房地產(chǎn)庫(kù)存到底有多少

李北方

房地產(chǎn)庫(kù)存不限于未售出的新建住房，也包括以投資為目的被人買(mǎi)走了的那部分房子。有什么道理只把廠家倉(cāng)庫(kù)里積壓的產(chǎn)品視為庫(kù)存，而不把渠道里積壓的產(chǎn)品視為庫(kù)存呢？

房地產(chǎn)去庫(kù)存的任務(wù)提出有一段時(shí)間了，要完成這個(gè)任務(wù)，毫無(wú)疑問(wèn)，第一重要的應(yīng)該是搞清楚房地產(chǎn)庫(kù)存量有多大。

我看過(guò)不同口徑的統(tǒng)計(jì)，有以已建成面積為標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)計(jì)的，有把在建面積算進(jìn)來(lái)的，還有把已規(guī)劃審批的未建面積也納入未來(lái)庫(kù)存量的。統(tǒng)計(jì)口徑不同，計(jì)算結(jié)果也就差很多。但我以為，即便按最寬泛的統(tǒng)計(jì)口徑算出來(lái)的數(shù)字，也還不是真實(shí)的庫(kù)存量，因?yàn)槁┑袅撕苤匾囊粔K。也就是說(shuō)，真實(shí)的房地產(chǎn)庫(kù)存量要比所有可見(jiàn)的統(tǒng)計(jì)都大，去庫(kù)存的規(guī)劃只能以這個(gè)真實(shí)的量為依據(jù)，否則就不大可能成功。

記得是在2010年，在一個(gè)場(chǎng)合聽(tīng)到一位金融機(jī)構(gòu)的人士在高談闊論，吹他自己多有遠(yuǎn)見(jiàn)。他說(shuō)，2008年房?jī)r(jià)回調(diào)的時(shí)候，好多陽(yáng)臺(tái)的窗子上都貼出了“急售”的告示，他老婆有點(diǎn)慌了，想把另外一套房子賣掉套現(xiàn)，他沒(méi)同意，結(jié)果沒(méi)多久房?jī)r(jià)又掉頭大漲，如果那時(shí)候賣掉就虧大了。這提示我們一件事，當(dāng)房?jī)r(jià)下降的時(shí)候，會(huì)有很多已經(jīng)銷售出去的房子再次回到市場(chǎng)上，這部分房子也是房地產(chǎn)庫(kù)存的一部分。

大家應(yīng)該還記得，2007年底，王石提出了房地產(chǎn)市場(chǎng)“拐點(diǎn)論”，認(rèn)為房?jī)r(jià)已漲到盡頭，之后，房地產(chǎn)價(jià)格的確出現(xiàn)了回調(diào)。王石的判斷是基于經(jīng)濟(jì)規(guī)律做出的，房?jī)r(jià)回調(diào)也是經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的正常反應(yīng)，奈何房?jī)r(jià)不是市場(chǎng)能真正決定的，2008年開(kāi)始的貨幣超發(fā)硬生生把房?jī)r(jià)吹了起來(lái)，房?jī)r(jià)早已不是市場(chǎng)現(xiàn)象了。

房地產(chǎn)市場(chǎng)的供應(yīng)量，跟房?jī)r(jià)走勢(shì)有密切關(guān)系。我的同事譚保羅在最近的文章里分析說(shuō)，房地產(chǎn)未來(lái)一段時(shí)間仍然是支柱性產(chǎn)業(yè)，政府的大部分收入跟房地產(chǎn)有關(guān)，言下之意是政府不愿意也不會(huì)允許房地產(chǎn)價(jià)格下跌。但這個(gè)判斷成立的前提是政府的力量無(wú)窮大，只要想維持目前的房地產(chǎn)格局就能維持得住，可是這未必成立，當(dāng)房地產(chǎn)導(dǎo)致的其他負(fù)面問(wèn)題足夠大的時(shí)候，政府就不得不做出選擇，到底要保什么。如果你把政府視為一個(gè)理性的主體，就得承認(rèn)，政府的最終動(dòng)機(jī)是自保。

還有人說(shuō)，有錢(qián)人太多，房?jī)r(jià)再高，對(duì)有錢(qián)人來(lái)說(shuō)也不算高，也買(mǎi)得起，房?jī)r(jià)怎么會(huì)跌呢？這也不成立。廣廈萬(wàn)間，臥眠七尺，從使用價(jià)值上，沒(méi)人需要那么多套房子?！胺渴宸繈稹眰冎远诜e那么多套，并不是出于收藏的愛(ài)好，而是投資行為，是想讓錢(qián)增值。眾所周知，國(guó)內(nèi)的出租市場(chǎng)不規(guī)范，租售比也極度不合理，即，房地產(chǎn)市場(chǎng)和股市是差不多的，投資回報(bào)無(wú)法通過(guò)租金和分紅取得，只能靠漲價(jià)。那么，最理性的選擇就是在市場(chǎng)高點(diǎn)的時(shí)候把房子拋出套現(xiàn)。

市場(chǎng)沒(méi)有出現(xiàn)拋售潮，是因?yàn)槠毡檎J(rèn)為市場(chǎng)的高點(diǎn)還沒(méi)到。這是2008年以來(lái)政策刺激形成的心理預(yù)期，于是這就又回到了把政府選擇作為判斷的最終立足點(diǎn)的立場(chǎng)上來(lái)了。中國(guó)政府當(dāng)然是強(qiáng)有力的政府，但強(qiáng)有力跟萬(wàn)能不是同一個(gè)意義，強(qiáng)有力還意味著有選擇的主動(dòng)權(quán)，把寶押在政府一定會(huì)誓死捍衛(wèi)房?jī)r(jià)無(wú)限上漲的趨勢(shì)上是不明智的。有什么理由預(yù)期政府就一定要維持高房?jī)r(jià)呢？

我不是房地產(chǎn)領(lǐng)域的專家，我這里要做的也不是預(yù)測(cè)房?jī)r(jià)的走勢(shì)，而僅僅是提示一件事，房地產(chǎn)庫(kù)存不限于未售出的新建住房，也包括以投資為目的被人買(mǎi)走了的那部分房子。有什么道理只把廠家倉(cāng)庫(kù)里積壓的產(chǎn)品視為庫(kù)存，而不把渠道里積壓的產(chǎn)品視為庫(kù)存呢？

以已售出的面目存在的庫(kù)存房，在一線城市要比二三線城市比例高得多，因?yàn)橐痪€城市房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期更旺，囤積現(xiàn)象也更廣，很少有人在小城市囤積一大批房子。早就有人討論過(guò)大城市房屋空置率的問(wèn)題，那些空置的房子也是蠢蠢欲動(dòng)要再次進(jìn)入市場(chǎng)的。想一想，2008年房?jī)r(jià)一有風(fēng)吹草動(dòng)，就有大量“急售”出現(xiàn)，未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)期一旦改變，“急售”只會(huì)更多。

如果有可能有雪崩發(fā)生，一定要搞清楚會(huì)有多少雪花落下來(lái)。每一片雪花其實(shí)都不堅(jiān)固。