文/王薇　集寧區(qū)房產(chǎn)物業(yè)管理局　內(nèi)蒙古烏蘭察布　012000

房地產(chǎn)市場(chǎng)管理存在的問題及解決對(duì)策

文/王薇集寧區(qū)房產(chǎn)物業(yè)管理局內(nèi)蒙古烏蘭察布012000

房地產(chǎn)是我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的一項(xiàng)支柱性產(chǎn)業(yè)，不僅在促進(jìn)社會(huì)主義經(jīng)濟(jì)發(fā)展、改善人居環(huán)境方面發(fā)揮著重大積極作用，而且其背后已經(jīng)形成了一個(gè)巨大的產(chǎn)業(yè)鏈，解決了很多人的就業(yè)問題。但是，當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)管理工作中尚且存在一些問題，比如調(diào)控難度過大、，制約了其各種積極作用的充分發(fā)揮，甚至還可能導(dǎo)致嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生。本文總結(jié)了我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)管理中存在的一些問題，并有針對(duì)性地探究了一些解決對(duì)策，供讀者參考。

房地產(chǎn)市場(chǎng)；不動(dòng)產(chǎn)稅；宏觀調(diào)控；政策組合

隨著城鎮(zhèn)化建設(shè)的快速推進(jìn)，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為推動(dòng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)迅猛發(fā)展的支柱性產(chǎn)業(yè)與主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)之一，但是其在彰顯出重大積極作用的同時(shí)，供大于求問題日益凸顯、投資額度遠(yuǎn)大于銷售額度等導(dǎo)致市場(chǎng)管理活動(dòng)中存在著資源錯(cuò)配的嚴(yán)重問題，甚至部門地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)中已經(jīng)發(fā)現(xiàn)了明顯的泡沫現(xiàn)象與過熱苗頭，并且有擴(kuò)大蔓延趨勢(shì)。因此，為有效解決房地產(chǎn)市場(chǎng)中存在的這些問題，地方政府必須及時(shí)采取有效手段有效防范與調(diào)控，以保證房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速、穩(wěn)定、健康發(fā)展。

一、房地產(chǎn)市場(chǎng)管理中存在的現(xiàn)狀問題

筆者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)管理中尚且存在一些限制性因素，阻礙了房地產(chǎn)市場(chǎng)管理實(shí)效的快速提升，不利于房地產(chǎn)業(yè)各種積極作用的充分發(fā)揮。現(xiàn)將這些問題總結(jié)如下：

1.投資規(guī)模日益增大

隨著近年樓市銷量大增的影響，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)也迎來了發(fā)展的春天，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的銷售業(yè)績(jī)也有了顯著的提高，尤其是最近幾年多年房產(chǎn)公司的銷售額刷新了歷史數(shù)據(jù)。有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2015年有超過100家房地產(chǎn)公司的銷售額突破百億，與上一年度相比新增24家，共計(jì)銷售總額高達(dá)3.5萬億元。高額的利潤(rùn)刺激了房地產(chǎn)投資規(guī)模日益增大，有數(shù)據(jù)顯示，2015年我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資資金共計(jì)95979億元，與2014年相比增長(zhǎng)了1%。其中，住宅型建筑投資額度為64595億元，比去年同期增長(zhǎng)0.4%；房屋施工面積為735693萬平米，和2014年同期相比增長(zhǎng)1.3%。從這里我們可以看出，房地產(chǎn)公司的投資資金規(guī)模與建筑面積都逐年成上升趨勢(shì)。但是，在現(xiàn)實(shí)中并非所有已經(jīng)開發(fā)的房產(chǎn)都銷售一空，而是有很多都處于庫存狀態(tài)。

2.商品房?jī)r(jià)攀升過快

2015年大概有60%的銀行存款流入了地方政府的房地產(chǎn)投資中，再加上各個(gè)地區(qū)限購(gòu)政策的解除及銀行貸款利息的多次下調(diào)大大刺激了居民們的購(gòu)房熱情，并且也大幅提升了壟斷性及投資需求。從一線城市的房地產(chǎn)銷售量來看，雖然近年來的銷量呈現(xiàn)下降趨勢(shì)，但是2015到2016年的房?jī)r(jià)卻仍舊居高不下且呈現(xiàn)逐年攀升姿態(tài)。2015年的樓市50強(qiáng)報(bào)告數(shù)據(jù)顯示，一線城市中的深滬房?jī)r(jià)增幅顯著，最高漲幅與2014年同期相比超過三成。肇慶、上海、深圳房產(chǎn)成交均價(jià)為13.4%、18%、33.6%。比如，2015 年7月有統(tǒng)計(jì)數(shù)字表明，深圳住宅成交均價(jià)為37821元/平方米，環(huán)比上漲9.73%；上海住宅成交均價(jià)34118元/平方米，環(huán)比上漲1.16%；北京住宅成交均價(jià)33205元/平方米，環(huán)比上漲1.49%；三亞住宅成交均價(jià)20141元/平方米，環(huán)比上漲0.19%；東莞住宅成交均價(jià)9259元/平方米，環(huán)比上漲2.25%等。在各個(gè)區(qū)位的銷售情況來看，相同地段房?jī)r(jià)同期成交價(jià)增幅通常在30%左右。

3.調(diào)控難度不斷加大

近年來我國(guó)政府十分重視房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控問題，曾經(jīng)多次出臺(tái)專項(xiàng)政策對(duì)其加強(qiáng)干預(yù)與監(jiān)管力度，但是從具體的房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況來看，調(diào)控成效不夠理想，甚至出現(xiàn)來了背道而馳的結(jié)構(gòu)。繼“新國(guó)十條”與“新五條”、“新八條”、“第三套房或以上不能貸款，首套房首付比例不低于30%”、“‘930’房貸新政”等一系列調(diào)控政策之后，2016年房地產(chǎn)行業(yè)的主要調(diào)控政策為“分城施策去庫存”，隨著各個(gè)調(diào)整政策的出臺(tái)都引起房產(chǎn)市場(chǎng)“遇冷”或“回暖”，幾經(jīng)更迭與沉浮，仍舊為尋得可確保房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)久、穩(wěn)定、健康發(fā)展的調(diào)控良方。從這里我們可以看出，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)在宏觀調(diào)控方面具有復(fù)雜性與艱巨性特點(diǎn)。

4.面臨嚴(yán)重泡沫風(fēng)險(xiǎn)

當(dāng)前，我國(guó)房地產(chǎn)中的住房成交價(jià)格居高不下，嚴(yán)重超過了當(dāng)?shù)仄胀ň用竦馁?gòu)買能力，這就使得我國(guó)經(jīng)濟(jì)可能遭遇巨大的泡沫風(fēng)險(xiǎn)。在持續(xù)放大的房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)中，我國(guó)的社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)還將面臨一系列其他的風(fēng)險(xiǎn)：①因城鎮(zhèn)化建設(shè)的快速推進(jìn)，很多都市村莊及城市近郊的大量民房被拆除，很容易導(dǎo)致當(dāng)?shù)鼗鶎用癖姷谋┝_突、激烈對(duì)抗等群體性、大規(guī)模惡性事件的發(fā)生，從而大大增加社會(huì)中的不和諧因素，進(jìn)而不利于和諧社會(huì)的構(gòu)建，最終加速房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險(xiǎn)的來臨。②行政部門借助大宗銀行貸款及財(cái)政支出對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)進(jìn)行了過度干預(yù)，這就會(huì)嚴(yán)重排擠其他經(jīng)濟(jì)行為，尤其會(huì)對(duì)創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生較大的破壞性，最終極易導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)成為拉動(dòng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)的核心驅(qū)動(dòng)力。③隨著房地產(chǎn)征地規(guī)模的不斷擴(kuò)大，被占用的耕地資源也日益增多，這勢(shì)必會(huì)導(dǎo)致未來農(nóng)產(chǎn)品總產(chǎn)量的嚴(yán)重縮減，極易造成糧食危機(jī)的出現(xiàn)，從而引發(fā)社會(huì)恐慌問題。一旦以上幾種風(fēng)險(xiǎn)中的一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)爆發(fā)的話，就會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫快速破裂，最終給社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)帶來摧毀性打擊。

二、有效解決房地產(chǎn)市場(chǎng)管理現(xiàn)狀問題的對(duì)策

依據(jù)上文總結(jié)的當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)管理中存在的諸多問題，筆者在深度分析產(chǎn)生這些問題原因的基礎(chǔ)上，依據(jù)自身多年從事房地產(chǎn)市場(chǎng)管理工作的經(jīng)驗(yàn)，有針對(duì)性地探究了一些解決對(duì)策，供各位同仁參考。

1.積極發(fā)揮政府調(diào)控職能

地方政府是當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)管理的主體，其管理成效的高低直接影響了房?jī)r(jià)的合理性高低、經(jīng)濟(jì)增速的快慢等，因此當(dāng)?shù)卣畱?yīng)充分了解自身調(diào)控職能的重大影響作用與積極意義，并積極采取措施促進(jìn)調(diào)控成效的顯著提升。評(píng)價(jià)地方政府在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控方面職能作用大小的籌碼，主要是其在關(guān)注民生、建設(shè)保障性住房、賣地生財(cái)?shù)确矫娴娜∩?。在?dāng)前這種房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況下，中央政府應(yīng)積極出面及時(shí)改變各地政府出讓土地中的獲利情況：采取有效措施強(qiáng)制性規(guī)定出讓土地中所獲得的收益不可納入當(dāng)?shù)卣呢?cái)政收入，也禁止地方政府從出讓土地過程中抽取任何好處，只有這樣才能確保當(dāng)?shù)禺a(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控各種政策得到各地政府的嚴(yán)格落實(shí)與貫徹，才能有效降低房地產(chǎn)開發(fā)成本，才能切實(shí)降低房?jī)r(jià)。

2.創(chuàng)新政府績(jī)效評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)

我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)目前處于十分火熱的狀態(tài)，但是透過紅火現(xiàn)象我們可以發(fā)現(xiàn)出現(xiàn)這種狀態(tài)的主要原因并非市場(chǎng)大量需求所引起的真正“繁榮”現(xiàn)象，而是在一些制度的刺激下出現(xiàn)了的一種表面現(xiàn)象。其中，最核心的致因是房地產(chǎn)開發(fā)商和地方政府之間構(gòu)建起的“神圣聯(lián)盟”，在這一特殊的聯(lián)盟中，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)形成了一種畸形的發(fā)展模式“我發(fā)展、你發(fā)財(cái)、社會(huì)掏成本”。在調(diào)查中我們發(fā)現(xiàn)，各地政府為促進(jìn)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)及城鎮(zhèn)化建設(shè)的快速推進(jìn)，習(xí)慣借助政策辦法的公共政策推波助瀾房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。為有效解決這一問題，上級(jí)政府應(yīng)針對(duì)各地政府?dāng)M定科學(xué)的績(jī)效考核制度，創(chuàng)新考核地方政府績(jī)效的體系指標(biāo)，不可將GDP作為唯一的績(jī)效考核因素，詳細(xì)來講：應(yīng)降低經(jīng)濟(jì)類指標(biāo)（涵蓋財(cái)政增幅、GDP增長(zhǎng)等）在政府績(jī)效評(píng)價(jià)中的所占比重，增加一定比例的社會(huì)性指標(biāo)，比如社會(huì)和諧程度、人均收入增幅、居民幸福度等，以有效預(yù)防地方政府為片面追求財(cái)政收入及GDP增幅而大規(guī)模出賣土地、大批量建設(shè)開發(fā)房地產(chǎn)等，從而切實(shí)降低地方政府有目的性地出臺(tái)推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)不正常發(fā)展的方針政策。只有這樣地方政府才能盡心盡力想辦法、花力氣來監(jiān)管房?jī)r(jià)增長(zhǎng)過快問題，才能充分發(fā)揮政府在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控中的積極作用。

3.充分發(fā)揮經(jīng)濟(jì)政策力量

為確保房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康、穩(wěn)定、長(zhǎng)久發(fā)展，中央政府應(yīng)站在全局高度，在對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行宏觀調(diào)控的過程中，應(yīng)在拉動(dòng)社會(huì)主義經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)與民生住房?jī)蓚€(gè)問題之間進(jìn)行恰當(dāng)?shù)娜∩?。依照我?guó)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的政策特點(diǎn)，應(yīng)充分重視量大因素：①各級(jí)政府領(lǐng)導(dǎo)在調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)方面的行動(dòng)與言論。②諸多經(jīng)濟(jì)政策進(jìn)行組合之后的綜合力量。在這一組合力量中，各級(jí)政府在調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)方面的實(shí)際行動(dòng)是廣大群眾關(guān)注的焦點(diǎn)。評(píng)價(jià)經(jīng)濟(jì)政策組合成效高低的過程中，不能將信貸增速當(dāng)成唯一標(biāo)準(zhǔn)，還應(yīng)對(duì)涵蓋存款“搬家”、群眾銀行擠兌及政府赤字、債務(wù)在內(nèi)的各項(xiàng)政府支出等情況，并且還應(yīng)深度分析國(guó)際熱錢涌入和收支盈余對(duì)貨幣投放造成的壓力大小等。假如只是收縮了信貸的投放速度，而其余部分仍舊在快速擴(kuò)張的話，那么在短期內(nèi)就很難明顯改善房?jī)r(jià)上漲及通貨膨脹等問題。因此，要想真正對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行高效的調(diào)控，就應(yīng)積極發(fā)揮多種經(jīng)濟(jì)政策的優(yōu)勢(shì)作用，使這些政策以最恰當(dāng)?shù)姆绞娇茖W(xué)地組合在一起，從而實(shí)效其能效的最大化發(fā)揮。

4.重視稅收調(diào)節(jié)作用的發(fā)揮

當(dāng)前，在我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)中普遍存在著“不租不稅、不賣不稅，一旦租售，就數(shù)稅并課”的現(xiàn)象，這就勢(shì)必會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)中“保有地產(chǎn)時(shí)輕稅負(fù)、流轉(zhuǎn)過程中重稅負(fù)”狀況的出現(xiàn)。從這里我們可以看出，國(guó)家將個(gè)人租房、營(yíng)業(yè)性住房作為征收房產(chǎn)稅的重點(diǎn)對(duì)象；重視借助營(yíng)業(yè)交易稅對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行必要的調(diào)控；不對(duì)個(gè)人持有的非營(yíng)業(yè)性房產(chǎn)征收房產(chǎn)稅，不重視對(duì)調(diào)節(jié)持有房產(chǎn)的關(guān)系。實(shí)踐證明，這種稅收政策已經(jīng)不能符合當(dāng)前居民已經(jīng)購(gòu)有的較高價(jià)位、較多數(shù)量的住宅調(diào)節(jié)需求，也不能適應(yīng)稅收在個(gè)性化財(cái)產(chǎn)占有關(guān)系方面的調(diào)節(jié)與再分配需求。因此，地方政府應(yīng)全面了解稅收政策在調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)及供需關(guān)系方面的重大作用，并充分發(fā)揮自身職能作用，以確保房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康、可持續(xù)發(fā)展。在實(shí)際操作中應(yīng)做好以下幾點(diǎn)：

第一，多稅合并，統(tǒng)一征收不動(dòng)產(chǎn)稅。將土地使用費(fèi)、土地使用稅、城市房產(chǎn)稅、房產(chǎn)稅四種稅，及與房地產(chǎn)有關(guān)的其他稅收合并在一起，形成在全國(guó)范圍內(nèi)普遍應(yīng)用的不動(dòng)產(chǎn)稅，以便稅收政策的順利、高質(zhì)量落實(shí)。具體來講，應(yīng)重視以下幾點(diǎn)：①明確免稅對(duì)象、拓展征稅區(qū)域。應(yīng)大膽改變當(dāng)前房產(chǎn)稅輕持有重流轉(zhuǎn)的不合理現(xiàn)象，以盡可能滿足社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展需求，合理拓展不動(dòng)產(chǎn)稅的納稅區(qū)域，及時(shí)取消與當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)中不相匹配的優(yōu)惠與免稅政策。②廢除現(xiàn)行的非營(yíng)業(yè)性的個(gè)人持有的住房免征稅政策。將征稅區(qū)域拓展到非普通住宅，尤其是別墅及超級(jí)豪宅，以優(yōu)化房地產(chǎn)市場(chǎng)中的住宅類型供給結(jié)構(gòu)。③對(duì)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一征稅。各地政府應(yīng)依據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的合理發(fā)展需求有針對(duì)性地制定不動(dòng)產(chǎn)征稅方案，為增加地方稅收、發(fā)展地方經(jīng)濟(jì)創(chuàng)造有利條件，逐漸將不動(dòng)產(chǎn)稅發(fā)展成為市級(jí)、縣級(jí)地方稅種的主要內(nèi)容。

第二，多措并舉，對(duì)閑置不動(dòng)產(chǎn)征稅。在調(diào)查中我們發(fā)現(xiàn)，我國(guó)當(dāng)前房產(chǎn)資源浪費(fèi)、閑置現(xiàn)象十分嚴(yán)重，很多已購(gòu)的房產(chǎn)長(zhǎng)期處于未使用狀態(tài)。為預(yù)防部分人坐等房地產(chǎn)升值而獲利的情況出現(xiàn)，也為了減少囤積投資、資源浪費(fèi)及非科學(xué)投資等問題的產(chǎn)生，更為了優(yōu)化房產(chǎn)土地的利用效率、優(yōu)化資源優(yōu)化配置、有效預(yù)防金融風(fēng)險(xiǎn)等，需要各級(jí)政府強(qiáng)制采取稅收手段，推行限制不動(dòng)產(chǎn)稅。具體來講，各地政府應(yīng)在基本的不動(dòng)產(chǎn)法中，依據(jù)各種情況，分門別類地添加各種閑置不動(dòng)產(chǎn)征稅方案，明確對(duì)各種類型閑置不動(dòng)產(chǎn)的詳細(xì)征稅規(guī)定。只有這樣才能顯著提高國(guó)家財(cái)政收入，才能有效打擊投機(jī)房地產(chǎn)的不理智行為，才能真正降低房地產(chǎn)泡沫危機(jī)給國(guó)家經(jīng)濟(jì)及其產(chǎn)業(yè)鏈帶來的各種不良影響。

總而言之，房地產(chǎn)是我國(guó)的一種支柱性產(chǎn)業(yè)，其背后的產(chǎn)業(yè)鏈在促進(jìn)地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展、拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、優(yōu)化人居環(huán)境、提高就業(yè)率、增加地方財(cái)政收入等方面發(fā)揮著重大積極作用。因此，各級(jí)政府應(yīng)全面了解并正視房地產(chǎn)市場(chǎng)管理中存在的一些問題，深刻分析出現(xiàn)這些問題的原因及危害性，在此基礎(chǔ)上積極采取措施有效解決這些問題。只有這樣才能采用正確的、合理的方針政策化解當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)中存在的“庫存過多”問題，才能促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定、科學(xué)發(fā)展，才能盡可能降低房地產(chǎn)泡沫破裂后對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)帶來的毀滅性后果，才能確保房地產(chǎn)各種積極作用的充分發(fā)揮。

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