速顯現(xiàn)。

5、發(fā)展養(yǎng)老、旅游等新的地產(chǎn)業(yè)態(tài)，及時(shí)適應(yīng)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展變遷。

大陸65歲以上老人家庭戶數(shù)約為9000萬(wàn)戶，占全部家庭戶數(shù)的比例超過(guò)20%，到2025年老年人口將達(dá)到3億，房地產(chǎn)行業(yè)必須看到養(yǎng)老設(shè)施、養(yǎng)老服務(wù)、大健康產(chǎn)業(yè)迅猛崛起的現(xiàn)實(shí)和潛在需求。通過(guò)這幾年的發(fā)展和探索，養(yǎng)老主要分為：居家養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老、機(jī)構(gòu)養(yǎng)老等三種模式，其中居家養(yǎng)老要占90%左右。因此，養(yǎng)老地產(chǎn)不是必須另起爐灶，它就在開(kāi)發(fā)的新樓盤(pán)之中，就在適老化改造的成熟社區(qū)里，新舊小區(qū)都要考慮適老化設(shè)施和配套的養(yǎng)老服務(wù)，滿足老齡化社會(huì)的需要。

2015年，中國(guó)城鎮(zhèn)居民年均可支配收入達(dá)到31000元，旅游需求持續(xù)高速增加，當(dāng)年國(guó)內(nèi)旅游突破40億人次，旅游業(yè)產(chǎn)值達(dá)到4萬(wàn)億，旅游業(yè)井噴式高速增長(zhǎng)對(duì)旅游地產(chǎn)不但提出了巨大的數(shù)量需求，而且出現(xiàn)了很多新的種類需求，旅游地產(chǎn)呈現(xiàn)出從單一的酒店、主題公園轉(zhuǎn)向游樂(lè)設(shè)施、度假別墅、第二居所等多元化并存的發(fā)展態(tài)勢(shì)。如果所在地區(qū)缺少風(fēng)景名勝，不具備休閑度假的良好條件，也不要放棄，德國(guó)也遇到過(guò)類似問(wèn)題，緯度偏高，氣候寒冷，比如柏林在北緯52度，與漠河同一維度，德國(guó)的古建筑也在二戰(zhàn)空襲中嚴(yán)重?fù)p毀，只剩下一些遠(yuǎn)離城市的古堡、教堂和小村鎮(zhèn)。但德國(guó)創(chuàng)新出了工業(yè)旅游，對(duì)已有工廠進(jìn)行改造，增加安全設(shè)施和解釋說(shuō)明，游客學(xué)習(xí)現(xiàn)代工業(yè)如何從一塊礦石造出齒輪軸承，再造出汽車飛機(jī)。中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)提出要“去產(chǎn)能”，落后的工業(yè)產(chǎn)能不是只有拆除一條道可走，改造成工業(yè)旅游資源也是一條成功的國(guó)際經(jīng)驗(yàn)。

結(jié)語(yǔ)：

供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革正在各行各業(yè)如火如荼的開(kāi)展，房地產(chǎn)企業(yè)和房地產(chǎn)人是其中重要而關(guān)鍵的一份子，揚(yáng)長(zhǎng)避短、大膽探索才是改革中正確的發(fā)展方向，行業(yè)主管部門和幾萬(wàn)家開(kāi)發(fā)企業(yè)要找準(zhǔn)自身的比較優(yōu)勢(shì)，在變革中尋找機(jī)遇，在轉(zhuǎn)型中奮發(fā)有為，把握住新的機(jī)遇，闖出一條條新路，通往輝煌的羅馬。

［1］王冠，紀(jì)宇晟.供給側(cè)改革中的房地產(chǎn)去庫(kù)存［J］.價(jià)值工程，2016（5）.

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［3］徐立權(quán).低碳經(jīng)濟(jì)背景下房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的創(chuàng)新發(fā)展［J］.財(cái)經(jīng)界（學(xué)術(shù)版），2016（1）.