文/張坤 上海國際汽車城（集團(tuán)）有限公司 上海 201805

房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀及其發(fā)展趨勢分析

文/張坤 上海國際汽車城（集團(tuán)）有限公司 上海 201805

房地產(chǎn)開發(fā)所需資金量大，資源占用多，而且涉及到社會非常敏感的住房問題，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r，直接或間接影響相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)增長。隨著當(dāng)前我國宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控措施的逐步落實(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的前途和命運(yùn)引起了人們的普遍關(guān)注，新的政策層出不窮，市場競爭不斷加劇，中國經(jīng)濟(jì)與世界經(jīng)濟(jì)的互動更為強(qiáng)烈，房地產(chǎn)開發(fā)公司正面臨著前所未有的挑戰(zhàn)。

房地產(chǎn)行業(yè)；現(xiàn)狀；發(fā)展趨勢

我國經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展宏偉規(guī)劃的高屋建領(lǐng)，立足長遠(yuǎn)是激發(fā)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的不竭動力。近幾年，隨著中國房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)高速發(fā)展，我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也出現(xiàn)了空前繁榮的景象，但也面臨一些突出的問題。本文深入分析了我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)際面臨的現(xiàn)狀，運(yùn)用演繹推理方式探討制約自身發(fā)展過程中所存在的突出問題，并提出相應(yīng)的對策。

一、房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀分析

1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展迅速

根據(jù)國家信息中心中經(jīng)網(wǎng)統(tǒng)計(jì)資料顯示，1986年全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)僅有1991家，到2004年己達(dá)到3萬多家。

2.國有、集體房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)數(shù)量逐年減少

3.目前中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的規(guī)模普遍較小

4.我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資產(chǎn)規(guī)模太小

根據(jù)國家信息中心中經(jīng)網(wǎng)統(tǒng)計(jì)資料顯示，1997年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)總資產(chǎn)為16417億元，平均每個(gè)企業(yè)資產(chǎn)為7713萬元，2003年達(dá)到33180億元，平均每個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為10130萬元，我國房地2488，25154家。2002年與1998產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資產(chǎn)規(guī)模普遍呈現(xiàn)出太小的特點(diǎn)。由于房地產(chǎn)是資金高度密集的企業(yè)，在開發(fā)和消費(fèi)過程中離不開金融支持。

二、房地產(chǎn)行業(yè)未來的發(fā)展趨向

1.進(jìn)行市場機(jī)制的轉(zhuǎn)換，靈活開拓房地產(chǎn)土地和資金資源渠道

新的國家政策出臺后，帶來市場機(jī)制的轉(zhuǎn)換，用地運(yùn)行方式發(fā)生變化，銀行對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的貸款受到限制，從而企業(yè)的行為方式也要有相應(yīng)的轉(zhuǎn)換。以前的市場機(jī)制:企業(yè)看好一塊地，和政府談地價(jià)，企業(yè)在城市大的規(guī)劃范圍內(nèi)進(jìn)行自主開發(fā)，房地產(chǎn)開發(fā)貸款也容易取得。這是由于在以前城市發(fā)展不充分和城市加快建設(shè)力度階段的需要，政府進(jìn)行招商引資，吸引企業(yè)投資房地產(chǎn)，企業(yè)處于主動地位；現(xiàn)在，我國的城市規(guī)劃漸趨成熟，政府居于主導(dǎo)地位，企業(yè)必須在嚴(yán)格的城市規(guī)劃要求下進(jìn)行房地產(chǎn)的開發(fā)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)處于被動地位。今后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展既要按照政府的意圖，又要有自己的特色。在當(dāng)前金融政策環(huán)境下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)積極拓展融資渠道，實(shí)力強(qiáng)的企業(yè)應(yīng)逐步建立多元化的融資渠道，探尋除了銀行之外的其他融資方式，如上市、股權(quán)融資、產(chǎn)業(yè)基金等；中小房地產(chǎn)企業(yè)可以在企業(yè)之間進(jìn)行資源整合，尋求合作，共同開發(fā)，整體開發(fā)能力增強(qiáng)，開發(fā)水平必然提高；也可以尋求民間資金。許多民營企業(yè)或個(gè)人手中握有大量資金，苦于找不到合適的投資渠道，如能得到他們的支持，利用其資金與開發(fā)企業(yè)對房地產(chǎn)業(yè)的專業(yè)化和對行業(yè)的熟悉，雙方能到達(dá)共準(zhǔn)則。

2.行業(yè)發(fā)展的集中和規(guī)?；?/p>

新的國家調(diào)控政策將會使實(shí)力不強(qiáng)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)被淘汰出局，開發(fā)資源將會集中到實(shí)力強(qiáng)的企業(yè)中去，大多數(shù)的開發(fā)項(xiàng)口將會越來越多地由為數(shù)不多一些大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來進(jìn)行開發(fā)，呈現(xiàn)規(guī)?；_發(fā)趨勢和特點(diǎn)，以降低成本，控制風(fēng)險(xiǎn)，并且在不斷增加開發(fā)品種和提高開發(fā)品質(zhì)的同時(shí)也會帶來較好的規(guī)模效益。

3.相對集中的專業(yè)化特色性開發(fā)模式

土地價(jià)格因素排除在價(jià)值鏈外，對企業(yè)的核心競爭力提出更高的要求，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)淘汰原來的粗放型經(jīng)營方式，進(jìn)行專業(yè)化特色化經(jīng)營。新的政策形勢和日益加劇的市場競爭情況下，任何一家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都不可能為所有的顧客提供所有的服務(wù)，都只能選擇一個(gè)或某幾個(gè)自身能提供最大服務(wù)優(yōu)勢的子市場作為集中經(jīng)營的目標(biāo)市場，才能使企業(yè)在這些子市場中具有更強(qiáng)的競爭力。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要把握好房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展趨勢和特點(diǎn)，并結(jié)合國家有關(guān)房地產(chǎn)住宅產(chǎn)業(yè)化的要求，以及自身的實(shí)力、優(yōu)勢和潛能，為企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展進(jìn)行專業(yè)化特色化定位，做好市場細(xì)分、市場定位，找準(zhǔn)自己的目標(biāo)顧客和目標(biāo)市場切入點(diǎn)，進(jìn)行專業(yè)化特色化經(jīng)營。

4.產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)換

地價(jià)提升以后以及節(jié)約資源的要求，房地產(chǎn)企業(yè)從利潤最大化與提升核心競爭力的角度要求房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)的升級，開辟適合自己的獨(dú)特的產(chǎn)品開發(fā)和生產(chǎn)方式，以及高層、高品質(zhì)和寬大公共空間的開發(fā)模式；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在產(chǎn)品提供方而要由過去的多樣性房地產(chǎn)產(chǎn)品供給轉(zhuǎn)向而對特定顧客的個(gè)性化、特色型產(chǎn)品供給。

5.聯(lián)合開發(fā)，合作經(jīng)營

5.1 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與有資金實(shí)力的大企業(yè)或上市公司合作，進(jìn)行地產(chǎn)項(xiàng)目聯(lián)合開發(fā)。對于一些有土地有項(xiàng)口而沒有資金的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，就可以采取這種雙贏的聯(lián)合開發(fā)方式，既可以補(bǔ)缺自身資金的不足，又為那些愿在房地產(chǎn)業(yè)投資的有資金實(shí)力的大企業(yè)或上市公司提供了良好機(jī)會。

5.2 專業(yè)化多元組合開發(fā)方式。該方式是整合行業(yè)內(nèi)專業(yè)化的地產(chǎn)運(yùn)作及投資公司，進(jìn)行專業(yè)化的分工合作緊密配合式的聯(lián)合開發(fā)，其基本模式是:專業(yè)置地公司+地產(chǎn)專業(yè)投資公司+地產(chǎn)專業(yè)開發(fā)公司+地產(chǎn)專業(yè)營銷公司+專業(yè)物業(yè)管理公司。其優(yōu)點(diǎn)是能夠發(fā)揮各專業(yè)地產(chǎn)公司的最佳優(yōu)勢，每個(gè)環(huán)節(jié)都能高效運(yùn)作，并且風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)，但各專業(yè)地產(chǎn)公司各環(huán)節(jié)需要得到較好的協(xié)調(diào)。

5.3 與政府相結(jié)合的房地產(chǎn)開發(fā)方式。此種方式可以使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)獲得優(yōu)質(zhì)且低成本的開發(fā)資源。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在自身良好開發(fā)實(shí)力和信譽(yù)的基礎(chǔ)上，要與政府部門搞好關(guān)系，通過積極參與城市開發(fā)和市政工程建設(shè)，可以廉價(jià)獲得開發(fā)資源，而且投資主體是政府，企業(yè)基本沒有風(fēng)險(xiǎn)，可以獲得穩(wěn)定的利潤。

結(jié)語：

隨著中國房地產(chǎn)業(yè)整體發(fā)展水平的提高，中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展正逐步進(jìn)入一個(gè)新的發(fā)展階段，正在向集約化和專業(yè)化方向發(fā)展。在這一新形勢下，要立足當(dāng)前，著眼長遠(yuǎn)，有步驟、有計(jì)劃地實(shí)現(xiàn)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略，使企業(yè)建設(shè)走向制度化、規(guī)范化、正?；?，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

［1］馬勇.我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀與趨勢［J］.全國商情（經(jīng)濟(jì)理論研究），2013（13）.

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［3］段勇.我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動影響因素分析及對策［J］.商場現(xiàn)代化，2010（29）.

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