建設(shè)模塊化住宅，實(shí)行住宅以銷定產(chǎn)

【摘要】本文剖析了中國(guó)住宅地產(chǎn)現(xiàn)狀以及存在的問題。從理論和歷史的高度探索中國(guó)住宅建設(shè)改革之路。提出采用住宅模塊化設(shè)計(jì)，推動(dòng)棚戶區(qū)改造工程建設(shè)（以下簡(jiǎn)稱棚改工程），振興中國(guó)住宅產(chǎn)業(yè)的設(shè)想。既有深刻的理論內(nèi)涵，又有很強(qiáng)的實(shí)踐性和迫切性。對(duì)住宅消費(fèi)者而言，可以預(yù)先選擇個(gè)性化、定制化的質(zhì)優(yōu)價(jià)廉住宅；對(duì)開發(fā)企業(yè)而言，改變傳統(tǒng)建房方式，執(zhí)行以銷定產(chǎn)，是推動(dòng)住宅地產(chǎn)企業(yè)重組、改造、轉(zhuǎn)型升級(jí)的好時(shí)機(jī)對(duì)國(guó)家而言，是加快城鄉(xiāng)建設(shè)的有效措施。

【關(guān)鍵詞】住宅供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革；模塊化住宅；設(shè)計(jì)創(chuàng)新；個(gè)性化；標(biāo)準(zhǔn)化；通用化；定制化；棚戶區(qū)改造；設(shè)計(jì)修改

當(dāng)前住宅積壓庫(kù)存巨大，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)，2015年11月末，全國(guó)商品房待售面積69673萬(wàn)平方米，按照我國(guó)人均住房面積35平米計(jì)算，“空置”住房可供近2億人口居住。近半年以來(lái)又有新的增加，如果算上小產(chǎn)權(quán)房，以及沒有納入統(tǒng)計(jì)口徑的待售房屋，中國(guó)住宅過剩狀況更加嚴(yán)重。雖然最近出現(xiàn)價(jià)格上漲，銷售量有所增加，僅是一、二線城市暫時(shí)的和局部的現(xiàn)象，為防止投機(jī)購(gòu)買行為，政府發(fā)文提高購(gòu)房首付款比例進(jìn)行抑制，住宅庫(kù)存過大局面不會(huì)根本改變；在建項(xiàng)目（未開工和開工未竣工工程）也占用大量土地和財(cái)力、物力，仍建現(xiàn)在設(shè)計(jì)形式的房子，還是先建后賣必然出現(xiàn)新的積壓；若是再上新項(xiàng)目面臨土地和投資供給不足。

面對(duì)住宅滯銷即不能全面停建（防止出現(xiàn)“斷檔”），也不能仍按現(xiàn)在的方式建房（防止出現(xiàn)新的積壓）。除對(duì)滯銷房采取相應(yīng)措施以外，更重要的是創(chuàng)新住宅形式和營(yíng)銷方式。針對(duì)資金斷缺和土地供給不足，我們認(rèn)為大力推動(dòng)城市危舊房屋改造工程，既能獲得建設(shè)用地，還能改善居住在危舊房居民、農(nóng)民住房條件，也能把土地變成資本，與投資商合作建房，經(jīng)幾年努力，一定能夠徹底改變城市面貌。

模筑（北京）科技發(fā)展有限公司（以下簡(jiǎn)稱“模筑公司”）從住宅設(shè)計(jì)創(chuàng)新入手，研發(fā)成功模塊化住宅，能夠更多的擺脫建造住宅的體力、手工操作勞動(dòng)，進(jìn)行工業(yè)化生產(chǎn)，保證節(jié)能環(huán)保，提高住宅質(zhì)量，實(shí)現(xiàn)住宅標(biāo)準(zhǔn)化、通用化，通過進(jìn)行住宅預(yù)銷售，實(shí)現(xiàn)以銷定產(chǎn)，不再出現(xiàn)新的積壓。

本文簡(jiǎn)述模塊化住宅的由來(lái)；著重介紹住宅模塊化在住宅去庫(kù)存、去產(chǎn)能、去杠桿、降成本、補(bǔ)短板，以及在在建項(xiàng)目和新建項(xiàng)目中具體的運(yùn)用方法；重點(diǎn)闡述大規(guī)模啟動(dòng)棚戶區(qū)改造工程解決方案。

1、住宅模塊化是住宅發(fā)展的必然結(jié)果

1.1對(duì)住宅功能、形態(tài)、結(jié)構(gòu)形式變化的回顧

1.1.1最早人類的居住空間只是對(duì)自然環(huán)境被動(dòng)選擇，例如，選擇在背風(fēng)朝陽(yáng)山坡凹陷處棲生；為保暖和安全住進(jìn)山洞；在我國(guó)南方密林樹檔中像飛鳥一樣懸空搭巢筑屋，到今天仍能看見旅游野營(yíng)中使用吊床，就是人類搭巢筑屋的痕跡。

1.1.2隨著學(xué)會(huì)使用工具，開始把握住宅的空間形態(tài)，例如，游牧種族為遷徙方便，把蒙古包做成可拆卸的房屋，為減少風(fēng)的阻力，把房屋做成圓柱體（是柱形建筑、點(diǎn)式建筑）；秦漢時(shí)期，學(xué)會(huì)制作磚瓦，開始在陸地上建造房屋，經(jīng)長(zhǎng)時(shí)間演變發(fā)展，形成當(dāng)今的四合院；福建土樓是對(duì)柱形建筑的再發(fā)展，構(gòu)成圍合圓形建筑，中間為庭院，展現(xiàn)中國(guó)宗親文化，讓一個(gè)大家庭、大家族居住在一起。四合院、福建土樓是對(duì)單體建筑進(jìn)行圍臺(tái)布局，構(gòu)成集中居住環(huán)境。

1.1.3隨著技術(shù)進(jìn)步，住宅空間結(jié)構(gòu)，以及房間組合方式不斷創(chuàng)新，發(fā)展成當(dāng)今的集合式住宅（把多套住宅組合到一起）。新的住宅形式板式樓首先在東歐國(guó)家興建，最早的板樓本是供2～3個(gè)家庭共同使用一套樓梯的居住單元，這個(gè)單元平面本來(lái)是方方的形狀，為節(jié)約土地，把多個(gè)單元連接在一起，形成帶狀，似是一塊扁長(zhǎng)的板，即稱為板樓。改革開放以來(lái)，為更多節(jié)省土地，開始興建塔樓。因?yàn)樗峭饴兜膲γ孑^少，不能滿足開窗，日照通風(fēng)受限，為增加樓的外墻面長(zhǎng)度，在墻面上做凹槽，出現(xiàn)了Y字形樓，Y字形樓進(jìn)行內(nèi)部分割時(shí)出現(xiàn)三角形或多邊形房間，使用不便，而且浪費(fèi)面積。以后又建蝶形樓，也有類似塔樓的問題發(fā)生，現(xiàn)也不再建設(shè)。當(dāng)今，一方面可以看到的是，人們一直沒有停止對(duì)居住空間形態(tài)的研究與探索，另一方面，當(dāng)今的現(xiàn)實(shí)只是建清一色的板樓，樓的內(nèi)部結(jié)構(gòu)千差萬(wàn)別，沒有形成標(biāo)準(zhǔn)化，由此可見對(duì)戶型、樓型創(chuàng)新必須建立新的思維走出困境。

當(dāng)今出現(xiàn)住宅滯銷，設(shè)計(jì)不合理的原因不可忽視。同時(shí)也應(yīng)該看到人們的居住觀念發(fā)生了變化，不再是模仿、跟風(fēng)，而是追求住宅形式的多樣化，個(gè)性化，定制化。當(dāng)今進(jìn)行的供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，指出要?jiǎng)?chuàng)造新的住宅形式，在滿足購(gòu)房人精神需求和心理需求各個(gè)方面有突破，建造（設(shè)計(jì)）住宅要從適應(yīng)消費(fèi)、引導(dǎo)消費(fèi)，轉(zhuǎn)向創(chuàng)造消費(fèi)，創(chuàng)造新的住宅形式顯得更加重要。

1.2“住宅是供居住使用的機(jī)器”的論斷開辟住宅創(chuàng)新路徑

進(jìn)入工業(yè)化社會(huì)以來(lái)，對(duì)工業(yè)產(chǎn)品進(jìn)行科學(xué)分類，建筑產(chǎn)品從一般工業(yè)產(chǎn)品中分離出來(lái)，是有利于進(jìn)行分類研究的，針對(duì)建筑（住宅）產(chǎn)品體大、施工復(fù)雜、不可移動(dòng)等特征，給生產(chǎn)建造帶來(lái)不便，為此進(jìn)行了大量的研究、創(chuàng)新與實(shí)踐，力求找到新的生產(chǎn)手段、生產(chǎn)方法，但至今仍然有大量的手工操作和戶外作業(yè)沒有改變，沒能更多的享受到工業(yè)化技術(shù)帶來(lái)的實(shí)惠。追思百年以前法國(guó)建筑專家勒柯布西耶憑深厚的工業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)底蘊(yùn)及城府，做出“住宅是供居住使用的機(jī)器”論斷，可做以下解讀：

1.2.1機(jī)器的零配件、總承是裝配、組合關(guān)系。用各種房間組成戶型，戶型與戶型可以拼接組合，再配上樓梯、電梯即構(gòu)成樓型，住宅同機(jī)器一樣也是裝配組合關(guān)系，戶型是住宅的總承。

1.2.2零配件、總承可在多個(gè)機(jī)械中安裝使用，總承具有獨(dú)立功能體系，是通用產(chǎn)品。一樓中的戶型可以在它樓中重復(fù)使用，戶型即是通用戶型，統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)規(guī)格的廚房、衛(wèi)生間也是可以通用的。

1.2.3一般工業(yè)產(chǎn)品（機(jī)器）可做成樣機(jī)或小批量生產(chǎn)，拿到市場(chǎng)交購(gòu)買人選擇，而后進(jìn)入大批量生產(chǎn)。特殊工業(yè)產(chǎn)品，例如大型飛機(jī)、艦船、特殊功能機(jī)械設(shè)備則不能先制作樣機(jī)或小批量生產(chǎn)，需要憑設(shè)計(jì)產(chǎn)品向買方索要訂單，加工定制，以銷定產(chǎn)。住宅不能先建成樣品房（樓），也不能進(jìn)行小批量生產(chǎn)（當(dāng)今就是因?yàn)橄劝炎≌瑯墙ǔ鰜?lái)，出現(xiàn)了滯銷）。但可先拿設(shè)計(jì)出來(lái)的通用戶型進(jìn)行預(yù)銷售，把買房人選擇的戶型組合到一棟或多棟樓中來(lái)開工建設(shè)。

1.2.4巨大的機(jī)器不易搬動(dòng)，但可分解開來(lái)運(yùn)輸。建成的住宅不能移動(dòng)，但可拿買房人挑選的通用戶型，到買房人要求的地方建造，等于實(shí)現(xiàn)住宅可移動(dòng)。

在勒柯布西耶逝世后百年重溫“住宅是供居住使用的機(jī)器”論斷，發(fā)現(xiàn)改變住宅機(jī)構(gòu)形式，讓住宅具有機(jī)器相關(guān)屬性，為住宅的設(shè)計(jì)、制造、營(yíng)銷、使用（物業(yè)管理）打開一條新的思路通道，給住宅供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革拓展出新空間。

1.3“模塊化理論”指導(dǎo)住宅生產(chǎn)及產(chǎn)業(yè)建設(shè)

“模塊化理論”基本定義。模塊化理論是產(chǎn)業(yè)組織領(lǐng)域的最新研究成果。按美國(guó)斯坦福大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)教授青木昌彥（2003）的定義，模塊（Module）是指半自律性的子系統(tǒng)，通過和其他同樣的子系統(tǒng)，按照一定規(guī)則相互聯(lián)系，而構(gòu)成的更加復(fù)雜的系統(tǒng)或過程。模塊化則包含了模塊分解化與模塊集中化兩個(gè)過程，前者是將一個(gè)復(fù)雜的系統(tǒng)或過程按照一定的聯(lián)系規(guī)則，分解為可進(jìn)一步獨(dú)立設(shè)計(jì)的半自律性的子系統(tǒng)行為；后者則是按某種聯(lián)系規(guī)則將可進(jìn)行獨(dú)立設(shè)計(jì)的子系統(tǒng)（模塊）統(tǒng)一起來(lái)，構(gòu)成更加復(fù)雜的系統(tǒng)或過程的行為。

“模塊化理論”的形成與發(fā)展。模塊化生產(chǎn)最先是作為一種工藝設(shè)計(jì)方法，被運(yùn)用到鐘表、汽車制造等行業(yè)。自20世紀(jì)90年代以來(lái)，在經(jīng)濟(jì)全球化和信息化的共同推動(dòng)下，西方發(fā)達(dá)國(guó)家重要產(chǎn)業(yè)部門的企業(yè)生產(chǎn)方式發(fā)生了重大革新，由追求高速度、專業(yè)化、大批量、少品種的大規(guī)模生產(chǎn)，轉(zhuǎn)向了以客戶為中心、小批量、個(gè)性化的大規(guī)模定制，催生模塊化理論與實(shí)踐發(fā)展。

“模塊化理論”的應(yīng)用。模塊化不僅是技術(shù)生產(chǎn)手段，也將引導(dǎo)企業(yè)生產(chǎn)和產(chǎn)業(yè)、行業(yè)組織方式變革。近20年以來(lái)，引起了經(jīng)濟(jì)學(xué)界普遍關(guān)注。現(xiàn)在多是從生產(chǎn)和技術(shù)的角度闡述模塊化本身的意義，還沒有在產(chǎn)業(yè)組織方面對(duì)模塊化生產(chǎn)所帶來(lái)的企業(yè)之間合作和分工關(guān)系的變化給予充分的關(guān)注和深入探討，但可以肯定的說(shuō)，未來(lái)企業(yè)模塊化產(chǎn)業(yè)組織，必然形成系統(tǒng)集成商和模塊供應(yīng)商兩大體系。針對(duì)住宅建設(shè)而言，房間、廚房、衛(wèi)生間、樓梯、電梯、戶型等都是模塊，各個(gè)模塊合理組合構(gòu)成住宅樓及住宅小區(qū)環(huán)境，是系統(tǒng)的集成。這個(gè)概念在認(rèn)識(shí)上的突破與確立，把住宅生產(chǎn)及住宅產(chǎn)業(yè)化帶進(jìn)了模塊化理論領(lǐng)地，我們現(xiàn)在踐行的住宅戶型、樓型模塊化設(shè)計(jì)，就是在這個(gè)理論指導(dǎo)下完成的。并將通過具體運(yùn)作住宅項(xiàng)目，特別是通過開發(fā)城市棚戶區(qū)改造工程，推動(dòng)住宅模塊化建設(shè)與發(fā)展。

1.4創(chuàng)新思維引導(dǎo)住宅創(chuàng)新發(fā)展

《創(chuàng)新思維方法論》一書指出：創(chuàng)新思維是指在解決問題過程中通過選擇、突破或重新構(gòu)建已有的知識(shí)經(jīng)驗(yàn)和新的信息，以新的認(rèn)識(shí)模式，把握事物發(fā)展的內(nèi)在本質(zhì)及規(guī)律，提出獨(dú)特見解解決實(shí)際問題。本文借助書中介紹的八種創(chuàng)新思維方式，概括模塊化住宅創(chuàng)新的思路、方向與方法。

1.4.1發(fā)散思維。即輻射思維、求異思維，表現(xiàn)為轉(zhuǎn)化發(fā)散、多項(xiàng)發(fā)散、綜合發(fā)散。改革三十多年以來(lái)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)主要靠的是資源、資金投入，由于資金、資源的有限性，是不可能永遠(yuǎn)保證經(jīng)濟(jì)可持續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)的，當(dāng)今應(yīng)該通過科技創(chuàng)新求發(fā)展，這就是轉(zhuǎn)化發(fā)散；工業(yè)產(chǎn)品一般都具有標(biāo)準(zhǔn)化特征，例如，計(jì)算機(jī)、汽車制造等，便于機(jī)械化、工業(yè)化生產(chǎn)，也把住宅戶型視同一個(gè)模塊，成為標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品，即可實(shí)現(xiàn)工業(yè)化生產(chǎn)，這就是多項(xiàng)發(fā)散；戶型標(biāo)準(zhǔn)化、通用化，除方便生產(chǎn)以外，也給銷售及物業(yè)管理帶來(lái)便利，這就是綜合發(fā)散。

1.4.2反向思維。即逆向思維，現(xiàn)在的開發(fā)商雖然沒有忽視對(duì)住宅需求市場(chǎng)的調(diào)研，但因方法和手段的局限，與購(gòu)房者的交流與溝通是很有限的，并不能準(zhǔn)確把握買房人具體要求，既使知曉買房人的個(gè)性需求，也無(wú)力從設(shè)計(jì)、建造技術(shù)上給予保障，因此在一定程度上講就是盲目建房，建出來(lái)的房子賣不掉是正?，F(xiàn)象。采取反向思維、逆向思維，即把先建后賣變成先賣后建（如何先賣房在下文另有說(shuō)明）。

1.4.3聯(lián)想思維。聯(lián)想就是通過某一事物的現(xiàn)象，而聯(lián)系到另一事物的現(xiàn)象，從中引出新的創(chuàng)新。住宅不能移動(dòng)是因?yàn)橥恋夭荒芤苿?dòng)，但土地?zé)o所不在，到有需求的土地上建房，不就是住宅可以移動(dòng)了嗎？在到買房人認(rèn)可的地方建房之前，還要事先拿出多樣化的戶型、樓型讓買房人挑選，滿足買房人住宅地址、房型、樓型多重要求。

1.4.4想象思維。想象思維是改造頭腦中的記憶表象而創(chuàng)造出來(lái)的新形象。一個(gè)住宅項(xiàng)目采用模塊化技術(shù)獲得成功，也設(shè)想把該技術(shù)拿到全國(guó)、全行業(yè)中運(yùn)做，這就是聯(lián)想思維，展現(xiàn)模塊化理論精髓。

1.4.5直覺思維。直覺思維是一種跳躍式的思維方法，它是根據(jù)對(duì)事物的生動(dòng)知覺，印象，跳出循序漸進(jìn)的思維過程，直接把握事物的本質(zhì)與規(guī)律，是一種濃縮的、省略的思維方法。我們發(fā)現(xiàn)住宅模塊化的價(jià)值在技術(shù)、環(huán)保、住宅品質(zhì)、生產(chǎn)手段、建材設(shè)備、營(yíng)銷、降低成本、體制機(jī)制變革等各個(gè)方面都有積極表現(xiàn)。

1.4.6靈感思維。也稱作頓悟，當(dāng)對(duì)一個(gè)事物百思不得其解時(shí)暫時(shí)放下來(lái)，忽然在某一時(shí)刻進(jìn)發(fā)出新的思想，閉塞許久的思路頓時(shí)貫通，問題有解了，這就是靈感思維?；貞涀陨鲜兰o(jì)50年代以，來(lái)建安企業(yè)從改進(jìn)住宅生產(chǎn)方法、生產(chǎn)工藝入手，推動(dòng)工業(yè)化生產(chǎn)，經(jīng)過長(zhǎng)時(shí)間努力，付出很多財(cái)力、物力，至今沒有根本解決，追尋體制原因，認(rèn)為推動(dòng)工業(yè)化生產(chǎn)是建筑業(yè)的事情，建筑設(shè)計(jì)企業(yè)沒有積極性。我們發(fā)現(xiàn)推動(dòng)住宅工業(yè)化生產(chǎn)首先應(yīng)該從建筑設(shè)計(jì)入手，首先需要建筑設(shè)計(jì)師設(shè)計(jì)出適合工業(yè)化生產(chǎn)的產(chǎn)品形式及結(jié)構(gòu)形式，這就是靈感思維。前人對(duì)工業(yè)化生產(chǎn)的研究成果并非為過，倒逼后來(lái)的研究者給予反思，對(duì)住宅工業(yè)化生產(chǎn)進(jìn)行再認(rèn)識(shí)、再研究，經(jīng)歷了螺旋式上升過程，模塊化住宅成果是當(dāng)今科技理論與實(shí)踐發(fā)展大潮推動(dòng)下的產(chǎn)物，如果沒有大數(shù)據(jù)、互聯(lián)網(wǎng)科技及營(yíng)銷，模塊化住宅也不能得到如此完美展現(xiàn)。

1.4.7類比思維。是根據(jù)兩個(gè)或兩類事物在某些屬性上相同或相似，進(jìn)而推導(dǎo)出它們其他屬性也相同或相似，我們力求從更寬廣領(lǐng)域找到可借鑒的東西。今年國(guó)家提出改革五大任務(wù)之一是去產(chǎn)能，去產(chǎn)能本來(lái)是針對(duì)鋼材、煤炭、水泥、玻璃、石油、石化、鐵礦石、有色金屬八大行業(yè)提出來(lái)的，并不包括房地產(chǎn)（住宅）去產(chǎn)能。我們認(rèn)為住宅滯銷也是產(chǎn)能過剩問題，但住宅去產(chǎn)能與一般工業(yè)產(chǎn)品去產(chǎn)能截然不同，一般工業(yè)產(chǎn)能都有優(yōu)劣之分，取消劣質(zhì)產(chǎn)能，支持優(yōu)質(zhì)產(chǎn)能計(jì)劃生產(chǎn)即可（當(dāng)然也需要生產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)）。面對(duì)當(dāng)今住宅滯銷，從某種意義上說(shuō)住宅的產(chǎn)能都是劣質(zhì)產(chǎn)能（因?yàn)槎际窍冉ǚ亢筚u房，結(jié)果賣不掉），若想從根本上改變，首先需要拿出設(shè)計(jì)產(chǎn)品進(jìn)行預(yù)銷售，預(yù)銷售順暢的產(chǎn)品及生產(chǎn)能力，才能稱得上是優(yōu)質(zhì)產(chǎn)能。

1.4.8收斂思維。又稱求同思維或集中思維，是指從已知的信息中產(chǎn)生邏輯、結(jié)論，尋找最佳解決方案。用收斂思維方法，對(duì)當(dāng)今住宅地產(chǎn)運(yùn)作有以下看法：

①大型房企采用模塊化技術(shù)，是有條件擴(kuò)大生產(chǎn)規(guī)模的，但因當(dāng)今住宅需求個(gè)性化、定制化，還是走“歸核化”策略更加穩(wěn)妥，“歸核化”就是針對(duì)企業(yè)自有核心技術(shù)優(yōu)勢(shì)給予專業(yè)化發(fā)展，不應(yīng)再追求多元化。

②中小房企采用模塊化住宅技術(shù)，缺乏資金優(yōu)勢(shì)，不能走投資、買地、買項(xiàng)目老路，而應(yīng)該是重技術(shù)、輕資產(chǎn)，為政府主推的棚改項(xiàng)目提供專業(yè)技術(shù)和相關(guān)業(yè)務(wù)支持與服務(wù)。

③仔細(xì)思考得知，住宅的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與廣義房地產(chǎn)業(yè)有很多不同，例如，住宅產(chǎn)品是消費(fèi)性固定資產(chǎn)，廣義房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品（建成的賓館、飯店用于再生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)）則是生產(chǎn)性固定資產(chǎn)；住宅的需方是自然人，廣義房地產(chǎn)產(chǎn)品需方是法人；廣義房地產(chǎn)業(yè)被稱之為資金密集型產(chǎn)業(yè)以及高利潤(rùn)行業(yè)，住宅產(chǎn)業(yè)有提供福利的性質(zhì)，不應(yīng)該追求高利潤(rùn)，不應(yīng)視為資金密集型產(chǎn)業(yè)。這些基本屬性表明，住宅應(yīng)該從廣義房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)中分離出來(lái)，實(shí)行住宅地產(chǎn)企業(yè)改造、重組與升級(jí)。當(dāng)今對(duì)住宅是屬于房地產(chǎn)業(yè)一個(gè)獨(dú)立組成部分的認(rèn)識(shí)早已形成，但給予專門研究還很不夠，住宅滯銷是回避不了的現(xiàn)實(shí)問題，對(duì)住宅地產(chǎn)性質(zhì)進(jìn)行再認(rèn)識(shí)顯得更加重要與迫切。

1.5模塊化住宅簡(jiǎn)介

當(dāng)今住宅設(shè)計(jì)方法存在弊端。設(shè)計(jì)住宅的一般方法都是要針對(duì)建設(shè)用地地塊大小和地形特征確定樓的形狀、體量，戶型受到樓型（樓體）的約束，盡管可以采取很多方法優(yōu)化戶型，但很難達(dá)到每個(gè)戶型完美，為了保證主力戶型品質(zhì)，經(jīng)常出現(xiàn)極不規(guī)則的刀把形戶型，也有的戶型日照、通風(fēng)受限。

模塊化住宅設(shè)計(jì)方法如下。首先完成戶型設(shè)計(jì)，給予戶型一個(gè)有規(guī)則的平面空間，合理的把臥室、起居室、衛(wèi)生間、廚房等布置在其中，保證每個(gè)戶型品質(zhì)優(yōu)秀。追求戶型平面尺寸大小不同和內(nèi)部房間布置結(jié)構(gòu)多有變化，實(shí)現(xiàn)戶型多樣化、個(gè)性化，稱此為模塊戶型。再采取多種方式、方法把模塊戶型組合到一起，配上樓梯、電梯、管道間（也是模塊化）構(gòu)成樓型。在設(shè)計(jì)樓型時(shí)追求樓的形狀與小區(qū)地形環(huán)境構(gòu)成和諧關(guān)系，讓樓的墻面與各種走向道路構(gòu)成平行關(guān)系?，F(xiàn)在的板樓、塔樓適合擺放在東西走向道路兩側(cè)，把板樓、塔樓擺放在南北走向道路兩側(cè)時(shí)，即把山墻暴露在道路上，不太美觀。板樓、塔樓都不能與斜向道路構(gòu)成平行，若是強(qiáng)行讓樓墻面與斜向道路平行，將極大的傷害戶型日照。用模塊戶型組合出的板樓、非板樓（指創(chuàng)新樓型，其實(shí)塔樓、Y字形樓、蝶形樓對(duì)板樓而言都是創(chuàng)新樓型，因其存在弊端而被放棄，這里說(shuō)的創(chuàng)新樓型則是指保有優(yōu)秀品質(zhì)的樓型）。不僅能夠分別與東西走向道路、南北走向道路構(gòu)成平行關(guān)系，還能夠與斜向道路構(gòu)成和諧關(guān)系，第一種做法是讓多個(gè)樓角與斜向道路平行，保持戶型朝南；第二種做法是讓樓墻面與斜向道路平行，戶型朝向東南方、西南方。為讓住宅小區(qū)實(shí)現(xiàn)圍合效果，并同時(shí)達(dá)到每個(gè)戶型朝南，把西北角的樓做成“”狀，把東北角的樓做成“”狀，把西南角的樓做成“”狀，把東南角的樓做成“”狀，構(gòu)成圍臺(tái)布局。東北角樓與西北角樓、東南角樓與西南角樓分別是左右鏡像出來(lái)的；東北角樓與西南角樓、西北角樓與東南角樓分別是平移出來(lái)的。上述四個(gè)樓的外形、體量完全相同，但樓內(nèi)戶型及房間布置結(jié)構(gòu)不相同，達(dá)到戶型多樣化，這是圍合形式住宅小區(qū)的經(jīng)典之作?？傊?，采用模塊化住宅可以實(shí)現(xiàn)戶型、樓型、小區(qū)環(huán)境標(biāo)準(zhǔn)化，多樣化，個(gè)性化。

象棋大師在統(tǒng)一競(jìng)賽規(guī)則的情況下，運(yùn)用數(shù)學(xué)、幾何學(xué)、邏輯學(xué)等理論和高超棋藝獲得冠軍。建筑師也將如此，針對(duì)一定的設(shè)計(jì)環(huán)境條件，憑對(duì)住宅設(shè)計(jì)原理的把握與實(shí)踐底蘊(yùn)，設(shè)計(jì)出優(yōu)秀住宅。本文介紹的模塊化住宅確實(shí)有很多創(chuàng)新性，但還不可稱為最好，經(jīng)不斷研發(fā)，還能做得更好。

當(dāng)今已經(jīng)取得的住宅模塊化設(shè)計(jì)成果包括：模塊化戶型和模塊化樓型兩個(gè)部分。模塊化戶型的特質(zhì)是：戶型的平面形狀、體量、內(nèi)部結(jié)構(gòu)、使用功能各不相同，可分別與不同樓型進(jìn)行組合，針對(duì)不同氣候條件，不同地形環(huán)境，有不同形式的戶型予以適應(yīng)，已設(shè)計(jì)出上千個(gè)基礎(chǔ)戶型，基礎(chǔ)戶型是指一個(gè)基本的戶型架構(gòu)形式，可以衍生出多個(gè)具體的戶型；模塊化樓型的特質(zhì)是：樓型分為三個(gè)大類：第一大類是高層傳統(tǒng)短板樓升級(jí)版，有100個(gè)代表性樓型；第二大類是創(chuàng)新高層變形樓（即創(chuàng)新樓型），約有400個(gè)代表性樓型，兩大類樓型中又區(qū)分出設(shè)置一個(gè)人防出口的樓型和設(shè)置兩個(gè)人防出口的樓型。第三大類是多層傳統(tǒng)板樓升級(jí)版。

高層傳統(tǒng)短板樓規(guī)格如下：

高層變形樓分為順東西走向道路樓型、順南北走向道路樓型、順斜向道路樓型、圍合小區(qū)樓型共四類，樓的形狀各異，尺寸多變，戶型朝向南方或東南方、西南方。在我國(guó)南方也可以建戶型朝向東西的樓型，使樓型更加豐富多彩，各種樓型合計(jì)達(dá)到數(shù)千個(gè)。

多層傳統(tǒng)板樓升級(jí)版與高層傳統(tǒng)板樓升級(jí)版大體相同

廣義模塊化住宅創(chuàng)新成果包括：建筑設(shè)計(jì)、工業(yè)化生產(chǎn)、企業(yè)生產(chǎn)模塊化組織、住宅營(yíng)銷等各個(gè)方面，以及為多項(xiàng)相關(guān)技術(shù)（包括材料、設(shè)備、信息等）融入住宅提供有利環(huán)境條件。住宅設(shè)計(jì)創(chuàng)新推動(dòng)住宅產(chǎn)品升級(jí)換代，當(dāng)今盛行的裝配式住宅是住宅產(chǎn)品升級(jí)換代的前奏，模塊化住宅將是當(dāng)今經(jīng)濟(jì)性、普通住宅的理想形式。新中國(guó)成立以來(lái)多是建造板樓，可稱為第一代住宅；改革開放以來(lái)開始建塔樓、Y字形樓、蝶形樓可稱為第二代住宅；模塊化住宅可稱是在塔樓基礎(chǔ)上研發(fā)出來(lái)的第三代住宅。第三代住宅是在技術(shù)進(jìn)步和人的居住理念升華時(shí)期產(chǎn)生的，將會(huì)在相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)適合市場(chǎng)需求。模塊化住宅已獲得國(guó)家專利。

2、模塊化住宅價(jià)值表現(xiàn)

2.1遵照2016年供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革五大任務(wù)要求，看模塊化住宅表現(xiàn)：

2.1.1關(guān)于去庫(kù)存與去產(chǎn)能。去庫(kù)存是治標(biāo)，簡(jiǎn)單的取消劣質(zhì)產(chǎn)能也不是治本的核心內(nèi)容。當(dāng)今建住宅都是先建后賣，出現(xiàn)滯銷，可以說(shuō)當(dāng)今的住宅產(chǎn)能都是落后產(chǎn)能。住宅是類似大型飛機(jī)、大型艦船之類的特殊產(chǎn)品，不能先生產(chǎn)后銷售，必須先有訂單，按需生產(chǎn)，住宅也應(yīng)如此。一架飛機(jī)或一艘艦船都只是賣給一個(gè)買家，而一棟住宅樓（100套房）要分別賣給100個(gè)買房人，給銷售增加難度。模塊化住宅戶型通用化，可先預(yù)售戶型，用戶型組成樓型，再建造，可以做到零庫(kù)存，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)能優(yōu)化。

2.1.2關(guān)于去杠桿。開發(fā)企業(yè)去杠桿是指既能獲得規(guī)模資金或資本又能降低資金使用成本，減少投資杠桿風(fēng)險(xiǎn)。上棚改項(xiàng)目不買進(jìn)土地，而是采取改革之初實(shí)行的合建方式，與此同時(shí)吸引產(chǎn)業(yè)鏈內(nèi)企業(yè)投資合作，風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)，效益共享。

2.1.3關(guān)于降成本。建安成本約占住宅開發(fā)成本30%，這是住宅降成本主攻方向。模塊化住宅進(jìn)行工業(yè)化生產(chǎn)，能夠有效降低成本。模塊化技術(shù)對(duì)降低其他方面的成本也有推動(dòng)作用，例如，采用互聯(lián)網(wǎng)營(yíng)銷，降低銷售成本；運(yùn)用預(yù)銷售大數(shù)據(jù)，精準(zhǔn)測(cè)算開發(fā)現(xiàn)金流，縮小貸款規(guī)模，壓縮貸款時(shí)間，降低資金成本；縮短建設(shè)周期，盡早交付使用，降低時(shí)間成本。

2.1.4關(guān)于補(bǔ)短板。當(dāng)今已進(jìn)入數(shù)字化、智能化時(shí)代，工業(yè)生產(chǎn)領(lǐng)域已經(jīng)不再是簡(jiǎn)單的機(jī)械化、工業(yè)化生產(chǎn)了，而住宅的建造仍沿用很多手工體力勞動(dòng)，這是住宅建造技術(shù)及生產(chǎn)方式的短板。改革之初處于住宅極度短缺時(shí)期，供給的主要矛盾是數(shù)量保障，而非質(zhì)量提高，當(dāng)前住宅供給充足，買房人進(jìn)一步提出質(zhì)量和價(jià)格要求，追求住宅多樣化、個(gè)性化是正?，F(xiàn)象，仍建當(dāng)今設(shè)計(jì)形式的房子，先建房后賣房出現(xiàn)滯銷不可避免，這是營(yíng)銷的短板。模塊化住宅既能進(jìn)行工業(yè)化生產(chǎn)，也可以首先拿出通用戶型進(jìn)行預(yù)銷售，彌補(bǔ)了建造和營(yíng)銷兩方面的短板。

2.2對(duì)照上海市集成技術(shù)創(chuàng)新做法，看模塊化住宅價(jià)值

上海的改革走在全國(guó)前列，獲得很多突出成果。上海發(fā)展“四新經(jīng)濟(jì)”，將科學(xué)技術(shù)創(chuàng)新的維度轉(zhuǎn)向新技術(shù)、新產(chǎn)業(yè)、新業(yè)態(tài)、新模式，其特征是輕資產(chǎn)、跨業(yè)融合，實(shí)現(xiàn)高增長(zhǎng)。對(duì)具體企業(yè)或項(xiàng)目，不強(qiáng)求做頂層規(guī)劃設(shè)計(jì)，不規(guī)定統(tǒng)一口徑，不約束創(chuàng)新模式，突出強(qiáng)調(diào)的是瞄準(zhǔn)市場(chǎng)，科學(xué)合理配置資源。

模塊化住宅具有“四新經(jīng)濟(jì)”屬性。

2.2.1模塊化屬于新的技術(shù)領(lǐng)域。模塊化技術(shù)已在計(jì)算機(jī)、汽車制造、郵政、銀行領(lǐng)域?qū)嵭?。是住宅是機(jī)器的判斷和模塊化理論把住宅帶入新興技術(shù)領(lǐng)域。模塊化住宅技術(shù)是一個(gè)綜合性技術(shù)體系，住宅空間（戶型、樓型、小區(qū)環(huán)境）是相關(guān)新技術(shù)的載體，例如，樓中交通盒除選用先進(jìn)設(shè)備以外，還可以設(shè)置安裝計(jì)量室（電熱燃?xì)獾龋┻M(jìn)行遠(yuǎn)程查表計(jì)量，也可以在建設(shè)工地安裝遠(yuǎn)程監(jiān)控設(shè)備，讓買房人隨時(shí)查看工程進(jìn)度和工程質(zhì)量。

2.2.2住宅地產(chǎn)的模塊化生產(chǎn)屬于新產(chǎn)業(yè)。住宅產(chǎn)品與廣義房地產(chǎn)產(chǎn)品（酒店、寫字樓、工業(yè)廠房等）有顯著區(qū)別，住宅將成為一個(gè)獨(dú)立產(chǎn)業(yè)。由于以前對(duì)住宅產(chǎn)業(yè)獨(dú)立化的認(rèn)識(shí)不充分，對(duì)某些現(xiàn)象和問題的研究還不很深入，住宅地產(chǎn)暴露出很多問題。采用模塊化住宅能極大的推動(dòng)住宅標(biāo)準(zhǔn)化、多樣化、個(gè)性化、通用化。模塊化住宅的新技術(shù)、新產(chǎn)品、新營(yíng)銷模式孕育住宅地產(chǎn)新體制、新機(jī)制，為解決當(dāng)今住宅地產(chǎn)存在的諸多問題找到新的出路。

2.2.3住宅地產(chǎn)的模塊化生產(chǎn)是一種新的產(chǎn)業(yè)形態(tài)，即新業(yè)態(tài)。新業(yè)態(tài)是指基于不同產(chǎn)業(yè)間的組合，企業(yè)內(nèi)部?jī)r(jià)值鏈和外部?jī)r(jià)值鏈的環(huán)節(jié)分化、配合、行業(yè)跨界整合，以及嫁接信息與互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)所形成的新型企業(yè)，表現(xiàn)出新的企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)形態(tài)。信息技術(shù)的帶動(dòng)，需求的倒逼，推動(dòng)企業(yè)重組、改造、轉(zhuǎn)型升級(jí)。模塊化住宅新業(yè)態(tài)形式實(shí)現(xiàn)了以土地為資本進(jìn)行融資，進(jìn)行工業(yè)化生產(chǎn)，通過互聯(lián)網(wǎng)營(yíng)銷打通住宅供需渠道，實(shí)現(xiàn)住宅地產(chǎn)良性循環(huán)。

2.2.4住宅模塊化催生生產(chǎn)與經(jīng)營(yíng)的新模式。新模式是指企業(yè)產(chǎn)品生產(chǎn)與經(jīng)營(yíng)活動(dòng)突破傳統(tǒng)思維方式及方法，反映出新的體制、機(jī)制特征，構(gòu)成新的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)能力。稱模塊化住宅是一種新模式有以下例證：針對(duì)住宅體量大，我們認(rèn)為長(zhǎng)城幾萬(wàn)里可分段建造，航空母艦長(zhǎng)幾百米，可按模塊化生產(chǎn)方式建造，模塊住宅也即如此；針對(duì)現(xiàn)在的住宅不是通用產(chǎn)品，不能復(fù)制使用，采用模塊化技術(shù)，達(dá)到戶型、樓型通用化；針對(duì)住宅不可移動(dòng)，拿通用戶型到有需求的地方建房，實(shí)現(xiàn)住宅可移動(dòng)；針對(duì)住宅滯銷，拿出通用戶型進(jìn)行預(yù)銷售，走先賣房后建房之路；針對(duì)住宅價(jià)格偏高，其實(shí)建造住宅消耗的人力、物力、財(cái)力都以市場(chǎng)公平價(jià)格計(jì)算，采用工業(yè)化生產(chǎn)等手段，必然降低成本及房?jī)r(jià)，當(dāng)今土地出讓金、稅費(fèi)過高可以調(diào)整，新的企業(yè)體制消除壟斷，公開競(jìng)爭(zhēng)，住宅價(jià)格回落將是必然的。

2.3采取互聯(lián)網(wǎng)營(yíng)銷，為模塊化住宅插上騰飛的翅膀

生產(chǎn)企業(yè)必須有營(yíng)銷，要有營(yíng)銷工具，其實(shí)互聯(lián)網(wǎng)就是一種最現(xiàn)代的營(yíng)銷工具。近幾年又出現(xiàn)了移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)，世界營(yíng)銷大師克里曼斯特通說(shuō)：“未來(lái)營(yíng)銷不需要太多渠道，只要你的營(yíng)銷進(jìn)入消費(fèi)者手機(jī)，就是最好的營(yíng)銷”。一般產(chǎn)品采用互聯(lián)網(wǎng)營(yíng)銷已經(jīng)相當(dāng)活躍，住宅產(chǎn)品由于產(chǎn)品集中度低、標(biāo)準(zhǔn)化程度低，而且區(qū)域性較強(qiáng)，利用互聯(lián)網(wǎng)營(yíng)銷很有限，中介平臺(tái)性質(zhì)的住宅營(yíng)銷電商、網(wǎng)站只有屈指可數(shù)的幾家，遠(yuǎn)沒有像經(jīng)營(yíng)一般工業(yè)產(chǎn)品的知名電商、網(wǎng)站那樣強(qiáng)勁。單一房企（包括大牌地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)）采用互聯(lián)網(wǎng)營(yíng)銷自建住宅，由于產(chǎn)品數(shù)量有限，不能達(dá)到多樣化、通用化，不可能實(shí)現(xiàn)規(guī)模經(jīng)營(yíng)效果。

2.3.1模塊化住宅采用互聯(lián)網(wǎng)營(yíng)銷既是必要的，也是可行的

住宅價(jià)值量巨大，需要強(qiáng)勁的互聯(lián)網(wǎng)營(yíng)銷手段。

住宅消費(fèi)與人衣、食、行、精神消費(fèi)的合計(jì)比較所占比例較大，在解決了住宅生產(chǎn)方式之后，深入研究改善住宅營(yíng)銷極為重要。例如，在一線城市一工薪階層人士要拿出一生收入的一半買房子，因此說(shuō)買房是大事。買房人可以通過互聯(lián)網(wǎng)及時(shí)準(zhǔn)確獲得全面的住宅信息，線上線下聯(lián)動(dòng)，充分選擇適合自己的房子。

住宅出售與購(gòu)買的繁雜性求助互聯(lián)網(wǎng)解難。

住宅的購(gòu)銷遠(yuǎn)比一般工業(yè)產(chǎn)品營(yíng)銷復(fù)雜的多，例如，因?yàn)樽≌荒芤苿?dòng)，買房人要到工地現(xiàn)場(chǎng)勘查體驗(yàn)，所看到的房型不一定是自己意向購(gòu)買的房型，房子的所在地也并不一定是自己所選擇的。住宅戶型模塊化可讓買房人自由選擇，并可提出建房地址要求，利用互聯(lián)營(yíng)銷，上述很多事項(xiàng)都可在線上完成，減少買房人線下買房所付出的辛勞。

模塊化住宅達(dá)到空前的標(biāo)準(zhǔn)化、多樣化、個(gè)性化、定制化，信息量大而繁雜，唯有采用大數(shù)據(jù)技術(shù)處理，使模塊化住宅變得清晰、直觀，再利用互聯(lián)網(wǎng)迅速傳播，讓住宅的購(gòu)銷變得簡(jiǎn)單和易操作。

2.3.2針對(duì)模塊化住宅特征，采取以下互聯(lián)網(wǎng)營(yíng)銷方式。

模塊化住宅享有專利，可在一段時(shí)間內(nèi)獨(dú)家占有市場(chǎng)，首先執(zhí)行自產(chǎn)自銷，采用B2C模式（企業(yè)對(duì)客戶）。

采用B282C模式（兩個(gè)B是指開發(fā)商與電商企業(yè)合作，c是指客戶），是在營(yíng)銷方式①基礎(chǔ)上，提高電商技術(shù)水平和營(yíng)銷能力。

組織團(tuán)購(gòu)大軍，即C2B模式（客戶對(duì)開發(fā)商），買房人以團(tuán)隊(duì)的形式更深入的考察、比較、研究、體驗(yàn)，對(duì)建房提出合理化建議，將能建造出更加優(yōu)質(zhì)的住宅，最終實(shí)現(xiàn)購(gòu)買。買房人積極向他人宣傳推薦，引導(dǎo)啟發(fā)他人購(gòu)買，推薦人（早期的買房人）可分享經(jīng)營(yíng)環(huán)節(jié)利潤(rùn)，使住宅購(gòu)買者變成住宅推廣商。

在電商平臺(tái)建立住宅產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟，吸納全產(chǎn)業(yè)鏈企業(yè)進(jìn)入平臺(tái)，構(gòu)成B2B模式（開發(fā)企業(yè)對(duì)產(chǎn)業(yè)鏈其他企業(yè)），各企業(yè)間的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)不是住宅購(gòu)銷，而是各種住宅生產(chǎn)要素的合理對(duì)接、匹配與服務(wù)。

設(shè)立G20模式的電商平臺(tái)（政府與公眾企業(yè)），把住宅的去庫(kù)存、在建項(xiàng)目、新建項(xiàng)目、棚改項(xiàng)目等多方面信息歸納集中起來(lái)進(jìn)行發(fā)布。國(guó)家住建部正在著手建立類似的平臺(tái)，模塊化住宅獲得最好宣傳機(jī)會(huì)。

3、模塊化住宅的應(yīng)用

3.1從推廣住宅模塊化設(shè)計(jì)入手，帶動(dòng)模塊化住宅建設(shè)。有以下幾種做法：

3.1.1模筑公司與全國(guó)建筑設(shè)計(jì)院（公司）合作開展設(shè)計(jì)連鎖經(jīng)營(yíng)，模筑公司承擔(dān)建筑方案設(shè)計(jì)，當(dāng)?shù)卦O(shè)計(jì)院（公司）向建設(shè)單位收取設(shè)計(jì)費(fèi)，模筑公司按方案設(shè)計(jì)取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，以微小的比例分享方案設(shè)計(jì)費(fèi)。

3.1.2對(duì)承接建筑方案設(shè)計(jì)的項(xiàng)目，參與預(yù)銷售以及銷售工作，向建設(shè)單位按正常支付銷售費(fèi)用的標(biāo)準(zhǔn)，以微小比例收取銷售代理費(fèi)。

3.1.3配合城市規(guī)劃部門，在制定住宅開發(fā)項(xiàng)目控規(guī)、詳規(guī)時(shí)，免費(fèi)配上建筑方案設(shè)計(jì)，開發(fā)商選用此項(xiàng)目建筑方案設(shè)計(jì)后，模筑公司向開發(fā)商收取方案設(shè)計(jì)費(fèi)。

3.1.4在住宅土地競(jìng)拍時(shí)，免費(fèi)配上建筑方案設(shè)計(jì)，競(jìng)得土地的房企認(rèn)可此建筑設(shè)計(jì)方案時(shí)，付給模筑公司方案設(shè)計(jì)費(fèi)。

3.1.5配合國(guó)土、房產(chǎn)、城建、統(tǒng)計(jì)等政府經(jīng)濟(jì)管理部門完成某些相關(guān)數(shù)據(jù)的統(tǒng)計(jì)分析與調(diào)研工作。

3.2開發(fā)棚戶區(qū)改造工程，全面推動(dòng)城鄉(xiāng)模塊化住宅建設(shè)發(fā)展

老城區(qū)棚改包括國(guó)有土地之上的危舊房改造工程（以下簡(jiǎn)稱城區(qū)居民棚改）、國(guó)有企業(yè)土地之上的危舊房改造工程（以下簡(jiǎn)稱城區(qū)國(guó)企棚改）、農(nóng)民宅基地之上的危舊房改造工程（以下簡(jiǎn)稱城區(qū)農(nóng)宅棚改）三個(gè)部分。城區(qū)國(guó)企棚改可按自建方式進(jìn)行，模筑公司給予技術(shù)支持。城區(qū)居民棚改與城區(qū)農(nóng)宅棚改操作方法基本相同。本文側(cè)重闡述城區(qū)農(nóng)宅棚改。

（1）建設(shè)方式

1.開發(fā)模式：農(nóng)村宅基地所有者是開發(fā)主體，采用模塊化住宅技術(shù)，執(zhí)行線上互聯(lián)網(wǎng)營(yíng)銷和線下營(yíng)銷并舉。

2.參與者：

①城區(qū)宅基地農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織成立宅基地住宅建設(shè)公司（以下簡(jiǎn)稱農(nóng)宅公司）。

②模筑公司與傳統(tǒng)住宅產(chǎn)業(yè)鏈企業(yè)以及專業(yè)精英（自然人）合作，成立住宅開發(fā)顧問公司（以下簡(jiǎn)稱顧問公司）。

3.開發(fā)責(zé)任分工：

①顧問公司配合農(nóng)宅公司，辦理項(xiàng)目立項(xiàng)等前期工作。

②顧問公司負(fù)責(zé)建筑方案設(shè)計(jì)以及規(guī)劃報(bào)批，組織預(yù)銷售。

③有了住宅預(yù)銷售大數(shù)據(jù)，顧問公司與農(nóng)宅公司共同完成項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益測(cè)算，進(jìn)行項(xiàng)目招商引資。

顧問公司和新進(jìn)入的投資公司參股或控股農(nóng)宅公司（如資金來(lái)源銀行貸款，銀行不分享股權(quán)，農(nóng)宅公司還本付息），全面展開建設(shè)工作。

（2）棚改工程開發(fā)具備以下有利條件

1.土地供給充足。危舊房多是單層建筑、分散建造、容積率低，新的規(guī)劃將主要建設(shè)高層住宅、多層住宅，在保證合理容積率情況下，能夠增加建筑面積，等于獲得了新的建設(shè)用地。今后住宅建設(shè)用地將主要來(lái)源于棚改項(xiàng)目，設(shè)立新城鎮(zhèn)將是極個(gè)別現(xiàn)象。

2.立項(xiàng)方便。全國(guó)各級(jí)政府已經(jīng)在數(shù)年前完成棚改區(qū)片的確認(rèn)，并公布于眾，隨時(shí)可以啟動(dòng)。

3.待改造區(qū)片的農(nóng)民（居民）熱望開發(fā)，很多城中村項(xiàng)目的四周都已經(jīng)建設(shè)新房，四周的大市政設(shè)施已經(jīng)完善，是爭(zhēng)取盡早讓這些設(shè)施發(fā)揮使用效益的問題。模塊化住宅能夠充分滿足被拆遷戶的要求，不會(huì)出現(xiàn)拆遷難。

4.符合城市總體規(guī)劃。城市規(guī)劃部門針對(duì)棚改區(qū)片的確認(rèn)，已經(jīng)完成了城市總體規(guī)劃相關(guān)工作，可隨時(shí)完成控規(guī)、詳規(guī)，以及建筑設(shè)計(jì)方案審批。

5.能夠順利推動(dòng)住宅預(yù)銷售。在住宅供不應(yīng)求年代，房子建的出來(lái)就有人買，即是買現(xiàn)房。在建房初期主動(dòng)購(gòu)買，得到房?jī)r(jià)優(yōu)惠，即是買期房。當(dāng)下買房人對(duì)住宅有了個(gè)性化需求，對(duì)建成的房子不滿意，欲求預(yù)購(gòu)定制，開發(fā)商應(yīng)該拿出多樣化模塊戶型進(jìn)行預(yù)銷售?，F(xiàn)在到了理性回歸按需生產(chǎn)，以銷定產(chǎn)的時(shí)候了。預(yù)銷售住宅有明確的戶型、樓型、建房地址，有立項(xiàng)和規(guī)劃批文，對(duì)買房人而言是有法律保障的?，F(xiàn)在實(shí)行住宅預(yù)銷售，確實(shí)還沒有像賣現(xiàn)房、賣期房那樣的法律規(guī)定，我們認(rèn)為即是新生事物，當(dāng)然是行為在先，而后才能對(duì)其行為進(jìn)行規(guī)范立法?，F(xiàn)在進(jìn)行預(yù)銷售不收任何費(fèi)用，只做實(shí)名制預(yù)銷售登記，即是合理的也是可行的。可以預(yù)計(jì)到有些買房人會(huì)流失，要制定買房人流失系數(shù)，防止預(yù)銷售數(shù)據(jù)失真。住宅預(yù)銷售登記大數(shù)據(jù)有極大的參考價(jià)值，是杜絕住宅滯銷的關(guān)鍵。

6.容易獲得投資或貸款。有了預(yù)銷售大數(shù)據(jù)，能精準(zhǔn)測(cè)算開發(fā)收益，恢復(fù)改革之初采取的項(xiàng)目抵押貸款模式。當(dāng)今的項(xiàng)目可研分析（經(jīng)濟(jì)效益測(cè)算）遠(yuǎn)比改革之初那個(gè)年代測(cè)算的準(zhǔn)確的多，投資方?jīng)]有投資風(fēng)險(xiǎn)。

7.能夠加快建設(shè)速度。棚戶區(qū)改造開發(fā)運(yùn)作需要三步走。第一步是前期工作，包括落實(shí)地塊、宅基地持有者成立農(nóng)宅公司、完成立項(xiàng)批文及建筑方案設(shè)計(jì)審批，3個(gè)月完成；第二步是深入推進(jìn)，包括預(yù)銷售登記、拆遷、融資等，4至6個(gè)月完成；第三步是開發(fā)建設(shè)，預(yù)計(jì)12到15個(gè)月竣工交付使用?？偨ㄔO(shè)周期19到24個(gè)月。在全國(guó)各地普遍起動(dòng)，既有速度，也有規(guī)模。

（3）棚改工程成功建設(shè)有以下保障：

1.政策保障。當(dāng)今供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革為企業(yè)松綁，支持企業(yè)創(chuàng)新發(fā)展。模塊化住宅新模式與傳統(tǒng)開發(fā)程序中某些做法有所不同，但無(wú)本質(zhì)區(qū)別，符合法律法規(guī)規(guī)定，帶有合理性，能夠順利推動(dòng)。例如，以前上項(xiàng)目都是先立項(xiàng)后規(guī)劃，現(xiàn)在的棚改項(xiàng)目可以先規(guī)劃后立項(xiàng)。

2.體制、機(jī)制保障。住宅將成為一個(gè)獨(dú)立的產(chǎn)業(yè)，進(jìn)行體制、機(jī)制重建、重組、轉(zhuǎn)型升級(jí)有廣泛空間，只要是合理的和可行的做法都可以采納。

3.技術(shù)保障。模筑公司已經(jīng)完成4項(xiàng)專利技術(shù)成果，還將不斷研發(fā)，完成系統(tǒng)技術(shù)集成。

4.資金保障。執(zhí)行以銷定產(chǎn)開發(fā)收益有保障，投資方無(wú)風(fēng)險(xiǎn)，樂意投資。

5.市場(chǎng)保障。模塊化住宅屬專利產(chǎn)品，將在一段時(shí)間內(nèi)獨(dú)占市場(chǎng)，沒有同類產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)。

6.人才保障。新興房企的新體制、新機(jī)制重視人力資源建設(shè)，公司給予員工股權(quán)、期權(quán)股，最大限度的吸引人才和留住人才，讓每個(gè)員工都有創(chuàng)新、創(chuàng)業(yè)的機(jī)會(huì)，通過企業(yè)文化、培訓(xùn)、激勵(lì)等制度，提升員工核心價(jià)值觀，以及專業(yè)素質(zhì)和業(yè)務(wù)能力。

（4）為防范開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，具有以下應(yīng)對(duì)措施：

1.嚴(yán)格執(zhí)行以銷定產(chǎn)，在沒有獲得預(yù)銷售登記大數(shù)據(jù)之前，不啟動(dòng)后續(xù)工作。

2.不支付宅基地購(gòu)地款，在未完成拆遷安置合同簽約和預(yù)銷售登記之前，不向政府支付拆遷保證金，減少投資壓力。

3.由各參與企業(yè)分別承擔(dān)前期開發(fā)費(fèi)用，農(nóng)宅公司基本沒有大項(xiàng)費(fèi)用支出。模筑公司投入的是沉甸的技術(shù)研發(fā)成果，新發(fā)生費(fèi)用有限。

4.模塊住宅工業(yè)化生產(chǎn)組織管理有序，工程質(zhì)量有保障。

5.開發(fā)成本透明、清晰，利潤(rùn)分配合理，各個(gè)參與者都有積極性。

6.住宅建造成本降低幅度大，帶動(dòng)房?jī)r(jià)下浮，讓買房人得實(shí)惠，能有穩(wěn)定的市場(chǎng)需求。

4、運(yùn)用住宅模塊化技術(shù)推動(dòng)住宅去庫(kù)存

當(dāng)前全社會(huì)已采取的住宅去庫(kù)存措施有：1.支持農(nóng)民工在城市買房。2.通過農(nóng)轉(zhuǎn)非鼓勵(lì)農(nóng)民進(jìn)城買房。3.引導(dǎo)開發(fā)商轉(zhuǎn)變經(jīng)營(yíng)觀念，執(zhí)行租售并舉。4.吸引社會(huì)資本投資房產(chǎn)，通過經(jīng)營(yíng)物業(yè)獲得收益。上述措施已經(jīng)取得一些初步成果。上述措施中，有些事項(xiàng)受國(guó)家政策限制不能馬上實(shí)施，例如，黨的十八大（同屆人大）提出，企業(yè)注冊(cè)登記資本金由現(xiàn)繳改為認(rèn)繳（后繳），需要經(jīng)全國(guó)人大通過修改公司法，企業(yè)注冊(cè)資本金認(rèn)繳（后繳）制度實(shí)際上是在一年以后才開始執(zhí)行。當(dāng)下，運(yùn)用模塊化住宅技術(shù)則可以立即采取以下具體措施：

1.采用模塊化技術(shù)，對(duì)已建成住宅進(jìn)行局部修改。例如，把三居室戶型都配上兩個(gè)衛(wèi)生間，提高戶型檔次；適當(dāng)打通陽(yáng)臺(tái)與房間的隔墻，改善使用效果；縮小戶型面積，增加戶型數(shù)量，為買房人提供更多選擇機(jī)會(huì)；把相鄰兩戶型中間夾著的臥室進(jìn)行改拼，即可以把A戶型的臥室劃轉(zhuǎn)到B戶型中來(lái)（需給這個(gè)房間設(shè)計(jì)出兩路水、電、氣、熱管道），增加戶型變化，買房人可在以后的使用過程中對(duì)房間（相鄰臥室）進(jìn)行調(diào)整，例如，中年人為撫養(yǎng)子女需要買三居室戶型，子女長(zhǎng)大另購(gòu)新房，這套三居室可以縮小為兩居室，不必賣掉三居室再買兩居室；

2.執(zhí)行精裝修交房，上述各種技術(shù)措施都可在精裝修時(shí)得以實(shí)現(xiàn)，把每個(gè)形式的戶型分別裝修出不同檔次，不同風(fēng)格，不同價(jià)位的精裝修樣板房，吸引買房人眼球，讓買房人節(jié)省裝修費(fèi)用和時(shí)間，減少操作裝修的煩惱。

3.模筑公司支持存量房滯銷房企與棚改項(xiàng)目對(duì)接，給予建筑設(shè)計(jì)和營(yíng)銷兩個(gè)方面的支持。與棚改項(xiàng)目對(duì)接有兩種做法：

①為正在啟動(dòng)的棚改項(xiàng)目提供拆遷安置用房

②與籌備啟動(dòng)的棚改項(xiàng)目開展合作開發(fā)，即在提供拆遷安置用房的同時(shí)，獲得該項(xiàng)目的部分開發(fā)權(quán)。

4.模筑公司支持存量房滯銷房企與城市郊區(qū)農(nóng)民進(jìn)行聯(lián)合開發(fā)，給予規(guī)劃設(shè)計(jì)、營(yíng)銷等多方面支持。具體做法是吸引處在交通要道、旅游景區(qū)、人口密集村鎮(zhèn)區(qū)域農(nóng)民拿出宅基地，換取城市商品房，開發(fā)商對(duì)宅基地享有開發(fā)權(quán)，把住宅地產(chǎn)開發(fā)延伸到農(nóng)村，這是必然趨勢(shì)。

全國(guó)很多地區(qū)都在進(jìn)行農(nóng)宅改造嘗試，取得成功經(jīng)驗(yàn)，例如，嘉興市為了有效破解土地資源供求矛盾，市委、市政府借助全省統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試點(diǎn)城市的政策優(yōu)勢(shì)，開始農(nóng)村土地使用制度改革，針對(duì)當(dāng)前農(nóng)村宅基地戶均占地面積過大以及大量閑置等現(xiàn)狀，從2008年4月啟動(dòng)了“宅基地置換住宅”節(jié)約集約利用宅基地措施的試點(diǎn)，在自愿、有償?shù)臈l件下，鼓勵(lì)農(nóng)民放棄宅基地，通過置換，逐步向新市鎮(zhèn)、中心村集聚，實(shí)現(xiàn)集中居住，具體包括三種情況：一是放棄宅基地購(gòu)置商品房。對(duì)于自愿放棄原有宅基地到城鎮(zhèn)購(gòu)買商品房的農(nóng)民，按照原住宅建筑面積直接給予相應(yīng)的貨幣補(bǔ)償，不再另外安排拆遷安置房和宅基地；二是宅基地置換安置（公寓）房。對(duì)于不愿意選擇貨幣補(bǔ)償?shù)霓r(nóng)戶，可以選擇宅基地置換安置（公寓）房。按照原住房評(píng)估價(jià)給予貨幣補(bǔ)償，同時(shí)政府將統(tǒng)一規(guī)劃建設(shè)公寓房，根據(jù)不同的情況，按不同的價(jià)格出售給農(nóng)戶，并頒發(fā)《國(guó)有土地使用權(quán)證》和《房屋所有權(quán)證》。置換安置（公寓）房的農(nóng)戶則不再享有申請(qǐng)、使用農(nóng)村宅基地的權(quán)利；三是宅基地異地置換自行建房。對(duì)于距離城鎮(zhèn)較遠(yuǎn)的農(nóng)戶，一些試點(diǎn)鎮(zhèn)允許他們到鎮(zhèn)統(tǒng)一規(guī)劃的新社區(qū)或中心村自行建房。

以上事例表明，在大力建設(shè)城市住宅的同時(shí)，改善農(nóng)民居住環(huán)境以及合理利用宅基地是一個(gè)亟待解決的現(xiàn)實(shí)問題，改革越是深入解決農(nóng)民（農(nóng)業(yè)、農(nóng)村）問題就更加凸顯出來(lái)，給住宅地產(chǎn)向農(nóng)村發(fā)展打開通道。

5、住宅模塊化技術(shù)在在建住宅項(xiàng)中的運(yùn)用

在建項(xiàng)目中已建成的住宅可按前面做法去庫(kù)存。在建項(xiàng)目未開工工程，除采取前面與棚改項(xiàng)目對(duì)接和與城市郊區(qū)農(nóng)民聯(lián)合開發(fā)做法以外，還有以下具體措施：

1.對(duì)未開工棟號(hào)及占地范圍重新規(guī)劃設(shè)計(jì)。為增加房型，可事先設(shè)計(jì)出多個(gè)建筑設(shè)計(jì)方案（均符合城市規(guī)劃要求），同時(shí)進(jìn)入預(yù)銷售，讓買房人有更多選擇機(jī)會(huì)，使用預(yù)銷售大數(shù)據(jù)，精準(zhǔn)測(cè)算開發(fā)效益，吸引投資商或銀行貸款。

2.優(yōu)化原有設(shè)計(jì)。為爭(zhēng)取時(shí)間，減少重新報(bào)批規(guī)劃的周折，不改變?cè)?guī)劃批準(zhǔn)樓的長(zhǎng)、寬、高、坐標(biāo)，采用模塊戶型，優(yōu)化原有設(shè)計(jì)，將新的建筑設(shè)計(jì)方案報(bào)城市規(guī)劃部門和房地管理部門備案即可。

3.為化解鋼材庫(kù)存，興建鋼結(jié)構(gòu)住宅。建鋼結(jié)構(gòu)住宅已經(jīng)討論多年，主要是因?yàn)殇摻Y(jié)構(gòu)成本高未被采納。鋼結(jié)構(gòu)住宅墻體薄一些，能夠提高住宅使用率。建鋼結(jié)構(gòu)住宅不需要配建鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的建筑構(gòu)件廠，在一般工業(yè)廠房就能夠生產(chǎn)鋼結(jié)構(gòu)構(gòu)件。鋼結(jié)構(gòu)住宅施工不受氣候條件限制，而且施工周期短。當(dāng)前鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)住宅人工成本也在攀升。經(jīng)權(quán)衡比較，建鋼結(jié)構(gòu)住宅的時(shí)機(jī)已經(jīng)成熟。

結(jié)語(yǔ)：

模塊化住宅技術(shù)及產(chǎn)品成果，展現(xiàn)出獨(dú)特的建筑設(shè)計(jì)創(chuàng)造力，在住宅去庫(kù)存、去產(chǎn)能、去杠桿、降成本、補(bǔ)短板各個(gè)方面起到重要作用，對(duì)在建項(xiàng)目給予一些補(bǔ)救措施，通過運(yùn)作棚改項(xiàng)目，全面展現(xiàn)模塊住宅優(yōu)勢(shì)與價(jià)值。

已與滄州市、泊頭市、安陽(yáng)市、漯河市、長(zhǎng)春市的棚改項(xiàng)目正式簽訂協(xié)議或正在履行簽約手續(xù)，成為模塊化住宅棚改示范項(xiàng)目。通過運(yùn)作實(shí)踐，制定出一個(gè)統(tǒng)一操作模式，在全國(guó)同時(shí)進(jìn)行復(fù)制。盡早完成電商平臺(tái)建設(shè)，面向全國(guó)推廣宣傳，得到全社會(huì)認(rèn)可。在全國(guó)出現(xiàn)住宅以銷定產(chǎn)，互聯(lián)網(wǎng)線上和線下營(yíng)銷一體化局面，推動(dòng)我國(guó)住宅地產(chǎn)進(jìn)入一個(gè)新時(shí)期，在實(shí)踐中不斷發(fā)展完善。