勞新穎

如果城市的外來人口少、人口流動速度緩慢甚至是人口凈流出，就意味著城市的發(fā)展?jié)摿桶l(fā)展空間有限，對于吸引力一般的城市，買房還是要三思而后行。

最近，房地產(chǎn)市場持續(xù)升溫讓很多人趨之若鶩，不管一線城市還是二線城市，不管手上到底有了幾套房，看見價格如此這般的突飛猛漲，都想要甩開膀子買買買。所以這段時間里，你身邊如果有為了買房而假裝離婚的伴侶并不奇怪。你身邊有朋友風(fēng)塵仆仆地趕去外地看房也正常不過，瘋狂樓市令每一個買房者“垂涎欲滴”。

然而，房子不是你想買，想買就能買。一線城市的房價會一直居于高位，但是限購令巋然不動，在一線城市投資房產(chǎn)基本無門；二三線城市雖然購房政策寬松，但是城市吸引力有限，未來發(fā)展?jié)摿ξ粗?。有些地方的房子看著像餡餅實(shí)質(zhì)是陷阱，而真正的餡餅卻又夠不到。到頭來，糾結(jié)的還是買房者。

那么，對于二三四線城市而言，哪些地區(qū)適合買房，哪些地區(qū)應(yīng)該堅(jiān)決回避呢？投資者不妨通過四個指標(biāo)進(jìn)行考量，中槍一條減一分，反之加一分，如果最終結(jié)果為負(fù)值，那么在該地區(qū)投資還是要謹(jǐn)慎為好。對號入座，看看你所在的城市適不適合投資。

指標(biāo)一：人口凈流出城市慎入

人口因素是決定城市市場潛力的最長期指標(biāo)。很多人對于買房地區(qū)選擇，習(xí)慣以是否屬于一二線城市或是城市發(fā)展速度、現(xiàn)代化程度作為標(biāo)準(zhǔn)來衡量。歸根結(jié)底還是要看城市吸引力的大小。

房地產(chǎn)市場分析師張大偉認(rèn)為，因?yàn)橐痪€城市始終限制人口的流入，所以限購政策肯定會一直執(zhí)行，越是限購，越說明供需方面是供不應(yīng)求，反之，人口凈流出的城市肯定不要進(jìn)入。

在記者看來，城市吸引力由很多因素構(gòu)成，其中最不能忽視的兩個指標(biāo)則是人口流入量和流出量。如果城市的外來人口少、人口流動速度緩慢甚至是人口凈流出，就意味著城市的發(fā)展?jié)摿桶l(fā)展空間有限，對于吸引力一般的城市，買房還是要三思而后行。

根據(jù)相關(guān)媒體的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，中國經(jīng)濟(jì)總量靠前的48個城市中，不少城市“跑輸大盤”。人口流失城市：呼和浩特、西寧、昆明、哈爾濱、蘭州、太原、貴陽。

反向觀察

如果人口凈流入比較多，那么這個城市的房子肯定更值得投資。人口凈流入比較多的城市多集中于南方的一些省會城市和東部沿海地區(qū)人口快速增長城市：鄭州、南京、蘇州、廈門、東莞、佛山等。

指標(biāo)二：庫存量較大的城市要小心

供求結(jié)構(gòu)是衡量房地產(chǎn)的重要因素，城市房地產(chǎn)的庫存量也不可不看。值得一提的是，庫存量高低可以從套戶比中“一窺端倪”。所謂套戶比即成套住宅套數(shù)與常住家庭戶數(shù)的比，套戶比可衡量住宅存量充裕程度。從一個城市的套戶比可以一窺城市房地產(chǎn)的庫存量。通常情況下，如該數(shù)值在1～1.1之間，表明市場供需基本平衡；而低于1，意味著供應(yīng)不足；若高于1.1，說明市場存在去庫存壓力。庫存壓力大的城市，買房還是要謹(jǐn)慎而為。

根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局已有的數(shù)據(jù)顯示，2015年仍然有不少城市的庫存壓力較大。庫存量較大城市：青島、西安、寧波、重慶、武漢、三亞和?？诘?。

反向觀察

庫存量較小的城市主要集中于一線城市，一線城市房子基本上都是供不應(yīng)求，因此庫存量較小，買房風(fēng)險更小。庫存量較小城市包括北京、上海、廣州、深圳和合肥等。

指標(biāo)三：服務(wù)業(yè)不發(fā)達(dá)城市要回避

最近記者在朋友圈中發(fā)起了這樣的提問：“在一個城市買房，你最看重的因素是什么？”記者大部分朋友給出的答案是城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平。

作為東部沿海城市，廣東省的佛山市和東莞市吸引著眾多的外來人口，按理來說房價應(yīng)該居高不下才對。然而，佛山和東莞市的房價都在萬元以下，甚至佛山的樓盤不及廣州的一半，究其原因就是以制造業(yè)和勞動密集產(chǎn)業(yè)為主的兩個城市雖然吸引了眾多的人口，但是服務(wù)業(yè)薄弱，并沒有轉(zhuǎn)化為購買力。相反，由于周邊存在兩個行政級別更高、以服務(wù)業(yè)為主的副省級城市廣州和深圳，一大部分房地產(chǎn)的高端購買力自然就被分流。廈門大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)系副教授丁長認(rèn)為，有什么樣的產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平就有什么樣的收入水平，進(jìn)而影響到當(dāng)?shù)氐姆績r水平。

換而言之，我們買房都會青睞于一些商圈，原因也不過是追求商圈能夠提供的便捷服務(wù)。服務(wù)業(yè)不發(fā)達(dá)，城市的吸引力逐步下降，發(fā)展?jié)摿Ω菬o從談起。

從國家統(tǒng)計(jì)局披露的數(shù)據(jù)來看，服務(wù)業(yè)欠發(fā)達(dá)的地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平同樣落后。

反向觀察

服務(wù)業(yè)較發(fā)達(dá)地區(qū)的一線城市及東南部的省會城市，房子可能更值得投資。

指標(biāo)四：公共資源給予差的城市需排除

很多在一線城市打拼的青年，都會對一線城市的房價產(chǎn)生深深的無力感，月薪1萬元，不吃不喝還要30年才能在北京四環(huán)外買一處房子。于是很多打拼者選擇“曲線救國”，紛紛回到家鄉(xiāng)買房。房子是買下來了，但是還是覺得哪里不對，意難平。

回歸到原點(diǎn)，一線城市的房價之所以居高不下，重要的原因在于一線城市所能提供的優(yōu)質(zhì)的公共資源，這包括教育醫(yī)療資源和公共基礎(chǔ)設(shè)施。毋庸置疑，一線城市幾乎吸收了全國最好的教育、醫(yī)療等公共資源和最多的就業(yè)機(jī)會，你買與不買，房價就在那里只增不減。

記者的家鄉(xiāng)是一個三線城市，雖然地處京津冀經(jīng)濟(jì)圈中，但是房價始終處于死水微瀾的狀態(tài)。究其原因則在于整個城市落后的發(fā)展水平和較差的公共資源給予。城市的基礎(chǔ)設(shè)施薄弱，市民的幸福指數(shù)隨之降低，所以公共資源給予差的城市不能出現(xiàn)在你買房的首選名單內(nèi)。

反向觀察

要投資一個城市的房子，也要看它的公共資源是否豐富。有些地方蓋很多房子變成“鬼城”，為什么不具備吸引力？就因?yàn)楣操Y源貧瘠。公共資源是否豐富，也是房子以后是否能升值很重要的一個考量因素。