關(guān)于國有土地上房屋征收補償法律法規(guī)之探討與研究

【摘要】近年來，隨著改革開放的深入，我國的城市化進程逐步加快，舊城改造及城市建設(shè)取得了舉世矚目的巨大成就。在我國城市化不斷推進過程中，城市房屋征收成為了阻礙城市經(jīng)濟建設(shè)發(fā)展的瓶頸。為了能夠更好的推動城市經(jīng)濟建設(shè)，必須要對房屋征收工作進行深入的研究，改進《國有土地上房屋征收與補償條例》規(guī)定中所存在的不合理的地方，通過合理的補償來減少各種矛盾的發(fā)生。為此，在文中分析了《國有土地上房屋征收與補償條例》規(guī)定中房屋征收補償內(nèi)容不合理的地方，探討了土地附屬的空間資源是否應(yīng)該給予被征收入補償，并就公平、公正補償提出了幾點建議。

【關(guān)鍵詞】房屋征收；城市建設(shè)；補償

在城市房屋征收中仍然存在著打砸搶等方式的暴力拆遷，集體上訪、自焚、自殺或者暴力抗法事件時有發(fā)生，嚴重影響了社會和諧穩(wěn)定，阻礙了我國社會主義經(jīng)濟建設(shè)的快速發(fā)展。筆者認為，由于房屋征收條例有關(guān)補償方面的法制觀念滯后，沒有真正從房屋拆遷轉(zhuǎn)變到房屋征收上來，導(dǎo)致房屋征收條例規(guī)定補償?shù)木唧w內(nèi)容不合理，致使房屋征收補償額度低，這是房屋征收過程中產(chǎn)生矛盾和沖突的根本原因?！秶型恋厣戏课菡魇张c補償條例》（國務(wù)院第590號令）與《城市房屋拆遷管理條例》相比較，雖然房屋征收條例規(guī)定用縣級以上政府作為征收主體來取代了開發(fā)企業(yè)作為拆遷人的拆遷主體，把房屋拆遷的企業(yè)行為改革成政府的行政行為，從制度上完全消除了開發(fā)企業(yè)與被征收人之間直接的利益的矛盾和沖突，但是，由于征收條例沒有解決補償額度低這一根本性的問題，因此在房屋征收中矛盾仍然比較激化。

《國有土地上房屋征收與補償條例》在征收補償?shù)膯栴}上規(guī)定了應(yīng)該遵循公平補償、決策民主、程序正當、結(jié)果公開的原則外，沒有根本性、實質(zhì)性的突破，規(guī)定的征收補償?shù)木唧w內(nèi)容與《城市房屋拆遷管理條例》沒有任何變化，實行的仍然是：產(chǎn)權(quán)調(diào)換和貨幣補償，且產(chǎn)權(quán)調(diào)換是貨幣補償?shù)囊环N特殊形式；補償對象是所征收的房屋，以市場評估價格為補償價格；評估時點都是房屋改造開始時的時點，即房屋拆遷許可證取得時間或者是政府房屋征收決定公告時間。房屋征收條例和房屋拆遷條例都沒有對土地使用權(quán)、土地附著的空間作為一種資源及其可能產(chǎn)生的效益給予充分的肯定和考慮，致使《國有土地上房屋征收與補償條例》（國務(wù)院第590號令）規(guī)定的房屋征收補償具體內(nèi)容不全面、不準確、不科學(xué)，造成征收補償額度不到位。

一、《國有土地上房屋征收與補償條例》（國務(wù)院第590號令）實施的征收補償辦法

根據(jù)《中華人民共和國憲法》第十三條第三款規(guī)定：“國家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對公民的私有財產(chǎn)實行征收或者征用并給予補償?！薄吨腥A人民共和國物權(quán)法》第四十二條規(guī)定：

“為了公共利益的需要，依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序可以征收集體所有的土地和單位、個人的房屋及其他不動產(chǎn)?！薄秶型恋厣戏课菡魇张c補償條例》（國務(wù)院第590號令）第二條規(guī)定：“為了公共利益的需要，征收國有土地上單位、個人的房屋，應(yīng)當對被征收房屋所有權(quán)人給予公平補償?！钡谑邨l規(guī)定：“做出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補償包括：（一）被征收房屋價值的補償；（二）因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償；（三）因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補償?！钡谑艞l規(guī)定：“對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。被征收房屋的價值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)按照房屋征收評估辦法評估確定。”第二十一條規(guī)定：“被征收入可以選擇貨幣補償，也可以選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。被征收入選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，市、縣級人民政府應(yīng)當提供用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋，并與被征收入計算、結(jié)清被征收房屋價值與用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值的差價?！?/p>

我國的《憲法》、《物權(quán)法》都規(guī)定了國家為了公共利益的需要可以依法對公民的私有財產(chǎn)包括房產(chǎn)進行征收并給予補償，《國有土地上房屋征收與補償條例》（國務(wù)院第590號令）及以前實施的《城市房屋拆遷管理條例》，對房屋如何征收與補償都進行了具體的規(guī)定。

《國有土地上房屋征收與補償條例》（國務(wù)院第590號令）完全延續(xù)了《城市房屋拆遷管理條例》實行的房屋拆遷補償?shù)霓k法，即房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換和貨幣補償。房屋征收條例本意是，在補償額度上產(chǎn)權(quán)調(diào)換與貨幣補償是相等的，規(guī)定被征收入如果實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的“應(yīng)當與被征收入計算、結(jié)清被征收房屋價值與用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值的差價?！币簿褪钦f，產(chǎn)權(quán)調(diào)換是貨幣補償?shù)囊环N實物補償方式。貨幣補償是以被征收房屋的評估價格為補償標準的，評估時點是房屋征收決定公告之日，這樣被征收入所得到的補償金額，實際上就是房屋征收前的市場價格，與房屋改造成果沒有任何關(guān)系。被征收入所得到的貨幣補償金額，在所征收房屋的地段上，改造后購買不到同樣大小的房屋，更不可能通過房屋改造來改善居住條件了。如果有改造居住條件的意愿，就必須實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換。實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換也有兩種方式，一是先進行貨幣補償，之后放棄原居住地較好的生活地段，再到生活條件相對較差的地段，可以購買到與原房屋大小相當?shù)姆课?；二是在原地段實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換，在原房屋補償價格基礎(chǔ)上，還要以房屋改造后的商品價格增加出資。

因此，雖然原居住地段的生活環(huán)境即使得到改善，但是與被征收人沒有任何關(guān)系。也就是說，被征收入在征收前房屋的市場價格就是你的補償價格，開發(fā)改造的成果與你無關(guān)；被征收人所使用的土地是國家的，由土地所帶來的利好仍然與你無關(guān)。被征收人只有老老實實的搬家騰地方，否則就違反了《國有土地上房屋征收與補償條例》的相關(guān)規(guī)定，違反法律法規(guī)的結(jié)果就是被強制拆遷。

二、《國有土地上房屋征收與補償條例》規(guī)定的房屋征收補償內(nèi)容不合理

《國有土地上房屋征收與補償條例》規(guī)定的補償額度是否全面、準確、科學(xué)，決定著補償?shù)念~度是否合理，直接決定或影響著房屋征收工作能否公平、公正，能否依法有序順利進行。房屋征收補償額度不合理，其根本原因就是《國有土地上房屋征收與補償條例》規(guī)定的征收補償?shù)木唧w內(nèi)容所造成的，它是如何征收補償?shù)姆煞ㄒ?guī)的理論依據(jù)。如果相關(guān)法律規(guī)定的征收補償?shù)木唧w內(nèi)容不全面、不準確、不科學(xué)，那么征收補償?shù)念~度就一定很低，這是必然的。我們首先來分析下面幾個問題，一個是房屋作為補償對象的評估價值如何構(gòu)成，一個是補償?shù)脑u估時點應(yīng)該如何確定，還有關(guān)于土地使用權(quán)是否應(yīng)該補償?shù)取?/p>

1.房屋征收補償具體內(nèi)容法律法規(guī)的相關(guān)規(guī)定

《國有土地上房屋征收與補償條例》（國務(wù)院第590號令）第二條規(guī)定：“為了公共利益的需要，征收國有土地上單位、個人的房屋，應(yīng)當對被征收房屋所有權(quán)人給予公平補償?！钡谑邨l規(guī)定征收補償?shù)木唧w內(nèi)容：“做出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補償包括：（一）被征收房屋價值的補償；（二）因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償；（三）因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補償?！钡谑艞l規(guī)定：“對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。被征收房屋的價值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)按照房屋征收評估辦法評估確定?！狈课菡魇諚l例的第十七條規(guī)定了征收補償?shù)娜椌唧w內(nèi)容，其中第（一）項房屋補償是補償?shù)闹饕獌?nèi)容，而第（二）、（三）只是過渡時期的補償，這項補償是天經(jīng)地義的，用人家的地方攆人家搬走，造成很多麻煩，過渡時期的費用能不給人家補償嗎？事實上，房屋征收條例只給了房屋補償，而房屋的補償也只是房屋改造前的市場價值。應(yīng)該說，這樣規(guī)定補償數(shù)量，好像符合邏輯和情理，實際上這種規(guī)定具有一定的蒙蔽性。因此，所征收房屋的價值有可探討的地方。

2.作為補償對象被征收房屋評估價值的構(gòu)成與分析

《國有土地上房屋征收與補償條例》（國務(wù)院第590號令）對被征收房屋的補償價格只有原則性的規(guī)定，而在建設(shè)部《國有土地上房屋征收評估辦法》第十四條是這樣規(guī)定的：“被征收房屋價值評估應(yīng)當考慮被征收房屋的區(qū)位、用途、建筑結(jié)構(gòu)、新舊程度、建筑面積以及占地面積、土地使用權(quán)等影響被征收房屋價值的因素。”按照這一條規(guī)定，我們來分析一下所征收的房屋價值的構(gòu)成。也就是說，被征收房屋的價值主要是由四類因素構(gòu)成：第一類因素是位置（區(qū)位、占地位置）；第二類因素是用途（房屋用途、土地使用權(quán)用途）；第三類因素是房屋狀況（建筑結(jié)構(gòu)、新舊程度）；第四類因素是數(shù)量大?。ǚ课萁ㄖ娣e、占地面積）?！秶型恋厣戏课菡魇赵u估辦法》規(guī)定的房屋評估價值是由這四類因素組成的。在這里，我們只需進行計算比較征收補償單位價格的高低，不必計算征收補償總的補償數(shù)量，那么就完全可以不考慮第四類數(shù)量大小的因素；第三類因素是房屋本身的建筑結(jié)構(gòu)和新舊程度，我們可以假設(shè)完全是同一建筑結(jié)構(gòu)十成新的新建房屋，充其量也就是建筑成本而已，而且由于現(xiàn)代物流的發(fā)達，各地建筑成本單位價格并無太大差距，事實上它在房屋評估價格中所占比例不大；第二類因素是用途，房屋和土地的用途有兩種，一個是規(guī)定的用途，一個是所使用的用途，在現(xiàn)實生活中，即使房屋產(chǎn)權(quán)證所登記的用途是住宅，但用于商服等其它用途的也不在少數(shù)，所以，實際上房屋和土地的用途是由房屋產(chǎn)權(quán)人如何使用所決定的，一般來講用途因素在改造前后一致，并不影響房屋評估的單位價格；現(xiàn)在，只剩下第一類因素是位置因素，在評估價格中房屋所在位置起著重要甚至是決定性的作用，換句話說，只要擁有了土地和土地使用權(quán)，房屋的有無已不重要。經(jīng)過以上分析可以看出，第二、三、四類因素，在房屋評估價格中所占比例不大，房屋的價值主要是由房屋所在的位置決定的。同樣的房屋由于位置不同而具有的價格卻是天壤之別。因此，之所以房屋的評估價格高是由于房屋位置重要而決定的。

因此，被征收房屋價值的高低主要是由房屋和土地所在位置決定的。從理論上講，在房屋位置一定而其它條件不變或者可以忽略不計的情況下，房屋征收前的價值和改造后房屋價值相比只是相差了房屋建造成本的差價，而且在一定條件下它應(yīng)該是一個常數(shù)。然而，現(xiàn)實的情況是，任何地段的房屋征收，改造后房屋單位價格與改造前的房屋單位價格的差價，都遠遠大于房屋建造成本本身的差價；而且隨著征收房屋所處的位置越好，評估的單位價格會越高，這個差價也隨之會越來越大。

3.《國有土地上房屋征收與補償條例》（國務(wù)院第590號令）及《國有土地上房屋征收評估辦法》規(guī)定的評估時點對征收補償?shù)挠?/p>

《國有土地上房屋征收與補償條例》第十九條規(guī)定：“對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。”《國有土地上房屋征收評估辦法》第十條規(guī)定：“被征收房屋價值評估時點為房屋征收決定公告之日。用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值評估時點應(yīng)當與被征收房屋價值評估時點一致?！?/p>

《國有土地上房屋征收與補償條例》規(guī)定了評估被征收房屋價值的評估時點，并且規(guī)定了被征收房屋價值的補償必須高于或等于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格，但沒有規(guī)定用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的評估時點；《國有土地上房屋征收評估辦法》規(guī)定了評估被征收房屋價值和用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值的評估時點，實際上規(guī)定的都是房屋征收決定公告之日。

這樣規(guī)定貌似公平公正，實際上對被征收人是極其不公平的：

（1）評估時點規(guī)定本身已經(jīng)說明，當政府房屋征收決定公告之日，就是被征收人失去土地使用權(quán)之時，而且所得的補償只是房屋征收改造前房屋的市場評估價值，與房屋改造成果無關(guān)。房屋征收條例如此規(guī)定，就已經(jīng)把全國所有的被征收人排斥在享受公共利益之外，這樣規(guī)定本身就已經(jīng)失去公平、公正。以土地公有制的名義剝奪被征收人的土地使用權(quán)，用這一土地進行改造，而改造成果與被征收人無關(guān)，這是赤裸裸的掠奪。如果改造成果為政府所有，政府有與被征收人爭利之嫌；如果改造成果被開發(fā)商竊取，那就是巧取豪奪。

（2）事實已經(jīng)表明，房屋改造后要比改造前的商住條件、生活環(huán)境和基礎(chǔ)設(shè)施等各項功能強得多，起碼商住價值要得到很大的提高。把評估時點規(guī)定在改造前，即使規(guī)定房屋評估價值是當時的市場評估價值的最高值，也是不公平的。這實際是把失去土地使用權(quán)人與改造成果相分離，這與我們社會主義公有制和改善提高人民生活水平的目的是背道而馳的。

（3）產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋評估時點被規(guī)定與被征收入房屋評估時點一致，即房屋征收政府公告的日期，這項規(guī)定貌似公正，實際上卻是把房屋改造成果排除在外的一種做法，也是不公平的。

4.《國有土地上房屋征收與補償條例》規(guī)定的土地使用權(quán)是否補償?shù)母拍钅：?/p>

首先，《中華人民共和國土地管理法》第二條第一款規(guī)定：“中華人民共和國實行土地的社會主義公有制，即全民所有制和勞動群眾集體所有制”，第二條第四款又規(guī)定：“國家為了公共利益的需要，可以依法對土地實行征收或者征用并給予補償”。第四十七條規(guī)定：“征收土地的，按照被征收土地的原用途給予補償?！钡谖迨藯l規(guī)定“有下列情形之一的，由有關(guān)人民政府土地行政主管部門報經(jīng)原批準用地的人民政府或者有批準權(quán)的人民政府批準，可以收回國有土地使用權(quán)：（一）為公共利益需要使用土地的；（二）為實施城市規(guī)劃進行舊城區(qū)改建，需要調(diào)整使用土地的；依照前款第（一）項、第（二）項的規(guī)定收回國有土地使用權(quán)的，對土地使用權(quán)人應(yīng)當給予適當補償。”在這里土地管理法原則性地規(guī)定了“對土地使用權(quán)人應(yīng)當給予適當補償”。

其次，《國有土地上房屋征收與補償條例》第二條規(guī)定：“為了公共利益的需要，征收國有土地上單位、個人的房屋，應(yīng)當對被征收房屋所有權(quán)人（以下稱被征收人）給予公平補償?！痹谶@里征收條例規(guī)定的征收補償?shù)脑瓌t是“公平補償”?！秶型恋厣戏课菡魇张c補償條例》第十七條規(guī)定：“做出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補償包括：（一）被征收房屋價值的補償；（二）因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償；（三）因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補償?！蓖瑫r，征收條例第十三條又規(guī)定：“房屋被依法征收的，國有土地使用權(quán)同時收回。”

從這里可以看出，雖然《中華人民共和國土地管理法》對國有土地使用權(quán)原則性地規(guī)定了給予適當補償，但是《國有土地上房屋征收與補償條例》對土地使用權(quán)是否補償、如何“適當”補償并沒有做出明確而具體的規(guī)定。

事實上，在實際工作中經(jīng)常遇到這個問題，我們給予的解釋是：土地使用權(quán)已經(jīng)給予補償，這個補償包含在所征收房屋的評估價格之中，根據(jù)是中華人民共和國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部制定的《國有土地上房屋征收評估辦法》第十四條的規(guī)定：“被征收房屋價值評估應(yīng)當考慮被征收房屋的區(qū)位、用途、建筑結(jié)構(gòu)、新舊程度、建筑面積以及占地面積、土地使用權(quán)等影響被征收房屋價值的因素。”然而，事實上這是一個兜底的條款，這條規(guī)定也只是“考慮”了土地使用權(quán)的補償問題，這是一個沒有量化的模糊解釋。我們已經(jīng)分析過，事實上土地和土地使用權(quán)在房屋評估價格中占有非常大的比例，是房屋評估單位價格的重要組成部分。因此，我們的解釋很難讓被征收人滿意和信服。

三、土地附屬的空間資源是否應(yīng)該給予被征收人補償

被征收房屋土地附屬的空間作為公共資源，可以帶來巨大的收益，應(yīng)該給予被征收人補償，但是《國有土地上房屋征收與補償條例》（國務(wù)院第590號令）完全回避了這個問題。政府進行房屋征收目的是，通過房屋征收收回土地使用權(quán)，重新分配和利用該土地及相應(yīng)的空間資源，從而進行城市開發(fā)與建設(shè)。這個土地附屬的空間資源實質(zhì)上是國家的公共資源，它帶來的利益是隱性的、潛在的、巨大的，是房屋征收與改造的前提條件和動力，否則進行房屋改造是不可想象的。它具體表現(xiàn)形式是，利用房屋征收獲得的土地及空間資源增加建筑容積率，政府通過增加建筑容積率來達到房屋改造的目的，而建筑容積率是由政府在自然規(guī)律許可的情況下可以任意規(guī)定的。

我國實行的是社會主義公有制，這些資源從理論上講是公共資源，應(yīng)該是全民所共有。因此說，《國有土地上房屋征收與補償條例》應(yīng)該考慮給予被征收人補償，即原土地使用權(quán)人有權(quán)享受或者部分享受房屋改造的成果。

實施《城市房屋拆遷管理條例》時，在“誰開發(fā)誰受益”的思想影響下，開發(fā)商因占有貨幣資源而獲取了這個隱性的、潛在的、巨大的空間資源，獨自占有了這個資源帶來的暴利。

由于相關(guān)的法律法規(guī)尤其是《國有土地上房屋征收與補償條例》（國務(wù)院第590號令）沒有考慮空間資源帶來的巨大利益，致使房屋征收補償規(guī)定的具體內(nèi)容不全面、不準確、不科學(xué)，損害了被征收人的利益，被征收人得到的補償被壓得不能再低。

四、進行公平、公正補償幾點建議

1.修正《國有土地上房屋征收與補償條例》（國務(wù)院第590號令）的征收補償思路

應(yīng)該說，《國有土地上房屋征收與補償條例》在拆遷條例的基礎(chǔ)上已經(jīng)取得了很大進步，第二條就已經(jīng)明確規(guī)定了應(yīng)當對被征收房屋所有權(quán)人要給予公平補償。但是，在補償這個關(guān)鍵問題上，習慣性地延續(xù)了房屋拆遷條例的補償思路，沒有真正完成從房屋拆遷條例到房屋征收條例的轉(zhuǎn)變。房屋拆遷條例包括了所有公益與非公益城市建設(shè)項目的改造，而房屋征收條例規(guī)定只有在為了公共利益需要的情況下，才能征收國有土地上單位、個人的房屋，這就決定了房屋征收條例仍然沿用原來的房屋拆遷條例的補償思路是錯誤的。事實上，在市場經(jīng)濟的今天，征收補償是否做到真正公平、公正，是解決房屋征收補償工作中利益沖突的最好辦法，而房屋征收條例有關(guān)征收補償?shù)囊?guī)定正確與否，是房屋征收工作能否做好的前提和基礎(chǔ)。

2.《國有土地上房屋征收與補償條例》應(yīng)該修改完善關(guān)于征收補償?shù)木唧w內(nèi)容

（1）明確增加對土地使用權(quán)的征收補償

《國有土地上房屋征收與補償條例》規(guī)定的征收補償是被征收房屋補償和其它一些過渡性的補償，修改后的房屋征收條例應(yīng)該明確增加對土地使用權(quán)的補償，而不是所謂的把土地使用權(quán)的補償包括在房屋的評估價格之中。

（2）房屋征收評估時點以房屋改造完成后的日期為評估時點

房屋征收條例規(guī)定的評估時點是政府征收決定公告的日期，應(yīng)該改為該建設(shè)項目預(yù)計完成的日期。開發(fā)商售房時，就是以建設(shè)項目預(yù)計完成的遠景規(guī)劃為售房條件的。只有把房屋評估時點改為該建設(shè)項目預(yù)計完成的日期，才能保證被征收房屋的補償價格趨向合理。

（3）《國有土地上房屋征收與補償條例》應(yīng)該明確規(guī)定被征收人有權(quán)享受該房屋改造成果

土地附屬的空間作為資源，可以為政府帶來巨大的利益。這些土地資源是政府由于被征收人不得不放棄土地使用權(quán)而獲得的，被征收人有權(quán)享受房屋改造成果，這是一個相當復(fù)雜的問題，具體如何操作有待深入探討和研究。比如，目前房屋征收工作中，由于工作阻力太大，有的地方在實際工作中對原房屋采取了“拆一還二”的補償方式，事實上這就是被征收人提前享受了房屋改造成果的一種形式。

3.《國有土地上房屋征收與補償條例》應(yīng)該明確規(guī)定不許開發(fā)企業(yè)以任何形式參與房屋征收活動

在房屋征收過程中，不確定將來的土地使用人，明確規(guī)定不許開發(fā)企業(yè)以任何形式參與房屋征收活動，真正做到房屋征收主體從開發(fā)企業(yè)到政府的轉(zhuǎn)變。從制度上杜絕開發(fā)商幕后操縱房屋征收活動和圈地占地的行為。

4.加強宣傳解釋工作

在房屋征收的法律法規(guī)相當完善的條件下，工作人員要加強宣傳力度，作好被征收人的思想工作，要耐心講解相關(guān)的法律法規(guī)，講清利弊關(guān)系，仔細算賬，讓被征收人做到心中有底有數(shù)。工作人員必須多次反復(fù)宣講，徹底講清講透。解決問題要講究策略、方式、方法，先易后難，“分化瓦解，各個擊破”，足一解決，對要求超越法律法規(guī)的極少數(shù)被征收人，也不要姑息遷就，一律公平對待，要讓先搬家的不吃虧、后搬家的也占不到便宜，以免造成征收補償?shù)牟还?，還要發(fā)動被征收人協(xié)助工作，形成輿論壓力，必要時依法訴訟。

5.加強法律法規(guī)的監(jiān)督管理及完善司法救助

無論法律法規(guī)有多么完善，不真正認真執(zhí)行都會出問題。必須建立一套完整的行之有效的房屋征收補償工作的監(jiān)督機制，加強對征收工作人員的監(jiān)督管理，必須嚴格按照法律法規(guī)執(zhí)行，堅決杜絕征收工作中的腐敗行為，真正做到?jīng)Q策民主、程序正當、結(jié)果公開，做到公平補償。積極鼓勵所有被征收人充分發(fā)表意見和建議，進行全程、全方位的參與和監(jiān)督，以保證征收工作依法、有序、有效地順利進行。同時，保障被征收人行政和法律的司法救助權(quán)力，為被征收人進行申訴和訴訟提供一切便利條件，最大限度地保證被征收人的利益不受侵害，以減少征收工作中矛盾與沖突。

結(jié)語：

我們必須承認，任何法律法規(guī)的完善都是經(jīng)過很多人艱苦努力，堅持實踐，不斷思考、探索、總結(jié)經(jīng)驗教訓(xùn)的結(jié)果，都是大家集體智慧的結(jié)晶。房屋征收條例也是如此。即使征收條例再完善，由于人們認知的不同，也會存在利益的矛盾和沖突，但是終究會得到絕大多數(shù)被征收人的理解和支持，使房屋征收工作順利進行。以上是本人根據(jù)多年來從事拆遷工作的經(jīng)驗，結(jié)合我國的實際情況，對我國房屋拆遷條例和國有土地上房屋征收條例關(guān)鍵而敏感的問題，提出自己個人不成熟的思考和建議，為我國的房屋征收工作能夠依法依規(guī)順利有序進行，維護社會和諧穩(wěn)定，加快我國社會主義經(jīng)濟發(fā)展速度獻計獻策，來貢獻自己的綿薄之力。