基于資產(chǎn)控制的高校門(mén)面房管理思路探究

尤莉娟

摘要：實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)的有效控制是實(shí)現(xiàn)單位內(nèi)部控制的重要組成部分，而經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)的有效控制是資產(chǎn)控制的主要內(nèi)容，資產(chǎn)控制的目標(biāo)是實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)的安全完整和合理高效。在實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)控制目標(biāo)的基礎(chǔ)上談高校門(mén)面房管理，就是為了全面發(fā)揮門(mén)面房應(yīng)有的創(chuàng)益效能，從具體的收益管理、租期租金標(biāo)準(zhǔn)、公開(kāi)招租程序來(lái)闡釋，既符合高校進(jìn)行門(mén)面房出租的初衷，又符合國(guó)有資產(chǎn)管理的要求、實(shí)現(xiàn)單位內(nèi)部控制的需求。

關(guān)鍵詞：資產(chǎn)控制 高校門(mén)面房 創(chuàng)新管理思路

為進(jìn)一步提高內(nèi)部管理水平，規(guī)范內(nèi)部控制，2012年財(cái)政部下發(fā)了《行政事業(yè)單位內(nèi)部控制規(guī)范（試行）》（財(cái)會(huì)[2012]21號(hào)），將“資產(chǎn)安全和使用有效”列為行政事業(yè)單位實(shí)現(xiàn)內(nèi)部控制的主要目標(biāo)之一。為加強(qiáng)高校國(guó)有資產(chǎn)管理和利用，近年來(lái)高校紛紛成立了專門(mén)的國(guó)有資產(chǎn)管理部門(mén)，對(duì)高校各類資產(chǎn)進(jìn)行統(tǒng)籌管理、科學(xué)分配與處置。其中，以滿足教學(xué)、科研、社會(huì)服務(wù)為重點(diǎn)的固定資產(chǎn)管理以及用于出租、出借的經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)管理為重點(diǎn)。門(mén)面房是高校經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)的重要組成之一，提高門(mén)面房出租效益，規(guī)范門(mén)面房日常管理，實(shí)現(xiàn)門(mén)面房的規(guī)范管理是高校國(guó)有資產(chǎn)管理的重要內(nèi)容。

一、基于資產(chǎn)控制的高校門(mén)面房管理概述

按照高校國(guó)有資產(chǎn)管理相關(guān)規(guī)定，高校在保證完成教育事業(yè)各項(xiàng)任務(wù)的前提下，經(jīng)批準(zhǔn)可以將占有、使用的國(guó)有資產(chǎn)進(jìn)行出租、出借。比如《江蘇省高等學(xué)校厲行節(jié)約反對(duì)浪費(fèi)的有關(guān)規(guī)定》（蘇教財(cái)[2013]17號(hào)）就明確指出：“進(jìn)一步加強(qiáng)出租、出借資產(chǎn)管理。在確保完成高等教育事業(yè)任務(wù)的前提下，如需利用國(guó)有資產(chǎn)進(jìn)行出租、出借，應(yīng)嚴(yán)格按照國(guó)有資產(chǎn)管理有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，經(jīng)學(xué)校領(lǐng)導(dǎo)班子集體研究后，按程序上報(bào)審批?！必?cái)會(huì)[2012]21號(hào)明確表示，資產(chǎn)控制應(yīng)當(dāng)“按照國(guó)有資產(chǎn)管理相關(guān)規(guī)定，明確資產(chǎn)租借、對(duì)外投資的程序、審批權(quán)限和責(zé)任”。 由此可見(jiàn)，在制度允許范圍內(nèi)，高校提出申請(qǐng)，經(jīng)上級(jí)主管部門(mén)審批同意的資產(chǎn)可用于出租、出借。

除儀器設(shè)備資產(chǎn)，高校資產(chǎn)的出租、出借主要表現(xiàn)為公有房屋的出租、出借，而門(mén)面房出租是高校公房出租、出借的重要表現(xiàn)形式，通過(guò)統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，門(mén)面房租金收益占到高校資產(chǎn)出租、出借收益的相當(dāng)比例。根據(jù)“資產(chǎn)管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)充分發(fā)揮在內(nèi)部控制中的作用”的資產(chǎn)管理要求，加強(qiáng)門(mén)面房的出租管理是高校規(guī)范經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)管理、實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)控制、實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)收益最大化、促進(jìn)高校規(guī)范內(nèi)部控制的重要內(nèi)容。

一般來(lái)說(shuō)，高校門(mén)面房由高校資產(chǎn)管理部門(mén)統(tǒng)一管理，主要包括租賃合同文本格式及內(nèi)容范圍、租金標(biāo)準(zhǔn)及收繳方式、租賃周期及日常管理、權(quán)利分配及責(zé)任追究等。高校門(mén)面房管理相對(duì)規(guī)范，但也存在一些問(wèn)題，比如：租金標(biāo)準(zhǔn)的確定缺少市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律的調(diào)節(jié)、合同內(nèi)容的確定缺少成熟經(jīng)驗(yàn)論證，簽訂形式及租賃周期具有隨意性、門(mén)面房日常監(jiān)督管理不規(guī)范等。這些問(wèn)題的出現(xiàn)一定程度上違背了高校進(jìn)行經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)出租、出借的初衷，也與相關(guān)管理制度辦法相背離。

嚴(yán)格在實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)有效控制的前提下進(jìn)行門(mén)面房出租是高校國(guó)有資產(chǎn)管理部門(mén)的工作要求和目標(biāo)?；谫Y產(chǎn)控制的高校門(mén)面房管理思路探討，在充分依托資產(chǎn)控制標(biāo)準(zhǔn)要求的基礎(chǔ)上，圍繞實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)有效控制這一目標(biāo)創(chuàng)新并改進(jìn)高校門(mén)面房管理辦法，真正實(shí)現(xiàn)高校門(mén)面房管理規(guī)范、運(yùn)轉(zhuǎn)高效、收益最大，具有現(xiàn)實(shí)意義。

二、基于資產(chǎn)控制的高校門(mén)面房管理思路探析

從資產(chǎn)控制角度實(shí)現(xiàn)門(mén)面房的科學(xué)、高效管理，首先應(yīng)結(jié)合國(guó)有資產(chǎn)管理要求及需要調(diào)整管理思路和方法，建立健全制度保障，重視提升管理人員專業(yè)能力及綜合素質(zhì)，在具體實(shí)施上，在規(guī)范門(mén)面房租金收益收繳、門(mén)面房租期與租金標(biāo)準(zhǔn)、門(mén)面房公開(kāi)招租程序等涉及到門(mén)面房整個(gè)管理流程上下功夫，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)門(mén)面房資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)效益最大化、資產(chǎn)效能發(fā)揮最大化。為保證研究的實(shí)用性和科學(xué)性，筆者以江蘇某高校門(mén)面房管理為案例，探討高校在實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)有效控制的前提下門(mén)面房管理科學(xué)高效的方式方法。

（一）案例內(nèi)容

江蘇某高校共有門(mén)面房70余間，由該校后勤服務(wù)總公司負(fù)責(zé)日常管理，門(mén)面房出租所得租金收益由該公司自主進(jìn)行支配，主要用于公司日常運(yùn)轉(zhuǎn)經(jīng)費(fèi)及聘任人員工資福利支出。該公司長(zhǎng)期以非公開(kāi)的方式租賃門(mén)面房，2012年之前年租金收益約為109萬(wàn)元。

2011年該高校成立了國(guó)有資產(chǎn)管理處，加強(qiáng)了對(duì)門(mén)面房等國(guó)有資產(chǎn)的使用監(jiān)督與日常管理，在進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研的基礎(chǔ)上，2012年將49%的門(mén)面房在一定范圍內(nèi)進(jìn)行公開(kāi)招標(biāo)租賃，年租金收益為143萬(wàn)元。

2013年該高校國(guó)有資產(chǎn)管理處將全部門(mén)面房進(jìn)行公開(kāi)招標(biāo)租賃，通過(guò)宣傳媒體將門(mén)面房基本信息、投標(biāo)人投標(biāo)條件、招投標(biāo)流程等信息進(jìn)行公開(kāi)發(fā)布，按照規(guī)定，嚴(yán)格對(duì)投標(biāo)人信息進(jìn)行審核確認(rèn)，對(duì)整個(gè)開(kāi)標(biāo)、評(píng)標(biāo)過(guò)程進(jìn)行錄像，接受外界監(jiān)督。通過(guò)此方式，2013年門(mén)面房租金收益達(dá)到207萬(wàn)元，較2011年幾近翻倍，與該高校周邊同等地段門(mén)面房租金標(biāo)準(zhǔn)基本持平。

（二）存在的管理問(wèn)題及原因分析

1.門(mén)面房及其租金收益管理不規(guī)范，違反“收支兩條線”的財(cái)務(wù)管理規(guī)定。案例中提到門(mén)面房由后勤服務(wù)總公司負(fù)責(zé)日常管理，租金收益該公司自行支配，這違反了“收支兩條線”的財(cái)務(wù)管理規(guī)定，也違反了《事業(yè)單位國(guó)有資產(chǎn)管理暫行辦法》（財(cái)政部令第36號(hào)）第二十四條規(guī)定的“事業(yè)單位對(duì)外投資收益以及利用國(guó)有資產(chǎn)出租、出借和擔(dān)保等取得的收入應(yīng)當(dāng)納入單位預(yù)算，統(tǒng)一核算，統(tǒng)一管理”。與此同時(shí)，地方對(duì)國(guó)有資產(chǎn)收益管理也有明確規(guī)定，比如：《江蘇省省級(jí)行政事業(yè)單位國(guó)有資產(chǎn)收益管理暫行辦法》（蘇財(cái)規(guī)[2011]2號(hào)）第三條規(guī)定“出租、出借、處置資產(chǎn)取得的收入應(yīng)納入資產(chǎn)收益的統(tǒng)一管理”等。

地方政府高度重視國(guó)有資產(chǎn)出租出借管理。以江蘇省為例，2011年下發(fā)的《江蘇省省級(jí)行政事業(yè)單位國(guó)有資產(chǎn)使用管理暫行辦法》（蘇財(cái)規(guī)[2011]1號(hào)）規(guī)定，省財(cái)政廳負(fù)責(zé)省級(jí)單位國(guó)有資產(chǎn)出租出借的審批及日常監(jiān)督管理。江蘇省教育廳在2012年下發(fā)的《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)省屬高校國(guó)有資產(chǎn)管理工作的通知》（蘇教財(cái)[2012]7號(hào)）中也規(guī)定“各高校在確保完成高等教育事業(yè)任務(wù)的前提下，如需利用國(guó)有資產(chǎn)進(jìn)行出租、出借，應(yīng)嚴(yán)格按照蘇財(cái)規(guī)[2011]1號(hào)和《江蘇省省屬高等學(xué)校國(guó)有資產(chǎn)管理暫行辦法》（蘇教規(guī)[2011]2號(hào)）有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，經(jīng)學(xué)校領(lǐng)導(dǎo)班子集體研究后，按程序上報(bào)審批”。另外，蘇教規(guī)[2011]2號(hào)還規(guī)定“高校國(guó)有資產(chǎn)出租、出借行為，必須向教育廳報(bào)批”。

但在實(shí)際執(zhí)行中，相關(guān)高校往往缺少手續(xù)上的報(bào)批，又因監(jiān)管不到位，導(dǎo)致租金收入沒(méi)有納入統(tǒng)一管理。本案例中提到的后勤服務(wù)總公司將租金收益在部門(mén)內(nèi)部進(jìn)行支配只是高校門(mén)面房管理存在問(wèn)題的一個(gè)方面，此外，高校的二級(jí)單位私自將辦公用房作為經(jīng)營(yíng)性用房對(duì)外出租，把租金收益作為本單位的集體福利基金；因缺少必要的監(jiān)管，門(mén)面房原承租戶私自將門(mén)面房進(jìn)行轉(zhuǎn)租，成為“二房東”等等。這些問(wèn)題的存在違反了“收支兩條線”、不得設(shè)立“小金庫(kù)”的財(cái)務(wù)管理規(guī)定，也造成了門(mén)面房資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)不清、門(mén)面房資產(chǎn)收益流失，同時(shí)滋生腐敗問(wèn)題。

為避免這類問(wèn)題的發(fā)生，高校應(yīng)嚴(yán)格按照上級(jí)及相關(guān)職能部門(mén)對(duì)經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)出租出借及相關(guān)收益的管理規(guī)定，嚴(yán)格履行各類報(bào)批與上繳手續(xù)。江蘇省就明確規(guī)定“出租資產(chǎn)價(jià)值在300萬(wàn)元以下的，須經(jīng)教育廳直接審批并報(bào)省財(cái)政廳備案；300萬(wàn)元（含300萬(wàn)元）以上的，須經(jīng)教育廳審核同意后，報(bào)省財(cái)政廳審批”，同時(shí)，按照蘇財(cái)規(guī)[2011]2號(hào)相關(guān)規(guī)定將租金收益上繳省級(jí)財(cái)政專戶或國(guó)庫(kù)，實(shí)行收支兩條線管理。

2.未按照市場(chǎng)行情及時(shí)調(diào)整門(mén)面房租金標(biāo)準(zhǔn)，門(mén)面房沒(méi)有進(jìn)行公開(kāi)招租。案例中，后勤服務(wù)總公司2011年之前對(duì)門(mén)面房租賃沒(méi)有采取公開(kāi)招標(biāo)租賃的方式，門(mén)面房租賃程序不標(biāo)準(zhǔn)、不透明，有“暗箱操作”之嫌，有的雖然采取名義上的公開(kāi)招租，但實(shí)質(zhì)上只是針對(duì)一定范圍內(nèi)的“公開(kāi)”，亦沒(méi)有嚴(yán)格履行規(guī)范的公開(kāi)招租程序，這與相關(guān)管理規(guī)定不相符，比如，《江蘇省行政事業(yè)單位國(guó)有資產(chǎn)管理辦法》（蘇財(cái)規(guī)[2010]22號(hào)）就明確規(guī)定資產(chǎn)的出租出借應(yīng)“遵循公開(kāi)、公正、公平的原則”。

如何確定門(mén)面房租金標(biāo)準(zhǔn)，一般情況下，招租前期需要進(jìn)行充分的市場(chǎng)調(diào)研，并經(jīng)有資質(zhì)的中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估，評(píng)估結(jié)果還要由資產(chǎn)監(jiān)管部門(mén)進(jìn)行核準(zhǔn)。但現(xiàn)實(shí)情況是，高校門(mén)面房在租賃過(guò)程中缺少必要的市場(chǎng)調(diào)研，周邊門(mén)面房租金隨著市場(chǎng)需求有了相應(yīng)提升，但高校門(mén)面房租金標(biāo)準(zhǔn)并沒(méi)有進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整，往往表現(xiàn)為，同等地段高校門(mén)面房的租金標(biāo)準(zhǔn)遠(yuǎn)低于其他門(mén)面房租金標(biāo)準(zhǔn)。這種情況的出現(xiàn)，一方面影響了本應(yīng)獲得的資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)收益；另一方面因其明顯的經(jīng)濟(jì)效益，使得極少數(shù)人利用手中的權(quán)利和關(guān)系將資源集中在自己與關(guān)系戶的手中，在取得長(zhǎng)期租賃權(quán)后，私自提高租金轉(zhuǎn)租他人，坐享租金差價(jià)，為個(gè)人或小集團(tuán)牟取利益，滋生腐敗。

（三）實(shí)現(xiàn)高校門(mén)面房管理成效的對(duì)策建議

1.加強(qiáng)門(mén)面房的產(chǎn)權(quán)與租金收益管理。按照“實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)歸口管理并明確使用責(zé)任”的行政事業(yè)單位內(nèi)部控制規(guī)定，充分發(fā)揮國(guó)有資產(chǎn)管理部門(mén)在門(mén)面房管理過(guò)程中的重要作用，國(guó)有資產(chǎn)管理部門(mén)加強(qiáng)對(duì)門(mén)面房的產(chǎn)權(quán)確定，將所有依托公有房屋進(jìn)行出租的行為納入學(xué)校統(tǒng)一管理，并報(bào)上級(jí)進(jìn)行備案。租金收益嚴(yán)格按照相關(guān)要求進(jìn)行上繳，實(shí)行收支兩條線管理。

案例中，為加強(qiáng)國(guó)有資產(chǎn)管理該高校2011年成立了國(guó)有資產(chǎn)管理處，2012年作為過(guò)渡，部分經(jīng)營(yíng)性用房在一定范圍內(nèi)進(jìn)行了公開(kāi)招租，年租金收益從招租前的109萬(wàn)元提高到143萬(wàn)元；2013年嚴(yán)格按照程序和要求再次公開(kāi)招租，租金收益提高到207萬(wàn)元，與高校周邊同等地段經(jīng)營(yíng)性用房租金標(biāo)準(zhǔn)基本持平。國(guó)有資產(chǎn)管理部門(mén)在做好日常監(jiān)管的同時(shí)，更需要加強(qiáng)國(guó)有資產(chǎn)管理知識(shí)的宣傳與普及，針對(duì)門(mén)面房租賃工作做好宣傳、解釋與動(dòng)員工作，與此同時(shí)，強(qiáng)調(diào)產(chǎn)權(quán)意識(shí)的培養(yǎng)，嚴(yán)格按照《高等學(xué)校財(cái)務(wù)制度》（財(cái)教[2012]488號(hào)）第五十條規(guī)定“高校對(duì)外投資收益以及利用國(guó)有資產(chǎn)出租、出借取得的收入，應(yīng)當(dāng)納入學(xué)校預(yù)算，統(tǒng)一核算、統(tǒng)一管理?！遍T(mén)面房必須納入統(tǒng)一管理范疇，租金收益亦統(tǒng)一管理、按照規(guī)定進(jìn)行上繳。門(mén)面房所得租金收益在扣除各類維護(hù)管理費(fèi)用等成本支出后（如：管理人員工資、修繕費(fèi)、稅收、水電費(fèi)用），按照有關(guān)規(guī)定，上報(bào)租賃收益。案例中鮮活的數(shù)據(jù)也表明，通過(guò)規(guī)范的、嚴(yán)格的經(jīng)營(yíng)性用房招租，有利于實(shí)現(xiàn)國(guó)有資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值，發(fā)揮國(guó)有資產(chǎn)效能。

2.合理確定租期租金標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)范公房招租程序。關(guān)于門(mén)面房租賃期限問(wèn)題，以江蘇省為例，蘇財(cái)規(guī)[2011]1號(hào)文件中規(guī)定“房產(chǎn)租賃期限最長(zhǎng)不得超過(guò)5年”，關(guān)于高校房產(chǎn)出租蘇教規(guī)[2011]2號(hào)也明確規(guī)定“房產(chǎn)租賃期限最長(zhǎng)不得超過(guò)5年”。因此，高校門(mén)面房在租賃周期確定上不得超過(guò)5年。并且在5年以內(nèi)，應(yīng)充分從承租戶裝修成本回收、維護(hù)承租戶穩(wěn)定心理、合理考慮承租戶基本利益、高校房屋使用周轉(zhuǎn)等角度明確租賃年限，雖然1年簽訂一次合同有利于租金的收繳，但仍建議租賃周期為2—3年，不建議一年一租的租賃。

科學(xué)合理的門(mén)面房租金需要進(jìn)行評(píng)估和調(diào)研，通過(guò)評(píng)估確定底價(jià)后，進(jìn)入公開(kāi)招標(biāo)程序。仍以江蘇省為例，蘇財(cái)規(guī)[2011]1號(hào)要求“省級(jí)單位資產(chǎn)出租應(yīng)按照公開(kāi)、公平、公正原則”，江蘇省教育廳也在蘇教規(guī)[2011]2號(hào)中規(guī)定“高校資產(chǎn)出租應(yīng)按照公開(kāi)、公平、公正原則”。江蘇省地方政府對(duì)公有房屋租賃管理也有明確規(guī)定，比如2011年江蘇省某市紀(jì)委、財(cái)政、審計(jì)、檢查、國(guó)資委等七家單位聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于公有房屋租賃實(shí)行公開(kāi)競(jìng)拍的意見(jiàn)》，要求“全市所有行政事業(yè)單位、國(guó)有及國(guó)有控股企業(yè)、村級(jí)集體用于對(duì)外租賃的房產(chǎn)，包括各類辦公性用房、商業(yè)（生產(chǎn)）性用房、倉(cāng)儲(chǔ)性用房及其他構(gòu)筑物等”按照清理核實(shí)、審批備案、評(píng)估底價(jià)、發(fā)布信息、組織交易、合同簽訂、收入管理的程序進(jìn)行競(jìng)拍租賃。高校公房招租可以借鑒地方政府對(duì)公有房屋租賃公開(kāi)競(jìng)拍的方式，在制度允許下制定符合高校實(shí)際情況的公開(kāi)招租流程。X

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