文/賴康廷 廣西北海 536000

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理研究

文/賴康廷 廣西北海 536000

每一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目都是由多行業(yè)、多專業(yè)、多工種協(xié)同合作建設(shè)完成。有效的組織、協(xié)調(diào)和控制，是做好房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理工作的中心思想。本文首先從房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的生命周期、實(shí)施過(guò)程和管理內(nèi)容入手進(jìn)行分析；其次，探討房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的管理思想和管理原則；最后，研究按照房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目階段目標(biāo)進(jìn)行管理分解，旨在為提高房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理水平提供理論性參考建議。

房地產(chǎn)開發(fā)；項(xiàng)目管理；管理方法；管理思想

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的生命周期是投資決策、項(xiàng)目審批、建設(shè)管理、營(yíng)銷服務(wù)和維護(hù)運(yùn)營(yíng)的整體過(guò)程，每一個(gè)階段都涉及到諸多管理內(nèi)容，如標(biāo)書、融資、采購(gòu)、質(zhì)檢、人力資源、合同管理等等，由此可見(jiàn)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理具有綜合性強(qiáng)、涉及范圍廣、行業(yè)交叉密集的特點(diǎn)。

1、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理描述

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目是多成員、多結(jié)構(gòu)、多目標(biāo)相互作用的集合體，在項(xiàng)目開發(fā)過(guò)程中各要素之間相互配合、緊密銜接以保證整體的均衡性和協(xié)調(diào)性。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的管理可以從不同角度入手進(jìn)行管理，而管理過(guò)程中，又相互貫通構(gòu)成一個(gè)完整的管理體系。

1.1 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目生命周期管理

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的生命周期是投資決策、項(xiàng)目審批、建設(shè)管理、營(yíng)銷服務(wù)和維護(hù)運(yùn)營(yíng)的整體過(guò)程，每一個(gè)階段都在圍繞著一系列的預(yù)測(cè)、計(jì)劃、決策、實(shí)施、控制、反饋、修正等活動(dòng)進(jìn)行管理，從而確保項(xiàng)目的順利完成。

1.2 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程管理

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)施的每一個(gè)過(guò)程都需要進(jìn)行科學(xué)嚴(yán)密的管理，根據(jù)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)施的階段可以分為以下幾個(gè)方面的管理。

（1）項(xiàng)目的預(yù)測(cè)、計(jì)劃、分析與可行性研究過(guò)程管理，在此階段要充分對(duì)市場(chǎng)環(huán)境、用戶需求進(jìn)行調(diào)研，制定出可行性報(bào)告用于最終決策；

（2）項(xiàng)目立項(xiàng)后要對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行計(jì)劃管理，主要從投資計(jì)劃、實(shí)施方案、工程招標(biāo)、資源劃分、工期計(jì)劃等方面進(jìn)行管理，以保證項(xiàng)目能夠按照預(yù)定軌跡和流程進(jìn)行；

（3）項(xiàng)目進(jìn)行中需要對(duì)項(xiàng)目實(shí)施的機(jī)構(gòu)、人員、制度等進(jìn)行組織管理，合理調(diào)配職能分工，確保項(xiàng)目按時(shí)完成；

（4）項(xiàng)目開發(fā)過(guò)程中會(huì)產(chǎn)生大量信息，包括：財(cái)務(wù)信息、工程信息、材料數(shù)據(jù)等，將其按照設(shè)定的類別進(jìn)行劃分歸檔，可作為項(xiàng)目開發(fā)的文檔資料，幫助項(xiàng)目管理者更加清晰的了解項(xiàng)目的各項(xiàng)內(nèi)容；

（5）項(xiàng)目開發(fā)施工階段不可避免的會(huì)出現(xiàn)諸多的問(wèn)題，因此需要對(duì)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行控制管理，控制管理內(nèi)容主要包括：開發(fā)成本控制、項(xiàng)目工程進(jìn)度控制、項(xiàng)目質(zhì)量與安全控制、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)與變更控制等，項(xiàng)目開發(fā)控制可避免給項(xiàng)目的開發(fā)造成不必要的損失；

（6）項(xiàng)目開發(fā)完成后，進(jìn)行項(xiàng)目質(zhì)量的檢測(cè)驗(yàn)收，要求質(zhì)檢結(jié)果符合合同設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)后再進(jìn)行項(xiàng)目的移交和運(yùn)營(yíng)，自此項(xiàng)目開發(fā)全部完成。

1.3 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理內(nèi)容

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理中涉及到的專業(yè)、行業(yè)、工種非常的多，并且錯(cuò)綜復(fù)雜、環(huán)環(huán)相扣。通常項(xiàng)目開發(fā)的管理內(nèi)容主要包括：成本、組織、現(xiàn)場(chǎng)施工、質(zhì)量控制、工期、信息管理、合同和風(fēng)險(xiǎn)控制等方面的管理。

（1）成本管理：成本管理是對(duì)開發(fā)項(xiàng)目中的各項(xiàng)財(cái)務(wù)支出進(jìn)行管理，其中包括預(yù)算管理、實(shí)際支出管理和結(jié)算審核管理。預(yù)算管理是在項(xiàng)目建設(shè)前進(jìn)行工程的估價(jià)，并對(duì)每一項(xiàng)財(cái)務(wù)支出做出成本支出計(jì)劃；實(shí)際支出管理是在項(xiàng)目建設(shè)階段進(jìn)行財(cái)務(wù)支出核算，并進(jìn)行成本跟蹤與診斷；結(jié)算審核管理是在工程結(jié)束后對(duì)各項(xiàng)財(cái)務(wù)支出進(jìn)行具體結(jié)算，并根據(jù)工程量一一審核財(cái)務(wù)支出情況。

（2）組織管理：組織管理是項(xiàng)目開發(fā)管理結(jié)構(gòu)的配置，包括：人事的安排與調(diào)動(dòng)、工作的分配與落實(shí)；制度即章程的制定與管理等。

（3）現(xiàn)場(chǎng)管理：現(xiàn)場(chǎng)管理主要針對(duì)的是項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中，場(chǎng)地的使用、物料的進(jìn)出、施工安全等進(jìn)行管理；

（4）質(zhì)量控制：質(zhì)量控制在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理中主要是對(duì)項(xiàng)目施工質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)管，包括施工技術(shù)的選擇；施工材料的選擇；施工標(biāo)準(zhǔn)的質(zhì)量控制等；

（5）工期管理：工期管理是根據(jù)工程項(xiàng)目的工程量計(jì)算出每一階段所需要的建設(shè)時(shí)間，并按照預(yù)定實(shí)施方案，按期完成各項(xiàng)工作目標(biāo)任務(wù)；

（6）信息管理：在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過(guò)程中會(huì)產(chǎn)生大量的信息，對(duì)這些信息收集、整理和建檔，可幫助房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目更加規(guī)范的進(jìn)行；

（7）合同管理：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目所涉及的合同種類偏多，有開發(fā)商與建設(shè)單位所簽訂的合同，有開發(fā)商與供貨商簽訂的合同工，有開發(fā)商和業(yè)主簽訂的合同等，對(duì)各類合同進(jìn)行同一的管理可使房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理有法可依，有章可尋。合同的管理內(nèi)容主要包括合同文件的起草、審查、變更、歸檔等；

（8）風(fēng)險(xiǎn)管理：在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理中會(huì)遇到許多類型的風(fēng)險(xiǎn)，有來(lái)自自然的風(fēng)險(xiǎn)、來(lái)著政策的風(fēng)險(xiǎn)、來(lái)自人為的風(fēng)險(xiǎn)等。對(duì)可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行事先防范，是風(fēng)險(xiǎn)管理的主要工作內(nèi)容，科學(xué)有效的風(fēng)險(xiǎn)管理是房地產(chǎn)開發(fā)穩(wěn)定性的重要保障。

2、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理思想與原則

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理需要具有較高的綜合管理能力來(lái)有效的組織、協(xié)調(diào)和控制，所以在管理過(guò)程中不僅要具有整合思想，而且還要堅(jiān)持平衡原則才能做好管理工作。

2.1 整合思想

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理涉及到財(cái)務(wù)、人力資源、工程建設(shè)、工程材料、合同、風(fēng)險(xiǎn)等多方面的管理內(nèi)容。要切實(shí)做好房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理工作就要將各部分的管理進(jìn)細(xì)分，制定出分管的范圍，再由不同的職能部門進(jìn)行分管，各職能部門將具體工作下放到個(gè)人，崗職一體化管理，形成由上到下層級(jí)管理鏈條，進(jìn)而將房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的管理工作整合起來(lái)，形成統(tǒng)一的管理體系。

2.2 平衡原則

平衡原則是建立在全局層面處理各項(xiàng)問(wèn)題，本著整體利益高于個(gè)體利益的原則平衡房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中存在的各項(xiàng)分歧。例如：成本控制與質(zhì)量管理之間的平衡關(guān)系，工程進(jìn)度與工程質(zhì)量之間的平衡關(guān)系等。

3、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理目標(biāo)分解

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目涉及到的管理內(nèi)容繁多，所以必須要對(duì)管理目標(biāo)進(jìn)行科學(xué)劃分，再針對(duì)所劃分出的每一項(xiàng)管理目標(biāo)進(jìn)行具體管理。例如根據(jù)項(xiàng)目的開發(fā)過(guò)程進(jìn)行管理是將過(guò)程分解為前期準(zhǔn)備、設(shè)計(jì)及報(bào)建、招投標(biāo)工作、工程實(shí)施、驗(yàn)收階段、銷售及移交等，在每一項(xiàng)分解過(guò)程中再進(jìn)行具體的操作。

（1）前期準(zhǔn)備管理階段進(jìn)行管線調(diào)查、地質(zhì)勘查、場(chǎng)地條件等；

（2）設(shè)計(jì)及報(bào)建管理階段進(jìn)行建設(shè)方案的設(shè)計(jì)與報(bào)建、基礎(chǔ)施工圖設(shè)計(jì)與報(bào)建、專項(xiàng)工程設(shè)計(jì)等；

（3）招投標(biāo)工作管理階段進(jìn)行監(jiān)理、基礎(chǔ)支護(hù)、樁基、總承包、專項(xiàng)工程等方面的招標(biāo)；

（4）工程實(shí)施管理階段進(jìn)行基坑工程管理、樁基工程管理、總承包工程管理和專項(xiàng)工程管理；

（5）驗(yàn)收管理階段是對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目已經(jīng)建設(shè)完成的部分進(jìn)行驗(yàn)收，主要包括：電梯、人防、燃?xì)?、消防、環(huán)保等方面的質(zhì)量驗(yàn)收；

（6）銷售及移交階段進(jìn)行預(yù)售查賬、預(yù)售許可證、公開發(fā)售、物業(yè)移交、入伙及保修期跟蹤等。

結(jié)語(yǔ)：

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的最根本的目是“有效地利用時(shí)間、技術(shù)和人力”，保證房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)每一階段的工作都能夠按照既定要求完成。在每一項(xiàng)具體工作中配置專業(yè)的管理人員是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成功與否的關(guān)鍵，此外還需要完善的管理制度和優(yōu)秀的企業(yè)文化，才能夠?qū)⒎康禺a(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的更好。

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賴 康 廷 （身 份 證 號(hào) 碼：450521197911011515），男，1979.11，2002年6月畢業(yè)于華東交通大學(xué)土木工程學(xué)院工民建專業(yè)，中級(jí)職稱，主要從事房地產(chǎn)開發(fā)工程管理工作。