孫子鈞

廣州城建職業(yè)學(xué)院

房地產(chǎn)估價(jià)方法在應(yīng)用中的問(wèn)題及方法改進(jìn)研究

孫子鈞

廣州城建職業(yè)學(xué)院

房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的多樣化帶動(dòng)了房地產(chǎn)估價(jià)市場(chǎng)的發(fā)展，評(píng)估目的的不同，評(píng)估對(duì)象的不同，就導(dǎo)致了評(píng)估方法的不同。每一種評(píng)估方法都有其特定的適用條件和適用范圍，因此進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)其的研究非常有必要。隨著社會(huì)及經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，估價(jià)對(duì)象范圍逐漸擴(kuò)大化，狀況復(fù)雜化，原有房地產(chǎn)評(píng)估方法在實(shí)踐應(yīng)用中的問(wèn)題逐漸凸顯，因此需要采取有效的措施進(jìn)行優(yōu)化，從而使估價(jià)結(jié)果的可信度得到提高?；诖吮疚姆治隽朔康禺a(chǎn)估價(jià)方法在應(yīng)用中的問(wèn)題及方法改進(jìn)。

房地產(chǎn)估價(jià)方法；應(yīng)用；問(wèn)題

1 房地產(chǎn)估價(jià)方法研究的必要性

1.1 可以促進(jìn)房地產(chǎn)括價(jià)行業(yè)健康發(fā)展

客觀、公平、公正是房地產(chǎn)評(píng)估的基本原則，房地產(chǎn)估價(jià)方法的正確運(yùn)用能夠有效保證房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果的客觀、公正、公平，并有助于保障房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的穩(wěn)定，實(shí)現(xiàn)這一切的基礎(chǔ)是房地產(chǎn)估價(jià)形成專業(yè)化、制度化、程序化的標(biāo)準(zhǔn)體系。

1.2 可以使房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)括價(jià)師在從業(yè)中規(guī)遵風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估的專業(yè)性、科學(xué)性、特殊性要求房地產(chǎn)估價(jià)師具備較高的綜合素質(zhì)，一方面是要研究掌握科學(xué)的估價(jià)方法理論體系，另一方面要將研究成果運(yùn)用到房地產(chǎn)評(píng)估的實(shí)踐工作之中，從而有效地指導(dǎo)實(shí)踐活動(dòng)。房地產(chǎn)估價(jià)師通過(guò)對(duì)估價(jià)方法理論的研究，可以積累豐富估價(jià)理論知識(shí)，提高估價(jià)理論水平，提高估價(jià)結(jié)果的客觀公正性，降低房地產(chǎn)估價(jià)師的從業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。

1.3 可為促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)整體健康運(yùn)行和可持續(xù)發(fā)展提供的重要經(jīng)濟(jì)信息

房地產(chǎn)估價(jià)與每個(gè)人的生活息息相關(guān)。它既是每個(gè)家庭的固定資產(chǎn)，也是我們物質(zhì)生活和精神生活的基本保障。在一國(guó)總財(cái)富中，房地產(chǎn)往往占60%-70%，同樣房地產(chǎn)也是家庭財(cái)產(chǎn)的主要部分。在我國(guó)現(xiàn)階段市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，最大限度的財(cái)產(chǎn)整合以及資產(chǎn)的合理優(yōu)化都是各行各業(yè)和每個(gè)家庭面臨的切身利益與長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展需要解決的客觀問(wèn)題。最大限度地對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)進(jìn)行綜合全面的評(píng)估，優(yōu)化資源，整合投資環(huán)境，對(duì)于政府部門的宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控和微觀經(jīng)濟(jì)調(diào)整都具有十分重要的意義。房地產(chǎn)估價(jià)方法的研究，可以為國(guó)民經(jīng)濟(jì)整體健康運(yùn)行和可持續(xù)發(fā)展提供的重要經(jīng)濟(jì)信息和科學(xué)合理的依據(jù)，為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的良性循環(huán)發(fā)展奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

2 房地產(chǎn)估價(jià)方法在應(yīng)用中的問(wèn)題

2.1 難以準(zhǔn)確的選取恰當(dāng)?shù)目杀葘?shí)例

選取可比實(shí)例是市場(chǎng)法估價(jià)中非常重要的一步，如果可比實(shí)例選取的不恰當(dāng)，那么估價(jià)結(jié)果無(wú)法體現(xiàn)待估房地產(chǎn)的真實(shí)價(jià)值。而在現(xiàn)實(shí)生活中，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)在不斷發(fā)展，可供選擇的交易實(shí)例也越來(lái)越多，但是可比實(shí)例的選取卻沒(méi)有一個(gè)客觀的標(biāo)準(zhǔn)，而是基本依靠估價(jià)人員的主觀判斷，這樣估價(jià)人員的專業(yè)與否會(huì)在無(wú)形之中影響最終的結(jié)果，使評(píng)估價(jià)格偏離市場(chǎng)價(jià)格。另外，有些估價(jià)人員為了圖方便，直接從二手房網(wǎng)站或某些相關(guān)網(wǎng)站選取可比實(shí)例，但這些數(shù)據(jù)中有些并不是真正的成交價(jià)格，這樣會(huì)直接影響估價(jià)結(jié)果的準(zhǔn)確性。

2.2 收益法在應(yīng)用中存在的問(wèn)題分析

運(yùn)用報(bào)酬資本化法進(jìn)行估價(jià)，需要預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象的未來(lái)凈收益。在實(shí)際估價(jià)中，如何求取凈收益確是一項(xiàng)非常棘手的工作。針對(duì)不同的估價(jià)對(duì)象及經(jīng)營(yíng)方式，在求取凈收益時(shí)應(yīng)從收入中扣除哪些費(fèi)用、不扣除哪些費(fèi)用。未來(lái)的凈收益到底是保持不變還是呈一定數(shù)額遞增或遞減或是呈一定比例遞增還是遞減或者是其他的不穩(wěn)定情況，這完全依賴估價(jià)師對(duì)某一區(qū)域市場(chǎng)的分析及判斷的準(zhǔn)確性。因而，對(duì)未來(lái)凈收益的預(yù)測(cè)帶有極大的主觀性，不同的估價(jià)師由于自身的經(jīng)驗(yàn)及分析市場(chǎng)的能力有所不同，其結(jié)果必將有明顯的差異。

2.3 成本法在應(yīng)用中存在問(wèn)題分析

在房地產(chǎn)成本費(fèi)用的構(gòu)成中，最為關(guān)鍵的土地取得成本和開(kāi)發(fā)利潤(rùn)受到市場(chǎng)的影響較大，隨房地產(chǎn)市場(chǎng)而變動(dòng)。而建設(shè)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、投資利息、銷售稅費(fèi)等項(xiàng)目受市場(chǎng)影響具有一定的滯后性，短期內(nèi)不會(huì)因房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的變化而波動(dòng)。因此在成本確定的時(shí)會(huì)造成成本估算的誤差，從而影響估價(jià)結(jié)果。此外，成本法沒(méi)有將一些無(wú)形或非成本因素的影響價(jià)值考慮到成本中去。

3 房地產(chǎn)估價(jià)方法在應(yīng)用中的問(wèn)題以及改進(jìn)

3.1 準(zhǔn)確的選取可比實(shí)例

因此，應(yīng)從以下兩個(gè)方面注意可比實(shí)例的選?。旱谝唬M可能的排除估價(jià)人員主觀因素的影響，在對(duì)同一房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)時(shí)，由至少3名估價(jià)人員共同確定可比實(shí)例的最終選擇，確保選取的可比實(shí)例能較真實(shí)的反映待估房地產(chǎn)的價(jià)值。第二，房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)可以設(shè)立專門的信息部門，建立規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)的信息庫(kù)，有助于估價(jià)人員從中獲取需要的交易實(shí)例和市場(chǎng)信息，為可比實(shí)例的選擇提供詳實(shí)、準(zhǔn)確、及時(shí)的數(shù)據(jù)平臺(tái)。

3.2 收益法估價(jià)方法改進(jìn)

因此，估價(jià)人員在確定凈收益的時(shí)候一定要弄清楚收益的主要來(lái)源方式，要根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化采用正?？陀^的凈收益，不能為了方便根據(jù)市場(chǎng)本應(yīng)是采用不斷遞增的凈收益，而采用年凈收益不變的公式進(jìn)行計(jì)算，多查詢相關(guān)類型房地產(chǎn)的數(shù)據(jù)，客觀合理的確定凈收益。在報(bào)酬率確定時(shí)，可以采用市場(chǎng)法求取，至少要有三個(gè)估價(jià)人員取不少于五個(gè)案例資料，運(yùn)用累加法求取，把人為造成偏差的風(fēng)險(xiǎn)降到最低。

3.3 成本法改進(jìn)

在運(yùn)用成本法進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)，可引入價(jià)格修正的方法，在積算價(jià)格基礎(chǔ)上引入相應(yīng)的價(jià)格調(diào)整系數(shù)，根據(jù)受市場(chǎng)狀況的影響程度對(duì)不同的因素進(jìn)行價(jià)格修正，價(jià)格調(diào)整系數(shù)的確定方法可按照市場(chǎng)法中的方法確定。此外，成本法還需要考慮更多外界因素的影響，尤其是將無(wú)形或非成本因素的影響價(jià)值化。

總之，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展到現(xiàn)在日益成熟，隨之而來(lái)的與房地產(chǎn)相關(guān)各類服務(wù)也在不斷壯大，行業(yè)規(guī)范和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)逐年提升，房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)范圍也越來(lái)越廣。由于房地產(chǎn)估價(jià)服務(wù)的不斷需要，房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)也將持續(xù)進(jìn)行。我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)興起時(shí)期較晚，房地產(chǎn)估價(jià)理論更在不斷完善更新中，因此其也存在很多問(wèn)題，因此需要采取有效的措施進(jìn)行優(yōu)化，從而提高評(píng)估的準(zhǔn)確性。

[1]李恒俊.基本評(píng)估方法在綜合用途房地產(chǎn)估價(jià)中的組合應(yīng)用研究[D].遼寧大學(xué)，2014.

[2]黃明峰.房地產(chǎn)項(xiàng)目評(píng)估方法應(yīng)用與改進(jìn)研究[D].華僑大學(xué)，2013.

[3]蘇蕾蕾.房地產(chǎn)估價(jià)中成本法的改進(jìn)研究[D].武漢理工大學(xué)，2014.