雒招霞

6月1日，上海又現(xiàn)“新地王”，信達(dá)地產(chǎn)以58.05億在24家開發(fā)商的激烈爭(zhēng)奪中殺出重圍拍得顧村住宅+商場(chǎng)地塊，溢價(jià)率高達(dá)306.53%！

如此之高的溢價(jià)率超過了前期由保利溢價(jià)296%摘取的浦東新區(qū)周浦鎮(zhèn)地塊，刷新今年上海土地市場(chǎng)溢價(jià)率的最高記錄。

當(dāng)前，一二線城市“地王”頻現(xiàn)、樓市“漲聲一片”，可以說是中國(guó)樓市已有明顯好轉(zhuǎn)，但同時(shí)也導(dǎo)致過熱區(qū)域的投資風(fēng)險(xiǎn)積累，也不利于三、四線城市去庫(kù)存。這種情況下，控制房?jī)r(jià)的壓力明顯增加，合肥、南京、蘇州等二線城市政策收緊預(yù)期愈演愈烈。專家建議，‘一刀切的調(diào)控政策是不可取的，當(dāng)下還是要各地按‘分城施策、‘差別化調(diào)控的思路繼續(xù)消化房地產(chǎn)庫(kù)存。

二線城市領(lǐng)漲一線城市

從目前的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)來看，中國(guó)樓市整體上好于去年的趨勢(shì)已較為確定。

中國(guó)指數(shù)研究院最新的百城房?jī)r(jià)指數(shù)顯示，5月全國(guó)百城住宅均價(jià)，環(huán)比上漲1.70%，同比上漲10.34%，已是連續(xù)10個(gè)月出現(xiàn)雙漲。而且，漲幅居前十位的城市全部為二線城市，依次是：廈門、合肥、無錫、南京、廊坊、東莞、杭州、中山、南昌和珠海。

業(yè)內(nèi)人士指出，一線城市出臺(tái)不同力度的約束性政策，抑制了一線城市的價(jià)格上漲，而且從限購(gòu)、限貸政策看，二線城市目前的寬松程度也最大，導(dǎo)致市場(chǎng)活躍。

此外，一線城市的房?jī)r(jià)偏高，部分投資資金開始撤出一線城市，進(jìn)入二線城市，這使得此類二線城市的價(jià)格漲幅開始超越一線城市。

以合肥為例，今年4月份，合肥新建商品住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比上漲5.8%，同比上漲17.6%；二手住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比上漲6.8%，同比上漲30.4%。兩項(xiàng)指標(biāo)在70個(gè)大中城市中均位居第一，處于“領(lǐng)漲”態(tài)勢(shì)。

據(jù)介紹，今年以來，合肥市房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)升溫，呈現(xiàn)出多年罕見的“火熱”景象，住宅類商品房?jī)r(jià)格大幅上漲，市場(chǎng)持續(xù)出現(xiàn)“一房難求”局面。安徽省經(jīng)濟(jì)信息中心預(yù)測(cè)處發(fā)布的報(bào)告顯示，一季度，合肥市住宅市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊漲，商品房和住宅銷售面積分別增長(zhǎng)33.2%和40.4%。開發(fā)商捂盤惜售、強(qiáng)制捆綁搭售變相漲價(jià)等現(xiàn)象頻生。

過度投資 不利去庫(kù)存

深圳、上海、合肥、廈門等一、二線城市火爆的樓市行情，吸引開發(fā)商不斷進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)投資，違背了今年房地產(chǎn)“去庫(kù)存”的主要目標(biāo)。

住建部政策研究中心原副主任王玨林表示，“個(gè)別城市樓市過熱，不利于去庫(kù)存，地方政府應(yīng)及時(shí)出手抑制。”他說，世界各國(guó)的歷史經(jīng)驗(yàn)多次證明，房?jī)r(jià)過快上漲，對(duì)誰都沒有好處，因此當(dāng)?shù)卣仨毤皶r(shí)出手，給市場(chǎng)良性預(yù)期。

中國(guó)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院院長(zhǎng)陳晟也表示，一、二線城市火爆的樓市形成“虹吸效應(yīng)”，導(dǎo)致開發(fā)商投資的過度集中。這既導(dǎo)致這些過熱區(qū)域的投資風(fēng)險(xiǎn)積累，也不利于三、四線城市去庫(kù)存。

招商證券研報(bào)顯示，4月份全國(guó)重點(diǎn)城市（30個(gè)）商品住房庫(kù)存去化周期為10.5個(gè)月，其中一線城市（4個(gè)）去化周期為7.8個(gè)月，重點(diǎn)二線城市（16個(gè)）為9.2個(gè)月，重點(diǎn)三線城市（10）仍高達(dá)19.1個(gè)月。

中國(guó)物流信息中心武威也表示，房地產(chǎn)去庫(kù)存化任務(wù)仍較為艱巨。他分析說：“5月房地產(chǎn)業(yè)商務(wù)活動(dòng)指數(shù)和新訂單指數(shù)均呈現(xiàn)連續(xù)兩個(gè)月回落走勢(shì)，指數(shù)均在50%以下，顯示市場(chǎng)供需兩端均顯疲弱。結(jié)合數(shù)據(jù)的變化，我們認(rèn)為，雖然今年以來一、二線城市的房地產(chǎn)銷售有所升溫，但難掩三、四線城市庫(kù)存依然較大的壓力。”

在王玨林看來，當(dāng)前樓市回暖主要是一線城市及其周邊城市、部分二線城市拉動(dòng)，三、四線城市基本沒有反彈。房地產(chǎn)區(qū)域性、結(jié)構(gòu)性分化依然是主要問題。

多位專家一致認(rèn)為，‘一刀切的調(diào)控政策是不可取的，當(dāng)下還是要各地按‘分城施策、‘差別化調(diào)控的思路繼續(xù)消化房地產(chǎn)庫(kù)存。

政策收緊 箭在弦上

隨著一二線城市不斷涌現(xiàn)的“日光盤”、“地王潮”，政策收緊預(yù)期愈加明顯。近日，二線城市相關(guān)部門就表示，將采取有力措施，嚴(yán)格落實(shí)控地價(jià)、控房?jī)r(jià)“雙控”要求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

南京市政府有關(guān)部門指出，目前南京房地產(chǎn)市場(chǎng)總體平穩(wěn)，同時(shí)也存在部分地塊高溢價(jià)成交、局部地區(qū)房?jī)r(jià)階段性較快上漲等問題，因此，南京將實(shí)行土地出讓最高限價(jià)辦法，在熱點(diǎn)區(qū)域的住宅用地出讓時(shí)，由市政府設(shè)定地塊的土地出讓最高限價(jià)，對(duì)競(jìng)買人報(bào)價(jià)超過最高限價(jià)的，終止土地出讓，競(jìng)價(jià)結(jié)果無效；同時(shí)嚴(yán)格落實(shí)控房?jī)r(jià)準(zhǔn)許成本，物價(jià)主管部門在受理開發(fā)企業(yè)商品住房?jī)r(jià)格申報(bào)指導(dǎo)時(shí)，對(duì)土地出讓溢價(jià)超過45%以上部分的保障房建設(shè)資金，不計(jì)入其房?jī)r(jià)的準(zhǔn)許成本，不作為申報(bào)價(jià)格的組成部分。

漲幅最高的合肥也被曝出近期出臺(tái)收緊新政。據(jù)了解，5月召開的一次合肥市委中心組理論學(xué)習(xí)會(huì)議上，合肥市主要領(lǐng)導(dǎo)就明確表示，要加強(qiáng)樓市調(diào)控，防止過快增長(zhǎng)。合肥市房地產(chǎn)管理局相關(guān)負(fù)責(zé)人則稱，后期不排除重新出臺(tái)限購(gòu)限貸等調(diào)控政策。據(jù)悉，目前合肥九個(gè)區(qū)的限購(gòu)政策已草擬完畢，待市政府批準(zhǔn)，而限購(gòu)執(zhí)行或以交易備案時(shí)間為準(zhǔn)。

蘇州方面也被曝出，已制定好收緊新政，包括購(gòu)房者須滿足繳納社保一年以上，個(gè)人所得稅繳納2年以上以及買房須居住證滿一年等硬性規(guī)定。

對(duì)此，專家表示，房?jī)r(jià)在短時(shí)間內(nèi)過快上漲存在透支和盤整的風(fēng)險(xiǎn)。因此，應(yīng)及時(shí)調(diào)整土地供應(yīng)節(jié)奏，加大有效供給，調(diào)整市場(chǎng)預(yù)期，逐漸緩解供需矛盾。

易居研究院研究員也認(rèn)為，針對(duì)市場(chǎng)火爆、房?jī)r(jià)上升較快的區(qū)域，地方出臺(tái)的“收緊”型政策信號(hào)明顯，包括提高居民非首套住房貸款比例、提高限購(gòu)門檻、加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管以及更有計(jì)劃地制定土地出讓計(jì)劃等。