文/李瀅　通化市國(guó)土資源局　吉林通化　134001

簡(jiǎn)論完善我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記信息查詢體系的措施

文/李瀅通化市國(guó)土資源局吉林通化134001

房地產(chǎn)登記信息查詢系統(tǒng)的價(jià)值功能是建立在統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記基礎(chǔ)之上的，隨著不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的整合，《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》、《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》等相關(guān)法律法規(guī)的頒布和實(shí)施，標(biāo)志著我國(guó)依法管理的不動(dòng)產(chǎn)信息時(shí)代即將來臨。本文以我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記信息查詢?yōu)檠芯壳腥朦c(diǎn)，分析了目前完善我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記信息查詢體系的四種途徑，分別從采取區(qū)別分類限制模式，確保不動(dòng)產(chǎn)登記信息資料公開，完善查詢主體范圍，完善查詢程序進(jìn)行著手，為不動(dòng)產(chǎn)登記查詢體制的推進(jìn)提供了參考依據(jù)。

不動(dòng)產(chǎn)登記；信息查詢；法律條例；政策

房地產(chǎn)登記信息查詢系統(tǒng)的價(jià)值功能是建立在統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記基礎(chǔ)之上的，隨著不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的整合，《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》、《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》等相關(guān)法律法規(guī)的頒布和實(shí)施，標(biāo)志著我國(guó)依法管理的不動(dòng)產(chǎn)信息時(shí)代即將來臨。

一、采取區(qū)別分類限制模式

當(dāng)前房地產(chǎn)登記信息查詢系統(tǒng)模型，處于一個(gè)尷尬的境地，當(dāng)前是系統(tǒng)的大統(tǒng)一、大融合時(shí)期，所以對(duì)多層次，多單位，多類別的規(guī)范性文件、資料管理將是一件非常復(fù)雜、龐大的系統(tǒng)工程?！段餀?quán)法》中關(guān)于“權(quán)利人、利害關(guān)系人”及不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)法律法規(guī)中關(guān)于“權(quán)利人、利害關(guān)系人”、“有關(guān)國(guó)家機(jī)關(guān)”查詢的規(guī)定符合德國(guó)法律規(guī)定的限制模式［1］。然而，在不動(dòng)產(chǎn)登記完全統(tǒng)一之前，實(shí)踐中《土地登記資料公開查詢辦法》和其他相對(duì)層級(jí)較低的規(guī)定仍有可行的應(yīng)用空間，該規(guī)定下認(rèn)可任何人對(duì)土地登記結(jié)果信息的查詢權(quán)限，但對(duì)最初的注冊(cè)數(shù)據(jù)查詢的主體進(jìn)行了限制，該措施符合了區(qū)別分類限制模式的準(zhǔn)則。這表明中國(guó)目前的注冊(cè)信息查詢的狀態(tài)是限制模式和區(qū)別分類限制模式協(xié)同存在，共同發(fā)揮作用。

不同分類限制模式在實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)公信力的功能、平衡交易安全和個(gè)人隱私保護(hù)等方面有比較優(yōu)勢(shì)，所以我們需要學(xué)習(xí)國(guó)外相關(guān)立法經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合我國(guó)監(jiān)管部門進(jìn)行有益實(shí)踐，從未來我國(guó)最高水平的立法入手，限制不同分類模型的引入，基于深度和重要性的信息可能涉及到隱私的登記權(quán)利人，統(tǒng)一規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)登記和分類的信息查詢及搜索。具體地說，包括集成《物權(quán)法》和所有相關(guān)注冊(cè)監(jiān)管文件。國(guó)家有關(guān)機(jī)關(guān)依照法律、行政法規(guī)查詢、復(fù)制和調(diào)查處理不動(dòng)產(chǎn)登記信息來判斷其價(jià)值。

二、確保不動(dòng)產(chǎn)登記信息資料公開

從立法的角度出發(fā)，明確公共登記機(jī)關(guān)和違反登記義務(wù)的機(jī)關(guān)責(zé)任。登記機(jī)關(guān)是當(dāng)事人的一個(gè)開放的公共信息載體，是公共權(quán)力的擴(kuò)張性和侵略性的力量。

如果沒有相關(guān)法律法規(guī)進(jìn)行約束，且缺乏有效監(jiān)管機(jī)構(gòu)，又不提供侵權(quán)登記，這就形成了一種事實(shí)上的責(zé)任推脫，這將會(huì)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記信息的公示、公開性工作形成阻力。

《物權(quán)法》等相關(guān)法律法規(guī)，規(guī)定查詢申請(qǐng)人向登記機(jī)關(guān)提出查詢要求，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)提供所需要的查詢信息?！兜怯洍l例》第32條規(guī)定對(duì)于登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)哪些責(zé)任，大部分在表述上都比較具體，但是，登記管理機(jī)關(guān)如果在沒有任何正當(dāng)理由，拒絕權(quán)利人和利害關(guān)系人的查詢，從而造成他人損害，是否應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任？以及承擔(dān)什么樣的責(zé)任？沒有明確的規(guī)定［2］。

房地產(chǎn)登記信息屬于政府信息，登記制度是行政權(quán)力的外化，對(duì)各種查詢的過程中法律問題的注冊(cè)信息有什么問題，可直接從政治學(xué)的角度來重新組合解釋并給予答案。例如，登記機(jī)關(guān)無理由拒絕查詢申請(qǐng)，從而損害到申請(qǐng)人的個(gè)人利益，可以在行政機(jī)關(guān)處獲得應(yīng)有行政處罰。這種做法雖然合理，但這是違反法律制定特殊的目的性。由于登記機(jī)關(guān)使不動(dòng)產(chǎn)登記法律法規(guī)合理化，說明這個(gè)區(qū)域的重要性，有單獨(dú)的特別規(guī)定，同時(shí)希望其規(guī)定內(nèi)容的適用，涉及不動(dòng)產(chǎn)中存在的問題可以在相關(guān)法規(guī)中被解決，它是一種特殊的法律應(yīng)具備的基本功能。

三、完善查詢主體范圍

針對(duì)現(xiàn)有的查詢系統(tǒng)，可以是圖案限制和分類模型之間的組合。持有人可以毫無疑問地查詢相關(guān)信息，公安機(jī)關(guān)等國(guó)家機(jī)關(guān)以及仲裁機(jī)構(gòu)查詢，對(duì)企業(yè)行為為職務(wù)行為，查詢過程和查詢范圍都有相關(guān)的法律法規(guī)來規(guī)范，可以通過網(wǎng)絡(luò)查詢來得知這一過程的真假。但是，對(duì)“利益相關(guān)者”的范圍，沒有統(tǒng)一的定論，相關(guān)的情況還待確定。另外，需要為特殊群體做相應(yīng)的系統(tǒng)設(shè)計(jì)。在理論與實(shí)踐有關(guān)當(dāng)事方“應(yīng)遵循”規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)登記結(jié)果或可能影響其合法權(quán)益和人民的利益，至于是否存在大眾所真正關(guān)心的問題，導(dǎo)致從以下幾個(gè)方面來判斷［3］：一種是當(dāng)事人并不是真正的產(chǎn)權(quán)主體，但是和不動(dòng)產(chǎn)的物之間存在相關(guān)的法律因果關(guān)心；二是因?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)的結(jié)果登記主體的交易行為事項(xiàng)或影響到個(gè)人權(quán)利和第三人的利益；三是與不動(dòng)產(chǎn)是考慮到題材，繼承或遺贈(zèng)，事實(shí)如權(quán)屬糾紛的依據(jù)；四是由于訴訟的處理，第三方假設(shè)損害他們的利益，可以提出相關(guān)的法律法規(guī)來依法保護(hù)自己的合法權(quán)益而產(chǎn)生；第五，其他法律，法規(guī)和原提供證據(jù)的規(guī)定來證明其存在的利益。因此，無論是在查詢申請(qǐng)人確實(shí)屬于利害關(guān)系人，還是主觀上查詢?nèi)说幕A(chǔ)上的識(shí)別技巧，都應(yīng)該從法律法規(guī)合理的情況下來理解。

四、完善查詢程序

在這個(gè)互聯(lián)網(wǎng)控制一切的時(shí)代，生活和工作都離不開互聯(lián)網(wǎng)的控制。隨著時(shí)代的發(fā)展，原有的紙質(zhì)查詢介質(zhì)必將被電子查詢介質(zhì)所取代，電子信息查詢將成為查詢的重要手段和途徑之一。為了審查不動(dòng)產(chǎn)登記信息的查詢申請(qǐng)，登記機(jī)關(guān)不得不設(shè)定嚴(yán)格的證明查詢標(biāo)準(zhǔn)，并提供社會(huì)“普通人民”的申請(qǐng)人可以接受的文件信息，這應(yīng)該在允許查詢的相應(yīng)的范圍［4］之內(nèi)。在查詢申請(qǐng)人資格審查中，包括公民的隱私信息，注冊(cè)結(jié)構(gòu)等內(nèi)容，并有權(quán)要求申請(qǐng)人解釋查詢的目的和權(quán)利，登記相關(guān)信息，由辦公室工作人員和申請(qǐng)人共同簽署協(xié)議。此外，我們得出的合理規(guī)則和相關(guān)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)查詢登記內(nèi)容有相當(dāng)大的影響，并提供有關(guān)“利益相關(guān)者”的證明上述文件相結(jié)合，制定合理的標(biāo)準(zhǔn)查詢申請(qǐng)人資格證書。

［1］武立宏.不動(dòng)產(chǎn)登記法律制度要論［M］.中國(guó)政法大學(xué)出版社.

［2］汪治平.物權(quán)法精要與依據(jù)指引［M］.人民出版社，2007.

［3］武東海.不動(dòng)產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺(tái)建設(shè)研究［J］.國(guó)土資源，2014，（06）.

［4］高晶.淺談我國(guó)房地產(chǎn)登記制度的完善［J］.中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)，2011，（03）.

李瀅，女，1976年8月16日，吉林 通化，本科，土地管理、不動(dòng)產(chǎn)登記等，工程師，通化市國(guó)土資源局。