文/ 白蕾 烏魯木齊市國土資源交易中心 新疆烏魯木齊 830000

探討土地評估程序促進(jìn)土地市場有序發(fā)展

文/ 白蕾 烏魯木齊市國土資源交易中心 新疆烏魯木齊 830000

土地是我們?nèi)祟惿詈透鞣N生產(chǎn)活動(dòng)的基本條件。因此，土地市場的健康有序發(fā)展對我國整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展有著非常重要的影響。土地市場的有序發(fā)展有利于提高我國整體經(jīng)濟(jì)水平，我們知道土地評估程序會(huì)有土地評估價(jià)格，土地評估價(jià)格會(huì)影響土地市場的秩序，本文對土地評估程序促進(jìn)土地市場秩序健康發(fā)展做了探討。

土地估價(jià)；土地市場；公平；監(jiān)督；秩序；有序發(fā)展

通常我們把土地的所有權(quán)和使用權(quán)進(jìn)行分配和歸置的市場叫土地市場，土地市場的秩序?qū)腋鱾€(gè)市場秩序有著重要的影響，土地市場健康有序有利于我國市場秩序健康發(fā)展，土地評估能對土地市場價(jià)格進(jìn)行估價(jià)，土地市場價(jià)格對市場秩序的發(fā)展有重要影響，可以知道土地評估流程是否完善，土地產(chǎn)權(quán)是否明確，土地評估程序各個(gè)環(huán)節(jié)是否公平，是否有相關(guān)部門監(jiān)督，這些對市場秩序都有重要影響。

1、土地評估的基本流程

土地估價(jià)就是考察它自身和周邊環(huán)境后它可能帶來的利潤，然后對這塊土地某段時(shí)間的占用權(quán)價(jià)格進(jìn)行評估。土地估價(jià)對土地市場價(jià)格有重要影響，土地市場價(jià)格對土地市場秩序如何發(fā)展有著至關(guān)重要的作用。

土地評估的流程包含收到委托人的委托，約定雙方協(xié)議，然后是了解評估土地，對委托評估人的意圖要明確，并且還要注意到對這塊土地需要占用的時(shí)間。還要對土地的資料進(jìn)行實(shí)地考查，查看這些資料是否屬實(shí)，查看的資料包括它的所屬權(quán)，當(dāng)?shù)氐耐恋匾?guī)劃，周邊建筑，和當(dāng)?shù)氐耐恋貎r(jià)格等。 對這些資料進(jìn)行分析總結(jié)后，還要考慮到現(xiàn)在國外國內(nèi)大環(huán)境的發(fā)展方向，和當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)，工資水平，生活消費(fèi)水平等情況的影響。

然后要選擇評估方法對土地進(jìn)行估價(jià)，通常情況至少需要兩種方法，常見的方法有成本逼近法、比對法、利潤收復(fù)法等。

最后，通過各種現(xiàn)實(shí)情況對結(jié)果進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)節(jié)，等把最終的估價(jià)確定下來后，要寫報(bào)告書，并把評估報(bào)告書交給當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)部門審閱，批準(zhǔn)和存檔。

這是土地評估程序的各個(gè)環(huán)節(jié)，里面的環(huán)節(jié)對最終評估價(jià)格至關(guān)重要，所以土地評估程序會(huì)影響到土地市場價(jià)格，從而影響土地市場秩序。接下來我們看土地評估流程的重要環(huán)節(jié)如何促進(jìn)土地市場健康有序發(fā)展。

2、土地產(chǎn)權(quán)要明確

在土地評估程序中有一個(gè)環(huán)節(jié)是土地產(chǎn)權(quán)的登記，土地產(chǎn)權(quán)的明確會(huì)促進(jìn)土地市場秩序有序發(fā)展。土地本身是固定不動(dòng)的，我們所買賣的是它在某個(gè)時(shí)間段的占用權(quán)。得到占用權(quán)的途徑會(huì)對占用權(quán)的使用有一定的影響。我國的土地政策表明，出讓的國有土地使用權(quán)能夠進(jìn)行買賣，并且能夠讓別人暫時(shí)使用，還可以有償借出。但是劃撥土地使用權(quán)不可以進(jìn)行買賣，如果想進(jìn)行交易，需要滿足一定的條件。

土地的占用權(quán)改變說明土地資產(chǎn)在流轉(zhuǎn)，對土地市場的運(yùn)行有促進(jìn)作用，因此在進(jìn)行土地評估時(shí)明確土地產(chǎn)權(quán)，土地產(chǎn)權(quán)足夠明確能夠促進(jìn)土地市場秩序健康有序發(fā)展。

3、土地評估要公開，公平

土地評估單位首先要把他們單位的能夠正常運(yùn)行的各種注冊資料透明，單位的評估員工要有上崗資格憑證。另外，也應(yīng)該有近幾年內(nèi)的單位運(yùn)營成果展示，單位的口碑、信譽(yù)等證明，還有其他相關(guān)資料都要公開.并且這些資料都必須得有評估單位的蓋章。

土地評估單位的資料公開透明能夠更好的規(guī)范土地市場秩序，從而促進(jìn)市場健康有序發(fā)展。

4、確保評估單位公平競爭

土地管理中心應(yīng)該對土地使用權(quán)的買賣行為有一定的控制和調(diào)節(jié)。各機(jī)構(gòu)在購買、出租、有償借出、收回土地占用權(quán)時(shí)要讓評估單位出示相關(guān)的資料。在評估單位的認(rèn)定上，管理部門應(yīng)該堅(jiān)持透明、公平、公示的原則，不能由管理部門暗箱操作或者向評估單位收取不正當(dāng)?shù)馁M(fèi)用。

如果對選出來的評估單位或者單位給出的評估報(bào)告有不認(rèn)同的地方，可以給相關(guān)部門反映，重新進(jìn)行選定和評估，確保各評估單位公平競爭的權(quán)利，對最終的評估報(bào)告，該評估單位和同意該單位注冊的部門要對報(bào)告擔(dān)負(fù)后果。

5、增強(qiáng)土地評估監(jiān)督

對土地市場的督察主要是對土地價(jià)格的督察，對土地價(jià)格的督察在以前的市場中比較缺乏，而且有的地區(qū)是由管理者自己的想法制定的。有些土地價(jià)格督查機(jī)構(gòu)對自己應(yīng)發(fā)揮的作用也不清楚。應(yīng)該增強(qiáng)這些部門的監(jiān)督作用。

能進(jìn)行土地評估的部門本來是當(dāng)?shù)赝恋匦姓茌牱秶?，后來政策改變，大部分土地評估的機(jī)構(gòu)開始自己經(jīng)營運(yùn)行。這樣雖然加快了市場的運(yùn)行，但是也出現(xiàn)了一些缺點(diǎn)，當(dāng)不在行政管轄范圍的時(shí)候，許多評估人沒有堅(jiān)持之前的原則。還有許多人有了評估工作不在政府管轄范圍，政府就不能再插手評估工作這樣的認(rèn)知錯(cuò)誤。其實(shí)這樣的政策是對政府管理更大的挑戰(zhàn)。增強(qiáng)對土地評估的監(jiān)督會(huì)使土地估價(jià)更公平，從而使土地市場價(jià)格合理化，土地市場秩序會(huì)更規(guī)范。

6、土地評估單位和評估員工定期考評

對土地評估單位的注冊信息進(jìn)行考查，如果該單位沒有得到土地部門讓它運(yùn)營的批準(zhǔn)，該單位不能繼續(xù)運(yùn)營。該單位是否以它申請的業(yè)務(wù)范圍運(yùn)營，是否用不合理的途徑獲得業(yè)務(wù)，是否在和其他單位競爭時(shí)遵守交易原則。這些都需要進(jìn)行定期考評。

對土地估價(jià)人員也要進(jìn)行考評，在評估過程中是否出現(xiàn)數(shù)據(jù)造假，是否和土地委估人有不正當(dāng)利益往來，上崗資格證是否過期，這些需要對評估人員進(jìn)行考評。

對評估單位和評估人員的定期考評會(huì)使評估程序更加公正，公平的評估程序，合理的土地估價(jià)能夠促進(jìn)土地市場有序發(fā)展。

7、評估報(bào)告存檔備查

土地評估單位最終給的評估報(bào)告要在網(wǎng)上進(jìn)行存檔備查，在把評估報(bào)告給土地委估人時(shí)，土地評估單位要先在指定的網(wǎng)站進(jìn)入評估報(bào)告?zhèn)浒阁w系，在該系統(tǒng)中獲得它唯一的編號，之后才能把報(bào)告交給委估人，如果沒有獲得編號說明該評估報(bào)告沒有存檔備查，該評估報(bào)告視為無效。

評估報(bào)告存檔備查能夠阻止想投機(jī)取巧，冒用他人評估報(bào)告的事情發(fā)生，能保證評估程序的公正，能夠促進(jìn)土地市場健康有序發(fā)展。

結(jié)語：

土地評估單位按照正常合理的程序，經(jīng)過專業(yè)評估人員的評估得出的土地價(jià)格是土地評估價(jià)格。土地評估價(jià)格對土地占用權(quán)的買賣、出租、轉(zhuǎn)讓有指導(dǎo)性作用，甚至有些土地評估價(jià)格就是市場上最后成交的交易價(jià)格。國家為方便土地管理提出了基準(zhǔn)地價(jià)，基準(zhǔn)地價(jià)也是通過相應(yīng)的評估程序結(jié)合各方面的情況得到它的評估價(jià)格，這個(gè)評估價(jià)格是土地市場管理和交易的主要參照。所以土地評估程序的公開、公平、公正決定最后的評估價(jià)格的公正，從而促進(jìn)土地市場有序發(fā)展。