■張蕾

（新疆地礦局第八地質(zhì)大隊新疆阿克蘇843000）

在房地產(chǎn)開發(fā)中運用地籍測繪的基本方法研究

■張蕾

（新疆地礦局第八地質(zhì)大隊新疆阿克蘇843000）

近幾年來，隨著城市建設(shè)的迅猛發(fā)展，傳統(tǒng)的城市管理手段已越來越難以適應(yīng)城市發(fā)展的要求，房地產(chǎn)的地籍測繪具有很多的信息源量大，涉及面廣，內(nèi)容繁多，是建立現(xiàn)代城市地理信息系統(tǒng)重要的基礎(chǔ)信息，同時也是城市大比例圖更新的主要基礎(chǔ)資料。本文從地籍測量的內(nèi)涵與功能著手，分析了地籍測繪的基本方法，得出了地籍測繪在房地產(chǎn)中應(yīng)用策略。

地籍 測繪 房地產(chǎn)

1 房地產(chǎn)開發(fā)過程的測繪工作

（1）規(guī)劃設(shè)計階段的測繪：房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)劃，必須建立在測繪部門測繪的地形圖之上。房地產(chǎn)開發(fā)單位向城市規(guī)劃部門提出選址申請時，必須提交有資質(zhì)的測繪單位施測或修測的現(xiàn)勢地形圖。

（2）建設(shè)用地勘測定界：建設(shè)用地勘側(cè)定界是指依據(jù)土地利用總體規(guī)劃，經(jīng)規(guī)劃管理部門核定的建設(shè)用地范圍、道路紅線圖以及其他有關(guān)文件資料和《地籍測繪規(guī)范》，查清并現(xiàn)場測定建設(shè)用地范圍，建設(shè)用地范圍內(nèi)的地上地下附屬物以及行政區(qū)域界線、基本農(nóng)田保護界線、土地權(quán)屬界線、八類土地利用現(xiàn)狀界線的位置數(shù)量(面積)和質(zhì)量(土地等級或用地類型)等所進行的測繪工作，它所形成的圖、文、表成果是建設(shè)用地審批的重要且必備的基礎(chǔ)資料。

（3）施工階段的測繪：規(guī)劃選址意見書、建設(shè)用地規(guī)劃和土地報批完成后，經(jīng)過對詳細(xì)規(guī)劃勘察設(shè)計、建筑設(shè)計等成果的審批，房地產(chǎn)開發(fā)單位可向城市規(guī)劃主管部門申請辦理《建設(shè)工程規(guī)劃(臨時)許可證》，此時前期工作基本完成，工程進入施工階段。

（4）建筑物面積界定：房地產(chǎn)開發(fā)公司在辦理《商品房預(yù)售許可證》時，必須委托測繪部門進行商品房面積界定。面積界定應(yīng)嚴(yán)格依據(jù)《房產(chǎn)測繪規(guī)范》、規(guī)劃部門批準(zhǔn)的施工圖和放線圖。

2 地基測繪在房地產(chǎn)業(yè)中的基本方法

（1）解析法。解析法是目前界址點測量的主要方法，是根據(jù)測區(qū)平面控制，通過測邊、測角，計算界址點坐標(biāo)的方法。解析法宜于在視線好，宗地面積大的城鎮(zhèn)開展。解析法測定的界址點點位誤差小，精度高：但對于較隱蔽的界址點，施測比較因難，特別是宗地密集的老街區(qū)用此方法施測費工多，成本高；解析界址點測定的基本方法有：極坐標(biāo)法、距離交會法、角度交會法、截距法、自由測站定位法。各個測定方法的要求。①街坊外圍全部界址點，部分街坊內(nèi)部明顯界址點，原則上應(yīng)在圖根，圖根以上的控制點上設(shè)站，用極坐標(biāo)法測定。隔岸也可采用角度前方交會法，以保證依據(jù)這些界址點進一步發(fā)展確定街坊內(nèi)部界址點的精度。②街坊內(nèi)部界址點需用支導(dǎo)線測量確定時，總長不得超過100米，圖根點至界址點不宜超過3條邊，仍有困難的，可采用距離交會法，截距法，直角關(guān)系推算內(nèi)部界址點坐標(biāo)。一般推算不宜多于兩個層次，交會距離不宜超過20米，交會角宜在20-40度間，截距點應(yīng)嚴(yán)格位于兩己知點的直線上，用直角推算坐標(biāo)時，定向邊不宜短于推算邊，盡量用第三方向檢查。

（2）測算法。通常以解析法施測街坊周圍能夠直接測量的界址點坐標(biāo)，而對街坊內(nèi)部隱蔽無法直接施測的界址點，可利用己測界址點的坐標(biāo)、各宗地界址點間堪丈值和己知條件，靈活運用各種公式，計算隱蔽界址點的坐標(biāo)值。

（3）解析攝影測量方法。解析攝影測量方法測定的界址點坐標(biāo)在一定的條件下可以滿足界址點坐標(biāo)測定的精度要求，且與其它方法相比，該作業(yè)方法速度快、外業(yè)工作量小、經(jīng)濟效益高。

（4）GPS地籍測繪方法。A、優(yōu)點。①減少人力費用。因為GPS僅僅需要一個人來操作，在要測的碎部點上呆上一、二秒進行一些處理即可完成工作；而常規(guī)的測量方法要求至少兩個人來實施。②定位精度高，鋇組站間無需通視。在沒有現(xiàn)成基準(zhǔn)控制點的遙遠(yuǎn)地區(qū)能進行高精度的定位計算，且定位不受人眼視線的限制。③操作簡便，容易使用。隨著GPS接收機不斷改進，自動化程度越來越高，體積越來越小，重量越來越輕。④精確的3維系統(tǒng)，24小時免費使用，全天候作業(yè)。觀測一般不受天氣狀況的影響。B、缺點。①購買設(shè)備所投入的費用很高。②衛(wèi)星可見度問題。天空中仍受到障礙物如大樹、高大建筑物等的干擾。

3 地基測繪在房地產(chǎn)業(yè)中方法的革新——區(qū)塊法地籍測繪的試驗與分析

由于地籍測繪工作涉及面廣，權(quán)屬調(diào)查制約因素太多，解決權(quán)屬問題，是地籍測繪掌握精度指標(biāo)的主要依據(jù)。換句話說，界址點精度指標(biāo)的確定應(yīng)以劃分權(quán)屬單元時沒有爭議，用戶滿意為原則。權(quán)屬與界址點精度緊密相關(guān)，認(rèn)識這一點是至關(guān)重要的。當(dāng)前單一界址點的確定經(jīng)常出現(xiàn)糾紛，主要原因是進行界址點測量時對同一界址點施測的起點不同，導(dǎo)致其確定的界址點點位也不相同。

為了解決上述問題，本文根據(jù)調(diào)研工作實踐，提出一種新的地籍測繪試驗方案一區(qū)塊法地籍測繪方案：本方法是類似于航空攝影測量學(xué)中，獨立模型法區(qū)域空中三角測量方法的區(qū)塊法地籍測繪方案，德國地籍測繪規(guī)程中也提到了“區(qū)塊法平差方案”

區(qū)塊法地籍測繪試驗方法按照先碎部后控制的原則進行施測，把以權(quán)屬單位劃分的一丘地作為一個獨立的“塊”，建立適當(dāng)精度的獨立控制坐標(biāo)系統(tǒng)施測界址點，而相鄰的獨立塊之間選擇適當(dāng)數(shù)量的公共點作為連接點。若干塊組成“區(qū)”，在一個區(qū)里，聯(lián)測少量的城建等級控制點。因此在一個塊中施測獨立控制坐標(biāo)系統(tǒng)的坐標(biāo)點有：界址點，連接點和城建控制點。區(qū)塊法地籍測繪的平差計算，是以單塊或塊組為平差單位，通過二維正形變換，使相鄰塊間連接點相對不符值為最小，從而在塊連接的同時完成全區(qū)對城建控制系統(tǒng)的擬合，獲得城建坐標(biāo)系各界址點坐標(biāo)。為了將各獨立坐標(biāo)轉(zhuǎn)換為國家統(tǒng)一坐標(biāo)，必須具有一定數(shù)量的公共點作為兩種系統(tǒng)的連接點，這些公共點應(yīng)具有2個坐標(biāo)系中的雙重坐標(biāo)。

區(qū)塊法地籍測繪計算方法可以避免解算大量的方程式，但必須承擔(dān)極多數(shù)量的單個變換運算。除了塊的連接和全區(qū)平差程序可以公用外，主要是用計算時間來解決容量的預(yù)算。區(qū)塊法地籍測繪方案與常規(guī)地籍測繪方法相比，測量時間有所縮短，解決了因地籍測繪起始點的不同而造成得權(quán)屬糾紛問題。

[1]呂永江.房 產(chǎn)測量規(guī)范與房地產(chǎn)測繪技術(shù) ――房產(chǎn)測量規(guī)范有關(guān)技術(shù)說明

[2]馬輝.房地產(chǎn)測繪的現(xiàn)狀與發(fā)展展望 [J].城市建設(shè).2010（4）：414

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