趙志仿

關于三線城市中小型房地產企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略探討

趙志仿

隨著我國經濟的發(fā)展與社會的進步，房地產企業(yè)獲得了非常大的發(fā)展。但是，在新的歷史發(fā)展時期，我國的房地產企業(yè)面臨著發(fā)展的困境。這種困境在三線城市中小型房地產企業(yè)中表現得尤為明顯。本文主要就三線城市中小型房地產企業(yè)所面臨情況的背景、發(fā)展現狀、未來發(fā)展戰(zhàn)略三個方面的內容進行分析與論述。

三線城市 中小型房地產企業(yè) 所面臨情況的背景 發(fā)展現狀 未來發(fā)展戰(zhàn)略

一、引言

中共十八大會議之后，新一代的中央領導集體對我國農村以及小城市的發(fā)展建設問題重新進行了發(fā)展規(guī)劃與定位。其中，農業(yè)現代化、工業(yè)化、信息化、城鎮(zhèn)化成了重要的發(fā)展方向。這種頂層的發(fā)展規(guī)劃設計對我國三線城市的中小型房地產企業(yè)而言，既充滿了機遇，又面臨著巨大的挑戰(zhàn)。從發(fā)展的方式來講，三線城市中中小型企業(yè)占據了主導地位，其中，房地產企業(yè)發(fā)揮了重要作用。因此，未來國家的發(fā)展方針與政策會向這些中小型企業(yè)傾斜，以推動其發(fā)展，促進我國三線城市的進步與發(fā)展，這不僅有利于優(yōu)化我國的城市結構，還有利于推動城鎮(zhèn)化的發(fā)展水平。從就業(yè)方面來講，三線城市中小型房地產企業(yè)的發(fā)展，有利于吸收大量的勞動力、緩解我國的就業(yè)壓力、維護社會的穩(wěn)定、促進我國的經濟發(fā)展與社會進步，為我國實現小康社會的發(fā)展目標作出重要的貢獻。因此，對三線城市中小型房地產企業(yè)所面臨情況的背景、發(fā)展現狀、未來發(fā)展戰(zhàn)略進行全面的分析與論述十分必要，有利于提升其發(fā)展的質量與效率。

二、我國三線城市中小型房地產企業(yè)所面臨情況的背景

三線城市指的是除北京、上海等一線城市以及沈陽、長春、哈爾濱等二線城市以外的城市，比如撫順、鞍山等非省會城市和縣級城市。從中國發(fā)展的全局以及房地產企業(yè)的集中分布情況來講，三線城市中擁有著眾多企業(yè)，尤其是房地產企業(yè)。因此，要想實現中國經濟全面發(fā)展、建設小康社會的目標，促進三線城市中企業(yè)的發(fā)展，尤其是房地產企業(yè)的發(fā)展是一個非常重要的方面。而這些三線城市中小型房地產企業(yè)所面臨情況的背景非常復雜，每個地區(qū)都有著不一樣的特點。從整體來講，更低的企業(yè)發(fā)展成本、政策優(yōu)勢、廣闊的市場空間是企業(yè)發(fā)展的保障；但是，技術的相對落后、信息技術的不暢、人才的缺乏等不足會制約其發(fā)展。從發(fā)展的意義而言，促進三線城市中小型房地產企業(yè)的發(fā)展具有十分重要的現實意義。由于在以上的內容中有所論述，筆者在這里就不再具體說明。［1］

三、我國三線城市中小型房地產企業(yè)發(fā)展的現狀

（一）物業(yè)服務能力不強

物業(yè)服務能力不強是我國三線城市中小型房地產企業(yè)發(fā)展的一個重要的特點，造成這種發(fā)展現狀的原因主要有以下幾點。第一，三線城市中小型房地產企業(yè)所面臨的發(fā)展環(huán)境十分復雜，眾多物業(yè)公司不具有良好的經營服務的理念與長期的發(fā)展規(guī)劃，由此導致其在實際工作中沒有對眾多業(yè)主提供優(yōu)質的物業(yè)服務。這種配套的服務能力的滯后，嚴重影響了三線城市中小型房地產企業(yè)的市場銷售，不利于其擴大市場影響力、樹立良好的信譽與形象。第二，企業(yè)的規(guī)模導致這些房地產企業(yè)集中力量于房地產的開發(fā)工作，沒有對自己開發(fā)的樓盤建立有效、配套的業(yè)務服務，最終影響了企業(yè)的未來發(fā)展。

（二）企業(yè)管理以家族式管理為主

我國三線城市中小型房地產企業(yè)的管理主要以家族式管理為主。這種管理方式在企業(yè)的發(fā)展初期有利于凝聚人心、形成合力、促進企業(yè)成長。但是，隨著企業(yè)的進一步發(fā)展，家族式管理的弊端就嚴重地暴露出來。首先，這種管理模式導致企業(yè)無法建立起有效的管理方針與規(guī)定，即便是建立起管理的方式，也無法有效執(zhí)行，導致其難以提升管理的效率與質量。由此帶來的結果就是，房地產企業(yè)開發(fā)工程項目的質量監(jiān)督與管理工作不到位，項目工程的質量與安全無法保障，嚴重時還會導致一些事故發(fā)生。其次，這種管理的模式無法對企業(yè)員工的整體素質進行全面的提升，更無法對企業(yè)員工的行為進行嚴格的約束，反而會造成管理難度的增加。最后，家族式的管理會導致中小型房地產企業(yè)的發(fā)展失去公平性與科學性，無法確保公司資源得到最大程度上的發(fā)揮。［2］

（三）資本結構單一、負債比例高

資本結構單一、負債比例高是我國三線城市中小型房地產企業(yè)發(fā)展的一個重要現狀。就融資而言，我國三線城市中小型房地產企業(yè)主要依靠銀行貸款，并且普遍呈現出嚴重的高負債的特點。隨著近幾年房地產市場的低迷，眾多中小型房地產企業(yè)普遍利用新債還舊債的方式來維持公司的發(fā)展，最終陷入嚴重的企業(yè)資本惡劣循環(huán)中。

（四）企業(yè)規(guī)模小、發(fā)展能力弱

我國三線城市中小型房地產企業(yè)發(fā)展的又一個重要現狀是企業(yè)規(guī)模小、發(fā)展能力弱。這種特點與房地產開發(fā)周期長、資本投入巨大的特點形成了嚴重的制衡，導致中小型房地產企業(yè)無法進行有效的長期資本運作和投入。除此之外，三線城市中不能進行有效的上市工作，無法進行企業(yè)債券的發(fā)行，更不能像一線城市那樣利用信托以及基金的資本進行有效的融資，因此難以獲得大型的房地產開發(fā)項目，無法推動企業(yè)的健康、快速發(fā)展。［3］

四、我國三線城市中小型房地產企業(yè)未來發(fā)展的戰(zhàn)略

我國三線城市中小型房地產企業(yè)發(fā)展轉型，需要從眾多角度進行論述和分析。但是，總結起來可以從內部發(fā)展因素和外部發(fā)展因素兩個方面著手，即利用企業(yè)自身的發(fā)展轉型、行業(yè)外部的發(fā)展轉型，全力促進企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的開展。

（一）差異化發(fā)展戰(zhàn)略

差異化發(fā)展戰(zhàn)略指的是房地產企業(yè)進行充分的市場調查、差異化的服務或者提供差異化的產品，來促進企業(yè)的未來發(fā)展。具體來講，可以從三個方面進行論述與分析：首先，進行市場差異化發(fā)展戰(zhàn)略。這種發(fā)展模式指的是三線城市中小型房地產企業(yè)通過有效的市場調查，尋找出市場發(fā)展的盲點與空白，進行本企業(yè)業(yè)務的充分轉移；在可開發(fā)的市場與領域中全面地開拓市場空間、擴大影響力、拓展業(yè)務覆蓋范圍，從而樹立企業(yè)的良好形象與品牌，推動其全面發(fā)展。比如推出中低價的商品房、經濟適用房等等。其次，進行產品的差異化發(fā)展戰(zhàn)略。比如進行精心的市場情況調查與發(fā)展項目科學定位，對房地產項目的地理位置、自然環(huán)境、人文環(huán)境進行充分的發(fā)掘；形成良好的宣傳主題，提升項目的質量和品質；進行優(yōu)質的廣告宣傳，擴大企業(yè)的市場影響力；樹立企業(yè)優(yōu)質的服務定位與產品定位，展現出特殊的企業(yè)文化與風格，全心全意為廣大消費者服務。最后，進行市場營銷的差異化發(fā)展戰(zhàn)略。在當代的市場競爭中，我國三線城市中小型房地產企業(yè)要想生存與發(fā)展，就需要進行充分的市場營銷，展現出特殊的營銷藝術。比如網路市場營銷的充分運用，有利于擴大企業(yè)的知名度與影響力。［4］

（二）多元化發(fā)展戰(zhàn)略

我國三線城市中小型房地產企業(yè)發(fā)展轉型的另一種方式為，進行多元化的發(fā)展戰(zhàn)略。所謂的多元化發(fā)展戰(zhàn)略指的是企業(yè)進行發(fā)展經營項目的擴展，實現公司規(guī)模的擴展。從市場行情與未來發(fā)展而言，我國三線城市中小型房地產企業(yè)的多元化發(fā)展主要有兩種選擇方式。第一，發(fā)展與房地產開發(fā)直接相關的物業(yè)管理。對其我們可以進行詳細的分析，一是，物業(yè)管理是房地產開發(fā)后進行房屋運行、業(yè)主生活事務有效管理的一種行業(yè)。房地產企業(yè)介入物業(yè)管理有利于使自己開發(fā)的項目得到優(yōu)質的管理，并進行統(tǒng)一性、連續(xù)性的服務；同時，優(yōu)質的物業(yè)管理水平也有利于促進房地產企業(yè)市場營銷工作的有效開展，提高企業(yè)房地產開發(fā)的效率。二是，物業(yè)管理的良好開展有利于房地產企業(yè)降低投資的風險，實現有效的盈利和平穩(wěn)發(fā)展，還能吸收和轉化一部分房地產企業(yè)的剩余人才。第二，發(fā)展與房地產行業(yè)有關的經濟型連鎖酒店。經濟型連鎖酒店的經營與管理有利于房地產企業(yè)進行投資成本的合理控制，充分發(fā)揮出房地產企業(yè)的優(yōu)勢，促進酒店的有效管理與發(fā)展，使企業(yè)盡快得到投資回報，從而有效解決中小型房地產企業(yè)發(fā)展經營單一的問題。［5］

（三）跨越式發(fā)展戰(zhàn)略

跨越式發(fā)展戰(zhàn)略的應用有利于提升我國三線城市中小型房地產企業(yè)的水平與能力。第一，進行公司發(fā)展目標的制定，對承接的項目工程進行嚴格的設計與規(guī)劃控制，提升產品的質量與服務。第二，政府與專業(yè)的發(fā)展規(guī)劃公司需要對我國三線城市中小型房地產企業(yè)的發(fā)展，給予必要的指導與幫助，這樣可以使這些公司揚長補短，充分發(fā)揮出自己的優(yōu)勢，從而在激烈的市場競爭中贏得足夠的發(fā)展空間。比如政府可以給予我國三線城市中小型房地產企業(yè)土地、資金、稅收等方面的扶持和優(yōu)惠，使其在市場競爭中具有一定的優(yōu)勢；專業(yè)的發(fā)展規(guī)劃公司可以對企業(yè)的員工進行有償的管理模式深化培訓工作，全面提升員工的綜合素質，為企業(yè)的發(fā)展儲備人才。［6］

（四）聯(lián)盟化發(fā)展戰(zhàn)略

聯(lián)盟化發(fā)展戰(zhàn)略指的是我國三線城市中小型房地產企業(yè)需要進行有效的聯(lián)合。從類型上看主要有松散型聯(lián)盟、緊密型聯(lián)盟兩種。松散型聯(lián)盟指的是企業(yè)彼此之間進行有效的分工與協(xié)作，共同進行某一個項目或幾個項目的長期合作，從而提升市場競爭力、形成有力影響。緊密型聯(lián)盟指的是企業(yè)彼此之間進行深入合作，進行充分的資金、技術、市場營銷的往來與合作，從而提升企業(yè)的能力。除此之外，我國三線城市中小型房地產企業(yè)還可以通過股份制重組、合并等方式組成大的企業(yè)集團，提升整體實力與競爭力，以在激烈的市場競爭中求得生存，得到更好的發(fā)展。［7］

五、結語

對我國三線城市中小型房地產企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略問題進行科學研究，有利于提升我國房地產企業(yè)的實力，促使其更好地發(fā)展，為我國經濟發(fā)展與社會進步作出新的貢獻。

（作者單位為北京東泰房地產開發(fā)有限公司）

［1］ 李杰.三線城市中小型房地產企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略研究［D］.福建師范大學，2014.

［2］ 楊星.盱眙縣各類中小房地產企業(yè)的戰(zhàn)略選擇研究［D］.江西理工大學，2010.

［3］ 李楠穎.城市化進程中的三線城市房地產開發(fā)模式初探［D］.西南財經大學，2010.

［4］ 魏國平，溫寶.新形勢下的中小型房地產企業(yè)戰(zhàn)略選擇［J］.產業(yè)與科技論壇，2010（09）：46-48.

［5］ 鄒先鈞.房地產中小企業(yè)戰(zhàn)略轉型路徑探討［J］.合作經濟與科技，2011（21）：6-7.

［6］ 劉程.二、三線城市中小型房企的危機與出路［J］.中國房地產，2011（21）：23-25.

［7］ 李林，饒守艷.我國二三線城市中小企業(yè)發(fā)展困境與對策分析［J］.改革與戰(zhàn)略，2016（08）：123-127.