解密“北上深”高房價，廣州為何如此理性

2016-05-27 22:06:33譚保羅

南風(fēng)窗 2016年9期

譚保羅

如果說北京是一個“現(xiàn)實”，上海是一種“可能”，深圳是一組“概念”，那么，廣州就是一款“應(yīng)用”（程序），一款創(chuàng)業(yè)時代平易近人的超級“應(yīng)用”（程序）。

廣州，它是那座對中國人最充滿善意、最平和的“一線城市”。

但有人可能不這么認為，在他們看來，廣州正在被“一線城市集團”淘汰，一些機構(gòu)的樓市報告中，已經(jīng)開始堂而皇之地把廣州歸為“二線城市”，和杭州放在一起。

在這一輪房價狂飆中，廣州的確“表現(xiàn)不佳”。以漲幅來看，北京、上海和深圳都超過了廣州，尤其是同處一省的深圳，更是在房價上進行了一次空前的、無情的碾壓。甚至于，中西部的數(shù)十個二線乃至三線城市，其漲幅都大幅超過廣州。廣州，你到底怎么了？

但很少有人反問：如果因為一座城市的房價“不給力”，就成為質(zhì)疑這座城市“經(jīng)濟不行”的導(dǎo)火索，這是不是意味著，我們這個社會正在陷入了一種嚴重的價值扭曲呢？房地產(chǎn)已經(jīng)在改變青年人的擇業(yè)、擇偶觀念，以及他們對人生和職業(yè)的看法，難道這還不足以讓人反思嗎？

2015年9月4日，中國廣州，籠罩在晨曦中的廣州珠江新城CBD好似一幅潑墨山水畫。

《南風(fēng)窗》記者以前也提出過，中國正從“中小城鎮(zhèn)化”或者說“普遍城市化”進入“大城市化”，這是一個截然不同的新階段。與此同時，四座“一線城市”的房價開始出現(xiàn)了不同的特點—并不是只有廣州不漲這么簡單。

因此，我們都必須重新認識“北上廣深”，認識它們之所以崛起，但房價走向卻有所不同的“城市基因”，以及這種“基因”對樓市和城市本身的未來可能產(chǎn)生的不同影響。

北京樓市是一個“現(xiàn)實”

在一個中央集中統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)的國家，首都一定是超級城市，這決定了北京在中國“一線城市”中不容爭議的“第一城”地位。

北京是出臺所謂“史上最嚴”調(diào)控最早的城市。2011年，北京有關(guān)部門提出調(diào)控樓市的15條措施，簡稱“京十五條”。比如，要求非北京戶籍人士購房，需要提供在北京連續(xù)5年繳納社?；蚣{稅記錄的證明，政策不可謂不嚴厲。但2011年以來，北京房價停止過上漲嗎？

在中國樓市，看一項調(diào)控政策到底有多“嚴厲”，最簡單的判斷標準是，看人們突破它所需要付出的代價有多高?！熬┦鍡l”出臺之后，媒體開始熱炒中國樓市中，一種讓外國人無法理解的現(xiàn)象—假離婚。

這些年，敢在中國說住宅市場有“剛需”的，誰都沒有北京有底氣。對于地方官而言，這座城市負責(zé)分發(fā)全國的財政、金融資源;對于商人來說，這里的部委可以批出最具價值的“特許經(jīng)營”牌照。這里沒有房價不高的理由，高房價，這是所有樓市參與者共同的“現(xiàn)實選擇”。

在本輪房價上漲之中，一個值得注意的現(xiàn)象是，在北上廣深四大城市中，北京樓市和其他三地最大的區(qū)別是，二手房價格指數(shù)一直比新建商品房高出10%左右，而其他三家并未出現(xiàn)這種情況。

二手房漲過了新房，為什么？道理很簡單：北京這座城市的擴張是以中心為原點，不斷向四周擴散，新房的地理位置距離市中心越來越遠，而二手房距離中心近，因此自然賣得貴、漲得快。

更重要的是，作為中國的政治、文教，乃至經(jīng)濟、金融中心，北京二手房的“附加價值”往往較大。對家長來說，這是一平難求的學(xué)區(qū)房，盡管它價格高到離譜。對商人而言，這是可以彰顯自身“背景”特殊位置的物業(yè)，是做生意的信用背書。

相比而言，滬廣深三地，盡管也存在所謂中心區(qū)，但并不是北京這種“由內(nèi)及外式”擴張，因此二手房和新房錯落分布，其漲幅拉開的差距并不大。北京樓市就是一個“現(xiàn)實”，一個你不得不承認的“現(xiàn)實”。

上海樓市是一種“可能”

上海是一個特殊的存在，它的歷史給我們太多的遐想，但這還不是“現(xiàn)實”，更多是一種“可能”。

“中國只有一個上?！?、“國際金融中心”，這是上海最引以為豪的兩個概念。但某種程度上講，第一個概念的確是個地理上的事實，但第二個或許還僅僅是著眼于未來。甚至可以說，當(dāng)下的上海，都很難算是真正的全國金融中心，因為它并不是金融資產(chǎn)的聚集之地。

中國是個銀行融資為主的經(jīng)濟體，主要金融資產(chǎn)集中于銀行，而銀行總部多在北京，這是一個無法否認的事實。此外，上海在保險、證券等領(lǐng)域也并沒有明顯超過北京，乃至深圳。

外資銀行是上海金融業(yè)的“品牌”，但其發(fā)展并不如想象的那樣迅猛。目前，在華外資銀行資產(chǎn)規(guī)模在全國銀行總資產(chǎn)中的占比一直在2%上下徘徊。當(dāng)初，內(nèi)資銀行驚呼“狼來了”，但現(xiàn)在發(fā)現(xiàn)不過是一場虛驚。

那么，上海高房價的推動力是什么？無疑，上海房價的確有堅實基礎(chǔ)，比如：作為“工業(yè)第一城”原有的產(chǎn)業(yè)部門，優(yōu)良港口對華東地區(qū)、長江流域的輻射，以及原有巨大的城市人口基數(shù);良好的文教衛(wèi)生資源，對周邊也有強大的集聚作用等等。

但不容否認，并不是現(xiàn)實中的“金融中心”地位推動了上海的房價，而很可能是一種愿景。比如，歐美金融市場的主要中介機構(gòu)—投行，基本上都把中國總部或亞太總部放在香港，而不是上海，為什么？如果用大白話說，就是投行需要拿到“大單”，比如國企上市，而這些決策、批條的發(fā)出地顯然是北京。那么，為什么不直接把總部放在北京呢？因為，香港的個稅稅率比內(nèi)地低得多，而商人都是逐利的“動物”。如果不是稅收原因，投行“大單專家”不會在香港多呆一天。

上海，的確是一座前途無量的城市，但目前而言，它更多的魅力在于給你一種可能，而房價的上漲，也只需要這種可能，并不需要其他多余的東西。

深圳樓市是一組“概念”

“概念”并不是貶義詞。深圳是中國產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)最現(xiàn)代化的城市，而且企業(yè)質(zhì)量在國內(nèi)也難有其匹，這是事實。但深圳樓市狂飆背后，也包含了 “概念”因素，而且不是單一的“概念”，而是一組復(fù)合的“概念”的組合。

最初，深圳是“改革前沿”，現(xiàn)在又是“創(chuàng)新之城”。概念不止于“創(chuàng)新”，還包括了“人多地少”、“關(guān)內(nèi)關(guān)外”和“自貿(mào)區(qū)”等。第一個不用說，新聞報道中有太多闡述，比如“單位面積稅收全國第一”、“城區(qū)土地開發(fā)殆盡”等等，這些都是最好的房價興奮劑。

第二，深圳在設(shè)立特區(qū)之初，曾有“關(guān)內(nèi)”（往南、靠近香港的中心區(qū)）和“關(guān)外”（北部、靠近東莞的非中心區(qū)）的區(qū)別，中間隔有鐵絲網(wǎng)，過關(guān)需要看證件?，F(xiàn)在，物理意義上的“關(guān)”早已拆除，但“關(guān)內(nèi)”和“關(guān)外”的公共服務(wù)卻仍有差別。比如，在相當(dāng)長一段時間內(nèi)，“綠色的士”是不能進入“關(guān)內(nèi)”的，而“紅色的士”又很少去“關(guān)外”，這就造成了全國城市中少有的，在同一城市出行卻需要兩種的士“接駁”的奇特現(xiàn)象。這種事實上的“通勤障礙”，客觀上強化了“關(guān)內(nèi)”的房價。

第三個“自貿(mào)區(qū)概念”自然不用多言，但和上海、廣州不同，深圳的“自貿(mào)區(qū)概念”是多種“概念”的疊加，深圳自貿(mào)區(qū)本身不算“郊區(qū)”，原本這一帶就匯聚了騰訊、中興等一大批IT企業(yè)，有“創(chuàng)新概念”;這里原本就有較好的公共服務(wù)，因此有“關(guān)內(nèi)概念”;此外，這些“概念”還必須加上比“自貿(mào)區(qū)概念”更早的“前海概念”（深港服務(wù)業(yè)融合），因而形成一堆復(fù)合的“概念”。“概念”倍增，房價倍漲。

廣州樓市是一款“應(yīng)用”

相對于北上深，廣州樓市最大的特點是什么？

它是這四座城市中，對炒房團最缺乏吸引力的城市。因為，它缺乏以上的這些“現(xiàn)實”、“可能”和“概念”。

按照“炒房地理學(xué)”，最適合炒房的城市，一定是中心區(qū)最明確的城市，只要買對了地理位置，隨著貨幣不斷“放水”，外加國家對資本外流的嚴格管制，它以人民幣計價的價格就一定會漲。本輪狂飆中，北京（環(huán)環(huán)向外擴張，市中心層次明確）和深圳（“關(guān)內(nèi)”幾個區(qū)，尤其是羅湖、福田和南山就是明顯的市中心）表現(xiàn)突出，上海市中心不如前兩者“緊湊”，但也比廣州“緊湊”一些。

廣州是一個市區(qū)相對分散的城市，其舊城區(qū)位于荔灣（傳說中的“十三行”所在地）和越秀，比如，“東山大少”和“西關(guān)小姐”是對廣州舊時代富家闊少和小姐的特定稱呼。那個年代，同樣以居住地論貴賤。改革開放后，廣州市中心東移，天河區(qū)體育中心一代迅速崛起為CBD，隨后，珠江新城再次崛起為新的CBD。

和北上深不同，廣州城市的布局策略一直是以“輻射”和“統(tǒng)領(lǐng)”珠三角為指導(dǎo)思想的，而不是要重點發(fā)展某個中心區(qū)域。

比如，廣州將位于市中心白云區(qū)的機場遷到花都和白云的交界處，這種將華南地區(qū)第一航空港北移的戰(zhàn)略，無疑對于擴大廣州城區(qū)面積、加快北部城區(qū)平衡發(fā)展，以及輻射珠三角其他城市起到了積極作用。

在高鐵時代，作為華南最大的高鐵樞紐，廣州南站選址遠離市區(qū)的南部番禺，同樣對附近的佛山市區(qū)、順德和中山等地起到輻射作用。更重要的是，這將有助于番禺新城區(qū)的崛起，番禺新城區(qū)將被作為樞紐地帶，連接原有主城區(qū)和更南邊的南沙自貿(mào)區(qū)。

這種城區(qū)分散發(fā)展的策略，固然會面臨各種不同的評論，但它帶來的正面效果也是明顯的，即客觀上對高房價起到了“稀釋”作用—實際上，這種分散也并非是毫無道理的分散化，而是對城區(qū)功能的再次定位和區(qū)分規(guī)劃。

因此，可以說，在其他“一線城市”和一些二線城市全線上漲的時候，在集中了華南地區(qū)最好的教育、醫(yī)療等資源的廣州，較低的“地租成本”，反倒是吸引企業(yè)入駐、推動創(chuàng)業(yè)大潮的“比較優(yōu)勢”。

在關(guān)于硅谷大佬的傳記中，他們的創(chuàng)業(yè)地點很多都是車庫，關(guān)于這種“車庫文化”，各種教育學(xué)、勵志學(xué)和心理學(xué)的解釋非常多，天花亂墜，但這其實都是把簡單的問題復(fù)雜化。選擇車庫，最現(xiàn)實的原因只有一個：自家車庫不要房租，而且可以“亂折騰”，還可以用這個地址注冊公司。換言之，營商成本低，這是對創(chuàng)業(yè)公司的重要吸引力之一。

除了房價之外，廣州的普通物價也比其他三座城市要低。其中，房租因素很重要，因為零售業(yè)會把房租轉(zhuǎn)嫁到商品價格中。總之，一座城市的營商成本最重要的基礎(chǔ)是地租。我們這個時代，應(yīng)該屬于創(chuàng)業(yè)者，而不是地租的“收租人”。

如果說北京是一個“現(xiàn)實”，上海是一種“可能”，深圳是一組“概念”，那么，廣州就是一款“應(yīng)用”（程序），一款創(chuàng)業(yè)時代平易近人的超級“應(yīng)用”（程序）。它的“性能”，就像誕生于這座城市的微信一樣。

微信，全球排名前五的APP應(yīng)用，所有的中國人—不分職業(yè)、年齡、社會排序，財富地位，還是取向……都可以在這款軟件里找到自己的需求。就像廣州，簡潔、包容、接地氣，讓每個人都能找到自己合適的位置。

政府“有為而有限”也是競爭力

實際上，很多人還忽略了一個極為重要的事實，即廣州這座城市從來沒有高房價的“基因”。在“一線城市”中，廣州對樓市的調(diào)控一直最“給力”。

上個世紀90年代的亞洲金融危機之后，房地產(chǎn)被一些地方政府當(dāng)成拉動經(jīng)濟的“第一推動力”，中國的房地產(chǎn)行業(yè)正式進入“黃金時代”，房價節(jié)節(jié)高，但廣州卻反其道而行之。

2005年的一項統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，與1996年相比，近9年的時間內(nèi)，廣州每平方米商品房價格從6616元的高位上甚至還下降了1000元左右，總體房價在全國35個大中城市中最為平穩(wěn)。這讓廣州成為一個“異類”。

在全國很多地方樓市調(diào)控紛紛陷入“空調(diào)”的時候，廣州如何實現(xiàn)了“實調(diào)？”其背后原因是，廣州市抓住了“關(guān)鍵”，即通過強化對土地供應(yīng)的管理，在樓市的“供應(yīng)環(huán)節(jié)”做好了文章。

比如，廣州連續(xù)多年對房地產(chǎn)用地進行清理，收回閑置土地，在土地“供應(yīng)環(huán)節(jié)”集中化管理，并成為全國最早建立和完善土地招拍掛制度的城市之一。土地的集中化和市場化供應(yīng)，無疑壓縮了尋租空間以及地產(chǎn)商“炒地皮”的機會。

更值得一提的是，廣州的舊城改造曾一度不讓房地產(chǎn)商參與，而是政府主導(dǎo)舊城改造，這在全國范圍內(nèi)非常少見。這種舊改模式，有效地壓縮了舊改土地的供應(yīng)成本，更限制了房地產(chǎn)利益集團通過舊改套利的空間。

廣州這種“抑制房價，造福于民”的基因一直持續(xù)至今。因為，城市的發(fā)展成果不應(yīng)該屬于房地產(chǎn)利益集團，而是應(yīng)該屬于市民，屬于創(chuàng)業(yè)者。在廣州房價“不給力”的同時，在《福布斯》中國大陸最佳商業(yè)城市的排名中，廣州卻已經(jīng)六年五奪第一名。

華夏新供給經(jīng)濟學(xué)研究院院長、財政部財科所原所長賈康日前在接受《廣州日報》采訪時認為，“一線城市”中，廣州房地產(chǎn)市場供需比其他城市更平衡，平穩(wěn)的房價讓老百姓和政府都受惠。廣州六年五奪《福布斯》最佳商業(yè)城市第一名，展現(xiàn)了 “有為而有限”政府的特點，非常值得肯定。

平穩(wěn)、理性的房價降低了營商、生活成本，無疑對吸引產(chǎn)業(yè)投資和優(yōu)秀人才大有裨益?！板X”和“人”的集聚，這是推進供給側(cè)改革，發(fā)展新興產(chǎn)業(yè)的基礎(chǔ)，廣州這方面的優(yōu)勢正在凸顯。

除了強大的汽車制造、商貿(mào)會展、石油化工等優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)之外，這幾年廣州在對新興產(chǎn)業(yè)的吸引上可圈可點。廣州在琶洲啟動了互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)新集聚區(qū)總部，已吸引微信總部、阿里巴巴華南運營總部、唯品會總部等進駐，為廣州成為了互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)的華南重鎮(zhèn)打下了基礎(chǔ)。