文/梁麗萍　恒士鑫源（昆明）置業(yè)有限公司　云南昆明　650204

房地產(chǎn)企業(yè)成本控制問題的探究

文/梁麗萍恒士鑫源（昆明）置業(yè)有限公司云南昆明650204

在目前的形勢(shì)下，許多房地產(chǎn)企業(yè)不斷發(fā)展，競爭力逐漸增強(qiáng)，成本控制是房地產(chǎn)企業(yè)的核心，是企業(yè)生存和可持續(xù)發(fā)展的重要保證。本文通過對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)成本控制問題的研究，通過分析研究企業(yè)在運(yùn)營過程中的成本控制的問題，對(duì)其進(jìn)行改進(jìn)，主要以降低成本，增加收益，來提高自身實(shí)力，增強(qiáng)競爭力。

房地產(chǎn)企業(yè)；成本控制；問題

一、房地產(chǎn)企業(yè)成本控制目前存在的問題分析

1.1投資決策階段不重視成本測算，盲目上項(xiàng)目

我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展過程非常快，發(fā)展初期地產(chǎn)的利潤也頗為可觀，造成很多沒有開發(fā)經(jīng)驗(yàn)的投資人見地就拿，沒有開發(fā)價(jià)值或者有巨大商業(yè)陷阱的項(xiàng)目盲目上馬。要完成一項(xiàng)房地產(chǎn)項(xiàng)目，事先必須要專業(yè)的成本控制人員進(jìn)行嚴(yán)格的考察、分析、計(jì)算，同時(shí)再結(jié)合市場需求情況等，才能做出正確的判斷。若是在事先財(cái)務(wù)測算不合理，不能準(zhǔn)確的估算出成本預(yù)算控制范圍以及預(yù)估風(fēng)險(xiǎn)，將會(huì)嚴(yán)重影響項(xiàng)目的預(yù)計(jì)利潤，造成重大投資失誤。

1.2成本控制體系不合理

不能及時(shí)的制定出合理的成本控制制度是很多房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)普遍存在的問題，即使有基本的成本控制方案，也是局限于關(guān)注時(shí)事階段的招采工作，其余成本只是在工程結(jié)束，財(cái)務(wù)人員統(tǒng)計(jì)后才有一個(gè)大致的概念，并沒有體現(xiàn)出成本控制的重要性。一些房地產(chǎn)企業(yè)在建立成本控制體系的過程中，沒有及時(shí)的劃分清楚職責(zé)權(quán)限，當(dāng)出現(xiàn)成本太高，不能及時(shí)制定相應(yīng)的解決措施進(jìn)行改善，完成后的房地產(chǎn)項(xiàng)目，也沒有納入適當(dāng)?shù)膶?shí)際成本控制分析。

1.3財(cái)務(wù)費(fèi)用占比越來越大，甚至決定企業(yè)生死。

房地產(chǎn)行業(yè)與其他行業(yè)對(duì)比最大的不同，就在于在初期沒有任何進(jìn)項(xiàng)前就需要企業(yè)投入大量的資金來拿地、繳納各種政府配套費(fèi)用以及達(dá)到預(yù)售條件的工程投資。通常情況下房地產(chǎn)都是通過前期積累以及多種融資渠道來籌集資金。如果過多依賴融資，后續(xù)過程一旦出現(xiàn)任何諸如證照、工程進(jìn)度等障礙不能按計(jì)劃實(shí)現(xiàn)銷售及回款，極易造成資金鏈斷裂。

1.4房地產(chǎn)企業(yè)人員素質(zhì)有待提高

大多數(shù)房企沒有既懂工程、造價(jià)，又懂財(cái)務(wù)的專業(yè)人員。從項(xiàng)目拿地初期的諸如收購過程的法律、稅務(wù)、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析、防范，到實(shí)施階段的設(shè)計(jì)指標(biāo)控制、招采階段的造價(jià)指標(biāo)控制等等，需要房地產(chǎn)成本控制從業(yè)人員有較高的綜合性的專業(yè)技能。

二、房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的具體措施

2.1建立健全房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的全過程成本控制體系及制度

完善企業(yè)的目標(biāo)成本管理理念，實(shí)行流程強(qiáng)控的目標(biāo)成本管理體系。通過建立企業(yè)具體項(xiàng)目的目標(biāo)成本以及實(shí)施過程中的動(dòng)態(tài)成本管理，達(dá)到目標(biāo)結(jié)果的可控以及動(dòng)態(tài)調(diào)整的可控。同時(shí)制定完善的成本控制制度，用制度條款明確各環(huán)節(jié)具體控制目標(biāo)、控制職責(zé)，形成層層審核的全方位成本控制體系。同時(shí)，應(yīng)該注意的是，伴隨著市場經(jīng)濟(jì)體制的快速發(fā)展，企業(yè)成本控制不僅局限于產(chǎn)品的生產(chǎn)過程，更多的是為了擴(kuò)大融資成本、技術(shù)成本、資源成本、服務(wù)成本、環(huán)境恢復(fù)成本等各大成本中。

2.2注重項(xiàng)目決策前的項(xiàng)目策劃定位

決策前的項(xiàng)目策劃定位是一項(xiàng)專業(yè)性很強(qiáng)的工作，在項(xiàng)目策劃中，通過地塊研究找到項(xiàng)目最大價(jià)值點(diǎn)；通過市場調(diào)研驗(yàn)證或修正最大價(jià)值點(diǎn)并確定項(xiàng)目定位；通過設(shè)計(jì)策劃把規(guī)劃設(shè)計(jì)、戶型設(shè)計(jì)、風(fēng)格品質(zhì)設(shè)計(jì)、景觀及綠化設(shè)計(jì)、物業(yè)設(shè)計(jì)與項(xiàng)目定位相結(jié)合，突出項(xiàng)目最大價(jià)值點(diǎn)，滿足項(xiàng)目客戶群需求；通過成本策劃，找到合理的籌融資渠道，制定工程造價(jià)控制策略、財(cái)務(wù)成本策略、納稅策略等，把企業(yè)資源合理分配，降低成本；通過項(xiàng)目招標(biāo)策劃，選擇最合適的合作方，選擇適合項(xiàng)目的設(shè)備，把設(shè)計(jì)策劃所落到實(shí)處；通過施工策劃，合理劃分項(xiàng)目周期和施工段，進(jìn)一步落實(shí)項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃，完成項(xiàng)目目標(biāo)分解；通過銷售策劃，把項(xiàng)目最大價(jià)值點(diǎn)向客戶群推廣，把企業(yè)文化向社會(huì)推廣。決策之前，項(xiàng)目定位是一項(xiàng)高度專業(yè)化的項(xiàng)目規(guī)劃，通過研究找到土地的最大價(jià)值，通過市場調(diào)研驗(yàn)證或糾正最大值點(diǎn)，確定項(xiàng)目的定位；通過規(guī)劃設(shè)計(jì)、設(shè)計(jì)、質(zhì)量、設(shè)計(jì)風(fēng)格的公寓布局設(shè)計(jì)、景觀和綠化設(shè)計(jì)的物業(yè)和項(xiàng)目組合最大價(jià)值的優(yōu)秀項(xiàng)目，以滿足客戶的需求；通過成本規(guī)劃，找到合理的融資渠道，建立項(xiàng)目成本控制策略、財(cái)務(wù)戰(zhàn)略、成本稅收策略，合理配置企業(yè)資源，降低成本；通過項(xiàng)目招標(biāo)計(jì)劃，選擇最合適的合作伙伴。選擇合適的設(shè)備項(xiàng)目實(shí)施設(shè)計(jì)方案；通過施工計(jì)劃，合理劃分項(xiàng)目周期和施工環(huán)節(jié)，進(jìn)一步落實(shí)項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃，完成項(xiàng)目目標(biāo)分解；通過銷售計(jì)劃，將項(xiàng)目的最大值點(diǎn)到客戶群，促進(jìn)企業(yè)文化社會(huì)化。

2.3注重項(xiàng)目實(shí)施階段的成本控制

目前一些國內(nèi)的大型房企已經(jīng)有各自的各項(xiàng)設(shè)計(jì)指標(biāo)、成本指標(biāo)的總結(jié)歸納及控制體系，反映控制難度較大的往往是實(shí)施階段的變更費(fèi)用，有的項(xiàng)目的現(xiàn)場零星簽證、設(shè)計(jì)變更等費(fèi)用甚至占到建安成本的8%左右。所以要從實(shí)施階段的各環(huán)節(jié)予以避免成本失控。首先就是要重視圖紙會(huì)審，圖紙會(huì)審是最關(guān)鍵的一次施工階段主動(dòng)控制措施，建設(shè)單位要組織設(shè)計(jì)單位、施工單位、監(jiān)理單位分別自審和集中會(huì)審，重點(diǎn)是設(shè)計(jì)方案的各專業(yè)協(xié)調(diào)，避免交叉占位等問題的發(fā)生；要注意施工平面圖與規(guī)劃批準(zhǔn)圖的一致性，各類坐標(biāo)和標(biāo)高給定是否正確，小區(qū)標(biāo)高與單棟樓標(biāo)高的協(xié)調(diào)性，配套工程管線標(biāo)高和定位是否正確。另外，可采用多次會(huì)審，及早發(fā)現(xiàn)并解決問題。

其次，要重視施工組織設(shè)計(jì)審核要重視施工組織設(shè)計(jì)審核。（1）看施工單位上報(bào)的施工組織設(shè)計(jì)與投標(biāo)的施工組織設(shè)計(jì)的差異性，并分析原因，確定其對(duì)工程造價(jià)的影響。（2）看施工組織設(shè)計(jì)本身內(nèi)容中的計(jì)劃資源用量是否合理。（3）看提出的措施是否是超常規(guī)的做法，非常規(guī)做法批準(zhǔn)后，造價(jià)就要給予調(diào)整。（4）專項(xiàng)施工組織設(shè)計(jì)要做方案經(jīng)濟(jì)比選優(yōu)化，例如：降水方式選擇是否合理，邊坡防護(hù)措施是否需要布置鋼絲網(wǎng)并噴射混凝土。（5）方案確定后，批準(zhǔn)時(shí)要注明哪些需要現(xiàn)場簽證確認(rèn)，并要在實(shí)施過程中監(jiān)督方案的落實(shí)。

最后，要注重變更和簽證的經(jīng)濟(jì)性。變更和簽證是房地產(chǎn)項(xiàng)目中不可避免的，只可以通過控制減少，在項(xiàng)目實(shí)施過程中發(fā)生的變更和簽證要進(jìn)行經(jīng)濟(jì)核算。

2.4房地產(chǎn)項(xiàng)目結(jié)算階段的成本控制

很多房地產(chǎn)企業(yè)一直在強(qiáng)調(diào)事前控制，從規(guī)劃、設(shè)計(jì)方面的控制效果是較突出，但應(yīng)看到的是，事后控制也同樣重要。結(jié)算階段的成本控制一般有兩種效益展現(xiàn)模式，一種是直接效益；一種是間接效益。其中直接效益是對(duì)于企業(yè)和施工單位的核對(duì)，要注意的是要將數(shù)目核對(duì)清楚，資料手續(xù)完善，確保無誤，間接效益也就是要利用統(tǒng)計(jì)分析來核算結(jié)算數(shù)據(jù)，根據(jù)差異化來對(duì)比分析，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)。除了結(jié)算審計(jì)的一貫實(shí)施，層層控制最終結(jié)算成本之外，還要側(cè)重總結(jié)，竣工決算后要對(duì)整個(gè)項(xiàng)目做最終結(jié)算分析及對(duì)比，分析整個(gè)項(xiàng)目開發(fā)過程中的成本管理偏差，分析存在的不足之處，總結(jié)相關(guān)經(jīng)驗(yàn)，為以后的項(xiàng)目開發(fā)管理做準(zhǔn)備。

結(jié)語：

綜上所述，房地產(chǎn)開發(fā)由于其占有資金較多、投資回收期較長和意義價(jià)值重大的特點(diǎn)，因此，要求在房地產(chǎn)整體項(xiàng)目施工中，一定要重視項(xiàng)目成本控制問題。而成本控制問題在很大程度上都是由資金決定運(yùn)轉(zhuǎn)的，房地產(chǎn)行業(yè)就是一個(gè)隨時(shí)都需要資金作為強(qiáng)有力后盾的產(chǎn)業(yè)，特別是在國家緊縮銀根的這個(gè)時(shí)代背景下，我們更應(yīng)該牢牢抓住這個(gè)機(jī)會(huì)，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的成本有效控制手段。

［1］蔣科萍.淺議房地產(chǎn)開發(fā)成本控制存在的問題及對(duì)策［J］.經(jīng)濟(jì)視野，2014（22）.

［2］姚曉波.房地產(chǎn)開發(fā)成本控制存在的問題及對(duì)策［J］.城市建設(shè)理論研究（電子版），2014（26）.