納入“營改增”范圍對房地產(chǎn)企業(yè)的影響

邵逸歆

[摘要]為了優(yōu)化稅制結(jié)構(gòu)，促進我國經(jīng)濟結(jié)構(gòu)化調(diào)整，遵循稅收效率和稅收公平原則，自2016年5月1日起，將建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)及生活服務(wù)業(yè)納入“營改增”范圍?！盃I改增”后，對房地產(chǎn)企業(yè)的利潤、企業(yè)稅負、現(xiàn)金流量、財務(wù)管理都產(chǎn)生影響。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)抓住此機遇，加強內(nèi)部控制，合理運用“營改增”所帶來的優(yōu)惠，更好的發(fā)展企業(yè)。

[關(guān)鍵詞]“營改增”；房地產(chǎn)企業(yè)；影響

[中圖分類號]F812.42 [文獻標識碼]B

一、引言

為了順應(yīng)國家經(jīng)濟發(fā)展的需要，優(yōu)化稅制結(jié)構(gòu)，2011年10月26日，經(jīng)國務(wù)院常務(wù)會議討論決定，開展增值稅制度改革試點工作2012年1月1日，上海交通運輸業(yè)和部分現(xiàn)代服務(wù)業(yè)率先開展營業(yè)稅改征增值稅（“營改增”）試點工作；截至2013年8月1日，“營改增”已逐步推向全國；自2014年起，國務(wù)院會議決定將鐵路運輸業(yè)、郵政服務(wù)業(yè)及電信業(yè)納入“營改增”范圍2016年3月18日下午，國務(wù)院會議明確了自2016年5月1日起，將建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)及生活服務(wù)業(yè)納入“營改增”范圍。

二、“營改增”的理論背景

（一）稅收效率原則

稅收效率原則是指稅收活動要有利于經(jīng)濟效率的提高，能夠通過稅收分配使資源得到合理有效配置。主要包括稅收的經(jīng)濟效率原則和稅收的行政效率原則這兩個方面的內(nèi)容。稅收的行政效率原則主張政府在征稅過程中應(yīng)當將相關(guān)行政成本降到最低，并使稅收收入最大化。稅收的經(jīng)濟效率原則是指政府在征稅過程中應(yīng)當保持“中性”，應(yīng)當有利于社會經(jīng)濟效率的提高，或者把對經(jīng)濟效率的不利影響降到最小。

（二）稅收公平原則

稅收公平原則是稅收最高原則之一，它是指稅收本身的公平性，該原則提出每個納稅人的應(yīng)納稅額應(yīng)與其自身經(jīng)濟條件相適應(yīng)。即具有同等納稅條件的納稅人應(yīng)負擔相同的稅額，而經(jīng)濟情況不同的納稅人應(yīng)繳納不同的稅。其衡量標準主要有以下三個受益標準、能力標準和機會標準。

三、營業(yè)稅與增值稅對比分析

相較于營業(yè)稅，增值稅具有避免重復(fù)征稅和降低累計稅負的作用。對營業(yè)稅納稅企業(yè)而言，在某種程度上其為了降低自身稅負，往往會盡可能地削減其商品流通環(huán)節(jié)，從而影響了社會化分工，不利于現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的蓬勃發(fā)展。但對于增值稅納稅企業(yè)而言，其應(yīng)納稅額主要在貨物銷售和勞務(wù)的提供環(huán)節(jié)實現(xiàn)，因此征收成本相對較低，更重要的是，增值稅實行以發(fā)票扣稅的制度，將交易雙方通過發(fā)票相連，便于稅務(wù)機關(guān)監(jiān)督管理及可以有效避免納稅人偷稅漏稅情況的發(fā)生。此外，增值稅的稅基廣泛，對于財政而言則有了更多的和更穩(wěn)定的收入。

四、“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)的影響

（一）房地產(chǎn)企業(yè)利潤的變化

根據(jù)《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅[2016]36號），《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》中規(guī)定房地產(chǎn)企業(yè)適用的增值稅稅率為11%。

1.從銷售收入角度

假設(shè)某房地產(chǎn)企業(yè)在營業(yè)稅稅制下的銷售收入為S，則其實行“營改增”后，由于增值稅屬于價內(nèi)稅，可以計算獲得該房地產(chǎn)企業(yè)的不含稅銷售收入，記為S，則：S=S/（1+11%）=90.09%S，即“營改增”后的企業(yè)銷售收入比之前減少了9.91%。但由于增值稅存在抵扣制度，因此企業(yè)應(yīng)繳納的稅費會有所變化（下文詳談）。因此，房地產(chǎn)企業(yè)利潤的實際變化情況，還要參照該企業(yè)實際的銷售收入和成本費用。

2.從利潤角度

通過計算可以看出，在增值稅采用簡易征收的方式下，“營改增”后房地產(chǎn)企業(yè)的凈利潤小于在同等條件下的營業(yè)稅稅制下的凈利潤。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)稅負分析

（三）對房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流量的影響

房地產(chǎn)企業(yè)的基本特征就是項目投資數(shù)額大，回收期較長，且大多數(shù)均實行預(yù)售制，即在房子滿足銷售條件并交付于買房者之前，由買房者先支付相應(yīng)款項。但在營業(yè)稅稅制下，在確認預(yù)售收入的當期，房地產(chǎn)企業(yè)就應(yīng)繳納相應(yīng)營業(yè)稅額。而這部分營業(yè)稅就視為企業(yè)的一項現(xiàn)金流出。然而，在將營業(yè)稅轉(zhuǎn)征增值稅后，由于有抵扣制度的存在，會使房地產(chǎn)企業(yè)的相關(guān)成本降低，在一定程度上減少了現(xiàn)金流出，擴大了企業(yè)的現(xiàn)金流量。在此情況下，為了使企業(yè)自身取得更好、更快的發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)會加大項目投資，采購大量的設(shè)備。

（四）時房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的影響

此次將房地產(chǎn)行業(yè)納入“營改增”范圍，會對房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理帶來一定的影響。首先，從營業(yè)稅改為增值稅，對企業(yè)的會計處理帶來直接影響，比如，會計科目的變化，要求財務(wù)人員重新適應(yīng)新規(guī)；其次，稅率的變化及核算規(guī)則的變化，也會給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅務(wù)籌劃帶來新的挑戰(zhàn)，要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在新出臺的“營改增”政策下能夠及時調(diào)整原有的稅務(wù)籌劃體系，結(jié)合自身實際的納稅能力建立行之有效的稅務(wù)籌劃機制，有效防范納稅籌劃風(fēng)險。最后，由于增值稅的相關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)因采購相關(guān)設(shè)備所開具的增值稅專用發(fā)票不僅僅是單純的作為財務(wù)信息的原始憑證，更是企業(yè)抵稅證據(jù)。因此，企業(yè)應(yīng)妥善予以保管，要求采購人員在采購時一定要取得相應(yīng)的可抵扣的增值稅發(fā)票，從而幫助企業(yè)在一定程度上降低稅負。

五、結(jié)論

房地產(chǎn)行業(yè)“營改增”后，當增值稅采用簡易征收方法時，企業(yè)利潤相較之前會有所下降，但若不采用簡易方法征收，則需要文章繼續(xù)探討。從銷售收入的角度出發(fā)，“營改增”后，鑒于增值稅的特性，其對利潤的影響還要結(jié)合企業(yè)自身的實際情況加以分析。此外，對于“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)稅負的影響則與企業(yè)的可抵扣成本所占其應(yīng)稅收入的比例決定。而由于增值稅可以抵扣的特點，房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流出會減少。但是，房地產(chǎn)行業(yè)屬于資金密集型行業(yè)，運營周期長，而且現(xiàn)金流入主要在中后期，因此應(yīng)重點關(guān)注現(xiàn)金流情況，警惕資金鏈斷的窘迫情況?！盃I改增”政策的實施，營業(yè)稅的全面廢止，使房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理受到了影響。因此，其應(yīng)抓住此機遇，加強內(nèi)部控制，合理運用“營改增”所帶來的優(yōu)惠，更好的發(fā)展企業(yè)。