◆江蘇省鹽城市國(guó)家稅務(wù)局課題組

供給側(cè)改革背景下江蘇房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)改增政策效應(yīng)探析

◆江蘇省鹽城市國(guó)家稅務(wù)局課題組

2016年5月1日全面推行的全行業(yè)全國(guó)范圍的營(yíng)改增，有利于進(jìn)一步消除房地產(chǎn)業(yè)重復(fù)征稅，推動(dòng)“減稅負(fù)、去庫(kù)存”目標(biāo)的順利實(shí)現(xiàn)。在采集江蘇千戶集團(tuán)房地產(chǎn)業(yè)樣本企業(yè)數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，文章對(duì)樣本企業(yè)實(shí)施營(yíng)改增前后行業(yè)營(yíng)銷規(guī)模和稅收貢獻(xiàn)的變化情況進(jìn)行了比對(duì)分析，運(yùn)用計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)軟件以及DEA效率評(píng)價(jià)模型，客觀剖析了房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)改增政策效應(yīng)的影響，并就如何引導(dǎo)該行業(yè)優(yōu)化發(fā)展，從而順應(yīng)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的要求，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展提出了相關(guān)對(duì)策建議。

供給側(cè)；房地產(chǎn)；營(yíng)改增；政策效應(yīng)

中國(guó)經(jīng)濟(jì)在“穩(wěn)中有進(jìn)”的格局下，已由高速增長(zhǎng)轉(zhuǎn)為中高速增長(zhǎng)的新常態(tài)，結(jié)構(gòu)性分化和轉(zhuǎn)型陣痛不可回避。關(guān)系到國(guó)計(jì)民生的房地產(chǎn)行業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中舉足輕重，更加迫切需要改善供給側(cè)環(huán)境、優(yōu)化供給側(cè)機(jī)制，通過(guò)改革制度供給，增強(qiáng)長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展的新動(dòng)力。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的2016年8月份住宅銷售價(jià)格變動(dòng)數(shù)據(jù)顯示：70個(gè)大中城市中房?jī)r(jià)下降的城市有6個(gè)，上漲的城市有62個(gè)，持平的城市有2個(gè)。隨著2015年以來(lái)央行連續(xù)降準(zhǔn)降息、降低首付比例、調(diào)低公積金信貸門檻以及降低房屋轉(zhuǎn)讓手續(xù)費(fèi)等房地產(chǎn)調(diào)控利好一系列政策的推出，居民改善住房條件的成本降低，改善性購(gòu)房占比提升。2016年5月1日起，房地產(chǎn)業(yè)等四大行業(yè)納入了營(yíng)改增體系，全面實(shí)施營(yíng)改增帶來(lái)的減稅效應(yīng)和倒逼機(jī)制，正在助力我國(guó)經(jīng)濟(jì)加速結(jié)構(gòu)調(diào)整，形成新的增長(zhǎng)點(diǎn)。2016年前7個(gè)月?tīng)I(yíng)改增整體減稅共計(jì)2107億元，第三季度房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率在8%左右，有效地推動(dòng)了房企“降成本、去庫(kù)存”，擴(kuò)大有效供給和中高端供給，增強(qiáng)供給結(jié)構(gòu)對(duì)需求變化的適應(yīng)性和靈活性, 成為供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的重要抓手。

一、江蘇省房地產(chǎn)行業(yè)基本現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢(shì)

房地產(chǎn)業(yè)涉及眾多行業(yè)，利益鏈復(fù)雜，由于剛性需求的居高不下、土地財(cái)政的推波助瀾以及大城市的過(guò)度膨脹，導(dǎo)致房?jī)r(jià)長(zhǎng)期在相對(duì)高位徘徊。2010—2015年全國(guó)房地產(chǎn)業(yè)稅收平均增速達(dá)到19.1%。四萬(wàn)億財(cái)政刺激后，中國(guó)人民銀行采取了緊縮性貨幣政策。針對(duì)部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲、投資投機(jī)購(gòu)房過(guò)度活躍等問(wèn)題，中央連續(xù)5次出臺(tái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控政策，實(shí)行限購(gòu)、限貸、限價(jià)和行政問(wèn)責(zé)等調(diào)控措施，遏制了商品房?jī)r(jià)格過(guò)快上漲的勢(shì)頭。2014年，南京等城市宣布對(duì)房產(chǎn)購(gòu)買實(shí)行寬松政策，同時(shí)又陸續(xù)受到流動(dòng)性資金充裕、二胎放開(kāi)政策以及營(yíng)改增減稅政策效應(yīng)等因素的影響，再度出現(xiàn)量?jī)r(jià)齊升的情況，2016年9月，南京等城市再次采取調(diào)控措施。在主動(dòng)調(diào)控和市場(chǎng)需求變化共同作用的結(jié)果下，當(dāng)前，江蘇房地產(chǎn)行業(yè)主要呈地區(qū)間不平衡凸顯、庫(kù)存逐月減少、銷售波段上升和融資逐步寬松等趨勢(shì)特征。

1.從開(kāi)發(fā)情況看：地區(qū)間不平衡性日益凸顯，以南京、蘇州為代表的一類城市房產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資明顯上揚(yáng)。2015年，江蘇房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目合計(jì)7807個(gè)，其中有2288個(gè)項(xiàng)目已經(jīng)完成投資，占比近三成（29.3%）。商品房銷售雖然逐步回暖，但是歷經(jīng)一輪高速發(fā)展后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)漸趨理性，市場(chǎng)容量、土地儲(chǔ)備、土地價(jià)格、行業(yè)利潤(rùn)水平等相關(guān)指標(biāo)都不支撐房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)指標(biāo)的全面升溫，近三年來(lái)全省開(kāi)發(fā)投資增速大致在10%～20%區(qū)間波動(dòng)，2015年完成開(kāi)發(fā)投資8153.7億元，同比增速?gòu)?014年底13.8%下降到-1.1%，是近十多年以來(lái)首次出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，與銷售市場(chǎng)的逐月回暖形成了反差。江蘇三大區(qū)域中，蘇南地區(qū)開(kāi)發(fā)投資5149.5億元，占比從2014年的62.4%提升到63.2%，同比增長(zhǎng)0.1%；蘇中、蘇北地區(qū)均為負(fù)增長(zhǎng)，同比分別下降0.8%和4.7%。一類城市同比增長(zhǎng)14%，比其他城市增速快23.2個(gè)百分點(diǎn)；在其他地區(qū)新增規(guī)模萎縮的情況下，南京市2015年新開(kāi)工面積1609.6萬(wàn)平方米，占全省比重13.9%，同比增速高達(dá)32.2%。2015年全省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中計(jì)劃總投資達(dá)到50億元的有78個(gè)，如碧桂園公司在江蘇的房地產(chǎn)項(xiàng)目有近30個(gè)之多，僅句容碧桂園項(xiàng)目的計(jì)劃總投資就達(dá)150億元。

2.從銷售數(shù)量看：銷售呈平穩(wěn)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，商品房待售面積整體減少，庫(kù)存逐月下降。江蘇大多數(shù)地區(qū)面臨去庫(kù)存壓力，如果按2015年度的月均現(xiàn)房銷售面積計(jì)算，消化目前的待售面積需要32個(gè)月，其中住宅需要23個(gè)月。全省13個(gè)省轄市中，除南京、蘇州、淮安三市外，其余10個(gè)地區(qū)待售面積增速均以兩位數(shù)增長(zhǎng)，各地的存量還不包括目前在建商品房尚未實(shí)現(xiàn)銷售的部分和已拿地、未開(kāi)工的潛在供應(yīng)量。2015年江蘇一類城市商品房銷售面積同比增長(zhǎng)31%，比其他城市高21.1個(gè)百分點(diǎn)。蘇州的工業(yè)園區(qū)和高新區(qū)，日光盤、開(kāi)盤即售罄的現(xiàn)象頻頻出現(xiàn)。南京網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，仙林板塊新建商品房全年成交8845套，日均成交超24套，同比上漲三成多；江北板塊的新房成交量達(dá)46188套，占南京總成交量的40%多；江寧板塊成交22680套，創(chuàng)下了近3年來(lái)的最高紀(jì)錄。截至2015年全省累計(jì)銷售面積212萬(wàn)平方米，江蘇省13個(gè)省轄市中，除常州市銷量同比略有下降外，其余12個(gè)市均呈現(xiàn)不同程度的增長(zhǎng)之勢(shì)。

3.從房?jī)r(jià)趨勢(shì)看：總體呈波段上升，政策導(dǎo)向下房企對(duì)未來(lái)市場(chǎng)預(yù)期積極樂(lè)觀。房地產(chǎn)價(jià)格是由多個(gè)因素確定的，除主要由房地產(chǎn)建造的成本和市場(chǎng)供求關(guān)系決定外，還會(huì)受出租房屋的租金、金融市場(chǎng)的利率、對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)業(yè)價(jià)格變化的預(yù)期、房屋周邊環(huán)境及配套、政府宏觀調(diào)控和金融資金的流動(dòng)性等因素的影響。2011年以來(lái)，在國(guó)家強(qiáng)力調(diào)控下，房?jī)r(jià)上漲勢(shì)頭被遏制，2011—2014年房?jī)r(jià)下降幅度基本在0.1%～0.6%區(qū)間，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)處于冷峻、觀望狀況。2015年底，房地產(chǎn)投資8154億元，與全省4.6萬(wàn)億固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)10.5%的走勢(shì)背離,占比不超過(guò)18%，截至2016年9月底，全省有6428戶房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在資金壓力下走逃變成“僵尸企業(yè)”，辦理登記而不進(jìn)行申報(bào)，無(wú)法查找相關(guān)人員。2014年底開(kāi)始，針對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的不景氣，國(guó)家采取了一系列刺激行業(yè)回暖的措施。2015年10月30日，中共十八屆五中全會(huì)提出全面實(shí)施“一對(duì)夫婦可生育兩個(gè)孩子”的政策釋放了剛性需求，改善性需求增加。全省144平方米及以上大戶型住宅銷售1533.9萬(wàn)平方米，占住宅比重14.9%，對(duì)住宅銷售面積增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率達(dá)26.5%。營(yíng)改增全面推開(kāi)的預(yù)期也推動(dòng)了2015年下半年以來(lái)房?jī)r(jià)、地價(jià)再次出現(xiàn)反彈。盡管一二線城市房?jī)r(jià)仍然高于普通居民的實(shí)際支付能力，但在城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款金額大、國(guó)內(nèi)投資渠道相對(duì)有限的背景下，隨著中央“330房地產(chǎn)政策”的出臺(tái)，南京樓市率先回暖，而地鐵的規(guī)劃建設(shè)、學(xué)區(qū)的調(diào)整擴(kuò)大等都在助力樓市回暖。2015年南京市“地王”紀(jì)錄頻頻被刷新，全年共誕生20個(gè)“地王”，其中18幅地塊的樓面價(jià)在1萬(wàn)元/㎡以上，有的地塊樓面價(jià)超過(guò)了2萬(wàn)元/㎡。重慶東原、上海融創(chuàng)、山東魯能、河南和昌、北京北辰、蘇州中銳等眾多外地房企紛紛落戶南京，2015年首進(jìn)南京的11家房企中，有8家溢價(jià)拿地。

4.從融資情況看：近期樓市回暖、資金回籠加速，房企資金緊張的情況有所改善。央行先后五次降息、四次降準(zhǔn)的貨幣政策很大程度上緩解了房地產(chǎn)企業(yè)融資成本高和資金壓力大的問(wèn)題。據(jù)人民銀行南京分行資料顯示，農(nóng)行、中行、江蘇銀行等金融機(jī)構(gòu)項(xiàng)目?jī)?chǔ)備中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目重回首位。近期出臺(tái)限購(gòu)限貸政策的主要為一二線城市及少數(shù)上漲過(guò)快的三線城市,雙限成為本輪調(diào)控的重點(diǎn),各地均加大限購(gòu)力度、提高貸款支付額度,短期看會(huì)直接影響商品房銷售額,減緩房?jī)r(jià)上漲過(guò)快勢(shì)頭,房?jī)r(jià)或有可能小幅回頭,但如果不增加一二線城市土地供應(yīng)或推出房產(chǎn)稅等措施,中長(zhǎng)期看只是為下一輪房?jī)r(jià)上漲儲(chǔ)蓄能量。江蘇省統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2015年城鎮(zhèn)常住居民人均可支配收入37173元，同比增長(zhǎng)8.2%，金融機(jī)構(gòu)年末存款余額107873億元，貸款余額78866億元，存貸差29007億元，住戶存款超過(guò)4萬(wàn)億。剛性需求、調(diào)控解綁、銀根寬松加上減稅政策效應(yīng)預(yù)期，一類城市房企對(duì)未來(lái)市場(chǎng)的前景更為積極樂(lè)觀。

二、基于千戶集團(tuán)房企樣本的營(yíng)改增政策效應(yīng)實(shí)證分析

營(yíng)改增全面推開(kāi)以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行總體平穩(wěn)，去庫(kù)存效果進(jìn)一步顯現(xiàn)，推進(jìn)了結(jié)構(gòu)調(diào)整和轉(zhuǎn)型升級(jí)，主要體現(xiàn)在宏觀和微觀兩個(gè)層面。從宏觀層面看，營(yíng)改增貫通了房地產(chǎn)業(yè)和制造業(yè)以及其他行業(yè)的抵扣機(jī)制，一方面提高了其他行業(yè)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的需求度，有利于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展；另一方面使房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部銜接更為通暢，提升房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)行的效率，從供需結(jié)構(gòu)源頭上進(jìn)行調(diào)整，有利于進(jìn)一步消除重復(fù)征稅，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，推動(dòng)“減稅負(fù)、去庫(kù)存”目標(biāo)的順利實(shí)現(xiàn)，利用稅收杠桿促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。從微觀層面看，以減稅為主要方向的營(yíng)改增降低了房地產(chǎn)業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)，可以提高房地產(chǎn)業(yè)的稅后利潤(rùn)，提升了多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)出效率。

我們根據(jù)營(yíng)改增試點(diǎn)以來(lái)房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)稅收數(shù)據(jù)，同時(shí)，結(jié)合江蘇房地產(chǎn)千戶集團(tuán)企業(yè)樣本的典型數(shù)據(jù)，對(duì)營(yíng)改增的政策效應(yīng)進(jìn)行了實(shí)證分析，其對(duì)江蘇房地產(chǎn)行業(yè)的影響集中表現(xiàn)在以下四個(gè)方面。

（一）營(yíng)改增后房地產(chǎn)業(yè)的競(jìng)合需求增加

截至2016年8月底,全省商品房銷售面積為8661萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)36.1%，增速比2015年同期提高23個(gè)百分點(diǎn)，全省商品房平均月銷售面積達(dá)1082.6萬(wàn)平方米，同比多銷287萬(wàn)平方米。其中，現(xiàn)房銷售增長(zhǎng)56%，期房增長(zhǎng)31%，現(xiàn)房增長(zhǎng)快于期房；從地區(qū)看，蘇南、蘇中、蘇北分別銷售4812萬(wàn)平方米、1534萬(wàn)平方米、2315萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)46.8%、23.7%、25.5%。全面營(yíng)改增以來(lái)實(shí)際申報(bào)的房地產(chǎn)企業(yè)35573戶，其中一般納稅人占比31%，小規(guī)模納稅人占比69%。6—9月份申報(bào)銷售收入1454.4億元，占全省銷售收入72489.5億元的2.01%。

1.房地產(chǎn)企業(yè)戶數(shù)快速增長(zhǎng)。截至2016年9月底，江蘇納入營(yíng)改增試點(diǎn)的房地產(chǎn)企業(yè)42001戶，較試點(diǎn)初期的37619戶凈增加4382戶，增長(zhǎng)11.6%，相當(dāng)于試點(diǎn)以來(lái)房地產(chǎn)企業(yè)每個(gè)月凈增加近1000戶，而戶均銷售收入僅有409萬(wàn)元，其中一般納稅人戶均銷售收入1290萬(wàn)元，小規(guī)模納稅人戶均銷售收入14萬(wàn)元。房地產(chǎn)業(yè)戶數(shù)激增和戶均銷售收入下降，反映出更多企業(yè)分享了房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)發(fā)展份額，體現(xiàn)了房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)業(yè)細(xì)分的趨勢(shì)。

2.房地產(chǎn)業(yè)稅負(fù)總體下降。房地產(chǎn)行業(yè)稅目較單一，以銷售不動(dòng)產(chǎn)建筑物、不動(dòng)產(chǎn)構(gòu)筑物為主，房產(chǎn)企業(yè)在老項(xiàng)目簡(jiǎn)易征收的情況下，價(jià)稅分離計(jì)稅會(huì)實(shí)現(xiàn)稅負(fù)全面下降。截至2016年9月底，江蘇房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)改征應(yīng)納增值稅款66.1億元,占全省應(yīng)納增值稅款1295.7億元的5.1%，平均稅負(fù)4.55%，較同期營(yíng)業(yè)稅稅負(fù)下降0.45%。如果不考慮預(yù)繳稅款因素，實(shí)現(xiàn)本期應(yīng)補(bǔ)(退)稅額累計(jì)入庫(kù)改征增值稅46.85億元，實(shí)際稅負(fù)僅有3.22%。

3.房地產(chǎn)業(yè)戶數(shù)增速逐月放緩。從申報(bào)一般納稅人戶數(shù)趨勢(shì)變化看，所屬5、6、7、8月申報(bào)企業(yè)從9953戶、10414戶、10650戶到10816戶，占比31%的一般納稅人實(shí)現(xiàn)銷售收入占江蘇房地產(chǎn)企業(yè)全部銷售收入比重達(dá)97.6%，累計(jì)入庫(kù)改征增值稅占比97%。但部分房地產(chǎn)企業(yè)有跨行業(yè)經(jīng)營(yíng)行為，主要是由于房地產(chǎn)大企業(yè)通常實(shí)力雄厚，資金充沛，擁有豐富的社會(huì)關(guān)系和強(qiáng)大的融資能力；具有穩(wěn)健的商業(yè)模式、完善的公司治理結(jié)構(gòu)、快速應(yīng)變的營(yíng)銷策略以及良好的執(zhí)行力；具有高效管理、品牌優(yōu)勢(shì)和一定的市場(chǎng)占有率，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目利潤(rùn)相對(duì)豐厚；更加關(guān)注市場(chǎng)動(dòng)態(tài)變化，重視開(kāi)發(fā)產(chǎn)品研發(fā)，構(gòu)建核心技術(shù)優(yōu)勢(shì)；注重拓展房地產(chǎn)增值業(yè)務(wù)，增強(qiáng)差異化競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目已延伸到商業(yè)、文化、養(yǎng)老和教育等方面，房地產(chǎn)大企業(yè)申報(bào)通常會(huì)涵蓋生活服務(wù)居民日常服務(wù)、商務(wù)輔助服務(wù)經(jīng)紀(jì)代理服務(wù)、不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)租賃等多個(gè)稅目。比如徐州礦物集團(tuán)有限公司就申報(bào)了其他現(xiàn)代服務(wù)、其他建筑服務(wù)、鐵路運(yùn)輸服務(wù)以及不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)租賃等稅目。

4.房地產(chǎn)業(yè)的競(jìng)合需求增加。大企業(yè)更傾向于在合作中競(jìng)爭(zhēng)，一般計(jì)稅項(xiàng)目需要對(duì)供應(yīng)商和客戶群體進(jìn)行分類管理，房企稅負(fù)下降多少往往會(huì)取決于企業(yè)競(jìng)合能力，特別是在合作中競(jìng)爭(zhēng)的能力。房地產(chǎn)企業(yè)需要對(duì)上游的供應(yīng)商提出更高要求，管理越優(yōu)秀的企業(yè)，合作伙伴越給力，就越能加強(qiáng)采購(gòu)環(huán)節(jié)的增值稅專用發(fā)票的控管。為了有利于房產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)控制，房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)為獲取盡可能多的進(jìn)項(xiàng)額，調(diào)整自己的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，更多地推出精裝修房、帶家電等產(chǎn)品類型，同時(shí)，倒逼上游優(yōu)勢(shì)資源整合。

（二）營(yíng)改增加劇了房地產(chǎn)業(yè)的投資分化

房地產(chǎn)業(yè)固定資產(chǎn)投資與項(xiàng)目時(shí)期相關(guān)度高，老項(xiàng)目投資相對(duì)平穩(wěn)，新項(xiàng)目投資需求旺盛，開(kāi)發(fā)投資增速更能體現(xiàn)房企對(duì)行業(yè)未來(lái)的預(yù)期。房地產(chǎn)業(yè)的區(qū)域投資分化較為嚴(yán)重：蘇南、蘇中、蘇北房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資分別增長(zhǎng)9.9%、下降5.4%、增長(zhǎng)7.0%，蘇中遠(yuǎn)低于全省7.0%的平均水平。13個(gè)地市有5個(gè)投資呈下降態(tài)勢(shì)，降幅最大的南通市達(dá)16.8%，無(wú)錫、宿遷、常州、泰州分別下降9.1%、8.8%、7.0%、5.9%，而增幅前三位的徐州、南京、蘇州分別增長(zhǎng)22.2%、18.8%、18.1%，市與市之間投資增速最大相差39個(gè)百分點(diǎn)。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示：2015年全國(guó)房地產(chǎn)庫(kù)存達(dá)7億的歷史峰值。住宅待售面積為45248萬(wàn)平方千米,占全年房地產(chǎn)庫(kù)存量的63%，成為2016年房企去庫(kù)存的重點(diǎn)對(duì)象；住宅的過(guò)剩主要是局部性的，各城市供需狀況各不相同,城市間房?jī)r(jià)分化現(xiàn)象非常明顯。土地成本是一二線城市房地產(chǎn)項(xiàng)目的最大單項(xiàng)成本，一般計(jì)稅方式下，營(yíng)改增過(guò)渡政策中的“購(gòu)買不動(dòng)產(chǎn)可以抵扣增值稅”還有利于商業(yè)地產(chǎn)“減稅負(fù)，去庫(kù)存”，對(duì)有實(shí)力拿地的房地產(chǎn)大企業(yè)也是重大利好。這一政策基本確保了一二線城市房地產(chǎn)行業(yè)整體不加稅，但也加劇了房地產(chǎn)業(yè)的區(qū)域投資分化。

（三）營(yíng)改增后房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)行效率“穩(wěn)中有進(jìn)”

營(yíng)改增提升了房地產(chǎn)業(yè)的運(yùn)行效率?；贒EA效率評(píng)價(jià)模型，將固定資產(chǎn)、員工人數(shù)作為生產(chǎn)的要素投入，營(yíng)業(yè)稅（增值稅）為稅收投入，營(yíng)業(yè)收入為產(chǎn)出變量，研究營(yíng)改增前后房地產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)效率的變化情況，即房地產(chǎn)業(yè)要素投入、稅收投入轉(zhuǎn)化為營(yíng)業(yè)收入的相對(duì)效率。 依據(jù)國(guó)統(tǒng)字〔2011〕75號(hào)文件規(guī)定，資產(chǎn)總額達(dá)到一億元的為大型房地產(chǎn)企業(yè)，我們導(dǎo)出近36個(gè)月江蘇省大型房地產(chǎn)企業(yè)的營(yíng)業(yè)稅和增值稅數(shù)據(jù)，再采用分層抽樣方法選取595家房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行分析，樣本房地產(chǎn)企業(yè)占全省千戶集團(tuán)“營(yíng)改增四大行業(yè)”的企業(yè)戶數(shù)比重23.23%，營(yíng)業(yè)收入占“半壁江山”。據(jù)測(cè)算，超過(guò)85%的成本足額取得進(jìn)項(xiàng)稅額發(fā)票，行業(yè)平均稅負(fù)是可以保持的，如充分(全額)取得進(jìn)項(xiàng)稅發(fā)票抵扣流轉(zhuǎn)稅負(fù)是會(huì)降低的。數(shù)據(jù)分析表明，近四個(gè)月（2016年6—9月，下同）流轉(zhuǎn)稅申報(bào)收入彈性系數(shù)1.02，可比增值稅負(fù)4.55%，主行業(yè)稅負(fù)總體下降0.45%，房地產(chǎn)企業(yè)稅收投入減少6.54億元，減稅效應(yīng)凸顯了行業(yè)運(yùn)行效率的提升。

房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)改增還能促進(jìn)房地產(chǎn)上下游產(chǎn)業(yè)鏈條完整和專業(yè)分工，積極對(duì)上下游行業(yè)進(jìn)行輻射帶動(dòng)，近四個(gè)月全省新增固定資產(chǎn)抵扣107.5億元。主要表現(xiàn)：一是倒逼相關(guān)行業(yè)增值稅鏈條趨于完整。由于開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)重點(diǎn)關(guān)注不含稅的進(jìn)價(jià)，所以整個(gè)造價(jià)、核算、合同管理將出現(xiàn)新的情況，即開(kāi)發(fā)企業(yè)傾向要求施工方開(kāi)具11%的建安專用票，更多選用甲供材的方式，取得17%的進(jìn)項(xiàng)抵扣。施工方形成“總包——>分包——>材料——>材料分包”倒逼方式，最終形成整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈上的核算、稅務(wù)合規(guī)。二是優(yōu)化升級(jí)地區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。促使相關(guān)行業(yè)通過(guò)固定資產(chǎn)升級(jí)改造和業(yè)務(wù)多元化完成戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，如帶動(dòng)大量使用租賃與購(gòu)建不動(dòng)產(chǎn)的電力等行業(yè)稅負(fù)降低；再如，2016年4月28日全球生物制藥巨頭阿斯利康與無(wú)錫高新區(qū)簽署項(xiàng)目合作協(xié)議，將開(kāi)工建設(shè)小分子創(chuàng)新藥物研發(fā)生產(chǎn)基地及中國(guó)商業(yè)創(chuàng)新中心，總投資5000萬(wàn)美元，預(yù)計(jì)最高可以抵扣稅款3500多萬(wàn)元。通過(guò)增加下游企業(yè)抵扣進(jìn)一步放大了減稅效應(yīng)，擴(kuò)展到接受房地產(chǎn)業(yè)發(fā)票的行業(yè)并逐步傳導(dǎo)至整個(gè)經(jīng)濟(jì)體系。

（四）營(yíng)改增通過(guò)房地產(chǎn)業(yè)傳導(dǎo)對(duì)經(jīng)濟(jì)的影響

1.對(duì)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)影響顯著。運(yùn)用可計(jì)算一般均衡模型（CGE）研究房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)改增對(duì)經(jīng)濟(jì)的作用，模型主要設(shè)定如下：將社會(huì)核算矩陣中生產(chǎn)活動(dòng)部門合并為4個(gè)部門——第一產(chǎn)業(yè)、第二產(chǎn)業(yè)、第三產(chǎn)業(yè)（除房地產(chǎn)業(yè)）和房地產(chǎn)業(yè)；稅收賬戶劃分為營(yíng)業(yè)稅、增值稅、其他稅和進(jìn)口稅（關(guān)稅、消費(fèi)稅和增值稅）；社會(huì)核算矩陣采用交叉熵RAS法調(diào)平，CGE模型中的份額參數(shù)和規(guī)模參數(shù)通過(guò)SAM表校準(zhǔn)估算得到，宏觀閉合采用凱恩斯規(guī)則。測(cè)算結(jié)果發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)改增對(duì)經(jīng)濟(jì)的影響呈現(xiàn)加速狀態(tài)，房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)改增對(duì)第二產(chǎn)業(yè)的拉動(dòng)要高于第三產(chǎn)業(yè)，對(duì)第一產(chǎn)業(yè)影響較小。2016年江蘇固定資產(chǎn)投資完成30760.5億元，同比增長(zhǎng)9.0%；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成5875.3億元，同比增長(zhǎng)7.0%。蘇中、蘇北投資保持快速增長(zhǎng)，第二產(chǎn)業(yè)完成投資15381.1億元，同比增長(zhǎng)10.1%，占全部投資的比重為50%。

2.對(duì)民生改革釋放紅利。截至2016年8月底，江蘇省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資共5875.3億元，住宅投資4331億元，占比74%，住宅、辦公樓、商業(yè)營(yíng)業(yè)用房和其他商品房投資同比分別增長(zhǎng)6.1%、1.7%、6.4%、19.1%，全線上揚(yáng)。一是“去庫(kù)存”效果明顯。2015年全省商品房待售面積高達(dá)6908.9萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)22.2%，按當(dāng)年底竣工單價(jià)計(jì)算，這些待售面積占用資金高達(dá)2300多億元。停工接近一年的徐州“地王”的華廈廣場(chǎng)項(xiàng)目，以及由于企業(yè)資金不暢而導(dǎo)致停工的常州市的銀河灣明苑、泰和之春、上書房、龍德花園等項(xiàng)目重新盤活。二是保持人民幣入籃（SDR）后匯率維持相對(duì)穩(wěn)定。未來(lái)兩年人民幣大幅波動(dòng)的可能性不大，估計(jì)美元每年貶值幅度2%至3%；從長(zhǎng)期來(lái)看，房地產(chǎn)行業(yè)營(yíng)改增是鎖定外商投資中國(guó)的最好時(shí)機(jī)。

三、江蘇房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)改增試點(diǎn)中存在的問(wèn)題

房地產(chǎn)行業(yè)具有項(xiàng)目審批嚴(yán)格、開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)方式多樣、開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品具有固定性、開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)和資金占用量大等特點(diǎn)。我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)征收增值稅還是一項(xiàng)新的嘗試，將面臨許多新情況、新問(wèn)題，目前主要存在房?jī)r(jià)快速上漲對(duì)投資和消費(fèi)的擠占、過(guò)渡期試點(diǎn)運(yùn)行帶來(lái)新的稅收風(fēng)險(xiǎn)、多部門信息“碎片化”未得到合理利用以及行業(yè)稅負(fù)不合理轉(zhuǎn)嫁導(dǎo)致現(xiàn)金流壓力等問(wèn)題。

（一）房?jī)r(jià)快速上漲對(duì)投資和消費(fèi)的擠占不容忽視

2015年底舉行的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議首次將“去庫(kù)存”由行業(yè)調(diào)控上升至2016年結(jié)構(gòu)性改革五大任務(wù)之一。截至2016年8月末，全省商品房待售面積為6797萬(wàn)平方米，其中住宅待售面積為4074萬(wàn)平方米，庫(kù)存逐月減少。2016年9月份百城房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)顯示：9月份全國(guó)百城房?jī)r(jià)持續(xù)回暖，二線城市房?jī)r(jià)領(lǐng)漲，蘇南城市房?jī)r(jià)開(kāi)始大漲，南京新房?jī)r(jià)格上漲3.09%。江蘇17個(gè)城市，16個(gè)房?jī)r(jià)在漲。與此同時(shí)，江蘇省固定資產(chǎn)投資增速回落，特別是民間投資增速趨緩，基礎(chǔ)設(shè)施投資對(duì)全省投資增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率也由上半年的19.9%下降為12.9%，億元以上新開(kāi)工項(xiàng)目同比下降10.4%。房?jī)r(jià)快速上漲對(duì)資本的擠占不容忽視，從長(zhǎng)遠(yuǎn)看新開(kāi)工項(xiàng)目投資增長(zhǎng)乏力將對(duì)我省投資產(chǎn)生消極影響。統(tǒng)計(jì)口徑中，房?jī)r(jià)上漲對(duì)GDP增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)指標(biāo)相關(guān)度尚需加強(qiáng)，使之能夠推動(dòng)地區(qū)工資水平的提升。我們結(jié)合家庭養(yǎng)老作用、人口特征變化、生產(chǎn)率增長(zhǎng)率與不確定性風(fēng)險(xiǎn)等因素，進(jìn)行了一般均衡模型測(cè)算：中國(guó)國(guó)民儲(chǔ)蓄率的增長(zhǎng)主要是計(jì)劃生育政策下生育率降低與社會(huì)養(yǎng)老體系無(wú)法有效應(yīng)對(duì)長(zhǎng)期護(hù)理風(fēng)險(xiǎn)等缺陷相互作用的結(jié)果，而期間國(guó)民儲(chǔ)蓄率波動(dòng)則主要是由生產(chǎn)率增長(zhǎng)率的變動(dòng)導(dǎo)致的。因?yàn)椤岸ァ闭叻砰_(kāi)，國(guó)民儲(chǔ)蓄率預(yù)期會(huì)出現(xiàn)回落，需要加快社會(huì)養(yǎng)老體系建設(shè)，實(shí)現(xiàn)平衡。蘇、浙、粵、魯、滬五省市中江蘇人均GDP排第二，低于上海，需要在繼續(xù)提高最低工資標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上，健全工資正常增長(zhǎng)機(jī)制。

（二）行業(yè)特殊性運(yùn)行帶來(lái)試點(diǎn)階段新風(fēng)險(xiǎn)

增值稅稅種所具有的消除流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)重復(fù)納稅的特點(diǎn)，對(duì)于公司內(nèi)外協(xié)作的管控要求更高，某種意義上說(shuō)營(yíng)改增是推動(dòng)企業(yè)及外部合作伙伴規(guī)范管理的動(dòng)力。房地產(chǎn)企業(yè)在選擇施工企業(yè)、材料供應(yīng)商時(shí)，不但要考慮規(guī)模、質(zhì)量、價(jià)格，而且要將能否開(kāi)具增值稅專票作為一項(xiàng)重要考量因素。

一是營(yíng)改增后對(duì)企業(yè)精細(xì)化管理程度要求更高。要積極面對(duì)流轉(zhuǎn)稅稅負(fù)變化及企業(yè)管控問(wèn)題，如果房地產(chǎn)企業(yè)不注重“一般納稅人”意識(shí)的培養(yǎng)，在跨期合同調(diào)整、合同范本修訂、減少零星用工等方面，忽略工程管理、發(fā)票管理、合同管理以及會(huì)計(jì)核算管理等規(guī)范，就有可能導(dǎo)致稅負(fù)的增加。

二是存在銷項(xiàng)稅與進(jìn)項(xiàng)稅不匹配問(wèn)題。房地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)品——商品房未完工前，已進(jìn)行銷售或預(yù)售，導(dǎo)致?tīng)I(yíng)改增之后出現(xiàn)企業(yè)銷售在前，成本及進(jìn)項(xiàng)稅延后的情況。近幾年房地產(chǎn)資金壓力大、工程款結(jié)算不及時(shí)，這種壓力在“營(yíng)改增”后會(huì)進(jìn)一步加大，容易造成施工企業(yè)與開(kāi)發(fā)企業(yè)資金緊張，加劇行業(yè)成本上升。

三是土地出讓有“招拍掛”、劃撥、投資、改變性質(zhì)等方式，還有回遷房、配套等多種補(bǔ)償形式。這部分是否可抵，用何票據(jù)抵扣?還有老項(xiàng)目土地成本低，特別是股權(quán)溢價(jià)收購(gòu)項(xiàng)，由于無(wú)合規(guī)成本票據(jù)，如果采取期初留抵方式，按發(fā)票可留抵進(jìn)項(xiàng)稅也不多，在沒(méi)有充分進(jìn)項(xiàng)稅的情況下，必將導(dǎo)致?tīng)I(yíng)改增后流轉(zhuǎn)稅負(fù)增加。要重新計(jì)算土地成本與股權(quán)溢價(jià)，對(duì)不能扣項(xiàng)要進(jìn)行充分估計(jì)，還有一二級(jí)開(kāi)發(fā)問(wèn)題：房地產(chǎn)企業(yè)接受委托，代政府進(jìn)行一級(jí)土地開(kāi)發(fā)，需考慮拆遷成本、個(gè)人白條、稅費(fèi)承擔(dān)方式和收款票據(jù)方式等，否則將影響企業(yè)結(jié)算與利潤(rùn)。

（三）多部門信息“碎片化”亟須增值利用

房地產(chǎn)行業(yè)項(xiàng)目審批嚴(yán)格，開(kāi)發(fā)過(guò)程嚴(yán)格按照規(guī)劃、征地、設(shè)計(jì)、施工、配套、銷售“六統(tǒng)一”的原則進(jìn)行。增值稅的合規(guī)問(wèn)題，相較營(yíng)業(yè)稅要更為嚴(yán)格，對(duì)企業(yè)內(nèi)部進(jìn)項(xiàng)發(fā)票收集涉及的業(yè)務(wù)部門也提出更高的要求。納稅人層面，由于部分納稅人存在僥幸心理，或?yàn)槔骝?qū)使，可能采取虛設(shè)公司騙取發(fā)票、虛開(kāi)或代開(kāi)發(fā)票、虛假抵扣稅額、虛假申報(bào)收入等手段偷逃稅款；地方政府層面，由于“改征增值稅”收入，更多納入地方公共預(yù)算收入，是地方留成實(shí)際可用的財(cái)力，少數(shù)地方政府受地方利益和政績(jī)的驅(qū)使，往往采取“空轉(zhuǎn)”稅收收入，變相完成地方公共預(yù)算，以致不愿意向稅務(wù)部門共享綜合治稅信息；稅收管理層面，江蘇國(guó)稅數(shù)據(jù)情報(bào)平臺(tái)已集中采集并存儲(chǔ)15個(gè)內(nèi)部系統(tǒng)以及14個(gè)省級(jí)外部部門的859張數(shù)據(jù)表、16088個(gè)數(shù)據(jù)項(xiàng)、54億條數(shù)據(jù)信息。數(shù)據(jù)情報(bào)平臺(tái)通過(guò)納稅人“一戶式全景展示”模塊，成功打破了不同數(shù)據(jù)來(lái)源之間的信息孤島，實(shí)現(xiàn)了對(duì)單戶納稅人的基礎(chǔ)信息、血緣關(guān)系、交易對(duì)象、關(guān)鍵財(cái)稅指標(biāo)趨勢(shì)分析、行業(yè)比較分析、涉稅情報(bào)信息、風(fēng)險(xiǎn)信息及應(yīng)對(duì)展示和大企業(yè)專屬信息等8個(gè)模塊114項(xiàng)數(shù)據(jù)的全景展示。同時(shí)，數(shù)據(jù)情報(bào)平臺(tái)融合全省303個(gè)行業(yè)模型、118個(gè)風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)和76個(gè)風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目，通過(guò)“風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別庫(kù)全景展示”模塊實(shí)現(xiàn)了多渠道的數(shù)據(jù)資源歸集，全方位的數(shù)據(jù)資源整合。但是由于多部門信息壁壘導(dǎo)致的信息“碎片化”現(xiàn)象依然存在，亟須采集形成有效情報(bào)，實(shí)現(xiàn)增值利用。

（四）行業(yè)稅負(fù)不合理轉(zhuǎn)嫁導(dǎo)致現(xiàn)金流壓力

李克強(qiáng)總理強(qiáng)調(diào)全面推開(kāi)營(yíng)改增，要確保與就業(yè)相關(guān)的行業(yè)稅負(fù)只減不增。房地產(chǎn)企業(yè)面臨著行業(yè)稅負(fù)不合理轉(zhuǎn)嫁的問(wèn)題：一是可能存在金融行業(yè)把稅收負(fù)擔(dān)轉(zhuǎn)嫁給房地產(chǎn)企業(yè)，把營(yíng)改增減下來(lái)的成本沖銷的問(wèn)題。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2015年我省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)全年到位資金為16268.7億元，與同期開(kāi)發(fā)投資額的比值為2:1，從到位資金四項(xiàng)構(gòu)成看，除了其他資金來(lái)源之外，其余三項(xiàng)同比仍為負(fù)增長(zhǎng)。以定金及預(yù)收款和個(gè)人按揭貸款為主的其他資金到位6700.4億元，占當(dāng)年到位資金比重55.7%。比如，2015年南京紅太陽(yáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司主營(yíng)業(yè)務(wù)收入46億元，預(yù)收賬款期末余額51億元；南京華歐舜都置業(yè)有限公司主營(yíng)業(yè)務(wù)收入31億元，預(yù)收賬款期末余額11億元。房地產(chǎn)行業(yè)投入和回籠資金集中，開(kāi)發(fā)建設(shè)占用資金一般以銀行借款、社會(huì)融資為主，自有資金所占比重較小，四大行業(yè)全面擴(kuò)圍后，金融行業(yè)貸款利息改征增值稅。二是可能存在建安、材料成本管理與成本傳導(dǎo)管理問(wèn)題。營(yíng)改增前建安材料已形成較大體系，建安企業(yè)多年來(lái)已形成3%的營(yíng)業(yè)稅模式，除了大型查賬征收的施工企業(yè)外，多數(shù)企業(yè)疏于進(jìn)貨發(fā)票管理，很多施工方小型供應(yīng)企業(yè)交稅意識(shí)差，營(yíng)改增后會(huì)出現(xiàn)施工企業(yè)向供應(yīng)商層層索要增值稅專用票的情況，可能會(huì)增加采購(gòu)成本，這種成本增加也會(huì)部分傳導(dǎo)給開(kāi)發(fā)企業(yè)，造成開(kāi)發(fā)企業(yè)成本上升及資金壓力。

四、策應(yīng)營(yíng)改增，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的幾點(diǎn)建議

針對(duì)如何策應(yīng)營(yíng)改增稅收管理工作，進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定增長(zhǎng)和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，提出以下四點(diǎn)建議。

1.引導(dǎo)企業(yè)管理變革，釋放減稅紅利，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)包容性增長(zhǎng)。部分城市住宅價(jià)格上漲過(guò)快，必定會(huì)削弱擴(kuò)大消費(fèi)的宏觀經(jīng)濟(jì)政策的效果，從居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)、企業(yè)景氣指數(shù)和企業(yè)家信心指數(shù)來(lái)看并不樂(lè)觀，特別是2015年底居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)上漲到101.7。營(yíng)改增雖然是稅制的變革，但同時(shí)也會(huì)觸發(fā)企業(yè)管理的變革，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)及其外部合作伙伴的規(guī)范管理。為此，一是政策引導(dǎo)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)準(zhǔn)確研判形勢(shì)，根據(jù)市場(chǎng)供求變化合理定價(jià)、科學(xué)營(yíng)銷、擴(kuò)大銷售，降低負(fù)面影響和市場(chǎng)過(guò)度波動(dòng)。二是加大房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格監(jiān)控力度，加強(qiáng)商品房成本研究，將其融入政府房?jī)r(jià)監(jiān)控體系，從控制成本、限制房?jī)r(jià)兩方面加以調(diào)節(jié)。三是促進(jìn)經(jīng)濟(jì)包容性增長(zhǎng)，提升相對(duì)購(gòu)買力。在過(guò)去10年間，中美匯率的變動(dòng)引起了全球政圈與學(xué)界的廣泛關(guān)注，人民幣國(guó)際化后，人民幣匯率或?qū)⒃絹?lái)越有彈性，老百姓有了更多的資產(chǎn)配置選擇。我們把結(jié)構(gòu)性轉(zhuǎn)變引入巴拉薩—薩繆爾森模型進(jìn)行分析發(fā)現(xiàn)：包容性增長(zhǎng)帶來(lái)的制造業(yè)工資上升，可以使人民幣的升值速度放緩。利用營(yíng)改增結(jié)構(gòu)性改革之機(jī)引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)管理變革，積極鼓勵(lì)企業(yè)并購(gòu)重組，促進(jìn)行業(yè)資源整合配置，優(yōu)勝劣汰，提升房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)整體規(guī)模和素質(zhì)，增加就業(yè)率等包容性增長(zhǎng)的指標(biāo)水平，會(huì)有效平衡人民幣加入SDR正式生效后的暫時(shí)性下行壓力。

2.借鑒國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，動(dòng)態(tài)進(jìn)行稅負(fù)分析測(cè)算，發(fā)揮特殊行業(yè)政策制定的前瞻導(dǎo)向作用。房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)不同于一般的建設(shè)單位或施工單位，具有開(kāi)發(fā)建設(shè)周期長(zhǎng)、開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)復(fù)雜、涉及面廣、經(jīng)濟(jì)往來(lái)對(duì)象多、財(cái)務(wù)核算復(fù)雜、銷售方式不一和關(guān)聯(lián)交易多樣化的特點(diǎn)。歐盟28個(gè)成員一般都將房地產(chǎn)業(yè)(包括房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓和出租)納入增值稅的課征范圍，并根據(jù)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的特點(diǎn),在房地產(chǎn)出售等環(huán)節(jié)制定了相應(yīng)的增值稅政策。營(yíng)改增后政策連續(xù)出臺(tái)，更新較快，企業(yè)會(huì)計(jì)核算、評(píng)估流程和內(nèi)控執(zhí)行情況也都在動(dòng)態(tài)變化中；同時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)改增也引發(fā)了租賃市場(chǎng)的稅收問(wèn)題研究，從而將推動(dòng)房地產(chǎn)租賃的稅收政策的出臺(tái)，因此，要借鑒國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，動(dòng)態(tài)進(jìn)行稅負(fù)分析測(cè)算，發(fā)揮特殊行業(yè)政策制定的前瞻導(dǎo)向作用，超前謀劃，全盤考慮，引導(dǎo)企業(yè)對(duì)業(yè)務(wù)流程和系統(tǒng)實(shí)施改造，幫助房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)避增值稅專票在開(kāi)具、合同審簽以及集中開(kāi)票等流程中的風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)進(jìn)項(xiàng)稅環(huán)節(jié)抵扣額的最大化。營(yíng)改增更會(huì)觸發(fā)企業(yè)管理的變革，除了開(kāi)發(fā)企業(yè)自身加強(qiáng)管理之外，上級(jí)部門應(yīng)在政策制定過(guò)程中充分考慮房地產(chǎn)行業(yè)土地出讓金、稅源等因素的影響，在稅務(wù)收入遞延、及時(shí)退還留抵方面做出探索。比如：過(guò)渡政策中的“購(gòu)買不動(dòng)產(chǎn)可以抵扣增值稅”，刺激了更多企業(yè)購(gòu)買不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行抵扣，土地供不應(yīng)求，地價(jià)上漲推動(dòng)著房?jī)r(jià)快速上揚(yáng)，并且土地出讓金在繳納時(shí)，可以進(jìn)行進(jìn)項(xiàng)稅抵扣，地方政府財(cái)政通常對(duì)其有財(cái)政返還，目前尚未出臺(tái)相關(guān)進(jìn)項(xiàng)稅轉(zhuǎn)出文件，企業(yè)對(duì)財(cái)政返還只需補(bǔ)繳企業(yè)所得稅，形成增值稅流失的新出口，因此，總局要及時(shí)出臺(tái)相關(guān)補(bǔ)充文件，完善增值稅鏈條。

3.依托“互聯(lián)網(wǎng)+智慧國(guó)稅”，獲取第三方信息，多維分析形成稅收行動(dòng)情報(bào)。隨著大數(shù)據(jù)時(shí)代的到來(lái)，大數(shù)據(jù)的重要價(jià)值正日益凸顯。大型房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)過(guò)程涉及稅收政策、相關(guān)法律較多，涉稅環(huán)節(jié)和事項(xiàng)較為復(fù)雜。其繳納的稅種涵蓋地稅的全部征收范圍，要求國(guó)地稅進(jìn)一步加強(qiáng)合作，實(shí)現(xiàn)與規(guī)劃、征地、設(shè)計(jì)、施工、配套、銷售等部門的信息共享。房地產(chǎn)業(yè)可能會(huì)影響很多的利益相關(guān)者，因此，要依托“互聯(lián)網(wǎng)+智慧國(guó)稅”，加大信息共享范圍，多維進(jìn)行信息比對(duì)。通過(guò)從當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)、土地、規(guī)劃等部門獲取的數(shù)據(jù)，如獲取《建筑工程施工許可證》按注明的“建設(shè)規(guī)模”進(jìn)行比對(duì)核查，為評(píng)估對(duì)象申報(bào)情況的評(píng)估提供有價(jià)值的線索，對(duì)第三方信息進(jìn)行大數(shù)據(jù)挖掘，及時(shí)掌握企業(yè)動(dòng)態(tài)，多維分析形成稅收行動(dòng)情報(bào)進(jìn)行增值利用，第一時(shí)間識(shí)別風(fēng)險(xiǎn)、精準(zhǔn)制導(dǎo)。

4.借助金三上線契機(jī)，引導(dǎo)行業(yè)稅負(fù)健康轉(zhuǎn)嫁，完善增值稅鏈條。借助金稅三期優(yōu)化版和江蘇數(shù)據(jù)情報(bào)平臺(tái)，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)上下游交易特點(diǎn)、邏輯關(guān)系進(jìn)行提煉和歸納。增值稅稅種消除了流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的重復(fù)納稅，這將促使房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)外協(xié)作的嚴(yán)格管控，推進(jìn)企業(yè)外部合作伙伴規(guī)范管理，同時(shí)也有利于解決陰陽(yáng)合同、陰陽(yáng)發(fā)票、跑冒滴漏等問(wèn)題。企業(yè)申報(bào)的流轉(zhuǎn)稅稅負(fù)的整體降低，有助于房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于新開(kāi)盤房屋適當(dāng)讓利，降價(jià)入市消化內(nèi)存、盤活資金，改善房地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)金流。同時(shí)，利用稅收數(shù)據(jù)，反映投資、消費(fèi)、出口、就業(yè)等經(jīng)濟(jì)指標(biāo)運(yùn)行情況，關(guān)注宏觀調(diào)控和產(chǎn)業(yè)發(fā)展的趨勢(shì)性變化，把握經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展規(guī)律、特點(diǎn)，折射國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中存在的風(fēng)險(xiǎn)，引導(dǎo)行業(yè)稅負(fù)的健康合理轉(zhuǎn)嫁，對(duì)經(jīng)營(yíng)模式進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整，最終降低成本，加大固定資產(chǎn)投資、帶動(dòng)上下游行業(yè)的健康發(fā)展、保持人民幣納入SDR后金融格局的穩(wěn)定性以及增加就業(yè)等要素投入，都將產(chǎn)生積極的影響。

[1]李萬(wàn)甫,李本貴.關(guān)于建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)改增的國(guó)際借鑒與建議[J].國(guó)際稅收,2015,(8).

[2]馬姍姍.搶占先機(jī)——房地產(chǎn)及建筑業(yè)營(yíng)改增現(xiàn)狀分析與應(yīng)對(duì)建議[J].新理財(cái),2015,(4).

[3]周明生,孫 占.以競(jìng)合促進(jìn)長(zhǎng)三角率先形成服務(wù)業(yè)為主產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的探討[J].科學(xué)發(fā)展,2010,(4).

[4]龍?jiān)垒x.推進(jìn)“互聯(lián)網(wǎng)+稅務(wù)”要把握重點(diǎn)和路徑[N]，中國(guó)稅務(wù)報(bào)，2015-10-12.

（責(zé)任編輯：東方源）

F812.422

A

2095-1280(2016)06-0072-08

課題指導(dǎo)人：賈 勇,男,江蘇省國(guó)家稅務(wù)局稅收科學(xué)研究所調(diào)研員。

課題負(fù)責(zé)人：顧一兵，男，江蘇省鹽城市國(guó)家稅務(wù)局局長(zhǎng)。

課題組成員：倪軍生，男，江蘇省鹽城市開(kāi)發(fā)區(qū)國(guó)家稅務(wù)局局長(zhǎng)；葉景龍，男，江蘇省鹽城市國(guó)家稅務(wù)局辦公室副主任；張金國(guó)，男，江蘇省鹽城市開(kāi)發(fā)區(qū)國(guó)家稅務(wù)局稅源管理一科科長(zhǎng)；鄭 瓊，女，江蘇省鹽城市開(kāi)發(fā)區(qū)國(guó)家稅務(wù)局稅源管理五科科長(zhǎng)。