文/刁雪梅 山東省海陽市住房保障和交易中心 山東海陽 265100

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新時期房產(chǎn)市場交易營銷戰(zhàn)略分析

文/刁雪梅 山東省海陽市住房保障和交易中心 山東海陽 265100

合理的市場交易營銷戰(zhàn)略對于企業(yè)明確商品銷售方向、制定合理的銷售計劃以及防范滯銷風險都有著積極的意義。本文主要從市場調(diào)研、多樣化營銷、個性化營銷以及長遠營銷等方面分析了新時期的房產(chǎn)市場營銷戰(zhàn)略問題。

新時期；房產(chǎn)；市場交易；營銷策略

近年來，由于政府的宏觀調(diào)控以及人們消費理性的回歸，房產(chǎn)市場的價格開始“降溫”，而價格的回落必然會導(dǎo)致房產(chǎn)市場營銷的困境。房地產(chǎn)企業(yè)如何能在新時期、新形勢下制定合理的房產(chǎn)市場交易營銷戰(zhàn)略，是現(xiàn)階段所有房產(chǎn)企業(yè)必須要解決的問題。

一、新時期房產(chǎn)市場交易營銷戰(zhàn)略方面存在的問題

我國目前房產(chǎn)市場營銷在前期策劃、品牌宣傳等方面已經(jīng)逐漸成熟，但是在整體營銷戰(zhàn)略上仍存在著一些問題。

第一，企業(yè)的相關(guān)信息匯總與分析能力不足。當前我國房產(chǎn)企業(yè)匯集信息和分析信息的能力明顯不足，這種不足一方面表現(xiàn)在企業(yè)得到信息的渠道過于單一，大多數(shù)企業(yè)通過報紙或者網(wǎng)絡(luò)進行信息匯總，很少有企業(yè)組織人員進行實地考察；另一方面表現(xiàn)在企業(yè)缺乏專門的信息分析部門，對于信息的分析一般由企業(yè)的財會部門進行兼職，這會嚴重影響信息分析的專業(yè)性［1］。

第二，企業(yè)具體的營銷手段缺乏創(chuàng)新。目前我國房產(chǎn)營銷手段并沒有突破傳統(tǒng)模式，仍以大規(guī)模的填鴨式廣告宣傳為主，且內(nèi)容仍固定在產(chǎn)品質(zhì)量、位置、企業(yè)形象這幾個方面。不可否認，這種鋪天蓋地的宣傳方式會對消費者產(chǎn)生一定的心理暗示，但由于現(xiàn)代人對個性化產(chǎn)品、創(chuàng)新產(chǎn)品的追求越來越強烈，在追求質(zhì)量的同時還追求“獨一無二”，顯然我國房產(chǎn)企業(yè)在進行市場營銷時，忽略了消費者的這種訴求。

第三，房產(chǎn)商品定價模式單一。價格營銷是市場經(jīng)濟條件下一種主要的營銷手段，而產(chǎn)品定價是一項復(fù)雜的工作，它既要實現(xiàn)企業(yè)的利潤目標，又要兼顧市場均價以及相關(guān)的政策法規(guī)。我國目前房產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)品定價主要采用低價開盤、逐步上調(diào)這種單一的模式，這種模式不利于企業(yè)根據(jù)時間、市場、政策等因素進行靈活調(diào)價。

第四，企業(yè)在制定營銷策略時缺乏長遠的規(guī)劃?，F(xiàn)代經(jīng)濟學在創(chuàng)建企業(yè)運作模型的時候，通常都會采取短期分析的模式，雖然企業(yè)追求短期效益無可厚非，但是缺乏長遠的規(guī)劃必然會危及企業(yè)的未來。我國目前由于高房價的推動，使得一些房產(chǎn)企業(yè)在營銷的時候片面追求短期的經(jīng)濟利益，而忽視了房產(chǎn)企業(yè)的長遠發(fā)展，甚至出現(xiàn)“一錘子買賣”這種追求極短利益的現(xiàn)象，這種現(xiàn)象如果不加以遏制，必然會使整個房產(chǎn)業(yè)陷入質(zhì)量危機，影響我國房產(chǎn)市場的健康運行［2］。

二、如何制定新時期房產(chǎn)市場交易營銷戰(zhàn)略

與其他的生活必需品相比，房地產(chǎn)商品具有位置固定、產(chǎn)品唯一，生產(chǎn)周期與使用周期長等特點，但是無論怎樣特殊，任何投入到市場的商品都要經(jīng)歷馬克思所說的從商品到貨幣的“驚險一躍”，如果不能成功實現(xiàn)這一跳躍，那么摔環(huán)的將“不是商品，而是商品的生產(chǎn)者”。由此可見，基于房地產(chǎn)產(chǎn)品的特殊性，房地產(chǎn)業(yè)在市場營銷下的這“一躍”就顯得更加重要，同時也更加有風險，因此要想制定合理的房產(chǎn)市場交易營銷戰(zhàn)略，企業(yè)就必須與時俱進，不斷革新營銷理念，且主要體現(xiàn)在以下幾個方面。

1.市場調(diào)研

營銷戰(zhàn)略的制定必須建立在全面可靠的信息之上，一個企業(yè)應(yīng)該盡可能全面地匯集自身信息、競爭者信息、消費者信息以及整個市場信息，并通過專業(yè)的分析為營銷戰(zhàn)略的制定提供依據(jù)。為此房產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該設(shè)立專門的市場信息調(diào)查部，該部門的主要職責是對市場進行定期的調(diào)查，調(diào)查可以采用實地調(diào)查和網(wǎng)上調(diào)查等方式，調(diào)查結(jié)束后，該部門要對調(diào)查數(shù)據(jù)進行去粗取精，最后匯總給數(shù)據(jù)分析部門，只有這樣才能使企業(yè)的市場營銷戰(zhàn)略有“據(jù)”可依［3］。

2.多樣化營銷

企業(yè)的營銷手段是實施營銷戰(zhàn)略的具體方法，營銷手段的優(yōu)劣直接影響著整個市場營銷戰(zhàn)略能否得到有效的落實。市場營銷包括組織、技術(shù)、質(zhì)量、市場等多個因素，因此房產(chǎn)企業(yè)在確定營銷手段時，應(yīng)該從多個角度進行分析判斷，而不是單一地針對某一個因素進行集中宣傳，只有這樣才能夠統(tǒng)籌兼顧，實現(xiàn)營銷的多樣化，除此之外，企業(yè)還應(yīng)該利用網(wǎng)絡(luò)的優(yōu)勢，健全網(wǎng)絡(luò)營銷平臺，利用消費者常用的社交方式，實現(xiàn)房產(chǎn)的市場營銷。

3.個性化營銷

企業(yè)營銷時應(yīng)該立足于不同消費者需求的特殊性，實現(xiàn)個性化營銷。例如北京他她飲品公司，就是通過細化消費者的方式，實現(xiàn)飲品的個性化營銷，該公司推出的“他她水”，立足于“男女體質(zhì)的不同，應(yīng)該補充不同的營養(yǎng)成分”這一理念，受到消費者的普遍歡迎。房產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)品雖然與飲品大不相同，但是個性化的營銷理念卻是一致的，因此房產(chǎn)企業(yè)在針對不同的消費人群時應(yīng)該制定不同的營銷策略，例如，面對老年消費者是應(yīng)該注意強調(diào)商品的實用性和舒適性；而面對年輕消費人群時應(yīng)該注意強調(diào)商品的技術(shù)性及時尚性。

4.長遠營銷

長遠營銷是指房產(chǎn)企業(yè)的營銷策劃者應(yīng)該著眼于企業(yè)的未來，而非單純地追求眼前利益，例如房產(chǎn)企業(yè)在前期建設(shè)時應(yīng)該注意建筑材料的安全性，以保證消費者入住后的生命財產(chǎn)安全，同時長遠的利益規(guī)劃也有利于企業(yè)建立品牌效益，而良好的品牌作為企業(yè)的一種無形資產(chǎn)，對于增加房產(chǎn)企業(yè)的附加值具有巨大的推動作用［4］。

結(jié)論：

合理的市場交易營銷戰(zhàn)略對于企業(yè)明確商品銷售方向、制定合理的銷售計劃以及防范滯銷風險都有著積極的意義。新時期我國房產(chǎn)市場起起伏伏，逐漸走向成熟，但是不可否認，一些曾經(jīng)在高房價的掩蓋下而被忽視的問題也逐漸浮出水面，針對這些問題，房產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該立足于實際，制定切實可行的營銷策略，以保證企業(yè)的競爭優(yōu)勢與整個房產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。

［1］朱方根.新時期房產(chǎn)市場交易營銷戰(zhàn)略分析［J］.科技創(chuàng)新與應(yīng)用，2016（07）.

［2］馮桂花.房地產(chǎn)市場營銷的策略以及應(yīng)用［J］.現(xiàn)代經(jīng)濟信息，2011（15）.

［3］聶平莉.房地產(chǎn)營銷中相關(guān)問題及措施探究［J］.全國商情（理論研究），2013（16）.

［4］代韻竹.試論新時期房地產(chǎn)市場營銷策略［J］.現(xiàn)代經(jīng)濟信息，2010（04）.

刁雪梅（1976，04—），女，漢族，本科，中級工程師，現(xiàn)在山東省海陽市住房保障和交易中心工作，研究方向：房產(chǎn)市場管理。