李杰

房地產(chǎn)去庫(kù)存這項(xiàng)政策自去年年底成為國(guó)家任務(wù)以來(lái)的短短幾個(gè)月，深圳、上海房市的瘋狂，北京學(xué)區(qū)房的宇宙價(jià)格，房?jī)r(jià)上漲速度之快，幅度之大，不斷突破著人們理解的極限。這一波一線城市房?jī)r(jià)的暴漲，跟此前去庫(kù)存的一系列政策是緊密相關(guān)的。我們可以來(lái)梳理一下，看看這一系列的去庫(kù)存政策是否符合供給側(cè)改革的思維。

需求側(cè)的思維

首先，去庫(kù)存本來(lái)就應(yīng)該是供給側(cè)改革的一個(gè)重要的政策建議。但是，此前房地產(chǎn)去庫(kù)存的諸多具體政策，卻仍然是在需求側(cè)的思維。沈陽(yáng)夭折的大學(xué)生零首付購(gòu)房政策就是最極端的一個(gè)例子：這項(xiàng)零首付政策針對(duì)大學(xué)畢業(yè)5年之內(nèi)的新興工作群體。我們知道，大學(xué)剛剛畢業(yè)，入門工資不高，自己剛剛財(cái)務(wù)獨(dú)立，是財(cái)力最緊張的時(shí)期。他們大多是租房，對(duì)購(gòu)房沒(méi)有特別需求。而且他們對(duì)房?jī)r(jià)波動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)是沒(méi)有足夠的抵御能力的。零首付政策創(chuàng)造出大學(xué)生的購(gòu)房需求，是虛假的和不可持續(xù)的需求，是大學(xué)生財(cái)力負(fù)擔(dān)不了的需求。房?jī)r(jià)只要下降5%，這些零首付的大學(xué)生們就有放棄房貸的動(dòng)機(jī)，因?yàn)槭袌?chǎng)上其他房子的價(jià)錢比他們要付的房貸低了5%。幸好這種無(wú)厘頭的政策只持續(xù)半天，否則，這不是幫了大學(xué)生，而是引誘大學(xué)生去承擔(dān)他們無(wú)法承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)；這也不是去庫(kù)存，只是把庫(kù)存從開(kāi)發(fā)商手中轉(zhuǎn)移到銀行手中而已。

零首付的政策雖然沒(méi)有實(shí)施，但是類似思維的去庫(kù)存政策卻到處可以看到。鼓勵(lì)農(nóng)民工回三四線城市買房就是另一個(gè)例子：農(nóng)民工要是喜歡三四線的房子，而且他們?nèi)绻?fù)擔(dān)得起，他們自己會(huì)去買。如果他們不想買，說(shuō)明這房子不是適合他們真正需求的房子。地方政府口頭鼓勵(lì)也就罷了，如果出臺(tái)具體政策，例如：年輕農(nóng)民工零首付，或者地方財(cái)政補(bǔ)貼等等，慫恿他們?nèi)コ袚?dān)房?jī)r(jià)波動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)，這只是創(chuàng)造出虛假需求，害了農(nóng)民工及地方銀行而已，庫(kù)存仍在。

從供給側(cè)角度思考

那我們應(yīng)該如何從供給側(cè)來(lái)思考去庫(kù)存問(wèn)題？首先我們要明確的是：去庫(kù)存的主體在于每一個(gè)微觀企業(yè)，而不是政府。換句話說(shuō)，賣房子是每個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)的事情，不應(yīng)該由國(guó)家來(lái)幫忙賣房。在目前的市場(chǎng)條件下，房子賣不出去，說(shuō)明房子不被需要，或者房子質(zhì)量有問(wèn)題，或者價(jià)錢太高。這對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，現(xiàn)房應(yīng)該降價(jià)，以后造質(zhì)量更好的房子，或者直接破產(chǎn)，把土地、資本、勞動(dòng)力釋放到更有生產(chǎn)率的企業(yè)去。簡(jiǎn)而言之，政府不該成為企業(yè)的銷售部門。

從供給側(cè)看去庫(kù)存，著力點(diǎn)在于供給方，也就是地產(chǎn)商。要把經(jīng)營(yíng)無(wú)能的低效地產(chǎn)商淘汰，從這個(gè)角度看，去庫(kù)存與去杠桿、去過(guò)剩產(chǎn)能、兼并重組，都是一致的。這些低效地產(chǎn)商往往是以債養(yǎng)債，杠桿率很高，他們的產(chǎn)能往往是過(guò)剩產(chǎn)能，他們也是最應(yīng)該被兼并重組，甚至破產(chǎn)的。最不應(yīng)該做的就是創(chuàng)造無(wú)效的需求來(lái)補(bǔ)貼這部分無(wú)效的供給。

同時(shí)，我們知道，從供給側(cè)去庫(kù)存是長(zhǎng)期政策，是痛苦的結(jié)構(gòu)調(diào)整。短期中，我們必須承受經(jīng)濟(jì)調(diào)整的成本。這注定我們對(duì)于供給側(cè)發(fā)力后的政策效果的期待需要有耐性。兼并重組需要時(shí)間，破產(chǎn)需要時(shí)間，下崗再培訓(xùn)、再就業(yè)需要時(shí)間。在我們等待的過(guò)程中，對(duì)經(jīng)濟(jì)下行不能恐慌，經(jīng)濟(jì)的周期性波動(dòng)是全世界的共同現(xiàn)象。過(guò)去三十年平均超過(guò)10%的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)只是在底子很薄時(shí)候的經(jīng)濟(jì)奇跡而已，我們不能期待奇跡永久持續(xù)。所以，我們可以靜待市場(chǎng)消化庫(kù)存，調(diào)整結(jié)構(gòu)，假以時(shí)日，經(jīng)濟(jì)周期上行，結(jié)構(gòu)調(diào)整完畢，我們才可以看到供給側(cè)政策的效果。反過(guò)來(lái)說(shuō)，對(duì)于任何短期有效的政策都要保持必要的警醒。

最后，我們也應(yīng)該從供給側(cè)看需求的創(chuàng)造問(wèn)題。供給學(xué)派的老鼻祖薩伊認(rèn)為，有效供給創(chuàng)造有效需求，有供給才能有需求。也就是說(shuō)，要讓大學(xué)生有購(gòu)房的需求的話，他們必須對(duì)社會(huì)有足夠的供給才行。他們?cè)谧约旱墓ぷ鲘徫簧县暙I(xiàn)自己的人力資本，轉(zhuǎn)換為社會(huì)合意的產(chǎn)品，給社會(huì)帶來(lái)有效的供給，他們自己也有足夠的收入，從而帶來(lái)相應(yīng)的對(duì)其他產(chǎn)品的需求。當(dāng)然，要讓剛剛畢業(yè)的大學(xué)生通過(guò)自己的有效供給而產(chǎn)生購(gòu)房的需求，還是很難。

（作者系中央財(cái)經(jīng)大學(xué)外匯儲(chǔ)備研究中心主任）