房屋征收涉及設(shè)備搬遷補(bǔ)償?shù)膶?shí)踐思考

【摘要】隨著國(guó)務(wù)院令第590號(hào)《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》的頒布實(shí)施，明確因征收房屋造成搬遷的，房屋征收部門(mén)應(yīng)當(dāng)向被征收人支付搬遷費(fèi)。通過(guò)近幾年的征收工作來(lái)看，由于此類搬遷費(fèi)特別是設(shè)備資產(chǎn)類的搬遷費(fèi)用協(xié)商困難，又無(wú)具體評(píng)估規(guī)范細(xì)則，爭(zhēng)議較大，往往成為征收過(guò)程中的焦點(diǎn)和難點(diǎn)，進(jìn)而影響征收工作的推進(jìn)。本文在這一大背景之下，結(jié)合江蘇省無(wú)錫市房屋征收所涉及到的設(shè)備搬遷補(bǔ)償實(shí)踐情況進(jìn)行探究，從設(shè)備類資產(chǎn)搬遷補(bǔ)償?shù)木唧w政策制定、評(píng)估細(xì)則完善、爭(zhēng)議處理機(jī)制等方面的研究，逐步規(guī)范搬遷補(bǔ)償工作，保護(hù)征收當(dāng)事方的合法權(quán)益，促進(jìn)房屋征收工作的順利實(shí)施。

【關(guān)鍵詞】房屋征收；設(shè)備搬遷；補(bǔ)償

根據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部制定的建房【2011】第77號(hào)《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》第十四條規(guī)定“被征收房屋室內(nèi)裝飾裝修價(jià)值，機(jī)器設(shè)備、物資等搬遷費(fèi)用，以及停產(chǎn)停業(yè)損失等補(bǔ)償，由征收當(dāng)事人協(xié)商確定；協(xié)商不成的，可以委托房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)通過(guò)評(píng)估確定”。因此，在具體房屋征收過(guò)程中，由于各自利益訴求，針對(duì)機(jī)器設(shè)備搬遷費(fèi)用的確定，征收當(dāng)事人很難協(xié)商確定，而由評(píng)估機(jī)構(gòu)通過(guò)評(píng)估確定，但因此類搬遷費(fèi)用的評(píng)估比較復(fù)雜，又無(wú)具體評(píng)估規(guī)范細(xì)則，爭(zhēng)議較大。下面本人通過(guò)工作實(shí)踐總結(jié)，闡述如何規(guī)范、科學(xué)、合理地確定房屋征收涉及的設(shè)備搬遷補(bǔ)償問(wèn)題。

一、設(shè)備搬遷補(bǔ)償?shù)母拍罴捌湓谡魇罩械奶幚矸绞?/p>

征收中設(shè)備搬遷費(fèi)用是指因特定的原因（房屋征收）導(dǎo)致相關(guān)生產(chǎn)、生活、配套設(shè)施設(shè)備移除產(chǎn)生的損失的補(bǔ)償（不含停產(chǎn)停業(yè)損失）。包括拆卸、運(yùn)輸、裝配、調(diào)試、無(wú)形損耗等各類費(fèi)用。

在2011年實(shí)施房屋征收以前，即房屋拆遷時(shí)，普遍采用以房屋、土地評(píng)估總價(jià)的一定比例來(lái)確定搬遷費(fèi)用，且各地的比例標(biāo)準(zhǔn)、實(shí)施細(xì)則各不相同，甚至同停產(chǎn)停業(yè)損失、獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)、過(guò)渡費(fèi)等其它費(fèi)用統(tǒng)一打包確定，顯然這種處理方式弊端很多，實(shí)施中矛盾很大。因此在房屋拆遷后期各地相繼出臺(tái)地方政策，逐步以各種量化方式取代，如起重設(shè)備按噸為單位計(jì)算補(bǔ)償費(fèi)用、變電設(shè)備以容量為單位計(jì)算補(bǔ)償費(fèi)用等等，并開(kāi)始慢慢過(guò)渡以評(píng)估價(jià)格為基礎(chǔ)的補(bǔ)償方式，如無(wú)錫在2008年大規(guī)模實(shí)施的企業(yè)退城進(jìn)園設(shè)備搬遷補(bǔ)償即已采用評(píng)估為依據(jù)的辦法，當(dāng)然相關(guān)部門(mén)也出臺(tái)了配套的評(píng)估實(shí)施指導(dǎo)意見(jiàn)。

隨著國(guó)務(wù)院《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》以及住建部《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》的實(shí)施，明確征收當(dāng)事方協(xié)商不成的，可以委托房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)通過(guò)評(píng)估確定這一方式。但從近幾年的實(shí)踐情況來(lái)看，因此類搬遷費(fèi)用的評(píng)估比較復(fù)雜，又無(wú)具體評(píng)估規(guī)范細(xì)則，爭(zhēng)議較大，矛盾突出，已成為房屋征收特別是生產(chǎn)性企業(yè)征收搬遷中的處理難點(diǎn)。

二、設(shè)備搬遷補(bǔ)償評(píng)估的具體操作辦法

1.設(shè)備搬遷費(fèi)用的評(píng)估方法

因設(shè)備搬遷受設(shè)備個(gè)體差異、搬遷期限、搬遷距離、設(shè)備類別和性質(zhì)以及安裝調(diào)試精度等因素的影響，且設(shè)備搬遷往往會(huì)涉及很多非標(biāo)、自制安裝設(shè)備，很難找到可比案例，因此，對(duì)設(shè)備搬遷費(fèi)用的評(píng)估除小型通用簡(jiǎn)易安裝設(shè)備（如空調(diào)移裝）外不宜采用市場(chǎng)比較法進(jìn)行。另外，設(shè)備搬遷費(fèi)用作為資產(chǎn)構(gòu)成的成本項(xiàng)目之一，而非獨(dú)立收益性資產(chǎn)，無(wú)法量化其收益，因此，對(duì)設(shè)備搬遷費(fèi)用的評(píng)估也不能采用收益法進(jìn)行。對(duì)設(shè)備搬遷費(fèi)用的評(píng)估往往采用成本法（亦成本累加法）進(jìn)行，即對(duì)設(shè)備搬遷過(guò)程中耗費(fèi)的人化勞動(dòng)和物化勞動(dòng)包括拆卸、運(yùn)輸、裝配、調(diào)試、無(wú)形損耗等各類費(fèi)用及損失相加后，得到設(shè)備搬遷費(fèi)用。

理論來(lái)講，任何設(shè)備只要投入足夠的搬遷費(fèi)用，都可以實(shí)施搬遷。但現(xiàn)實(shí)中對(duì)于直接搬遷費(fèi)用大于設(shè)備重置成本結(jié)合成新的價(jià)格；搬遷后精度、產(chǎn)品合格率難以達(dá)到使用要求而存在較大的功能性損耗；搬遷中易于損壞的設(shè)備以及非標(biāo)且需與特殊購(gòu)附屬物配套才能發(fā)揮效用或難以拆卸運(yùn)輸?shù)拇笮驮O(shè)備；從經(jīng)濟(jì)角度考慮，上述這些設(shè)備的直接搬遷費(fèi)用、調(diào)試保障成本、配件附件費(fèi)用以及由此產(chǎn)生的各類損失等綜合搬遷費(fèi)用會(huì)大于設(shè)備市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格。

對(duì)于這類設(shè)備可直接評(píng)估其市場(chǎng)價(jià)格作為搬遷補(bǔ)償?shù)囊罁?jù)，征收中將這類設(shè)備確定為不可搬遷設(shè)備。

因此，房屋征收中涉及的設(shè)備搬遷要根據(jù)上述原則區(qū)分可搬遷設(shè)備和不可搬遷設(shè)備，然后按不同的方法進(jìn)行評(píng)估。

2.設(shè)備搬遷費(fèi)用評(píng)估的評(píng)估程序

（1）明確評(píng)估對(duì)象和范圍

根據(jù)房屋征收范圍，確定評(píng)估對(duì)象及范圍，填寫(xiě)委托評(píng)估明細(xì)表并由征收當(dāng)事方簽章確認(rèn)。對(duì)于某個(gè)單位房屋部分征收的，因設(shè)備有關(guān)聯(lián)性、組合性等特點(diǎn)，要具體情況具體分析，同時(shí)剔除房屋征收評(píng)估報(bào)告中的內(nèi)容，做到不重不漏。

（2）現(xiàn)場(chǎng)勘查、收集資料

查閱有關(guān)賬目、臺(tái)賬，核實(shí)型號(hào)、購(gòu)置日期、合同、發(fā)票、生產(chǎn)廠家，查閱設(shè)備檢測(cè)修理保養(yǎng)記錄收集設(shè)備布置圖、工藝流程圖、工藝管線圖、設(shè)計(jì)安裝圖紙；現(xiàn)場(chǎng)勘查設(shè)備使用情況，實(shí)際生產(chǎn)能力，產(chǎn)品合格率等。

（3）對(duì)機(jī)器設(shè)備進(jìn)行必要鑒定

對(duì)設(shè)備的技術(shù)性能、結(jié)構(gòu)狀況、運(yùn)行維護(hù)、負(fù)荷狀況和完好程度進(jìn)行鑒定，結(jié)合功能性損耗、經(jīng)濟(jì)性損耗，據(jù)以做出技術(shù)鑒定。做這項(xiàng)工作時(shí)可聘請(qǐng)專業(yè)工程技術(shù)人員參加。

（4）劃分設(shè)備類型，研究確定評(píng)估方法

按前述區(qū)分可搬遷設(shè)備和不可搬遷設(shè)備的原則結(jié)合有關(guān)勘查資料鑒定情況，對(duì)評(píng)估對(duì)象進(jìn)行分類。對(duì)于可搬遷設(shè)備按各項(xiàng)搬遷成本累加進(jìn)行評(píng)估，對(duì)于不可搬遷設(shè)備按其性質(zhì)特點(diǎn)先評(píng)估重置成本，再結(jié)合成新率確定評(píng)估價(jià)格。

（5）編制評(píng)估匯總表，撰寫(xiě)評(píng)估報(bào)告

按確定的評(píng)估方法和經(jīng)過(guò)驗(yàn)證的資料數(shù)據(jù)，對(duì)評(píng)估對(duì)象逐一完成評(píng)估分析，并計(jì)算評(píng)估值，填寫(xiě)評(píng)估結(jié)果明細(xì)表，編制評(píng)估結(jié)果匯總表，撰寫(xiě)評(píng)估報(bào)告并進(jìn)行內(nèi)部復(fù)核后出具報(bào)告。

（6）資料歸檔

將有關(guān)資料按規(guī)定進(jìn)行整理歸檔，尤其要將相關(guān)底稿保存齊全。

三、設(shè)備搬遷補(bǔ)償?shù)膶?shí)踐思考

近幾年，無(wú)錫市房屋征收涉及設(shè)備搬遷補(bǔ)償基本采用上述辦法進(jìn)行，總體來(lái)看取得了一定的成效，特別是對(duì)完成中、大型工業(yè)生產(chǎn)企業(yè)的房屋征收以及退城進(jìn)園企業(yè)搬遷起到了積極作用。實(shí)踐中我認(rèn)為下面幾方面值得注意：

1.雖然政策規(guī)定設(shè)備搬遷費(fèi)用由房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估，但由于專業(yè)不同，大部分房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)評(píng)估師并不具備這方面的專業(yè)勝任能力。因此在實(shí)踐中，可由征收方按規(guī)定程序直接委托具備此方面能力的評(píng)估機(jī)構(gòu)（如資產(chǎn)評(píng)估）進(jìn)行評(píng)估，或由房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)聘請(qǐng)專業(yè)人員做出評(píng)估輔助參考意見(jiàn)。

2.慎重界定設(shè)備搬遷對(duì)象，對(duì)于賬面資產(chǎn)未有反映的要加以重視鑒別，實(shí)踐中要防止企業(yè)弄虛作假，特別是突擊裝配設(shè)備以騙取搬遷補(bǔ)償?？茖W(xué)合理區(qū)分可搬遷設(shè)備和不可搬遷設(shè)備。做到與房屋征收評(píng)估內(nèi)容不重復(fù)不漏評(píng)，例如搬遷補(bǔ)償費(fèi)中包含移建地點(diǎn)的混凝土設(shè)備基礎(chǔ)費(fèi)用，房地產(chǎn)征收評(píng)估報(bào)告的附屬物中不得再評(píng)估設(shè)備基礎(chǔ)。劃清搬遷補(bǔ)償與停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償?shù)膮^(qū)別。

3.由于現(xiàn)階段行業(yè)主管機(jī)構(gòu)未出臺(tái)相應(yīng)的評(píng)估規(guī)范細(xì)則，加之機(jī)構(gòu)實(shí)力以及評(píng)估人員的專業(yè)水準(zhǔn)和職業(yè)素養(yǎng)等多種因素影響，造成不同機(jī)構(gòu)或同一機(jī)構(gòu)不同人員對(duì)相同或類似的評(píng)估對(duì)象出具的評(píng)估結(jié)論差異較大，甚至大相徑庭。因此，有必要對(duì)初評(píng)報(bào)告進(jìn)行第三方復(fù)核，確保評(píng)估結(jié)果的合理公正公平。如無(wú)錫各級(jí)政府實(shí)施的征收項(xiàng)目，都由該行政區(qū)政府評(píng)審機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)審后出具正式報(bào)告。當(dāng)然，如當(dāng)事方對(duì)評(píng)估結(jié)果不能接受，按規(guī)定可采用復(fù)核、鑒定等多種方式處理。結(jié)語(yǔ)：

總之，設(shè)備搬遷種類多，涉及的專業(yè)程度高，又同房屋征收緊密聯(lián)系，矛盾交織，社會(huì)關(guān)注度高。因此，在實(shí)際征收工作中，要善于讀懂政策內(nèi)涵、理清思路、綜合考量，科學(xué)合理確定搬遷補(bǔ)償費(fèi)用，保護(hù)征收當(dāng)事方的合法權(quán)益，確保房屋征收工作的順利完成。