王玉明

摘 要：2015年3月1日，《不動產(chǎn)登記暫行條例》的實施，標志著我國不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的正式實施。結束了多年分散登記制度的歷史，它的實施對維護不動產(chǎn)權利人的合法權利，規(guī)范不動產(chǎn)登記和我國房地產(chǎn)市場，推動社會經(jīng)濟發(fā)展，都具有非常重要的意義。本文從不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的內(nèi)容、意義及困難進行了闡述與分析。

關鍵詞：不動產(chǎn)統(tǒng)一登記；《不動產(chǎn)登記暫行條例》；職能整合

DOI：10.16640/j.cnki.37-1222/t.2016.06.195

2014年11月24日，國務院總理李克強簽署國務院令，公布《不動產(chǎn)登記暫行條例》，自2015年3月1日起施行。自此標志著不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的正式建立。隨著全國第一本不動產(chǎn)權證的發(fā)放，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作在各地陸續(xù)開展開來。《不動產(chǎn)登記暫行條例》的實施對規(guī)范我國不動產(chǎn)登記、管理，保護不動產(chǎn)權利人合法財產(chǎn)權，方便企業(yè)、群眾，都具有重要的意義。

1 不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的內(nèi)容

1.1 不動產(chǎn)統(tǒng)一登記提出的背景

隨著我國社會的迅速發(fā)展和現(xiàn)代市場經(jīng)濟發(fā)展的不斷推進，以前實行的不動產(chǎn)分散登記體制的各種弊端逐漸出現(xiàn)，顯然已滿足不了我國社會經(jīng)濟活動的要求。原先的分散登記，在農(nóng)村，當事人就要到多個不同的部門辦理不同證件，在城市，當事人最少也要辦兩個證。各種各樣的證書，直接造成了群眾辦證的各種不便，間接地增加了時間和金錢上的成本，同時，降低了相關單位的辦事效率，造成了社會管理效益和資源資產(chǎn)利用效益的低下，并且交易活動不安全等。因此，多個部門管理造成的職能重疊、權利歸屬不明、重復登記等現(xiàn)象的存在，損害了權利人的合法權益。在《物權法》中雖然明確提出了不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度建立，但此制度一直未能真正建立并實行。

在國家確定整合不動產(chǎn)登記職能以前，國土資源部已開展了相關研究，組織相關單位收集整理亞洲、歐洲、大洋洲等世界各個國家和地區(qū)的不動產(chǎn)登記法律法規(guī)資料，對此展開深入研究，形成了我國自己的理論基礎和立法基礎。

2013年3月，《國務院機構改革和職能轉變方案》明確要求整合房屋登記、土地登記、草原登記、林地登記的職責，統(tǒng)一由一個部門負責。2013年11月，國務院常務會議明確提出由國土資源部負責指導監(jiān)督全國房屋、土地、林地、草原、海域等不動產(chǎn)統(tǒng)一登記職責，做到登記簿冊、登記機構、登記依據(jù)和信息平臺的“四統(tǒng)一”。 2014年7月，國務院常務會議討論征求意見稿，決定向社會公開征求意見。9月、10月，有關部門先后通過召開座談會、部門協(xié)調會及實地調查研究，不斷優(yōu)化和完善征求意見稿，并形成暫行條例草案稿，報送國務院。同年11月24日，國務院總理李克強簽署國務院令，公布《不動產(chǎn)登記暫行條例》，于2015年3月1日起執(zhí)行。

1.2 不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的內(nèi)容

根據(jù)《暫行條例》，不動產(chǎn)登記是指依法將不動產(chǎn)權利歸屬和其他法定事項記載于不動產(chǎn)登記簿的行為。《暫行條例》中不動產(chǎn)是指土地、海域以及房屋、林木等定著物，不動產(chǎn)的首次登記、變更登記、轉移登記、注銷登記、更正登記、異議登記、預告登記、查封登記等都適用于本《暫行條例》?！稌盒袟l例》規(guī)定以下不動產(chǎn)權利要辦理登記：

（1）集體土地所有權；

（2）房屋等建筑物、構筑物所有權；

（3）森林、林木所有權；

（4）耕地、林地、草地等土地承包經(jīng)營權；

（5）建設用地使用權；

（6）宅基地使用權；

（7）海域使用權；

（8）地役權；

（9）抵押權；

（10）法律規(guī)定需要登記的其他不動產(chǎn)權利。

實施后，在登記職責上，《暫行條例》明確由國土資源部負責指導、監(jiān)督全國不動產(chǎn)登記工作，同時要求縣級以上地方人民政府確定一個部門負責本行政區(qū)域不動產(chǎn)登記工作，接受上級不動產(chǎn)登記主管部門的指導和監(jiān)督；不動產(chǎn)登記原則上由所在地的縣級人民政府不動產(chǎn)登記機構辦理；直轄市、設區(qū)的市人民政府可以確定本級登記機構統(tǒng)一辦理所屬各區(qū)的不動產(chǎn)登記；跨縣級行政區(qū)域的不動產(chǎn)登記，由所跨縣級行政區(qū)域的登記機構分別辦理。

不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度實施后，不動產(chǎn)權利人已經(jīng)享有的不動產(chǎn)權利，不會因登記機構和登記程序的改變而受到影響，《暫行條例》實施前依法頒發(fā)的各類不動產(chǎn)權屬證書和制作的不動產(chǎn)登記簿繼續(xù)有效。

2 不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的意義

2.1 提高政府辦事效率和水平，維護不動產(chǎn)權利人合法財產(chǎn)權

2015年4月13日，國土資源部、中央編辦聯(lián)合下發(fā)《關于地方不動產(chǎn)登記職責整合的指導意見》，要求地方各級人民政府要切實落實好不動產(chǎn)登記職責和機構整合工作任務。整合不動產(chǎn)登記機構和職責、建立不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，是國務院機構改革和職能轉變的重要內(nèi)容，對提高政府辦事效率和公信力，尤其是對保護不動產(chǎn)權利人的合法財產(chǎn)權，方便企業(yè)和群眾，都具有非常重要的意義。同時也是完善社會主義市場經(jīng)濟體制、建設現(xiàn)代市場體系的必然要求。

原有的不動產(chǎn)分散登記，因是由不同部門管理和登記的，很容易造成農(nóng)林、農(nóng)牧以及林牧用地之間的權屬界線不清、權利歸屬不清，從而引發(fā)各種矛盾糾紛；或者因各部門登記方法及規(guī)程技術等的不同，造成不動產(chǎn)權利的重疊遺漏等問題。而不動產(chǎn)登記制度的實行明確了不動產(chǎn)權利的劃分和歸屬，并記載于登記簿上公示。不動產(chǎn)登記統(tǒng)一實施后，可以更好地明確當事人的不動產(chǎn)權利界線，減少矛盾糾紛，更好地維護當事者的不動產(chǎn)物權，保障不動產(chǎn)交易安全，維護正常的市場秩序。

不動產(chǎn)登記機構和職責的整合實現(xiàn)了不動產(chǎn)登記機構、登記簿冊、登記依據(jù)和信息平臺的“四統(tǒng)一”，大大減少了其中的辦證環(huán)節(jié)，群眾不必再跑來跑去在一個窗口就可以實現(xiàn)辦理，輕松拿到證書，為企業(yè)節(jié)約了時間和金錢成本。

2.2 實現(xiàn)不動產(chǎn)信息共享

根據(jù)《暫行條例》，國務院國土資源主管部門應當會同有關部門建立統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記信息管理基礎平臺，各級不動產(chǎn)登記機構登記的信息應納入這一平臺，實現(xiàn)了國家、省、市、縣四級登記信息的互通共享，有利于依法查詢不動產(chǎn)信息，帶來工作上便利。

不動產(chǎn)登記信息的共享，能夠有效遏制官員在房地產(chǎn)領域的腐敗。通過該平臺可以依法查詢到某個人的不動產(chǎn)信息，這必然會對打擊官員腐敗起到一定的積極作用。同時，因房產(chǎn)信息能夠準確地查詢到，從而為國家對房產(chǎn)進行調控提供了真實客觀的依據(jù)，國家可以通過調整利率等貨幣政策，可以使房產(chǎn)資源配置得到優(yōu)化，有效調控房地產(chǎn)市場。

3 不動產(chǎn)統(tǒng)一登記面臨的困境

3.1 不動產(chǎn)登記機構和職責整合工作滯后

從全國來看，市、縣級不動產(chǎn)統(tǒng)一登記機構和職責整合的工作進度嚴重緩慢，成為制約《暫行條例》實施推進的最大難題。由于實行多年的不動產(chǎn)分散登記，國土、農(nóng)林業(yè)等一些主管部門登記記錄了大量的不動產(chǎn)數(shù)據(jù)信息，這些信息更多地保存在市、縣級的不動產(chǎn)登記機構。這些地方中，一些地方的登記信息還是紙質的資料，沒有電子數(shù)據(jù)，而有些地方登記的信息是電子數(shù)據(jù)，數(shù)據(jù)標準不統(tǒng)一，成為整合這些數(shù)據(jù)并建立統(tǒng)一信息平臺的障礙。同時，國土、農(nóng)林業(yè)等部門之間信息化水平不一，并且每個地區(qū)之間也存在差異，從而加大了數(shù)據(jù)整合的難度，致使不動產(chǎn)登記機構和職責整合出現(xiàn)滯后。

此外，在進行信息聯(lián)網(wǎng)建立信息統(tǒng)一平臺的過程中，出現(xiàn)一些地方、部門不情愿進行聯(lián)網(wǎng)的現(xiàn)象。在我國，房產(chǎn)仍然是我國公民的主要財產(chǎn)，有些擁有私有財產(chǎn)的業(yè)主，不愿意進行信息聯(lián)網(wǎng)擔心自己的私有財產(chǎn)暴露于大眾眼前。

作為不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的實施主體，市、縣級的登記工作是關鍵。如果這兩級的機構和職責整合工作緩慢或滯后，那么《暫行條例》就無法全面實施，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記這項重大改革在全國市縣兩級就無法具體落實。

3.2 不動產(chǎn)登記面臨的法律難題

在法律層面上，《暫行條例》的實施需要有相關配套的制度和法律來保障和輔助，但在土地管理法、城市管理法、礦產(chǎn)資源法等法律方面，存在與《暫行條例》規(guī)定不匹配的問題。此外，對于農(nóng)村土地的統(tǒng)一登記方面，由于有些地方的登記方法不一致或標準不統(tǒng)一，《暫行條例》的規(guī)定也存在很嚴重的問題。

4 總結

不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的實施目前處于試點階段，到制度體系的基本建立還有很長的距離，其中必然會遇到各種困難。目前，做好這個過渡時期的各項工作，克服困難，逐步完善不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度體系，才能保證此項制度的順利實施，維護權利人的合法權益，推動我國現(xiàn)代市場經(jīng)濟的迅速發(fā)展。