張　煜

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房地產(chǎn)項目管理模式研究

張煜

摘要：現(xiàn)代社會中項目管理已經(jīng)成為各個行業(yè)中普遍應(yīng)用的一種行之有效的管理方法之一，在房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)中，項目管理已經(jīng)對房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行產(chǎn)品研發(fā)、營銷等各個方面經(jīng)濟(jì)活動產(chǎn)生著日益顯著的指導(dǎo)和參考價值，而房地產(chǎn)項目管理模式作為一種有效的進(jìn)行房地產(chǎn)項目管理的模式和方法，則在房地產(chǎn)項目管理過程中起著方法論的重要作用。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；項目管理模式

房地產(chǎn)項目管理模式，一般是指將房地產(chǎn)項目管理的對象看做一個有機(jī)的系統(tǒng)，使這一系統(tǒng)能夠有效運(yùn)行而采用的組織及管理方法的總和。房地產(chǎn)項目管理模式的選用要根據(jù)項目管理的對象、內(nèi)容及項目管理的基本目標(biāo)來進(jìn)行綜合選擇，可以說，了解和選取恰當(dāng)?shù)捻椖抗芾砟Ｊ綄τ谟行?shí)現(xiàn)房地產(chǎn)項目管理既定目標(biāo)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益和社會效益具有至關(guān)重要的意義。

一、我國房地產(chǎn)行業(yè)普遍采用的項目管理模式

當(dāng)前，我國房地產(chǎn)企業(yè)主要采取以下幾種項目管理模式，這幾種模式各有其優(yōu)勢和不足，因此在進(jìn)行房地產(chǎn)項目管理時，要因地制宜地選取合適的項目管理模式，高效實(shí)現(xiàn)項目管理目標(biāo)。

(一)設(shè)計—招標(biāo)—建設(shè)模式

這是當(dāng)前我國房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行項目管理時普遍采用的一種相對傳統(tǒng)的項目管理模式，其按照一般房地產(chǎn)項目開發(fā)的固有模式進(jìn)行項目管理，即企業(yè)先尋找專業(yè)的機(jī)構(gòu)進(jìn)行前期的項目設(shè)計工作，然而通過公開競爭選取合適的承包機(jī)構(gòu)，最后委托專門的監(jiān)理機(jī)構(gòu)進(jìn)行施工過程中的監(jiān)理工作，這種模式可以有效節(jié)約資金，可以有效控制施工工程，但是有時易于造成工程期過長，相關(guān)責(zé)任落實(shí)不到位的情況。

(二)代理模式

即房地產(chǎn)選擇專業(yè)的代理人，代替其負(fù)責(zé)對設(shè)計、施工方及監(jiān)理方的監(jiān)督以及協(xié)調(diào)這三方之間的關(guān)系，這種模式可以幫助房地產(chǎn)企業(yè)有效縮短施工期限，節(jié)約資金，但是可能產(chǎn)生代理人變更開發(fā)費(fèi)用，業(yè)主的風(fēng)險加大等弊端。

(三)風(fēng)險型模式

這種模式是房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行項目管理之前，聘請專業(yè)的經(jīng)驗(yàn)豐富經(jīng)理人，與業(yè)主及設(shè)計方共同完成項目的前期設(shè)計工作，隨后由經(jīng)理人負(fù)責(zé)管理整個項目的施工過程，經(jīng)理人一般將整個項目分成一個個階段性的小的項目，每完成一個小的項目就對下一個項目進(jìn)行招標(biāo)，即設(shè)計與施工同時進(jìn)行，相對來說，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行項目管理時采用風(fēng)險型模式較多，相比起前兩種模式，這種模式尤其自身優(yōu)勢，這種模式可以有效地降低業(yè)主的風(fēng)險，有利于提高施工效率及質(zhì)量保證，但是難度在于有效選擇合適的經(jīng)理人，設(shè)計及施工過程中的不確定因素可能對整個項目產(chǎn)生不良影響。

二、我國房地產(chǎn)項目管理模式中存在的問題

由于房地產(chǎn)行業(yè)競爭的激烈程度越來越高以及內(nèi)外部因素的共同影響下，我國房地產(chǎn)項目管理模式中還存在著較多的問題，主要表現(xiàn)在以下幾個方面：

(一)施工單位資質(zhì)問題長期得不到有效解決

施工方的資質(zhì)是否真正符合房地產(chǎn)建設(shè)直接決定著房地產(chǎn)項目管理既定目標(biāo)的有效實(shí)現(xiàn)，當(dāng)前，我國房地產(chǎn)項目管理模式中存在的一個比較嚴(yán)峻的問題在于如何選擇合適的，具有較高資質(zhì)的施工方，從而有效保證房地產(chǎn)項目施工保質(zhì)保量地進(jìn)行，由于我國房地產(chǎn)項目管理過程中大多實(shí)行項目承包制，這就為那些資質(zhì)不足的施工方“鉆空子”，通過各種手段進(jìn)入房地產(chǎn)開發(fā)過程中提供了可能性，最后使得施工過程中存在著較多的安全和質(zhì)量隱患，生產(chǎn)效率的提高也無從談起。

(二)項目管理隊伍人員素質(zhì)不高，人力資源統(tǒng)籌分配不盡合理

項目管理隊伍在房地產(chǎn)項目管理過程中發(fā)揮著重要作用，它是影響房地產(chǎn)項目管理模式發(fā)揮實(shí)效的關(guān)鍵因素，目前，我國房地產(chǎn)項目管理隊伍普遍人員不足，缺乏高素質(zhì)的項目管理人員，使得項目管理過程中人員的分配經(jīng)常捉襟見肘，人力資源得不到高效利用。

(三)項目管理制度不健全，執(zhí)行不到位

隨著我國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)項目管理模式的運(yùn)用過程中需要有完備高效的制度來對其進(jìn)行有效支撐，而從目前我國房地產(chǎn)項目管理的現(xiàn)有制度來看，我國房地產(chǎn)項目管理的制度建設(shè)還很不健全，難以有效適應(yīng)快速發(fā)展的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)需要，同時相關(guān)的制度執(zhí)行不力，使得項目管理在執(zhí)行上存在著諸多漏洞，影響了我國房地產(chǎn)項目管理的良性發(fā)展。

三、完善我國房地產(chǎn)項目管理模式的對策建議

針對我國房地產(chǎn)項目管理過程中存在的較為突出的現(xiàn)實(shí)性問題，有關(guān)部門及房地產(chǎn)行業(yè)、企業(yè)應(yīng)該積極從自身做起，采取有力措施完善我國房地產(chǎn)項目管理現(xiàn)有模式，促進(jìn)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)又好又快發(fā)展。

(一)加快項目管理方法的推陳出新，實(shí)行動態(tài)監(jiān)管

房地產(chǎn)行業(yè)的自身特點(diǎn)決定了項目管理的過程中要兼顧多個方面的內(nèi)容，即要適合房地產(chǎn)企業(yè)自身發(fā)展實(shí)際，又要根據(jù)相關(guān)項目管理的內(nèi)外部環(huán)境，抓住項目管理過程中的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，利用信息手段等加強(qiáng)對項目管理全過程中的動態(tài)監(jiān)管，有效提高項目管理過程中的效率，加強(qiáng)項目管理過程中對每一個環(huán)節(jié)的信息的收集、分析和反饋，在進(jìn)行項目管理的過程中，企業(yè)要積極協(xié)調(diào)好內(nèi)部各個基礎(chǔ)性部門之間的聯(lián)系，以便收集更多、更有效的項目管理信息，為整個項目管理全過程提供可靠的信息支持，一旦發(fā)現(xiàn)問題及時進(jìn)行改進(jìn)處理，從而發(fā)揮項目管理模式在推進(jìn)項目管理中的建設(shè)性作用。

(二)建設(shè)一支現(xiàn)代化的高水平的房地產(chǎn)項目管理工作隊伍

一支高水平的房地產(chǎn)項目管理隊伍事關(guān)房地產(chǎn)項目管理的成敗，當(dāng)前我國房地產(chǎn)高速發(fā)展的背后卻存在著專業(yè)人員不足，高水平的項目管理人員缺乏的尷尬局面，現(xiàn)有的項目管理人員往往缺乏扎實(shí)過硬的項目管理的理論知識和實(shí)踐技能，因此，要想真正實(shí)現(xiàn)項目管理模式發(fā)揮高效作用，實(shí)現(xiàn)項目管理的既定目標(biāo)，就必須加快建設(shè)一支現(xiàn)代化的高水平的房地產(chǎn)項目管理工作隊伍，尤其是對于項目管理中的領(lǐng)導(dǎo)人員，如項目經(jīng)理等，更要使其素質(zhì)過硬，具備扎實(shí)的項目管理經(jīng)驗(yàn)，從而更好地進(jìn)行全方位的項目管理指導(dǎo)，為此，房地產(chǎn)企業(yè)要加快制定措施引進(jìn)高素質(zhì)的項目管理工作人員，提高項目管理工作人員整體素養(yǎng)，另一方面，積極通過各種培訓(xùn)、觀摩學(xué)習(xí)等途徑對現(xiàn)有的項目管理工作人員進(jìn)行業(yè)務(wù)培訓(xùn)，從而更好地為房地產(chǎn)項目管理提供人力支持和智力支持。

(三)政府部門及行業(yè)組織應(yīng)該積極出臺相關(guān)的政策，為房地產(chǎn)項目管理提供法律法規(guī)支持

市場化運(yùn)行的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)離不開政府部門及行業(yè)組織為其健康發(fā)展提供法律法規(guī)及行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)等各個方面的支持，當(dāng)前，我國房地產(chǎn)業(yè)中各種不法事件頻發(fā)，嚴(yán)重?fù)p害了房地產(chǎn)業(yè)自身的發(fā)展及公眾利益，其發(fā)生的背后就有相關(guān)的法律法規(guī)不完善的原因，例如某些房地產(chǎn)在進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的過程中與當(dāng)?shù)毓賳T串通一氣，相互勾結(jié)，相互違法，不少“政治新星”也正是栽倒在房地產(chǎn)上，這說明我國當(dāng)前在房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展方面還缺乏比較完善的法律法規(guī)的建設(shè)及執(zhí)行，同時從房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部來看，“行業(yè)壟斷”的現(xiàn)象還普遍存在，監(jiān)管單位主體單一等現(xiàn)象還比較多，因此迫切需要政府及房地產(chǎn)行業(yè)組織出臺相關(guān)的政策措施，有效規(guī)范房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，這是有效推動房地產(chǎn)項目管理模式實(shí)現(xiàn)的外部條件。

四、總結(jié)

總之，當(dāng)前我國房地產(chǎn)項目管理模式的選擇及實(shí)施過程中還存在著各種各樣的問題，有效對這些問題進(jìn)行分析解決，是促進(jìn)和實(shí)現(xiàn)我國房地產(chǎn)項目管理目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的前提，我國房地產(chǎn)項目管理模式和國外相比還存在著不小的差距，未來還需要在這方面采取有力措施，促進(jìn)我國房地產(chǎn)項目管理取得長足發(fā)展。(作者單位：重慶工商職業(yè)學(xué)院)

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作者簡介：張煜(1986.02-)，男，重慶人，漢，重慶工商職業(yè)學(xué)院，碩士助教，研究方向：工商管理(項目管理和房地產(chǎn)管理)、高校教學(xué)管理研究。