讓租地像網(wǎng)購，搭建土地流轉(zhuǎn)平臺

讓租地像網(wǎng)購，搭建土地流轉(zhuǎn)平臺

電商在打通農(nóng)村經(jīng)濟轉(zhuǎn)型升級之路7

做成中介服務大蛋糕

6月25日是第26個全國土地日。在土流網(wǎng)主辦的第26個土地日走進小崗村主題活動中，中國農(nóng)村土地改革“大包干”帶頭人嚴金昌在國土資源部、農(nóng)業(yè)部相關領導及專家的見證下，為土流網(wǎng)小崗村土地流轉(zhuǎn)服務中心揭牌。在活動中，73歲的嚴金昌接受土流網(wǎng)創(chuàng)始人伍勇的聘請，成為土流網(wǎng)小崗村土地流轉(zhuǎn)服務中心的首位總經(jīng)理，更是在伍勇的指導下用手機APP發(fā)布了500畝小崗村的待流轉(zhuǎn)土地，一舉成為小崗村互聯(lián)網(wǎng)土地流轉(zhuǎn)第一人。

利用“互聯(lián)網(wǎng)+”讓土地觸網(wǎng)已成趨勢

近年來，在中央鼓勵土地流轉(zhuǎn)的大背景下，利用“互聯(lián)網(wǎng)+”的方式讓土地觸網(wǎng)，已經(jīng)成為發(fā)展趨勢。目前，除了全國各地已出現(xiàn)規(guī)模不同的土流網(wǎng)土地流轉(zhuǎn)中心外，在山東省濟寧、臨沂等地也已經(jīng)做了先行嘗試，讓土地觸網(wǎng)，既解決了信息不對稱的問題，也使轉(zhuǎn)讓渠道得以拓寬，租金協(xié)商范圍進一步擴大，不僅受到農(nóng)民群眾的歡迎，對于中介服務者而言，今后也將會成為一塊大的蛋糕。

2015年10月，以加盟代理的形式，土流網(wǎng)臨沂土地流轉(zhuǎn)中心成立，中心主要以農(nóng)業(yè)大縣費縣為試點，開展土地流轉(zhuǎn)服務。中心成立不到10天，就有一宗150畝山林地以27年的使用權實現(xiàn)了流轉(zhuǎn)。土流網(wǎng)臨沂中心總經(jīng)理于紀強說，土地供應方發(fā)布信息后，網(wǎng)站會有專職人員對地塊的面積、權屬、附屬物等情況進行審核，通過后才會最終發(fā)布到網(wǎng)站，供需求者挑選。

費縣薛莊鎮(zhèn)王林村村民范長華，是這宗土地流轉(zhuǎn)信息的發(fā)布者。在此之前的近半年時間里，他在當?shù)匾恢睕]有找到合適的承租方?！爸饕莾r格低,太虧?！狈堕L華說，這片山林地是他父親從村集體手里承包，父親已經(jīng)年近70歲，不適合長年上山勞作，自己又在外地從事建筑工作，沒時間也未打算回家接手管理。山林地上面種了600多棵板栗樹，目前正值盛果期，按照近幾年板栗的行情，年產(chǎn)值在兩萬元左右。但是，即便通過熟人介紹，27年最高租金也只有18萬元。

上網(wǎng)搜索同類山林地轉(zhuǎn)租價格時，范長華發(fā)現(xiàn)了土流網(wǎng)，上面發(fā)布了不少土地供求信息。他抱著試試看的心理，把山林地按照25萬元的心理價位發(fā)了上去，第二天，網(wǎng)站工作人員打來電話，說要上門了解些情況。范長華的土地供應信息通過審核不到3天，先后來了4撥兒人到村里看地。有人想搞觀光旅游，也有人想弄采摘園，就在范長華應接不暇時，土流網(wǎng)的員工又領來了一位老家在日照市的客戶。

這位客戶自我介紹說，他和子女都在臨沂上班，自己即將退休，想找塊地耕田摘果，辦個家庭農(nóng)場養(yǎng)老，租金可以出到24萬元。而且范長華的父親愿意的話，可以在農(nóng)場打工，幫忙管理板栗樹，每個月工資1200元。不僅能以較高的價格把地轉(zhuǎn)出去，老父親還能領一份工資。范長華和家人商議后，當天就與這位日照人簽了合同。這宗土地流轉(zhuǎn)成功后，土流網(wǎng)臨沂中心賺到了第一筆5000元的傭金。

賺到第一桶金，土流網(wǎng)臨沂中心副總經(jīng)理王正軍高興地介紹說,“我們做的有點像房產(chǎn)中介，但我們的目標不只是搭建供需信息發(fā)布平臺。像土地價值評估、使用權抵押融資、發(fā)展規(guī)劃等增值服務我們也正在進一步開發(fā)”。他認為，像范長華的150畝山林地能比當?shù)厝顺龅淖罡邇r格還多賣近6萬元，是因為工作人員在上門審核時，發(fā)現(xiàn)這里有山有水，生態(tài)環(huán)境很好，交通也較為便利，可以從農(nóng)業(yè)旅游、休閑養(yǎng)老等角度推廣，因此拓寬了需求市場。

投身電商搭建農(nóng)村土地在線流轉(zhuǎn)平臺

讓土地觸網(wǎng)，這種新的電商形式使農(nóng)戶既有了轉(zhuǎn)讓渠道，還能多掙錢。而需求方同樣也可能省下可觀的承包費。據(jù)土流網(wǎng)相關負責人介紹，土流網(wǎng)2009年成立以來，土地掛牌面積已達到3.8億畝，擁有170家線下土地流轉(zhuǎn)中心。目前，在山東不只是臨沂，濟南、濟寧、德州、濰坊都有土流網(wǎng)的流轉(zhuǎn)平臺。

一個月前，就職于濟南某大型國企的劉海山辭職了，他選擇的創(chuàng)業(yè)方向也是土地流轉(zhuǎn)中介，不是在線下，而是與土流網(wǎng)合作，搭建農(nóng)村土地的在線流轉(zhuǎn)平臺。31歲的劉海山辭去濟南某國企工作后，很快便注冊成立了濟南眾創(chuàng)土地整理咨詢有限公司?！拔腋杏X自己在國企里是一個不安分的人，早在大學期間，就想過創(chuàng)業(yè)，但后來覺得先進入企業(yè)多學習比較好?！眲⒑Ｉ浇榻B說，自己之所以選擇土地流轉(zhuǎn)的方向，是因為看好土地流轉(zhuǎn)的前景，特別是農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)，國家也在大力倡導，農(nóng)村土地確權也是為這個在做好鋪墊?！?/p>

近兩年，中央連續(xù)印發(fā)相關文件，鼓勵和規(guī)范農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)，并且試點推廣農(nóng)村承包土地經(jīng)營權抵押融資。2015年全國耕地閑置和未充分利用約3.1億畝，25%的農(nóng)村家庭閑置了農(nóng)用地，未耕種也未出租，處于完全閑置的狀態(tài)。據(jù)劉海山介紹，現(xiàn)在農(nóng)村很少有年輕人在家種地，老一輩隨著年齡的增長慢慢也有些力不從心，一方面他們苦于找不到合適的租地者，而另一方面，許多想承包土地的人又找不到合適的土地。土地流轉(zhuǎn)+互聯(lián)網(wǎng)，就是要解決信息不對稱，數(shù)據(jù)、農(nóng)業(yè)技術、交易渠道缺失，還有金融服務不到位等問題。

劉海山選擇與土流網(wǎng)合作，希望能借助土流網(wǎng)的品牌和流量快速發(fā)展。“正式開展工作是在5月初，現(xiàn)在已經(jīng)收集到60塊土地的信息，大多也是從土流網(wǎng)找來的?！痹趧⒑Ｉ降拿枋鲋?，現(xiàn)在農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)主要涉及林地、耕地以及荒地等。劉海山最近帶客戶看了一塊荒地，該地塊從地中心向四周望去，山谷及群山盡收眼底?！斑@塊地肯定非常受歡迎，就是價錢問題看客戶能否接受?！睋?jù)劉海山介紹，荒地面積達到100畝，可用于養(yǎng)殖和林果種植，也可做采摘區(qū)等。

不過，土地流轉(zhuǎn)的網(wǎng)上中介服務開展起來并非那么容易。入行1個月的劉海山正在摸門道，土流網(wǎng)臨沂中心的營收也遠不如當初預測的那么多。運營8個多月以來，土流網(wǎng)臨沂中心共發(fā)布土地使用權供求信息600多條，有14宗順利成交，涉及土地兩千多畝，交易總額接近一千萬元。按照當初制定的收費標準，這14宗土地流轉(zhuǎn)成功，中介、測繪、評估、合同履行監(jiān)督等收費，能給土流網(wǎng)臨沂中心帶來60多萬元收益，但實際數(shù)字卻不到一半。

“臨沂中心目前在做虧本買賣，我們看中的是良好前景?！苯?jīng)理王正軍介紹說，上網(wǎng)賣地，多數(shù)農(nóng)戶不太放心，受傳統(tǒng)觀念影響，他們認為還是熟人靠得住，從沒見過面的外人跟他說要租地，他怕合同一簽，地就不是他的了。正因為如此，不少交通便利、配套設施齊全的優(yōu)質(zhì)地塊流轉(zhuǎn)信息很難歸集到手里。

通過后續(xù)提供服務實現(xiàn)盈利才是發(fā)展核心

為了擴大影響，眼下土流網(wǎng)臨沂中心單筆50畝以下的土地流轉(zhuǎn)不收取任何費用，超過50畝的土地流轉(zhuǎn)成功，相關費用也進行了減免。王正軍認為，從長遠看，5～10年后，隨著農(nóng)村勞動力減少，勢必會出現(xiàn)大量富余土地面臨流轉(zhuǎn)，供求信息也會隨之激增，營收不是問題。

臨沂市費縣農(nóng)村經(jīng)濟經(jīng)營管理局局長楊青云介紹說，網(wǎng)絡平臺為土地流轉(zhuǎn)提供了高效、便利的渠道，同時也促進了土地流轉(zhuǎn)方式方法的完善。不管是線上還是線下，土地流轉(zhuǎn)首先要保護好農(nóng)戶、土地所有人的權益，政府相關部門的引導、監(jiān)管、防控措施都要跟上。

據(jù)劉海山介紹，今年5月他與土流網(wǎng)簽署了戰(zhàn)略合作協(xié)議，對雙方的權屬和義務，特別是政府部門對平臺的政策指導、監(jiān)督管理、糾紛仲裁等進行了明確。“因為，農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)涉及很多問題。有些土地證不全或者沒下來證，還有的只剩下十幾年卻說成20年，這都需要我們?nèi)フ{(diào)查，去規(guī)避風險。盡管存在挑戰(zhàn)，但潛力還是巨大的。”

從本質(zhì)上講，土地流轉(zhuǎn)電商基本上按照線上線下的方式，將土地流轉(zhuǎn)過程中涉及的一些具體環(huán)節(jié)進行分流，通過線上推廣、發(fā)布、展示等手段，結合線下的手續(xù)辦理、合同簽訂等具體事項，更好地實現(xiàn)土地高效流轉(zhuǎn)。這對于傳統(tǒng)時代的土地流轉(zhuǎn)模式而言，無疑是非常大的進步。

目前國內(nèi)涉及土地流轉(zhuǎn)的電商，成規(guī)模的大概十家左右，其核心模式都是搭建土地流轉(zhuǎn)信息發(fā)布和交易平臺，只是在具體的交易和服務模式上有所不同。土流網(wǎng)2009年成立后，最初幾年盈利并不好。其原因一方面是政策不明朗，另一方面是沒有摸索出好的盈利模式。2012年，土流網(wǎng)探索出線下加盟模式，在全國招收地方加盟機構，每年收取加盟費，其分站加盟商則是靠收取傭金或賺取差價盈利。

值得注意的是，提供信息發(fā)布平臺，撮合交易只是土地流轉(zhuǎn)電商的開始，通過后續(xù)提供的多項服務盈利才是未來的發(fā)展核心。比如對農(nóng)地等不動產(chǎn)的專業(yè)評估，用經(jīng)營權抵押解決資金問題，以及農(nóng)業(yè)規(guī)劃服務等。今年3月20日，土流網(wǎng)B輪融資獲得1.5億元人民幣投資，其目標正是土地金融，通過銀行、保險公司聯(lián)手，探索土地經(jīng)營權抵押貸款。

時下，當綜合類電商發(fā)展不再是淘金的藍海，垂直化的電商服務已開始受到新一代創(chuàng)業(yè)者們的重視。因為，在新一代創(chuàng)業(yè)者的眼里，土地、機械、化工、孕嬰……每個細分的產(chǎn)業(yè)都正在被迅速占領，他們靠著精準的差異化定位和獨特的品牌附加值，已取得更多用戶的信任。而綜合類電商也在求變，無論是線上造節(jié)還是線下開店，都在為市場占有率和口碑傳播度相互廝殺。在此形勢下，電商行業(yè)出現(xiàn)新的動向，土流網(wǎng)的出現(xiàn)就是典型的例子。這種電商行業(yè)發(fā)展的新趨勢，促使“互聯(lián)網(wǎng)+”正在積極向新的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)領域進軍。（卞文志）