談房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本控制

劉 嘉 璐

(大連理工大學(xué)城市學(xué)院，遼寧 大連 116600)

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談房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本控制

劉 嘉 璐

(大連理工大學(xué)城市學(xué)院，遼寧 大連 116600)

從規(guī)劃設(shè)計(jì)、報(bào)批擬建、招投標(biāo)、施工、竣工五個(gè)階段入手，分析了影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本控制的因素，并提出了一些控制房地產(chǎn)企業(yè)成本的措施，有利于提升房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)空間。

房地產(chǎn)，成本控制，工程造價(jià)

目前，國(guó)際經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇乏力，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)下行壓力加大，加之國(guó)內(nèi)人工、土地、原材料成本上升，房地產(chǎn)企業(yè)庫(kù)存積壓嚴(yán)重，資金回籠乏力，不少房地產(chǎn)企業(yè)面臨著資金鏈斷裂乃至倒閉的危險(xiǎn)。因此，節(jié)約成本成為房企渡過(guò)難關(guān)的關(guān)鍵之一。從企業(yè)生存發(fā)展的角度，降低企業(yè)成本就是提升利潤(rùn)空間。本文從五個(gè)階段分別闡述成本控制的策略。

1 規(guī)劃、設(shè)計(jì)階段的成本控制

規(guī)劃、設(shè)計(jì)階段對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的工程成本影響最大，超過(guò)75%以上的工程成本是在此階段確定的。建筑規(guī)劃決定建筑風(fēng)格，布局，造型，立面特征，容積率，綠地率，配套用房(幼兒園、社區(qū)醫(yī)院、居民委、警務(wù)室等)的數(shù)量等；工程設(shè)計(jì)決定了結(jié)構(gòu)類(lèi)型、選材和工藝的復(fù)雜程度。這一階段將直接影響房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)成本，直接決定人、財(cái)、物的投入量，具有一錘定音的功效?？茖W(xué)合理的設(shè)計(jì)，在保證結(jié)構(gòu)安全、可靠的前提下可降低工程造價(jià)10%左右?，F(xiàn)今工程設(shè)計(jì)中不少設(shè)計(jì)人員只關(guān)注安全性，經(jīng)濟(jì)意識(shí)淡薄，堅(jiān)持“保守設(shè)計(jì)，安全第一”的原則，而對(duì)經(jīng)濟(jì)上的合理性考慮得較少，無(wú)視成本控制。因此，設(shè)計(jì)階段對(duì)項(xiàng)目投資的影響是極其重要的。應(yīng)從以下幾方面做好成本控制工作。

1.1 推行設(shè)計(jì)招標(biāo)制度，優(yōu)選設(shè)計(jì)方案

推行設(shè)計(jì)方案招標(biāo)的制度，在選擇設(shè)計(jì)方案時(shí)，不只看重建筑造型的優(yōu)美，將經(jīng)濟(jì)指標(biāo)也應(yīng)作為重要的參考依據(jù)。同時(shí)，盡量將主體工程及景觀配套工程放在一起進(jìn)行招標(biāo)，以便設(shè)計(jì)單位將項(xiàng)目整體布局、建筑造型與景觀環(huán)境相協(xié)調(diào)，減少設(shè)計(jì)費(fèi)用。由于主體與景觀配套由一家單位施工，既減少了工作面交接的麻煩，又能兼顧主體與景觀工作的前后銜接和成品保護(hù)，節(jié)約施工費(fèi)用。

1.2 實(shí)施限額設(shè)計(jì)，有效控制工程造價(jià)

積極推行限額設(shè)計(jì)，將投資預(yù)算作為紅線(xiàn)指標(biāo)，各專(zhuān)業(yè)設(shè)計(jì)人員在滿(mǎn)足安全性和使用功能前提下不得突破。用投資估算控制設(shè)計(jì)概算，用設(shè)計(jì)概算控制施工圖預(yù)算。嚴(yán)格控制設(shè)計(jì)變更，以保證工程造價(jià)在投資限額內(nèi)。

設(shè)計(jì)圖紙不詳細(xì)或缺項(xiàng)，是增加工程造價(jià)的不確定因素。頻繁設(shè)計(jì)變更，對(duì)成本控制極為不利。同時(shí)因更改設(shè)計(jì)內(nèi)容導(dǎo)致現(xiàn)場(chǎng)返工或因設(shè)計(jì)變更未到引起施工等待，都將增加施工單位經(jīng)濟(jì)簽證。在工程結(jié)算時(shí)很難界定變更與變更基礎(chǔ)上的變更的施工界限，增加了成本控制的難度。此外，還要做好圖紙會(huì)審工作。將圖紙中的問(wèn)題消滅在施工之前，力爭(zhēng)在施工過(guò)程中不變動(dòng)或少變動(dòng)。

1.3 采用合同措施，有效控制造價(jià)

合同是合作雙方各自承擔(dān)權(quán)利、義務(wù)的依據(jù)，也是控制工程造價(jià)的重要手段。首先對(duì)合同類(lèi)型(總價(jià)合同、單價(jià)合同、成本加酬金合同)進(jìn)行明確。其次，工程量清單和費(fèi)用單價(jià)作為合同附件加以明確。第三，將專(zhuān)項(xiàng)計(jì)價(jià)規(guī)則也作為合同附件，對(duì)清單主要項(xiàng)目計(jì)價(jià)規(guī)則進(jìn)行約定。由此，避免歧義，約定規(guī)則，防范合同風(fēng)險(xiǎn)。

2 報(bào)批、報(bào)建階段的成本控制

從繳納土地出讓金開(kāi)始，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)辦理報(bào)批、報(bào)建、規(guī)劃審批、用地許可、規(guī)劃許可到施工許可以及銷(xiāo)售許可證的辦理，要向政府繳納稅費(fèi)數(shù)十種。繳納的稅費(fèi)以及各專(zhuān)業(yè)配套工程設(shè)計(jì)、施工費(fèi)用，是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本中數(shù)額較大的一塊費(fèi)用，一般占總投資額的10%～15%。為此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要通過(guò)各種途徑，充分利用政府的稅收優(yōu)惠或減免政策，少繳或緩繳部分費(fèi)用，以降低開(kāi)發(fā)成本或緩解資金壓力。

3 招、投標(biāo)階段的成本控制

3.1 招標(biāo)階段的成本控制

招投標(biāo)階段是實(shí)現(xiàn)投資意圖的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，選擇承包商，確定合同價(jià)格，均在此階段得以實(shí)現(xiàn)，對(duì)項(xiàng)目投資成本影響極大。為此筆者認(rèn)為，應(yīng)注意以下幾點(diǎn)：

1)選擇合適的承包商是關(guān)鍵。承包商的經(jīng)濟(jì)實(shí)力、管理水平、技術(shù)水平、合作意識(shí)是選擇承包商的重要依據(jù)。招標(biāo)前，應(yīng)嚴(yán)格審查施工單位資質(zhì)、經(jīng)濟(jì)實(shí)力和企業(yè)信譽(yù)，考察過(guò)往工程業(yè)績(jī)，杜絕掛靠、轉(zhuǎn)包、肢解分包等不合規(guī)現(xiàn)象，在保證工程質(zhì)量的前提下，盡可能減少中間環(huán)節(jié)，將工程造價(jià)降至最低。

2)招標(biāo)文件應(yīng)詳盡規(guī)定關(guān)于造價(jià)調(diào)整、超支措施的條款。造價(jià)管理人員應(yīng)對(duì)影響工程造價(jià)的各種因素進(jìn)行預(yù)測(cè)、分析和調(diào)整，用詳盡的條款規(guī)定費(fèi)用與預(yù)算偏離時(shí)的處罰或獎(jiǎng)勵(lì)措施，讓合作單位心知肚明，以書(shū)面的形式落實(shí)在招標(biāo)文件及中標(biāo)后的合同中，避免責(zé)任不清和推諉扯皮現(xiàn)象。

3)合理低價(jià)原則?？刂瞥杀静灰馕吨鵁o(wú)原則的壓價(jià)。所謂合理低價(jià)，是指在保證質(zhì)量、工期和合理利潤(rùn)的前提下的較低價(jià)格，不是最低價(jià)格。投標(biāo)時(shí)，一些實(shí)力較弱的小公司為了能攬到工程，報(bào)價(jià)往往低于實(shí)力較強(qiáng)的公司。然而，如果只關(guān)注低價(jià)中標(biāo)，就會(huì)造成小企業(yè)中標(biāo)，施工質(zhì)量、工期、安全和文明施工均難達(dá)到要求。如果以低于成本價(jià)競(jìng)標(biāo)，可能的后果就是偷工減料，帶來(lái)更大的質(zhì)量和安全隱患。

3.2 做好合同的簽訂工作

對(duì)涉及工程造價(jià)的條款，如工期、合同總價(jià)、工程款支付方式、工程量清單、結(jié)算依據(jù)(哪年定額)、違約處理以及索賠等，都應(yīng)在合同中詳細(xì)約定。同時(shí)，對(duì)可能引起索賠的各方面因素進(jìn)行預(yù)判，避免過(guò)多索賠事件的發(fā)生。此外，應(yīng)采取工程保險(xiǎn)、工程擔(dān)保等風(fēng)險(xiǎn)防范措施，使風(fēng)險(xiǎn)得到適當(dāng)轉(zhuǎn)移。

4 施工階段的成本控制

施工階段是招投標(biāo)工作的延伸，是設(shè)計(jì)文件、施工合同的落實(shí)階段。該階段成本控制的主要工作為以下幾點(diǎn)。

4.1 嚴(yán)格執(zhí)行設(shè)計(jì)文件，按流程操作

施工階段控制造價(jià)的核心工作就是嚴(yán)格執(zhí)行設(shè)計(jì)文件，嚴(yán)格按照國(guó)家規(guī)范和工藝流程操作和施工，杜絕質(zhì)量隱患，減少返工及浪費(fèi)。

4.2 嚴(yán)格控制圖紙外變更，嚴(yán)格經(jīng)濟(jì)簽證

實(shí)施變更審批制度，少變更或不變更。對(duì)于根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)情況非做不可的工作，要對(duì)費(fèi)用進(jìn)行評(píng)估，以對(duì)總投資影響最小的方案為最優(yōu)方案。同時(shí)，嚴(yán)格簽證制度。工作發(fā)生要及時(shí)簽證(3 d以?xún)?nèi))，簽證要實(shí)事求是。另外，對(duì)施工單位及材料供應(yīng)商不履行約定義務(wù)的及時(shí)提出反索賠，使成本得到有效控制。

4.3 完善工程款審批流程，控制進(jìn)度款支付

建立健全的投資控制系統(tǒng)，加強(qiáng)監(jiān)理單位對(duì)工程清款的控制，在質(zhì)量合格的基礎(chǔ)上，做好工程量的審核工作。讓監(jiān)理單位先把關(guān)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)再進(jìn)行審核，以控制工程量和避免工程款超付。由于監(jiān)理單位擁有了簽字權(quán)，利于日后的監(jiān)督管理工作。

4.4 從技術(shù)措施上控制工程造價(jià)

在對(duì)主要施工技術(shù)方案做好論證的基礎(chǔ)上，嘗試采用新材料、新工藝，依靠技術(shù)方案降低工程造價(jià)。如配套管網(wǎng)施工，各專(zhuān)業(yè)共用一個(gè)溝槽大開(kāi)挖比分別挖填溝槽節(jié)省很多土方回填及二次挖土量，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)做好各專(zhuān)業(yè)管網(wǎng)主管單位的溝通協(xié)調(diào)工作，盡可能將不同專(zhuān)業(yè)管線(xiàn)路徑進(jìn)行優(yōu)化和歸集，共用同一溝槽，統(tǒng)一開(kāi)挖，統(tǒng)一回填。

5 竣工階段的成本控制

根據(jù)工程合同、竣工圖紙、竣工資料，認(rèn)真審核工程結(jié)算款。以施工合同、設(shè)計(jì)圖紙及變更以及甲方的聯(lián)系函為依據(jù)，對(duì)送審的竣工決算資料進(jìn)行核實(shí)，審核經(jīng)濟(jì)簽證費(fèi)用，并對(duì)部分簽證或變更進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)核驗(yàn)，使審核后的結(jié)算真正體現(xiàn)出工程實(shí)際造價(jià)。

6 結(jié)語(yǔ)

工期控制、質(zhì)量控制和投資控制是互為關(guān)聯(lián)的有機(jī)整體。房地產(chǎn)企業(yè)要抓好投資控制，不單單是對(duì)項(xiàng)目的質(zhì)量和進(jìn)度進(jìn)行控制。同時(shí)，也要建立項(xiàng)目全生命周期成本控制制度，提高全員成本控制意識(shí)。整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)要積極探索新的融資方式，如采取與保險(xiǎn)、證券等金融企業(yè)聯(lián)姻，增強(qiáng)自身經(jīng)濟(jì)實(shí)力，降低財(cái)務(wù)成本。探索互聯(lián)網(wǎng)金融，嘗試“眾籌”等新的營(yíng)銷(xiāo)方式，用“互聯(lián)網(wǎng)+金融+房地產(chǎn)”跨界組合的方式降低資金成本，促進(jìn)銷(xiāo)售，快速回籠資金。

Discussion on cost control of real estate development project

Liu Jialu

(City College, Dalian University of Technology, Dalian 116600, China)

From the planning and design, approval for planned construction, bidding, construction, completion five stages, this paper analyzed the factors influence of real estate development engineering cost control, and put forward some measures to control real estate enterprise cost, to improve the real estate enterprise’s profit space.

real estate, cost control, engineering cost

1009-6825(2016)12-0216-02

2016-02-18

劉嘉璐(1978- )，男，碩士，工程師

F293.3

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