文/朱梁鈞　上海中環(huán)投資開(kāi)發(fā)（集團(tuán)）有限公司　上海 200000

強(qiáng)化城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)，合理利用空間資源

文/朱梁鈞上海中環(huán)投資開(kāi)發(fā)（集團(tuán)）有限公司上海 200000

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，城市化進(jìn)程不斷加快，城市的建筑總量迅猛增加。為了獲得更大的經(jīng)濟(jì)效益，得到更多的發(fā)展空間，城市房地產(chǎn)在其開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)的各個(gè)環(huán)節(jié)漏洞頻出，雖說(shuō)一幢幢建筑拔地而起，但是其質(zhì)量卻得不到應(yīng)有的保障，對(duì)城市空間的利用與開(kāi)發(fā)缺少統(tǒng)一而整體的規(guī)劃。對(duì)于這一現(xiàn)狀，我們應(yīng)該注重城市空間的各個(gè)獨(dú)立建筑的相互協(xié)調(diào)與統(tǒng)一，爭(zhēng)取最大限度且盡可能低成本地利用好城市的每一寸土地與每一個(gè)細(xì)小空間。

城市房地產(chǎn)；空間資源；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與設(shè)計(jì)

改革開(kāi)放以后，我國(guó)逐漸改變整體一窮二白的現(xiàn)狀，走上脫貧致富的道路。因?yàn)楦母镩_(kāi)放將城市的發(fā)展提上日程，作為其重要的一部分，城市經(jīng)濟(jì)得到快速地發(fā)展。然而，發(fā)展中問(wèn)題也逐漸顯現(xiàn)出來(lái)，尤其是在城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)方面。因了快速地脫貧致富，鼓勵(lì)一部分人先富起來(lái)，所以其在最初的發(fā)展就將速度作為其發(fā)展的第一要義。過(guò)快的發(fā)展速度使得城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及其設(shè)計(jì)方面出現(xiàn)投資過(guò)熱、忽視質(zhì)量等問(wèn)題，再加上對(duì)市場(chǎng)監(jiān)督力度的薄弱，各種惡意投機(jī)炒房者出現(xiàn)，造成房地產(chǎn)過(guò)熱，房?jī)r(jià)飛漲，供求關(guān)系造成房?jī)r(jià)及其不匹配。這一系列問(wèn)題的出現(xiàn)原因錯(cuò)綜復(fù)雜，但仍然需要得到相應(yīng)地解決。

1、城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)中空間資源利用上存在的問(wèn)題

由于各種復(fù)雜的原因最終導(dǎo)致我國(guó)城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)中存在著眾多的問(wèn)題：

一是在對(duì)城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)時(shí)，因?yàn)楣?jié)約成本追求更大效益，而逐步縮小項(xiàng)目的基地面積，提高容積率和總建筑面積。各個(gè)建筑單體就轉(zhuǎn)而擴(kuò)展其高度，所以在設(shè)計(jì)之初就盡量的將高度逐步升高，最終導(dǎo)致建筑單體普遍高度太高。再加上建筑密度的增加，造成各建筑的間距太近，建筑物的長(zhǎng)、寬、高的空間比例嚴(yán)重失調(diào)，給人特別高聳入云的感覺(jué)，既影響整個(gè)小區(qū)的美觀，又因?yàn)榭臻g的狹小性特點(diǎn)，使得建筑物過(guò)于密集分布，減少了人們生活休閑的區(qū)域，不利于人們個(gè)人隱私生活的保護(hù)，還使得小區(qū)的局部風(fēng)力過(guò)大。另一方面從長(zhǎng)遠(yuǎn)出發(fā)也存在著一定的安全隱患，這些問(wèn)題對(duì)生活在建筑物內(nèi)的廣大人民群眾的身心健康是極其不利的。

二是因?yàn)楦鱾€(gè)建筑之間的縱向距離過(guò)窄，使得各個(gè)建筑布局過(guò)于單一乏味，同時(shí)，對(duì)于處于低樓層的住戶或者說(shuō)使用者缺少基本的采光要求，也不利于其長(zhǎng)遠(yuǎn)的健康發(fā)展。

三是建筑群在開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)之初對(duì)其的空間比例的處理不當(dāng)。在建筑物的外部環(huán)境空間，各個(gè)用戶存在著很高的呼吸空間需求，但在廣度上卻得不到基本滿足，生活在此空間的人們的業(yè)余活動(dòng)的空間及其有限；另外對(duì)于在建筑物的室內(nèi)環(huán)境的人們而言，開(kāi)發(fā)商或者說(shuō)房地產(chǎn)所有者為了更大的經(jīng)濟(jì)效益，而降低每層房屋層高，使得用戶室內(nèi)空間的高度受到限制。這種在室外縱向?qū)挾然顒?dòng)區(qū)域受限，室內(nèi)橫向高度及其受限的問(wèn)題普遍存在，急需解決。

四是單套住宅的戶均建筑面積過(guò)大，利用率較低。這一現(xiàn)象與我國(guó)房?jī)r(jià)過(guò)高，人們普遍買(mǎi)房難問(wèn)題的現(xiàn)象嚴(yán)重不符。歸其原因，可以大致表述為，我國(guó)房地產(chǎn)過(guò)熱，投機(jī)炒房者過(guò)多，城市土地資源有限，以及人們對(duì)其認(rèn)識(shí)的程度普遍較低有關(guān)。

2、強(qiáng)化城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)，合理利用空間資源的幾點(diǎn)意見(jiàn)

一是堅(jiān)持正確的發(fā)展理念，切實(shí)處理好土地資源、空間資源與購(gòu)房者的需求三者之間的關(guān)系，以期達(dá)到在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)的整個(gè)過(guò)程中土地資源能夠合理有效利用的基礎(chǔ)上，給與購(gòu)房需求者足夠的生活發(fā)展的合理空間，實(shí)現(xiàn)這三者之間關(guān)系的協(xié)調(diào)統(tǒng)一，滿足購(gòu)房者最基本的生產(chǎn)生活需求，使其生活在安全、環(huán)境較為優(yōu)美的建筑物內(nèi)，提高其生活質(zhì)量與幸福度。而土地資源也能夠得到充分合理地利用，空間得到盡量地舒展。

二是對(duì)于建筑單體的開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)中，處理好土地資源與空間的合理性布局。對(duì)于建筑單體的寬度、高度以及進(jìn)深度的布局進(jìn)行合理的設(shè)計(jì)和調(diào)節(jié)改善，尤其是對(duì)于高層建筑物，需要適當(dāng)?shù)卦黾悠鋵痈咭约翱臻g的采光比例。因?yàn)樵瓉?lái)那種做法不管是從建筑物自身的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展角度還是對(duì)于生活在其內(nèi)的人們的身心健康發(fā)展都是不利的，生活在其內(nèi)的人們需要生活在有足夠采光度的環(huán)境中，同時(shí)對(duì)于其日常的室內(nèi)生活，也應(yīng)該有適合其生活發(fā)展的空間。新的做法，將對(duì)人們身心健康發(fā)展提供幫助的同時(shí)，促進(jìn)建筑單體的自身價(jià)值提升。因?yàn)樗軌蜻M(jìn)一步提升建筑物的美觀并合理布局，增加建筑物的品質(zhì)。

三是縮小整套房屋的建筑面積，這也是緩解我國(guó)現(xiàn)存，對(duì)房屋需求量逐步提高，而城市土地資源有限這一矛盾的最根本舉措。同時(shí)這一辦法也是順應(yīng)我國(guó)當(dāng)前實(shí)際情況的一個(gè)重要措施。首先，我國(guó)的家庭結(jié)構(gòu)正由大家庭向小家庭模式改變，小戶型的建筑物更適合我國(guó)現(xiàn)階段單個(gè)家庭成員逐漸減少的趨勢(shì)；其次，這也是適合我國(guó)現(xiàn)階段多功能城市化要求的，城市是人們生產(chǎn)生活的基本場(chǎng)所，人們除了日常的工作生活以外，對(duì)于其休閑、娛樂(lè)、運(yùn)動(dòng)的綠化地帶、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所、娛樂(lè)等場(chǎng)地的需求也進(jìn)一步增大，這些功能需要得到彌補(bǔ)。

四是對(duì)于建筑的層高進(jìn)行適當(dāng)?shù)脑黾印＿@一舉措對(duì)于各種各樣的建筑物都可以得到明確的適用，因?yàn)閷痈呤呛饬糠课輰挸ǘ鹊囊粋€(gè)重要標(biāo)準(zhǔn)，尤其是對(duì)于房屋面積比較小的居室，適當(dāng)?shù)脑黾悠鋬艨崭叨龋軌蚪o予生活在其內(nèi)的人們一種寬敞的感覺(jué)，不至于因?yàn)槊娣e比較小而壓抑，同時(shí)對(duì)于通風(fēng)、采光等也有一定的幫助。而這一變化可以在房屋的價(jià)格上予以體現(xiàn)，即便單價(jià)有一定的提高，但是相對(duì)于大戶型這種較小面積的房屋其總價(jià)更低。最后，這一變化也是順應(yīng)現(xiàn)代社會(huì)人們對(duì)空間要求普遍增加的趨勢(shì)。

結(jié)語(yǔ)：

綜上所述，城市經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，反應(yīng)最為明顯的就是城市的整體規(guī)劃建筑布局，而房地產(chǎn)就是城市建造布局最為主要的代表，我國(guó)經(jīng)濟(jì)在其發(fā)展的過(guò)程中，房地產(chǎn)曾一度出現(xiàn)過(guò)熱的現(xiàn)象，城市房地產(chǎn)在開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)之初就存在著一系列的問(wèn)題需要解決，本文就是基于這個(gè)原因，通過(guò)對(duì)土地資源、空間布局與房地產(chǎn)需求者三者之間的關(guān)系分析，最終得出其三者有效統(tǒng)一的建議，最大化地促進(jìn)城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)成效的提升，促進(jìn)空間資源的合理利用。

［1］張勤國(guó).淺議城市房產(chǎn)開(kāi)發(fā)、設(shè)計(jì)中的空間資源利用［J］.建筑經(jīng)濟(jì)，2006，（S2）：171-172.

［2］俄廣志.談城市地下空間資源的開(kāi)發(fā)利用［J］.資源節(jié)約與環(huán)保，2010，（02）：72-74.

［3］張勤國(guó).安得廣廈萬(wàn)千間——淺議城市房產(chǎn)開(kāi)發(fā)、設(shè)計(jì)中空間資源的合理利用［J］.生產(chǎn)力研究，2007，（24）：43-44.