文/肖玲 江西省宜昌市青少年宮 江西宜昌 443000

關(guān)于房地產(chǎn)工程項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析與投資成本控制研究

文/肖玲 江西省宜昌市青少年宮 江西宜昌 443000

當(dāng)前，我國(guó)的房地產(chǎn)事業(yè)經(jīng)歷了發(fā)展的繁榮期，房地產(chǎn)為我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展做出了突出的貢獻(xiàn)?，F(xiàn)在的經(jīng)濟(jì)環(huán)境對(duì)工程項(xiàng)目來(lái)說(shuō)可以說(shuō)是雙刃劍，一方面為房地產(chǎn)提供了機(jī)遇，另一方面也存在著較大的風(fēng)險(xiǎn)。本文從當(dāng)前房地產(chǎn)工程項(xiàng)目潛在風(fēng)險(xiǎn)出發(fā)，分析如何的規(guī)避分析，去形成完善的體系來(lái)降低投資成本，提高房地產(chǎn)效益。

房地產(chǎn)項(xiàng)目；風(fēng)險(xiǎn)分析；投資成本；成本控制

房地產(chǎn)項(xiàng)目屬于周期性較長(zhǎng)的投資項(xiàng)目，從開(kāi)始的建設(shè)到最后的銷售，延續(xù)的時(shí)間比較長(zhǎng)，并且投資比較大，一旦外部環(huán)境發(fā)生變化，就很容易影響房地產(chǎn)的收入，嚴(yán)重的情況下很可能導(dǎo)致項(xiàng)目停產(chǎn)或者是虧損。因此對(duì)于當(dāng)前的房地產(chǎn)工程項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，做好投資成本控制是非常有必要的。

一、當(dāng)前房地產(chǎn)項(xiàng)目潛在的風(fēng)險(xiǎn)對(duì)成本的影響

（一）客觀環(huán)境造成的風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)項(xiàng)目在實(shí)施過(guò)程中受到客觀環(huán)境的影響比較大，尤其是房地產(chǎn)在建設(shè)初期需要的是戶外生產(chǎn)，因此自然天氣對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的影響是非常大的。房地產(chǎn)在建設(shè)過(guò)程中的工期越短，相對(duì)應(yīng)的成本投資就會(huì)降低。當(dāng)施工進(jìn)行過(guò)程中，如果一直是惡劣的自然環(huán)境，比如說(shuō)大雨、大風(fēng)等天氣，就會(huì)延長(zhǎng)房地產(chǎn)的施工工期，在一定程度上加大了成本。

（二）政策制度引起的風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)并不是小微企業(yè)的投資，是涉及到社會(huì)民生的重要產(chǎn)業(yè)，尤其是現(xiàn)在的環(huán)境下，人民對(duì)于房地產(chǎn)的重視程度越來(lái)越高。房地產(chǎn)與國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展息息相關(guān)，但同時(shí)也必須受到國(guó)家政策的影響，因此國(guó)家政策也是房地產(chǎn)成本的重要因素。在政策比較支持的條件下，房地產(chǎn)的生產(chǎn)投入比較小，相對(duì)應(yīng)的成本會(huì)降低，風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)得到控制。但如果國(guó)家采取宏觀調(diào)控政策，比如說(shuō)對(duì)樓盤(pán)等實(shí)行價(jià)格控制，那么房地產(chǎn)在銷售過(guò)程中就會(huì)存在困難，那么相對(duì)應(yīng)的所需要投入的成本也會(huì)加大，增加了風(fēng)險(xiǎn)。

（三）過(guò)度競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)項(xiàng)目屬于高收益項(xiàng)目，尤其是在現(xiàn)在的環(huán)境下，人們對(duì)于房子的需求還是比較高的，為房地產(chǎn)的發(fā)展提供了良好的環(huán)境。面對(duì)這樣的利潤(rùn)誘惑，很多企業(yè)開(kāi)始重視房地產(chǎn)投資，現(xiàn)在的經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)項(xiàng)目的企業(yè)數(shù)量不斷增加，在一定程度上加大了房地產(chǎn)的競(jìng)爭(zhēng)壓力，良好的競(jìng)爭(zhēng)可以促進(jìn)房地產(chǎn)生產(chǎn)的良性發(fā)展，但不當(dāng)?shù)母?jìng)爭(zhēng)也會(huì)阻礙房地產(chǎn)的發(fā)展?，F(xiàn)在一些房地產(chǎn)企業(yè)為了獲得更高的利益，往往采取不正當(dāng)?shù)母?jìng)爭(zhēng)手段，打破了公平競(jìng)爭(zhēng)的平衡，同時(shí)也加大了房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)?，F(xiàn)在出現(xiàn)了很多“爛尾樓”，“鬼樓”等現(xiàn)象，很多都于房地產(chǎn)生產(chǎn)的競(jìng)爭(zhēng)不當(dāng)有關(guān)系。

（四）決策分析不當(dāng)導(dǎo)致的成本風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中有很大的不確定性，但在生產(chǎn)之前企業(yè)必須做好相對(duì)應(yīng)的決策，在一定因素下，決策分析不當(dāng)很容易造成投資風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)市場(chǎng)受到多方面因素的影響，因此在進(jìn)行決策分析時(shí)，必須考慮到方方面面的因素，如果不能全面分析原因，就容易導(dǎo)致決策出現(xiàn)失誤。比如說(shuō)現(xiàn)在很多城市的樓盤(pán)價(jià)格浮動(dòng)比較大，如果房地產(chǎn)公司在建設(shè)過(guò)程中預(yù)計(jì)每平方米5000元，但到最后投入銷售后，受到市場(chǎng)的制約，每平方米卻只能銷售4000元，這就造成了投資上一定程度的虧損，加大了成本風(fēng)險(xiǎn)。

二、房地產(chǎn)項(xiàng)目投資成本控制研究策略

房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中存在著很多風(fēng)險(xiǎn)，如果不能合理控制這些風(fēng)險(xiǎn)，就會(huì)加大投資成本，影響整體的利益，因此在預(yù)測(cè)風(fēng)險(xiǎn)下進(jìn)行投資成本控制是非常有必要的，在進(jìn)行成本控制研究時(shí)，需要重視以下幾點(diǎn)。

（一）構(gòu)建科學(xué)的衡量客觀環(huán)境體系

客觀環(huán)境是不以人力為轉(zhuǎn)移的，因此在進(jìn)行房地產(chǎn)投資時(shí)，為了盡可能的控制成本，減少客觀環(huán)境造成的不必要的投資，就必須衡量客觀環(huán)境體系。除了常見(jiàn)的天氣的關(guān)注外，更主要的是對(duì)周圍環(huán)境的合理考察，比如說(shuō)建筑密度，土地面積，環(huán)境最大限度，交通等方面，都需要做好科學(xué)的衡量，做好系統(tǒng)科學(xué)的環(huán)境衡量，才能根據(jù)這一標(biāo)準(zhǔn)制定出最合適的方案，將建筑面積，樓層高度等都控制在適當(dāng)范圍，在提高了建筑密度的同時(shí)，盡可能的實(shí)現(xiàn)了降低成本的策略?？茖W(xué)的環(huán)境衡量也有利于日后的房地產(chǎn)銷售。

（二）結(jié)合市場(chǎng)需求，優(yōu)化規(guī)劃?rùn)n案

房地產(chǎn)最終的盈利環(huán)節(jié)在于市場(chǎng)銷售，因此滿足市場(chǎng)需求是提高房地產(chǎn)利潤(rùn)的重要方法。市場(chǎng)是不斷變化的，但這也是多變的市場(chǎng)環(huán)境為房地產(chǎn)的高利潤(rùn)提供了條件。在進(jìn)行房地產(chǎn)成本控制時(shí)，必須要重視到市場(chǎng)的變化。真正深入的去調(diào)查市場(chǎng)需求，而不是盲目的去進(jìn)行樓盤(pán)建設(shè)，只有在結(jié)合消費(fèi)者需求的前提下進(jìn)行生產(chǎn)，才能保證最后的銷售環(huán)節(jié)有穩(wěn)定的消費(fèi)者。在進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研的基礎(chǔ)上，去設(shè)計(jì)多樣的方案，從這樣方案中選取最佳方案投入使用，盡可能的實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)管理和成本控制。

（三）公平競(jìng)爭(zhēng)，多樣化組合資產(chǎn)

現(xiàn)在房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的競(jìng)爭(zhēng)壓力也是越來(lái)越大，但任何項(xiàng)目都不能規(guī)避競(jìng)爭(zhēng)帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，要想獲得競(jìng)爭(zhēng)的勝利，就必要堅(jiān)持公平競(jìng)爭(zhēng)，按照國(guó)家的法律法規(guī)去合理的提高自身的競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力，保持競(jìng)爭(zhēng)的平衡，避免由于不良競(jìng)爭(zhēng)帶來(lái)的危害。在進(jìn)行房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中，要想真正意義上的控制成本，就需要做到合理的組合資產(chǎn)，高檔建筑區(qū)所需要的投資成本比較大，而一些平民建筑相對(duì)應(yīng)的投資也會(huì)比較小，因此在進(jìn)行成本控制時(shí)，可以采取資產(chǎn)組合的方式，投資多種類型的項(xiàng)目，這也可以避免單一投資造成的成本過(guò)大的情況，有效的規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。

（四）合理決策，提前轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險(xiǎn)

在進(jìn)行房地產(chǎn)建設(shè)初期，投資方必須要做好決策，結(jié)合一定的市場(chǎng)規(guī)律和變化來(lái)進(jìn)行投資分析，要盡量的避免盲目跟風(fēng)的現(xiàn)象，依據(jù)市場(chǎng)需求和政策變化來(lái)進(jìn)行成本預(yù)算，利潤(rùn)等核算，最終確定經(jīng)營(yíng)方式和目標(biāo)。同時(shí)為了盡可能的減少風(fēng)險(xiǎn)，控制成本，也可以采取轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險(xiǎn)的方式，通過(guò)向保險(xiǎn)公司投保來(lái)降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，利用保險(xiǎn)來(lái)減少風(fēng)險(xiǎn)，也是避免房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目中風(fēng)險(xiǎn)消費(fèi)的合理方法。

結(jié)語(yǔ)：

房地產(chǎn)項(xiàng)目關(guān)系到現(xiàn)在的社會(huì)生活，在進(jìn)行投資生產(chǎn)過(guò)程中，必須要考慮到相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)，盡可能的規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，降低投資，避免造成資源的浪費(fèi)。提高風(fēng)險(xiǎn)管理，加強(qiáng)成本控制也可以有效保證房地產(chǎn)項(xiàng)目的可持續(xù)發(fā)展。

［1］林雙法.試論房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資決策的經(jīng)濟(jì)分析與成本控制［J］.現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)信息，2013，（15）：387.

［2］湯甜甜.房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)分析與控制研究［J］.經(jīng)營(yíng)管理者，2011，（12）：120.

［3］張新建.試論房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資決策的經(jīng)濟(jì)分析與成本控制［J］.現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)信息，2015，（21）：227.

肖玲，女，1982年8月13日出生，土家族，籍貫湖北省巴東縣，英語(yǔ)教育專業(yè)畢業(yè)，大學(xué)本科學(xué)歷，現(xiàn)就職于宜昌市青少年宮，中級(jí)職稱，從2008年起長(zhǎng)期從事房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)防范與控制研究工作。