張艷艷

摘要：房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與國民經(jīng)濟(jì)間存在緊密聯(lián)系和關(guān)聯(lián)性。作為國民經(jīng)濟(jì)增長的重要構(gòu)成成分，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展在促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的同時(shí)，也受到其制約。為更好分析房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與國民經(jīng)濟(jì)增長間的關(guān)系，對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)對(duì)國民經(jīng)濟(jì)增長的影響與作用進(jìn)行了分析與研究。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)；國民經(jīng)濟(jì)；增長速度；影響；作用；宏觀經(jīng)濟(jì)

中圖分類號(hào)：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1005-913X（2016）03-0016-02

伴隨改革開放的不斷深化，我國經(jīng)濟(jì)保持持續(xù)快速發(fā)展趨勢(shì)。作為國民經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性與支柱性產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)自上個(gè)世紀(jì)90年代后期，其住房分配制度以從福利性分房轉(zhuǎn)變?yōu)樨泿呕?、商品化。房地產(chǎn)行業(yè)作為新興產(chǎn)業(yè)，對(duì)我國經(jīng)濟(jì)增長具有至關(guān)重要的作用，二者間影響作用越來越大。房地產(chǎn)業(yè)在拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長、擴(kuò)大就業(yè)等方面具有積極的作用，與此同時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展的根本在于國民經(jīng)濟(jì)增長速度的提升、居民可支配收入的增加與城鎮(zhèn)化進(jìn)程的提高。作為支柱型產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)具有極長的產(chǎn)業(yè)鏈、較大的關(guān)聯(lián)度，能夠?qū)ζ渌嚓P(guān)產(chǎn)業(yè)起到直接、間接的帶動(dòng)作用，特別是生活資料消費(fèi)品的增加?；诖?，社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下如何有效促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，如何確保房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?jié)M足國民經(jīng)濟(jì)增長需求，如何實(shí)現(xiàn)兩者間的良性互動(dòng)，已經(jīng)成為相關(guān)部門、企業(yè)必須考慮的問題。

一、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)對(duì)國民經(jīng)濟(jì)增長的影響

以宏觀經(jīng)濟(jì)總量分析，國民經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)主要有2方面的作用：帶動(dòng)與制約。如國民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行具備較高質(zhì)量時(shí)，一定時(shí)期發(fā)展速度很快，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)總量也會(huì)隨之加大；如國民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行存在較多問題（通貨膨脹、經(jīng)濟(jì)停滯），房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)也會(huì)受到極大的影響，甚至出現(xiàn)制約房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的現(xiàn)象。

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)對(duì)國民經(jīng)濟(jì)也存在兩種作用：促進(jìn)與牽制。在國民經(jīng)濟(jì)正常運(yùn)行中，如房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展穩(wěn)定，可促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展。據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)業(yè)如增加一個(gè)單元產(chǎn)值，則其有關(guān)行業(yè)則會(huì)增加1.5到2個(gè)單元產(chǎn)值。與之相反，如房地產(chǎn)投資總量不足，則不利于國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展，并造成相關(guān)行業(yè)發(fā)展“瓶頸”，對(duì)整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展起到阻礙作用。當(dāng)房地產(chǎn)投資量過多，將大大增加土地、資金需求，由于土地資源供給沒有彈性特點(diǎn)，將產(chǎn)生地價(jià)上漲幅度增加的情況，極可能造成“泡沫”經(jīng)濟(jì)，進(jìn)而對(duì)國民經(jīng)濟(jì)增長造成嚴(yán)重創(chuàng)傷。以日本房地產(chǎn)業(yè)分析，1991年到2004年間，日本房地產(chǎn)泡沫破裂，房地產(chǎn)價(jià)值持續(xù)13年下跌，將大大縮減居民擁有的不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值與財(cái)富總量。該情況下，居民對(duì)經(jīng)濟(jì)未來發(fā)展趨勢(shì)極為消極，不僅對(duì)當(dāng)期消費(fèi)水平、結(jié)構(gòu)造成了嚴(yán)重影響，更使日本經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)了通貨緊縮的現(xiàn)象，對(duì)國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展造成了嚴(yán)重?fù)p害。

據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局相關(guān)資料顯示，在固定資產(chǎn)投資中房地產(chǎn)投資占據(jù)的地位越來越重，因房地產(chǎn)屬于不動(dòng)產(chǎn)，伴隨房地產(chǎn)貨幣化形式發(fā)展，不管是投資規(guī)模合理確定，還是投資結(jié)構(gòu)優(yōu)化、投資效益提高，房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展都具有重要意義。2013年GDP核算中，我國全年GDP絕對(duì)額為568845億元，其中33295億元為房地產(chǎn)業(yè)絕對(duì)額，在全部產(chǎn)業(yè)內(nèi)房地產(chǎn)總額為第六位。同時(shí)，對(duì)全面房地產(chǎn)開發(fā)、銷售2013年具體數(shù)據(jù)進(jìn)行了分析，相比2012年，2013年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資總額為86013億元，增長比例為19.8%，201208萬平方米為房屋新開工面積，相比2012年，增長比例為13.5%；38814萬平方米為全年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積，相比2012年增長比例為8.8%。為更好分析房地產(chǎn)投資的影響作用，可從圖1進(jìn)行分析。但1960年之后，房地產(chǎn)投資比例在GDP6%以上時(shí)，都會(huì)產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫破裂現(xiàn)象，如日本房地產(chǎn)投資比例為其GDP9%時(shí)，房地產(chǎn)泡沫破裂；或美國次貸危機(jī)爆發(fā)時(shí)比例達(dá)到局部峰值6.2%。而2103年我國房地產(chǎn)投資比例占GDP16%左右，據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，經(jīng)濟(jì)增長中房地產(chǎn)帶動(dòng)作用為24.1%，與其他相關(guān)行業(yè)的拉動(dòng)效應(yīng)則為200%。由此可見，如房地產(chǎn)崩盤，勢(shì)必影響中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展。按照奧肯定律研究，美國經(jīng)濟(jì)增長率如下降1%，其失業(yè)率則會(huì)增加0.5%。即便該定律與中國國情不符，但國民經(jīng)濟(jì)下滑，則必將影響失業(yè)率。為此，必須重視房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究，重視房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)對(duì)中國國民經(jīng)濟(jì)增長的影響。

二、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)對(duì)國民經(jīng)濟(jì)增長的作用

（一）有利于帶動(dòng)國民經(jīng)濟(jì)的增長

現(xiàn)階段我國已步入工業(yè)化發(fā)展快速發(fā)展時(shí)期，作為國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，各個(gè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展都與房地產(chǎn)業(yè)息息相關(guān)，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展對(duì)其他產(chǎn)業(yè)起到帶動(dòng)作用，對(duì)國民經(jīng)濟(jì)增長具有巨大推動(dòng)力。羅斯托起飛理論與增長階段理論認(rèn)為，人類社會(huì)各個(gè)發(fā)展環(huán)節(jié)都需主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的帶動(dòng)，不同發(fā)展階段國家都需進(jìn)行不同主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的合理選擇，并通過該主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)對(duì)整個(gè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展加大帶動(dòng)，因此，經(jīng)濟(jì)增長的關(guān)鍵在于主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)選擇是否合理、正確，這也是歷史發(fā)展必然選擇。

（二）有利于帶動(dòng)有關(guān)行業(yè)的發(fā)展

作為國民經(jīng)濟(jì)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展起到導(dǎo)向性與帶動(dòng)性作用。其相關(guān)產(chǎn)業(yè)包含兩大類：前向關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)與后向關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)。交通業(yè)、建筑業(yè)、通訊業(yè)、金融業(yè)等為房地產(chǎn)業(yè)前向關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)；鋼鐵、水泥、木材、化土等為房地產(chǎn)業(yè)后向關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)。在提高房屋建筑質(zhì)量的同時(shí)，各類新型材料、新型工藝、新型技術(shù)等需求也會(huì)隨之提高，如保溫吸聲材料、防腐蝕材料等。在帶動(dòng)其他產(chǎn)業(yè)發(fā)展的中，其直接消耗系數(shù)也存在極大的不同，如表1所示。直接消耗系數(shù)也被叫做投入系數(shù)，其計(jì)算公式如下：

aij=xij/Xi（i，j=1，2，…n）其中直接消耗系統(tǒng)由aij表示；

部門由j/i表示；

J部門總投入由Xi表示。

由此可見，房地產(chǎn)業(yè)不斷增加其直接消耗系數(shù)的同時(shí)，對(duì)其他產(chǎn)業(yè)的直接需求也會(huì)增大，直接關(guān)聯(lián)效應(yīng)則越顯著。

（三）有利于城市經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)優(yōu)化，提高城市集聚效益

以城市為主體各種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)與經(jīng)濟(jì)關(guān)系的匯總為城市經(jīng)濟(jì)。城市經(jīng)濟(jì)的特殊性為其集聚性，城市集聚效益與房地產(chǎn)業(yè)為城市提供的各項(xiàng)內(nèi)容息息相關(guān)，如基礎(chǔ)設(shè)施、生活設(shè)施等。在房地產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展過程中，必須綜合開發(fā)城市，并與其他建設(shè)設(shè)施充分結(jié)合，做好居住、工作、行車、通訊等各項(xiàng)工作，在合理布設(shè)各項(xiàng)設(shè)施的同時(shí)，需進(jìn)行生產(chǎn)協(xié)作網(wǎng)、商業(yè)流通網(wǎng)的組成，并進(jìn)行投資環(huán)境與優(yōu)秀人才的全面提供，為城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展聚集更多技術(shù)、資金支持，實(shí)現(xiàn)城市經(jīng)濟(jì)活動(dòng)現(xiàn)代化發(fā)展需求。

（四）有利于消費(fèi)結(jié)構(gòu)優(yōu)化

福利性實(shí)物分房政策為計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下的產(chǎn)物，全部生活消費(fèi)中居民住宅消費(fèi)比重較低。住房主要來源于國家、單位合理配置，無法形成完善的消費(fèi)結(jié)構(gòu)。隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的提升，新經(jīng)濟(jì)體制的改革，土地有償使用與貨幣化分房政策的實(shí)行，為住宅一級(jí)市場(chǎng)開放、拉動(dòng)內(nèi)需與引導(dǎo)居民合理消費(fèi)等提供了有利條件，這都為我國工業(yè)化、城市化進(jìn)程加快提供了可靠的保障。

（五）有利于城市積累資金，改善城市投資環(huán)境

經(jīng)濟(jì)社會(huì)在空間上聚集的地區(qū)為城市，通過房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)可在有限土地上進(jìn)行大力財(cái)富的聚集。對(duì)土地開發(fā)與再開發(fā)，對(duì)城市各類公共建筑物與基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，都是城市投資項(xiàng)目。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中，可通過利潤、稅金與地租等經(jīng)濟(jì)杠桿將以上投資收回，部分投資獲取相應(yīng)利潤后，還可再次將其向城市基礎(chǔ)設(shè)施、社會(huì)設(shè)施建設(shè)投入，對(duì)城市投資環(huán)境進(jìn)一步改善，在良性循環(huán)中納入城市建設(shè)管理，為城市積累更多資金。

（六）有利于帶動(dòng)就業(yè)

作為勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)，建筑行業(yè)具有極大的勞動(dòng)力吸收能力與容納能力。伴隨房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度的不斷提升，建筑行業(yè)就業(yè)數(shù)量也直線上升。據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，1980年到2005年我國建筑行業(yè)工作人員由982.7萬人增長為5669萬人，由此可見，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展有利于帶動(dòng)就業(yè)。

三、結(jié)語

綜上所述，有人說“房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的晴雨表”，也就是說在推動(dòng)國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展與經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)優(yōu)化中房地產(chǎn)投資發(fā)揮著重要的作用，如國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r存在問題，或房地產(chǎn)投資太多，則會(huì)導(dǎo)致泡沫經(jīng)濟(jì)、通貨膨脹等情況的產(chǎn)生。但房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與泡沫經(jīng)濟(jì)間并不存在必然關(guān)聯(lián)性，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)是否能夠成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展支撐產(chǎn)業(yè)的根本原因在于房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與社會(huì)生產(chǎn)循環(huán)周轉(zhuǎn)規(guī)律是否相符，也就是在四大環(huán)節(jié)（生產(chǎn)、流通、分配、消費(fèi)）在時(shí)間、空間是否能夠順利進(jìn)行。為避免泡沫經(jīng)濟(jì)等危害的產(chǎn)生，應(yīng)從規(guī)模、結(jié)構(gòu)上做好房地產(chǎn)投資宏觀決策和管理，推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展，促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)增長。

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[責(zé)任編輯：金永紅]